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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，首問(wèn)，現(xiàn)在有二套住房均在東莞常平：常平東田麗園134平方自住，常平東莞東火車(chē)站對(duì)面卓越蔚藍(lán)城邦76平方在二樓，小高層電梯房純投資，月租1500，11年買(mǎi)的；大朗碧桂園首座公寓96平方一次性付款，6月份剛收樓，準(zhǔn)備辦房產(chǎn)證，暫時(shí)未出租，也沒(méi)有配家電;東莞戶口，在大朗上班，現(xiàn)在想賣(mài)掉蔚藍(lán)城邦投資房?jī)r(jià)值110w，身邊子彈230W，年收入200w左右，另外購(gòu)買(mǎi)一套東莞房產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)有什么樓盤(pán)可以推薦，適合長(zhǎng)線投資，必要時(shí)也可以考慮自住，升值潛力大

回答：你好。常平東田麗園自住可保留。卓越蔚藍(lán)城邦，近常平東站，但高鐵不是地鐵，市內(nèi)的出行要更重要的多，靠近常平立交，周邊多工業(yè)廠房，而且還是二樓，視野不是很好，投資價(jià)值不大，可出手。碧桂園首座，一樓底商，旁邊是新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)，二期全是公寓，公寓漲幅慢，流動(dòng)性弱，稅費(fèi)高，建議置換成住宅。子彈230，可參考選籌：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：廣叔，你好，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來(lái)說(shuō)，建議留哪一套？因?yàn)槟壳昂⒆游鍤q，換房考慮投資潛力，萬(wàn)科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺(jué)周邊環(huán)境也還不錯(cuò)，但是又覺(jué)得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿?，猶豫不決，還望指點(diǎn)。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒(méi)有領(lǐng)漲片區(qū)價(jià)值高。萬(wàn)科金域東方新盤(pán)配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強(qiáng)，缺點(diǎn)就是離未來(lái)的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來(lái)有潛力的。詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔您好，東莞戶口，在東莞南城西平金色華庭有一套154平房子（雙證），惠州龍門(mén)富力養(yǎng)生谷一套118平公寓，均無(wú)貸款，但東莞已無(wú)購(gòu)房資格，現(xiàn)手頭現(xiàn)金約50萬(wàn)，家庭年收入約80萬(wàn)，有什么好投資建議嗎？

回答：你好。雙拼的流動(dòng)性不是很好，不過(guò)金色華庭近地鐵西平站，區(qū)位不錯(cuò)；惠州供應(yīng)量大，公寓也一直不建議，建議你把公寓換成住宅，或者DY貸出資金來(lái)買(mǎi)其他地方。廣州新塘可以入，南沙現(xiàn)在也放開(kāi)條件，也可創(chuàng)造條件入，中長(zhǎng)期持有?？紤]50的話，4成能買(mǎi)130左右的房子，買(mǎi)不到什么好的產(chǎn)品，看看怎么再多湊點(diǎn)子彈。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿4年，月收入2W，想考慮投資東莞，后續(xù)子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續(xù)買(mǎi)一套帶學(xué)位的?；蛘哔Y金不夠就3-5年賣(mài)掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤(pán)地勢(shì)不好，臨深幾個(gè)樓盤(pán)都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見(jiàn)。偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，又離深圳太遠(yuǎn)，長(zhǎng)安房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，個(gè)人看好黃江，2021年開(kāi)通地鐵找地鐵附近的上車(chē)，求參考！

回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當(dāng)前無(wú)法上車(chē)深圳，可以先投資東莞，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，后期也可以進(jìn)行置換。黃江位于東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。

深圳“北拓”已成為深圳發(fā)展的必然趨勢(shì)，龍華的大熱就是最好的證明。再向北，由與深圳地緣性最強(qiáng)的鳳崗、塘廈、黃江組成的“深圳北臨深一線”占據(jù)最有利地位。黃江區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，處于深圳中部發(fā)展軸延長(zhǎng)線上，依托這個(gè)優(yōu)勢(shì)黃江將成會(huì)為莞深科技創(chuàng)新走廊橋頭堡。

在一線臨深中是比較有價(jià)值的區(qū)域。黃江對(duì)接好深圳，有可能實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，從東莞的中等生迅速變成優(yōu)等生。黃江鎮(zhèn)二手房熱點(diǎn)比較高，主要是因?yàn)辄S江相對(duì)中樞的地理位置以及性?xún)r(jià)比較高，其距深圳較近 但價(jià)格與鄰近的塘廈相比差價(jià)達(dá)到5000元/平，這里也成為了很多深圳客購(gòu)買(mǎi)二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車(chē)，提前淘地鐵盤(pán)，等待未來(lái)利好兌現(xiàn)，持有幾年后再置換深圳。

提問(wèn)：廣叔好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩(wěn)定收入3w，公積金7k，現(xiàn)在首付有100w，羅湖老街站附近有什么推薦嗎？或者羅湖區(qū)的合適的也行，謝謝廣叔。

回答：你好，羅湖目前300w總價(jià)可選擇面很廣，15年之內(nèi)的樓齡、塔樓標(biāo)準(zhǔn)兩房，避免樓齡過(guò)老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買(mǎi)即可； 二、考慮投資，可以關(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動(dòng)力更強(qiáng)一點(diǎn)的，可以“投住分離”，目前羅湖的房產(chǎn)大概率會(huì)跑輸大市，投資可以關(guān)注更有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。

