廣州樓市:哪里的房子容易升值?看了內(nèi)行人揭秘后,我明白了

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-10 20:39

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，本人增城新塘本地人，在新塘錦繡新天地一套89方小三房，無房貸。想多買一套房自住加保值，等6-8年后再置換?，F(xiàn)在看同小區(qū)，同一棟的房子兩套一套12樓，精裝帶租約，238萬；一套26樓，毛坯，220萬。樓總高28層，戶型一致，168平方。從以后置換角度來說，是否應(yīng)該選擇26樓的？本人夫妻二人恐高。

回答：你好，錦繡新天地是一個(gè)自住+投資不錯的樓盤，大花園社區(qū)，安靜，戶型較好。26層有一定的折價(jià)，最好的樓層是中層，恐高倒沒多大關(guān)系，入住后，三天兩頭晾衣服向下望一望，一段時(shí)間之后也就習(xí)慣了。當(dāng)然最好是選擇12樓的這套存在一定的裝修溢價(jià)，要看下裝修風(fēng)格是否喜歡，同時(shí)溢價(jià)高與否。

提問：廣叔好，本人和老婆名下在新塘有兩套房供著，不是廣州戶，現(xiàn)在手上有100左右，利用今年疫情期間做操底投資，住宅應(yīng)該是沒有購房名額，投資寫字樓或者公寓是否可以，投資哪里合適？

回答：你好，寫字樓和公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高，同時(shí)不能享受和住宅同等待遇。可JLH騰出名額，入一套黃埔科學(xué)城的房子。可參考：萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：廣叔你好，新人首問，準(zhǔn)備在越秀買3房的學(xué)區(qū)房自住+投資，周邊大多是老舊小區(qū)，請問在這種情況下優(yōu)先考慮哪些因素，地鐵交通或離學(xué)校距離？樓齡較新的電梯房還是房改樓梯房呢？樓梯房使用面積較大，且現(xiàn)在也在加裝電梯。請您不吝賜教，謝謝！

回答：你好，如果注重教育，越秀是優(yōu)選，優(yōu)先考慮近地鐵、帶花園電梯房，已在電梯也可以考慮。

提問：廣叔您好，廣州本地戶口，夫妻共有一套廣州從化區(qū)房產(chǎn)，公職金貸款已還清，市值150，夫妻共有清遠(yuǎn)2017年商業(yè)貸款恒大銀湖城一樓毛呸房一套，賬面虧損20，家庭月收入3萬，現(xiàn)金20萬，現(xiàn)月供8k，想南沙投資多一套，請問如何，或者有更好建議，謝謝

回答：你好，從化擁有稀缺的自然資源，作為廣州的后花園，自住是相當(dāng)舒適的，但由于與廣州核心區(qū)距離較遠(yuǎn)，通勤時(shí)間長，土地供應(yīng)大，跟花都一樣，房價(jià)易橫難漲，需要持有較長時(shí)間。清遠(yuǎn)自住還可以，近年來概念也較多，比如廣清合作區(qū)、廣清地鐵、廣清空港新城等等，但清遠(yuǎn)的基本面較弱，雷聲大雨點(diǎn)小。如果從化這套不自住的話，建議出手置換，南沙可以考慮，參考選籌：疊翠峰、越秀濱海御城、龍光棕櫚水岸南區(qū)

提問：你好廣叔！坐標(biāo)廣州海珠區(qū)，目前情況廣州社保3年，在參加入戶考試，去年考過一次，今年？考在十一月份，心里也沒底，目前手上100W，月入3W左右，無房貸，2小孩，大的上小四公立贊助的，小幼兒園，考慮到過兩年小孩上學(xué)！有考慮過買廣州周邊新塘，佛山臨廣州的也有考慮，上班時(shí)間自由，現(xiàn)在情況是買周邊呢？還是等入戶廣州買二手呢？那種方案更優(yōu)？如果優(yōu)先考慮周邊，請推薦幾個(gè)盤，請廣叔指點(diǎn)！謝謝??！

回答：你好，感謝贊賞，建議先上車，因?yàn)榻鹑诖蠓潘?，而且深圳漲完漲到東莞那邊了，廣州的行情很快到來，佛山的行情也會先從廣州過去。所以如果等明年的話，怕會錯過一波行情，明年買怕會更高價(jià)。新塘可參考：錦繡天倫花園、富雅都市華庭、富好城；佛山可考慮陳村、北滘、千燈湖單價(jià)相對低一點(diǎn)，比如陳村的萬科繽紛四季、廣佛頤景園、悅峰天譽(yù)，北滘的深業(yè)城等。千燈湖：萬科水晶城、星英半島、太平洋國際花園

提問：你好廣叔，最近看了你對深圳市場的分析，對我?guī)椭艽?，我自己的情況是：預(yù)算總價(jià)在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學(xué)區(qū)的因素，結(jié)合你給的思路，我現(xiàn)在定位了南山區(qū)西麗，大學(xué)城板塊，現(xiàn)在關(guān)注了西林筑語等小區(qū)，寶安這邊重點(diǎn)關(guān)注了碧海，西鄉(xiāng)的盤，看了玉湖灣、潤恒尚園幾個(gè)小區(qū)，但是考慮到飛機(jī)噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點(diǎn)看了上塘和紅山，關(guān)注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個(gè)小區(qū)，結(jié)合上述情況，想聽聽廣叔的建議，這幾個(gè)區(qū)域哪個(gè)更有潛力？還是在科技園附近買個(gè)小兩房？盼望廣叔的回復(fù)。

