廣州樓市:好房子都有這些特征,看完我明白了

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-23 21:05

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：廣叔你好、請(qǐng)問手頭上有80w子彈、白云金碧新城值得入手嗎

回答：你好。金碧新城在石井，大花園社區(qū)，景觀好，地鐵8號(hào)線延線在建，未來地鐵開通有一定的利好，由于小區(qū)比較大，有11棟，二房戶型拋盤比較多，因此最好買3房，2房未來可能拋盤對(duì)手多，價(jià)格不容易起來。

提問：廣叔，我們最近去新塘看房，感覺新塘經(jīng)濟(jì)發(fā)展很一般，唯一繁華的就是幾個(gè)樓盤，請(qǐng)問能分析一下未來5年新塘到底有什么利好的發(fā)展方向嗎？

回答：你好，3號(hào)線新塘新沙到魚珠，目前廣州東進(jìn)，主要發(fā)展黃埔科學(xué)城、金融城、魚珠港。而新塘就能承載黃埔的外溢資源包括剛需購房人群，因?yàn)樾绿劣辛己玫慕煌?，新塘TOD,13號(hào)地鐵，穗莞深城軌，新白廣，都是通往市區(qū)的核心地段。除此之外新塘有多所省一級(jí)名校，這可謂是購房者最關(guān)心的問題，買房一部分也是為了孩子能有一個(gè)好的教育環(huán)境。從租金市場(chǎng)來看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提問：廣叔：您好，今天看了一下黃埔的金逸雅居的南向不對(duì)小區(qū)的，如果跟金碧嶺秀相比，哪個(gè)更適合自住?學(xué)區(qū) 考慮未來的升值空間的話。謝謝

回答：你好。建議首選金碧領(lǐng)秀國際。金逸雅居的戶型略奇葩。

提問：久仰廣叔！現(xiàn)有可支配子彈120，東莞有同一小區(qū)兩套小戶型，一套父母，一套我家三口，小孩三年級(jí)，這兩套已還清，有廣州房票，月入兩三萬，考慮入手一套，自住需求不強(qiáng)，偏投資，1，東莞還是廣州？2，投資房的朝向如何考量（比較偏重朝向是否是在投資房不太合適）？3，有沒有必要考慮預(yù)留未來自住？4，純投資請(qǐng)推薦樓盤？5，投資兼自住也推薦另外方案是什么？謝謝廣叔

回答：你好。1、能入廣州當(dāng)然入廣州。2、朝向其實(shí)也看地段的，核心地段，房子比較緊缺的情況下朝向不是特別重要的因素。主要是通風(fēng)、采光、戶型的進(jìn)深、樓層。投資不自住，相對(duì)來說不是特別的重要。3、看個(gè)人情況和未來的打算。4、純投資考慮黃埔科學(xué)城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。5、自住+投資：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬科東薈城。

提問：廣叔，你好，我現(xiàn)在廣州沙太南有套小面積的二房，東莞麻涌一套三房，想置換黃埔科學(xué)城一套，用來自住加投資，請(qǐng)教如何考慮？

回答：你好。沙太南這套可保留。麻涌屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，是東莞經(jīng)濟(jì)最弱、房價(jià)洼地的一個(gè)片區(qū)，從地理位置上看，水鄉(xiāng)片區(qū)是真正位于廣深之間，麻涌、中堂與廣州隔江相望，但廣州新塘的房價(jià)也僅僅是2萬元/㎡左右，這也決定了水鄉(xiāng)片區(qū)并不能像臨深片區(qū)一樣，依靠外地客戶炒熱片區(qū)樓市。麻涌這套可出手置換?？茖W(xué)城可參考：萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：你好廣叔，我現(xiàn)在有深圳的房票，現(xiàn)在看中了深圳龍崗坪地的一個(gè)新樓盤，準(zhǔn)備開盤，80到89平三房單價(jià)39000左右，現(xiàn)在沒房但之前我有房貸記錄，首付要5成，大概要160多萬左右的首付，但現(xiàn)在身上現(xiàn)金只有35萬，東莞常平有個(gè)價(jià)值30萬（上我媽的名）的房子在出手可以做后期周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)公司可以提供50萬不上征信的貸款，我哥哥東莞大嶺山有個(gè)三房做二押可以貸大概80到100萬，等額利息8厘9到1.04分，但要跟我哥商量做思想工作，一切順利的話等按完揭過兩個(gè)月搞兩筆裝修貸把我哥那邊還清，請(qǐng)問我這樣操作可行嗎？

回答：你好。深圳認(rèn)房也認(rèn)貸，有貸款記錄只能五成。可行，房產(chǎn)投資工作更多的是做融資的工作，湊子彈。但坪地不是最優(yōu)的選擇，比較偏遠(yuǎn)。建議看看坂田、大運(yùn)、龍崗中心。