提問(wèn)：你好廣叔，現(xiàn)在有子彈60，戶口在深圳，現(xiàn)在在蘇州工作，最近看了蘇州太湖度假區(qū)的龍湖大境天成的高層108平（搖號(hào)，基本靠搶?zhuān)，F(xiàn)在糾結(jié)是繼續(xù)攢錢(qián)買(mǎi)深圳（后期不會(huì)在深圳發(fā)展），或者買(mǎi)深圳1室小戶型，還是買(mǎi)蘇州。想問(wèn)下廣叔我該如何計(jì)劃？謝謝廣叔。

回答：你好，龍湖是站崗盤(pán)，投資角度太湖匯景不是更好嗎？ 子彈60去深圳也買(mǎi)不到性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品了，建議深耕蘇州。 用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)追深圳的漲幅也是不錯(cuò)的思路。

提問(wèn)：您好廣叔，目前在糾結(jié)幾個(gè)區(qū)域，主要訴求是：自主且有升值潛力，小區(qū)管理和素質(zhì)相對(duì)好些，樓齡不超過(guò)20年，最好15年內(nèi)吧。 預(yù)算是不超過(guò)500萬(wàn)，兩房、三房皆可，不考慮學(xué)位。 以下幾個(gè)小區(qū)怎么排序？ 1.市二宮中海名都 兩房 2.赤崗北泓景花園 兩房 3.新港路江南新苑 兩房 4.車(chē)陂駿景花園 小三房 謝謝！

回答：自住部分結(jié)合通勤和喜好，增值部分參考板塊、增量、接盤(pán)俠、未來(lái)發(fā)展增量、產(chǎn)品戶型等，綜合以上：濱江路、市二宮、新港路海珠西板塊大致發(fā)展已定格，且是兩房產(chǎn)品，駿景臨近廣州金融城規(guī)劃，匹配三房，赤崗板塊及泓景花園周邊規(guī)劃也不錯(cuò)，不過(guò)只能匹配兩房，建議考慮駿景三房，三房vs兩房，三房也是未來(lái)接盤(pán)需求持續(xù)擴(kuò)大的點(diǎn)

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)光明樂(lè)府花園與龍崗京基御景半山哪個(gè)盤(pán)更適合投資？打算持有10年以上。還有，為什么西部比東部?jī)r(jià)格高那么多呀？

回答：你好，樂(lè)府花園消費(fèi)自住可以買(mǎi)，投資性?xún)r(jià)比一般，還有很多選擇。 京基御景半山 去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動(dòng)來(lái)講，現(xiàn)在深圳東部還沒(méi)怎么漲，現(xiàn)在是不是應(yīng)該去買(mǎi)東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價(jià)格為什么會(huì)上漲？主要原因還是西部產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，市場(chǎng)需求量大。

而西部南山、寶安、光明無(wú)論是新房還是二手房供應(yīng)量都非常有限。深圳房子的價(jià)格是買(mǎi)上去的，是需求推動(dòng)價(jià)格上漲的。所以去年深圳西部房子價(jià)格的上漲還是供需關(guān)系推動(dòng)的。 去年深圳東部房子的價(jià)格為什么沒(méi)怎么漲了？主要還是東部產(chǎn)業(yè)弱，購(gòu)買(mǎi)力弱，市場(chǎng)需求相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)小。

去年深圳東部的房子不是沒(méi)漲，只是漲得少一點(diǎn)。事實(shí)上東部也已經(jīng)漲了，不存在再輪動(dòng)的。從供需關(guān)系講，未來(lái)也是深圳西部漲的會(huì)比深圳東部多一點(diǎn)。 所以這2個(gè)區(qū)域長(zhǎng)持，也是優(yōu)先光明。但是現(xiàn)在光明也漲上去了，建議淘淘二手筍。

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)惠州大亞灣龍光城二手房目前適合入手嗎？均價(jià)多少比較合適呢？另外，龍光城的發(fā)展前景怎么樣??？

回答：你好，買(mǎi)惠州真的很可能會(huì)住不上，租不出，賣(mài)不掉，還占用了你的名額和資金，錯(cuò)失了買(mǎi)深圳的機(jī)會(huì)。如果你是很有錢(qián)的土豪那隨意，如果是剛需就要慎重了。如果你是后者，可以和我們聊聊！也許會(huì)讓你迷途知返。買(mǎi)惠州最大的痛苦來(lái)自我們不只有買(mǎi)惠州的能力，彼時(shí)卻只有買(mǎi)惠州的認(rèn)知！珍惜你的名額和子彈，遠(yuǎn)離惠州吧！

提問(wèn)：廣叔你好，我在坪山萬(wàn)科緹香已有一套房子了，現(xiàn)在想離市區(qū)中心近一點(diǎn)，所以想再買(mǎi)一套來(lái)當(dāng)作投資，請(qǐng)問(wèn)：萬(wàn)科和風(fēng)軒自住和投資性?xún)r(jià)比怎么樣??？謝謝。

回答：你好。這盤(pán)價(jià)格上看去比二手有些許優(yōu)勢(shì)，但是長(zhǎng)期看居家和投資角度都不是最佳標(biāo)的。區(qū)域沒(méi)有比較大的增量導(dǎo)入，一墻之隔的橫嶺舊改算一個(gè)小小利好，但是它的硬傷一直存在：首先離地鐵太遠(yuǎn)，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況這個(gè)盤(pán)處于"英雄難過(guò)梅林關(guān)"的尷尬位置。還有梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會(huì)競(jìng)相拋盤(pán)，戶型又不稀缺的話就賣(mài)不起價(jià)。這個(gè)盤(pán)的小區(qū)地塊太狹長(zhǎng)，沒(méi)有舒適大花園，生活也不是那么便利，試想想買(mǎi)個(gè)東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場(chǎng)走兩圈是什么概念。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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