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提問：你好廣叔，首問，現(xiàn)在有二套住房均在東莞常平：常平東田麗園134平方自住，常平東莞東火車站對面卓越蔚藍城邦76平方在二樓，小高層電梯房純投資，月租1500，11年買的；大朗碧桂園首座公寓96平方一次性付款，6月份剛收樓，準(zhǔn)備辦房產(chǎn)證，暫時未出租，也沒有配家電;東莞戶口，在大朗上班，現(xiàn)在想賣掉蔚藍城邦投資房價值110w，身邊子彈230W，年收入200w左右，另外購買一套東莞房產(chǎn)，請問有什么樓盤可以推薦，適合長線投資，必要時也可以考慮自住，升值潛力大

回答：你好。常平東田麗園自住可保留。卓越蔚藍城邦，近常平東站，但高鐵不是地鐵，市內(nèi)的出行要更重要的多，靠近常平立交，周邊多工業(yè)廠房，而且還是二樓，視野不是很好，投資價值不大，可出手。碧桂園首座，一樓底商，旁邊是新世紀(jì)長盛廣場，二期全是公寓，公寓漲幅慢，流動性弱，稅費高，建議置換成住宅。子彈230，可參考選籌：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔，你好，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因為目前孩子五歲，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺周邊環(huán)境也還不錯，但是又覺得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿?，猶豫不決，還望指點。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒有領(lǐng)漲片區(qū)價值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強，缺點就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔您好，東莞戶口，在東莞南城西平金色華庭有一套154平房子（雙證），惠州龍門富力養(yǎng)生谷一套118平公寓，均無貸款，但東莞已無購房資格，現(xiàn)手頭現(xiàn)金約50萬，家庭年收入約80萬，有什么好投資建議嗎？

回答：你好。雙拼的流動性不是很好，不過金色華庭近地鐵西平站，區(qū)位不錯；惠州供應(yīng)量大，公寓也一直不建議，建議你把公寓換成住宅，或者DY貸出資金來買其他地方。廣州新塘可以入，南沙現(xiàn)在也放開條件，也可創(chuàng)造條件入，中長期持有?？紤]50的話，4成能買130左右的房子，買不到什么好的產(chǎn)品，看看怎么再多湊點子彈。

提問：你好廣叔，請問目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿4年，月收入2W，想考慮投資東莞，后續(xù)子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續(xù)買一套帶學(xué)位的。或者資金不夠就3-5年賣掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤地勢不好，臨深幾個樓盤都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見。偏遠樓盤，又離深圳太遠，長安房價已經(jīng)很高，個人看好黃江，2021年開通地鐵找地鐵附近的上車，求參考！

回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當(dāng)前無法上車深圳，可以先投資東莞，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，實現(xiàn)風(fēng)險對沖，后期也可以進行置換。黃江位于東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。

深圳“北拓”已成為深圳發(fā)展的必然趨勢，龍華的大熱就是最好的證明。再向北，由與深圳地緣性最強的鳳崗、塘廈、黃江組成的“深圳北臨深一線”占據(jù)最有利地位。黃江區(qū)位優(yōu)勢突出，處于深圳中部發(fā)展軸延長線上，依托這個優(yōu)勢黃江將成會為莞深科技創(chuàng)新走廊橋頭堡。

在一線臨深中是比較有價值的區(qū)域。黃江對接好深圳，有可能實現(xiàn)彎道超車，從東莞的中等生迅速變成優(yōu)等生。黃江鎮(zhèn)二手房熱點比較高，主要是因為黃江相對中樞的地理位置以及性價比較高，其距深圳較近 但價格與鄰近的塘廈相比差價達到5000元/平，這里也成為了很多深圳客購買二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車，提前淘地鐵盤，等待未來利好兌現(xiàn)，持有幾年后再置換深圳。

提問：廣叔好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩(wěn)定收入3w，公積金7k，現(xiàn)在首付有100w，羅湖老街站附近有什么推薦嗎？或者羅湖區(qū)的合適的也行，謝謝廣叔。