提問：謝謝廣叔專業(yè)解答！廣叔，可支配子彈120，東莞房子已還清，市值300，月入兩三萬，有廣州房票，最高可入總價(jià)多少標(biāo)的？如何運(yùn)作？或者有其他方案，不吝賜教

回答：現(xiàn)在手上一共120？按4成首付，能入300左右的房子。可考慮黃埔科學(xué)城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園

提問：廣叔你好、暫時(shí)在白云區(qū)工作、請(qǐng)問白云置業(yè)有什么推薦？首套房、子彈80萬

回答：你好，80首套可以買到280左右的房子。可以看下金沙洲的保利西海岸匯?；▓@、保利春天里

提問：廣叔你好～我目前在珠江新城上班也住在珠江新城?，F(xiàn)在想置換一套新的房子，改善居住環(huán)境。想買一套面積大一點(diǎn)的，環(huán)境比較安靜的，當(dāng)然最好也還能有升值空間。目前在我可以承受的范圍內(nèi)，想在方圓月島260多方，星匯云錦230多方，和匯景新城中央庭院300多方的復(fù)式里選一套。想問問廣叔這三套房子要怎么選呢？或者不知道廣叔您還有沒有其他好的建議呢？非常感謝！

回答：你好，感謝贊賞！建議選擇方圓月島，廣州的未來依然是天河珠江新城，地位無法撼動(dòng)，也一直是領(lǐng)漲區(qū)域。匯景新城中央庭院所在的片區(qū)多為剛需上車盤，總價(jià)受限，由于高總價(jià)，剛需買不起，買得起的又看不上，而在珠江新城，則購買群體會(huì)大很多，未來升值和流動(dòng)也不是問題，建議首選方圓月島，次選星匯云錦

提問：廣叔你好～剛剛跟您咨詢了一個(gè)問題，非常感謝您的及時(shí)回復(fù)。針對(duì)方圓月島和星匯云錦的選擇，我想再咨詢您幾點(diǎn)問題。首先，方圓月島朝向是東向，并不是南北對(duì)流，且容積率也挺高的；再者小區(qū)物業(yè)和房屋質(zhì)量不確定是不是可靠，但是星匯云錦是越秀集團(tuán)開發(fā)的，是不是房屋質(zhì)量和物業(yè)更加有保障呢？另外，方圓月島最近漲價(jià)漲的很厲害，未來升值空間是不是比較有限呢？但是星匯云錦現(xiàn)在價(jià)格不算很高，未來是不是升值空間會(huì)更大？希望了解一下您優(yōu)先選擇方圓月島的原因？此外，在總價(jià)差不多的條件下，您認(rèn)為珠江新城還有什么別的樓盤可以推薦的嗎？非常感謝！

回答：你好，感謝贊賞。方圓的地段優(yōu)越，復(fù)式挺有特色，年輕人比較喜歡，省重點(diǎn)體育東直升天河中學(xué)。朝東問題不大，容積率確實(shí)高了點(diǎn)，綠化也一般。星匯云錦在這方面也差不多，四面靠近馬路，會(huì)有一些噪音，當(dāng)然你說的物業(yè)確實(shí)會(huì)好一些，對(duì)于自住的體驗(yàn)有所提升，但對(duì)于房價(jià)的提升帶動(dòng)作用不是特別大。星匯云錦的缺點(diǎn)主要是戶型方面不夠規(guī)整，但也可考慮，價(jià)格確實(shí)可以接受。另外還可以看下保利心語花園、匯峰苑、領(lǐng)峰園

提問：廣叔您好，新人首問，坐標(biāo)廣州，我之前在東莞發(fā)展，今年調(diào)到廣東韶關(guān)發(fā)展，然后我在東莞南城寰宇匯金中心有一套56平米的公寓（2017年購入，去年年底交房），東城聯(lián)華花園城之前有一套住宅，今年6月份賣了，在韶關(guān)碧桂園買了一套全家自?。壳敖?0年會(huì)在韶關(guān)發(fā)展），目前手上有400多的資金，想再購入一套房產(chǎn)，主要作為投資（當(dāng)然偶爾也會(huì)帶家人去住?。?，那么有幾個(gè)問題想咨詢您：1、東莞、南沙、黃埔、佛山，更適合在哪個(gè)城市購買呢？（因?yàn)槲夷壳皼]有黃埔的購房資格，我是本科，如果想在黃埔買是不是開始交了黃埔社保就可以看房定房呢？）2、因?yàn)槲铱茨扑]黃埔的更多，適合在黃埔哪里買呢？可否先給推薦一些適合我情況的樓盤呢？3、作為以投資為主，是二手更好還是一手更好呢？4、我東莞南城的公寓有沒有必要賣了呢？如果公寓可以賣了那我再湊些錢去武漢再買一套是否合適呢？（因?yàn)槲沂呛比耍€是繼續(xù)在珠三角這邊買呢？