回答：你好，西麗和大學(xué)城板塊上一輪漲幅不錯，但現(xiàn)在的價(jià)格有點(diǎn)透支。這個(gè)片區(qū)保值，沒有什么值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準(zhǔn)備。前海寶中碧海都有飛機(jī)噪音，目前沒有因?yàn)樵胍粽蹆r(jià)的，逆勢增長，領(lǐng)漲板塊投資角度首選寶安，次選龍華。

提問：廣叔你好，如果老家宅基地賣了，還有父母怎么辦，父母也去深圳嗎？而且還有老婆的父母也在老家？都還年輕！每年都要回來老家！新方法在轉(zhuǎn)深戶前，先賣宅基地，在縣城用父親的名義按揭買套3房，1來父母養(yǎng)老住，2來每年回家我們也有地方??！主要老家房子賣了，父母住哪？有點(diǎn)糾結(jié) 請經(jīng)驗(yàn)與智慧的廣叔指點(diǎn)指點(diǎn)迷津

回答：你好，建議先給父母租房住，老家房價(jià)不會怎么漲了，等你們深圳房子有了賺錢效應(yīng)，再考慮加按揭入手一套老家改善盤。子彈少的時(shí)候一定要利益最大化。用父親的名義按揭買套3房，這個(gè)思路也可行，如果老家能做接力貸就更好了。

提問：你好廣叔，本人未婚，剛畢業(yè)不久，在深圳工作，想向臨深片區(qū)的購買首套房（子彈不多20W左右那樣）后兩年內(nèi)不可能自住，東莞一手房沒有房票，我之前看你發(fā)我的東莞有分三個(gè)階段適合投資，因?yàn)樽訌棽欢啵衲耆绻羞m合的就打算，要不買惠州的靠近好高鐵的惠陽，或者東莞的石龍鎮(zhèn)佳兆業(yè)中央豪庭的二手房，或者等到21年子彈有30w左右后再上車東莞比較近深圳的樟木頭或者虎門那邊的二手，又怕等到下年房價(jià)上漲了。麻煩廣叔看到，抽空給個(gè)建議哈，謝謝

回答：你好，我不想打擊任何一個(gè)有意向去買房子上車的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你過去的都是坑，特別是惠陽高鐵房子。建議你選擇二手東莞虎門的房，不用房票。不清楚你的流水，只能說買個(gè)評估價(jià)能夠大幅度拉高的房子，稅費(fèi)等等也足夠吃你的很多首期了。當(dāng)然，并不是沒有首期和稅費(fèi)加起來只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之間。但還是建議你如果能跟親戚借到便宜的錢，那才好下一步。否則剛畢業(yè)現(xiàn)金流不足，不要亂來。

提問：你好廣叔，我有子彈200萬，年收入在45W左右，看的房子也不少，但是不知道買哪里，可能是我對房產(chǎn)的認(rèn)識太淺了，也不知道深圳這個(gè)投資方向是什么樣的。我不考慮學(xué)位，之前在其他地方買過房子，現(xiàn)在也沒漲，現(xiàn)在在深圳買房需要五成，還請廣叔幫我分析一下我買哪里更適合一些？萬分感謝~已經(jīng)付費(fèi)咨詢~

回答：你好，深圳5改3依然沒問題，只是成本稍微多一點(diǎn)點(diǎn)。月供問題不大，那就加大一點(diǎn)杠桿。對于學(xué)位沒有要求，那可以去寶安碧海西鄉(xiāng)投資，未來看跑贏大盤沒有問題。富通城，玉湖灣，城市峰尚，招商果嶺都不錯，可淘筍買入。

提問：廣叔你好，我老公有套自住房，是在他自己的名下，無貸款，今年打算入手第二套房，想問問第二套房避稅怎么操作？需不需要真離婚？麻煩廣叔詳細(xì)說一下，謝謝！

回答：你好，避稅：主要是指二手房出售、未滿2年要繳納5.6%的營業(yè)稅。這個(gè)稅費(fèi)可以通過跟業(yè)主結(jié)離婚的方式免除，婚內(nèi)更名是不需要出任何稅費(fèi)的。需要ZLH但大部分人接受不了，但是在職業(yè)投資圈內(nèi)是很常見的做法。你們夫妻兩人要商量好！

提問：慕名而來，望廣叔解答：父母在蛇口有個(gè)小兩房，目前和父母在一起住，小孩上幼兒園，未來需要考慮分開住，但是小孩需要用蛇口的學(xué)位，現(xiàn)在首付有100-150，首套，目前有兩個(gè)方案。 1、在南山買個(gè)小兩房自住，預(yù)算內(nèi)選擇有新街口花園或四海公寓。 2、投住分離，投資南山雙學(xué)府的學(xué)位房、寶安或福田小兩房，租金再在蛇口租。以上選擇煩請廣叔點(diǎn)評，謝謝。

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳灣，學(xué)校蛇口小學(xué) 蛇口中學(xué) 就沒有小區(qū)花園產(chǎn)品也不是特別新。這種類型的冷門盤要等到所有盤漲過之后才能有行情，漲幅滯后。投資的話，不建議，雖然能漲，但估計(jì)不如大市。獨(dú)棟的房子由于人口密度大，租客多，所以老化塊，新的時(shí)候大家還喜歡，老舊之后，需求會快速減少。南油以老破大、老破小為主，居住體驗(yàn)差，學(xué)位一般。繼后海、前海后，漲價(jià)也輪動到了南油少數(shù)過得去的盤。但是桃苑公寓這類老破小長遠(yuǎn)看依然是跑輸大勢。南山雙學(xué)府挺好的，支持投住分離

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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