東莞樓市:房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的板塊,都有這個(gè)特征,看完明白了

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-14 01:47

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔您好！我現(xiàn)在住在東莞，子彈600左右，每月月供可以幾萬，我想請(qǐng)教一下，萬科棠樾，長安萬科臻山府和保利首鑄天際，這3個(gè)樓盤哪一個(gè)比較適合投資？

回答：你好。子彈600，主要考慮松山湖和南城CBD。萬科棠樾自住還可以的，但投資價(jià)值一般；萬科臻山府臨深，也是可以考慮的，但是600這里買不算最優(yōu)選；保利首鑄天際景觀還可以，地鐵線在建，但是不近，算一般吧。600左右可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔，您好！我現(xiàn)在居住在東莞，在東莞已經(jīng)有兩套住房，上東國際一套（大4房），金域華府一套（2居，出租），現(xiàn)在在糾結(jié)繼續(xù)是在東莞購買一套還是去廣州購買一套，主要以投資為主，東莞看上松湖半島（明天開盤，單價(jià)3.3萬左右），手上首付款120萬左右，家庭穩(wěn)定收入100萬左右，如果買廣州應(yīng)該看哪些區(qū)域，最好有相應(yīng)樓盤推薦，女兒是9月份的大學(xué)新生，現(xiàn)在在辦遷移戶口，等戶口下來就有廣州的購房資格了，因?qū)V州不熟悉，請(qǐng)廣叔指點(diǎn)，謝謝

回答：你好。你女兒雖然有戶口，但是沒有社保和銀行流水，一般銀行是不批貸款的，需要全款買。不然要你擔(dān)保才行。松湖半島也不錯(cuò)，可以考慮的。

提問：你好廣叔，新人首問，現(xiàn)在有二套住房均在東莞常平：常平東田麗園134平方自住，常平東莞東火車站對(duì)面卓越蔚藍(lán)城邦76平方在二樓，小高層電梯房純投資，月租1500，11年買的；大朗碧桂園首座公寓96平方一次性付款，6月份剛收樓，準(zhǔn)備辦房產(chǎn)證，暫時(shí)未出租，也沒有配家電；東莞戶口，在大朗上班，現(xiàn)在想賣掉蔚藍(lán)城邦投資房?jī)r(jià)值110w，身邊子彈230W，年收入200w左右，另外購買一套東莞房產(chǎn)，請(qǐng)問有什么樓盤可以推薦，適合長線投資，必要時(shí)也可以考慮自住，升值潛力大

回答：你好。常平東田麗園自住可保留。卓越蔚藍(lán)城邦，近常平東站，但高鐵不是地鐵，市內(nèi)的出行要更重要的多，靠近常平立交，周邊多工業(yè)廠房，而且還是二樓，視野不是很好，投資價(jià)值不大，可出手。碧桂園首座，一樓底商，旁邊是新世紀(jì)長盛廣場(chǎng)，二期全是公寓，公寓漲幅慢，流動(dòng)性弱，稅費(fèi)高，建議置換成住宅。子彈230，可參考選籌：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：你好廣叔，本人香港身份，由于上學(xué)經(jīng)歷一直在大連生活，在大連手里有兩套房產(chǎn)340w市值：其中一套兩年以后可以出售，另一套等待下證隨時(shí)可賣。希望以后把資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)移廣州。手里現(xiàn)有可用資金140w左右，希望首付100w左右，其他40w用作后備還貸資金。（或聽您建議，調(diào)配資金），由于本身身份不限購，想聽建議，是買黃埔（感覺已經(jīng)在風(fēng)口，不好議價(jià)），還是買在新塘，或是老城區(qū)

回答：你好。留點(diǎn)備用資金是正確的，當(dāng)然是選擇限購區(qū)域，首選黃埔，可參考：價(jià)值高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，請(qǐng)問一下中惠松湖城和萬科松湖傳奇有投資潛力嗎？打算持有5年左右，請(qǐng)問這個(gè)地方和樟木頭的保利生態(tài)城以及黃江的碧桂園哪個(gè)的升值空間更大一些呢？感謝回復(fù)

回答：你好，中惠松湖城樓盤位于東莞松山湖附近寮步鎮(zhèn)金山湖旁，大花園以及小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境都不錯(cuò)，但是周圍工業(yè)廠房很多。萬科松湖傳奇小區(qū)和中惠松湖城區(qū)位很近，整體還可以，戶型就一般。如果是純投資建議長期持有一段時(shí)間，短期沒啥升值空間。樟木頭類似深圳平湖，投資潛力不如沙田也不如松山湖。碧桂園翡翠山在黃江來說是不錯(cuò)的樓盤，近深圳，周邊山水環(huán)境優(yōu)越，未來東莞深圳地鐵有望在此連接。隨著光明的發(fā)展會(huì)水漲船高的，黃江的碧桂園價(jià)值會(huì)更高一點(diǎn)。