回答：你好，羅湖目前300w總價可選擇面很廣，15年之內(nèi)的樓齡、塔樓標(biāo)準(zhǔn)兩房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可； 二、考慮投資，可以關(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動力更強一點的，可以“投住分離”，目前羅湖的房產(chǎn)大概率會跑輸大市，投資可以關(guān)注更有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。

提問：你好廣叔，現(xiàn)在有子彈60，戶口在深圳，現(xiàn)在在蘇州工作，最近看了蘇州太湖度假區(qū)的龍湖大境天成的高層108平（搖號，基本靠搶）?，F(xiàn)在糾結(jié)是繼續(xù)攢錢買深圳（后期不會在深圳發(fā)展），或者買深圳1室小戶型，還是買蘇州。想問下廣叔我該如何計劃？謝謝廣叔。

回答：你好，龍湖是站崗盤，投資角度太湖匯景不是更好嗎？ 子彈60去深圳也買不到性價比高的產(chǎn)品了，建議深耕蘇州。 用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)追深圳的漲幅也是不錯的思路。

提問：您好廣叔，目前在糾結(jié)幾個區(qū)域，主要訴求是：自主且有升值潛力，小區(qū)管理和素質(zhì)相對好些，樓齡不超過20年，最好15年內(nèi)吧。 預(yù)算是不超過500萬，兩房、三房皆可，不考慮學(xué)位。 以下幾個小區(qū)怎么排序？ 1.市二宮中海名都 兩房 2.赤崗北泓景花園 兩房 3.新港路江南新苑 兩房 4.車陂駿景花園 小三房 謝謝！

回答：自住部分結(jié)合通勤和喜好，增值部分參考板塊、增量、接盤俠、未來發(fā)展增量、產(chǎn)品戶型等，綜合以上：濱江路、市二宮、新港路海珠西板塊大致發(fā)展已定格，且是兩房產(chǎn)品，駿景臨近廣州金融城規(guī)劃，匹配三房，赤崗板塊及泓景花園周邊規(guī)劃也不錯，不過只能匹配兩房，建議考慮駿景三房，三房vs兩房，三房也是未來接盤需求持續(xù)擴大的點

提問：您好廣叔，請問光明樂府花園與龍崗京基御景半山哪個盤更適合投資？打算持有10年以上。還有，為什么西部比東部價格高那么多呀？

回答：你好，樂府花園消費自住可以買，投資性價比一般，還有很多選擇。 京基御景半山 去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現(xiàn)在深圳東部還沒怎么漲，現(xiàn)在是不是應(yīng)該去買東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價格為什么會上漲？主要原因還是西部產(chǎn)業(yè)強，購買力強，市場需求量大。

而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應(yīng)量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關(guān)系推動的。 去年深圳東部房子的價格為什么沒怎么漲了？主要還是東部產(chǎn)業(yè)弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。

去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲得少一點。事實上東部也已經(jīng)漲了，不存在再輪動的。從供需關(guān)系講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。 所以這2個區(qū)域長持，也是優(yōu)先光明。但是現(xiàn)在光明也漲上去了，建議淘淘二手筍。

提問：廣叔你好，請問惠州大亞灣龍光城二手房目前適合入手嗎？均價多少比較合適呢？另外，龍光城的發(fā)展前景怎么樣啊？

回答：你好，買惠州真的很可能會住不上，租不出，賣不掉，還占用了你的名額和資金，錯失了買深圳的機會。如果你是很有錢的土豪那隨意，如果是剛需就要慎重了。如果你是后者，可以和我們聊聊！也許會讓你迷途知返。買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認(rèn)知！珍惜你的名額和子彈，遠離惠州吧！

提問：廣叔你好，我在坪山萬科緹香已有一套房子了，現(xiàn)在想離市區(qū)中心近一點，所以想再買一套來當(dāng)作投資，請問：萬科和風(fēng)軒自住和投資性價比怎么樣??？謝謝。

回答：你好。這盤價格上看去比二手有些許優(yōu)勢，但是長期看居家和投資角度都不是最佳標(biāo)的。區(qū)域沒有比較大的增量導(dǎo)入，一墻之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在：首先離地鐵太遠，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況這個盤處于"英雄難過梅林關(guān)"的尷尬位置。還有梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。這個盤的小區(qū)地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那么便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什么概念。

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