回答：你好。1、建議考慮黃埔，本科可以買，補(bǔ)半年社保即可。2、可以考慮黃埔科學(xué)城品秀星樾、萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語。3、建議二手為主，一手為輔。4、公寓的漲幅慢，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高，建議置換成住宅。湖北人有情懷買一套也無妨。

提問：新人首問～現(xiàn)有2套房。1東莞虎門名門華軒，帶個(gè)車位，老小區(qū)，加上車位250左右，明年6月才能賣。（掛別人名字2東莞東城地鐵口金澤花園，120平，240萬左右?？梢再u，欠124萬。已經(jīng)結(jié)清房貸，做的經(jīng)營貸款?，F(xiàn)在住我媽沙田這里，今天賣出沙田一套房，178萬，現(xiàn)在這套房是我名下，實(shí)際是我媽的。因?yàn)槲野盐覌屇翘踪u出去了，套178萬現(xiàn)金，然后我這套還要幫她供5000一個(gè)月，還有27年，剩70多萬，帶一個(gè)車位。這套房可以住到我弟結(jié)婚。估計(jì)可以住三到四年。工作在東莞，可以轉(zhuǎn)戶口去深圳拿房票。目前資金280萬。問題：1要不要賣了東城地鐵口金澤投資深圳。2深圳買哪里。3投資深圳還是投資東莞。4如果投資東莞需要投資哪里。5每個(gè)月收入5到15萬，自己做老板，很難說收入。6只需要掙錢就可以，孩子2歲半，東莞有學(xué)校，不需要解決孩子問題。投資回報(bào)大。7虎門明年一定會(huì)賣。

回答：你好。1、名門華軒，樓齡有點(diǎn)老，獨(dú)棟小區(qū)，居家體驗(yàn)可能不是很好，明年可出手置換。金澤花園2003年的房子，樓齡再過幾年就老了，近地鐵，如果置換到深圳，可以出手，不然建議繼續(xù)持有。2、如果不賣金澤花園，深圳有貸款記錄只能五成，能買到560左右的房子，可考慮深圳坂田：信義嘉御山、佳兆業(yè)上品佳園、萬科里城、沙井：鴻榮源禧園、西薈城、翡麗郡。3、建議買深圳。4、東莞考慮：萬科金域松湖花園、南部灣萬科城、長安花園、保利紅珊瑚花園

提問：你好，廣叔，我第一套房是買東莞寮步萬科湖畔花園，去年入手了佛山高明拾野川，不知道那里適不適合投資，想讓廣叔幫看下要不要賣了，然后今年想在東莞再入手一套，松山湖周邊的，你覺得哪個(gè)樓盤值得推薦，是二手的更合適還是買新房好點(diǎn)？

回答：你好。萬科湖畔花園還有潛力，建議繼續(xù)持有。高明拾野川屬于度假養(yǎng)老地產(chǎn)，自住可以考慮，由于配套交通等都不全，投資價(jià)值一般，可出手置換。不知道預(yù)算多少呢？建議以二手淘筍為主?？蓞⒖迹核缮胶罕＠t珊瑚花園、星城翠瓏灣。南城：萬科金悅香樹、萬科翡麗山、恒大御景。長安新區(qū)：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。大朗：萬科金域藍(lán)灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城。

提問：廣叔，工作在中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院，買那個(gè)樓盤好？是在附近買，還是去黃埔買？自住兼投資。子彈100萬。在老家有貨款記錄了。怎么買好？

回答：你好。附近買的話，買不到太好的產(chǎn)品，樓齡也比較老，住著也不舒服，而且增量也有限。我建議考慮黃埔：黃埔花園、萬科東薈城、雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。有貸款記錄只能4成。最好的方式是投住分離。

提問：您好，在廣州上班，但是非廣州本地戶口，沒有本科學(xué)歷。增城朱村碧桂園二期有一套自住商貸。手上大概90左右，小孩明年九月要讀小學(xué)了，目前考慮順德東區(qū)和黃埔，您覺得應(yīng)該怎么選？

回答：你好。建議買黃埔，目前補(bǔ)繳半年社?？少I，是個(gè)很好的機(jī)會(huì)。順德在城市規(guī)劃和城市建設(shè)方面目光短淺，過于功利，規(guī)劃散亂且朝令夕改。就拿“新城”來說，一個(gè)佛山搞了十幾個(gè)新城，單單順德區(qū)就有北滘新城、陳村新城、龍江新城、德勝新城（順德新城）、容桂新城、佛山新城（這個(gè)是佛山市規(guī)劃的）。自住的話還是可以考慮，投資的話，我認(rèn)為順德未來的機(jī)遇，不在佛山，而是在廣州，在粵港澳大灣區(qū)。

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