提問：你好廣叔，目前持有房產(chǎn)寶安老中心的冠城世家120多平平層，麗景城一套200平頂層復(fù)式嗎，目前覺得自住尚可。請(qǐng)問值得繼續(xù)持有嗎，以其中一套籌集資金打新海德園可行嗎？

回答：欠好，冠城世家。老寶安(新安)片區(qū)老牌高端住宅(另一個(gè)是同為鴻榮源開發(fā)的鴻景園)，5號(hào)線靈芝站(在建12號(hào)線在此交匯)。住宅共有7棟。 80-110左右小戶型，2-3房； 140-170多平戶型，3-4房。附近配套有海雅繽紛城、靈芝公園。新安湖小學(xué)、寶安中學(xué)集團(tuán)外國語學(xué)校大學(xué)區(qū)制。中學(xué)為新安中學(xué)。總結(jié)：考慮周邊環(huán)境，總價(jià)限制等因素，不如選擇寶中三房、碧海大社區(qū)，畢竟它離老翻身有點(diǎn)近，多少都帶一些翻身氣息。麗景城周圍農(nóng)民房較多，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的變化，改造難度大，9公里可到達(dá)南山核心區(qū)域，未來有地鐵12號(hào)線，目前地鐵較遠(yuǎn)。周圍缺少大型商業(yè)。優(yōu)：1.鴻榮源品牌，大花園大社區(qū)綠化率高 2.單價(jià)低劣：1：面積大導(dǎo)致總價(jià)過高 2：外墻顯舊 3：車位嚴(yán)重不足可以考慮出手一套，置換核心板塊海德園值得打新

提問：廣叔好，我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤量很大，但是真正戶型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%。您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？是不是更建議買真正稀缺的好房子而不是純粹為了追求杠桿買有硬傷的房子呢？

回答：你好，你所說的：我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤量很大，但是真正戶型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%，大概率是對(duì)的，25%是沒有這個(gè)差距的，但10-15%肯定是有的我覺得買房子第一就要追求流動(dòng)性，流動(dòng)性是一切投資標(biāo)的門檻，這個(gè)是必須的，而流動(dòng)性高的房子，大概率一定是好房子

提問：您好廣叔，相比較黃埔科學(xué)城和番禺萬博哪個(gè)地方在未來5-10年會(huì)更有發(fā)展?jié)摿δ?？另外番禺區(qū)萬博，番禺廣場(chǎng)跟亞運(yùn)城，如果是考慮學(xué)區(qū)和投資兼顧，5-10年哪個(gè)板塊哪些樓盤會(huì)比較好？今年年底上車的時(shí)機(jī)好嗎？

回答：你好，番禺萬博的潛力要更大一點(diǎn)，如果是考慮兼顧學(xué)區(qū)和投資，建議考慮天河，像天河中學(xué)、廣州中學(xué)對(duì)應(yīng)的小區(qū)都還不錯(cuò)。能上車越早上車越好。

提問：您好廣叔，廣州番禺市橋有一套120方自住，貸款已還清，還有一套在增城朱村120方，已買4年還有11年還清貸款，月供7800。頭有100w，另外理財(cái)70w明年8月到期，年收入30w，請(qǐng)問我這個(gè)情況應(yīng)該如何配置房產(chǎn)？

回答：你好，目前來看你的這個(gè)資產(chǎn)不是很優(yōu)質(zhì)的，可以進(jìn)行優(yōu)化配置，根據(jù)你的資產(chǎn)分配和資金收入情況，后期可以通過置換加開發(fā)房票，像老人票在廣州重新再入2套。增城朱村沒必要長持不限購區(qū)價(jià)值不大，可以出手。能買市區(qū)就不要買增城價(jià)格已經(jīng)透支，現(xiàn)在可以讓中介幫你掛起來，后期出手后重新再置換一套。另外再結(jié)合你手里的100+理財(cái)?shù)?0，如果明年到期，可以先找人周轉(zhuǎn)，也可以先暫時(shí)買入一套，今年在廣州買入時(shí)機(jī)很好。

提問：您好廣叔，剛需上車，上周去龍崗看了一下房子，我看龍崗還有一些4萬左右的樓盤，請(qǐng)問現(xiàn)在入手會(huì)大概率被套牢嗎？還有龍崗為什么一直滯漲呢？想買又怕被套。

回答：你好，這一輪漲價(jià)運(yùn)動(dòng)始于小房子，飛于豪宅線，停于調(diào)控，走到現(xiàn)在，四萬的龍崗已經(jīng)是非偏既老的標(biāo)的了，處于神經(jīng)末梢的底端，不是不能買，是選籌難度會(huì)更大，可以先看一下我們的購房課程。龍崗主要還是交通阻隔，外溢過來的都是被動(dòng)購買力，非主動(dòng)購買力，所以普遍漲幅溫和，缺乏爆發(fā)力，14號(hào)大動(dòng)脈又要兩年后才能通。

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