東莞樓市:有潛力的樓盤都有這個特點,大部分人不知道

來源：智能家居時間：2020-09-30 23:51

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提問：你好廣叔，我在東莞沙田有套自主房，買入價大概500萬，近高速近城軌，暫時不考慮出手。東莞有購房指標(biāo)，深圳明年底有房票（可以做3層首付），現(xiàn)有子彈200萬，家庭年收入100-150萬。現(xiàn)在考慮1、10月萬江保利首鑄天際或者大嶺山萬科漢邦松湖半島純投資的角度是否可以買入。2、等到明年底深圳有房票，在西部打新。房叔有什么建議。

回答：你好。1、考慮萬科漢邦松湖半島，或者南城萬象府。2、該方案也可考慮?？偟膩碚f，現(xiàn)在不用急，東莞先找最有價值，性價比最高的新盤，嘗試打新，一直打到為止，打不到就等明年深圳的房票，去深圳打。

提問：廣叔你好.我是在東莞第一次看房……訂了東莞橫瀝招商雍景灣.同茶山金融街金悅府-還有大嶺山碧桂園3期-寮步萬科金城東方.搞的現(xiàn)在都迷茫了-手里只有70左右-想問您怎么辦……我是自住加投資.目前同家人一起住在大嶺山.

回答：你好。自住看下哪個離工作地點近。東莞投資價值高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔，現(xiàn)在虎門鎮(zhèn)區(qū)幾十萬一套的二十年樓齡的老房子可以買嗎？

回答：你好。這些老破小和老破大未來要失去流動性的，而且銀行貸款還不批。所以自住可以考慮，投資不建議。

提問：廣叔好！我東莞戶，在虎門豐泰東海城堡有套148平方四房，貸款已還清，自住。長安廈邊鴻貴大廈有套150平小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)出租租金3千多。手頭只有現(xiàn)金30萬，收入保守可還貸6000，現(xiàn)在想買房投資，應(yīng)該怎樣操作呢？

回答：你好。廈邊鴻貴大廈小產(chǎn)權(quán)如不自住，可出手置換成普通住宅。豐泰東海城堡DY貸7成出來。然后買個250w-300w左右的房子?？蓞⒖歼x籌：東莞投資價值高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，我跟老婆是深戶，平時不在深圳?，F(xiàn)在有一百三十萬左右首付，月供一萬多沒問題，戶口一直掛靠在別人那，寶寶快出生所以現(xiàn)在考慮自購一套深圳房子考慮最好有學(xué)區(qū)兼投資（有點奢望），不自住可以接受小面積拿來出租。最近有去看黃田的滿京華云朗，周邊毫無配套，但是很火爆的認(rèn)籌情況，還看了蛇口榮寓，一個90年代老房改造項目，都是五十平米住宅，50年所有權(quán)的房子，但是配套太子灣學(xué)校學(xué)位，聽朋友說好像未來不錯的一個學(xué)校。單價要七萬多，而且只能貸五成十年貸款，只說周邊有七年整治預(yù)期暫沒舊改。不知廣叔如何評價這兩個盤，或者有沒有什么建議，謝謝

回答：你好，云朗哪個盤周邊太差，片區(qū)不行，開發(fā)商空有一腔情懷，只適合買三百來萬的小兩房，因為這個總價在西部是絕對存量的紅海廝殺，而總價越高，競品越多，就需要精細(xì)化挑選了，比如400來萬的可以去碧海寶中乃至南山淘了。至于蛇口的榮寓，是一個投資公司的舊樓改造盤，金融屬性差不說，戶型也無法直視，純粹的租金盤，當(dāng)租金盤來買又貴了。然后你提到的舊改，一個舊改對房價的拉動主要有兩點，第一，改善片區(qū)的城市面貌，可是很多打補丁一樣的局部改造很難有大的影響。第二，房價賣高帶動周邊，可是兩個年代的產(chǎn)品是壓根夠不成競品的。

提問：廣叔好，想問下深圳市龍華區(qū)觀瀾的新盤：中森’公園華府可以入手嗎？總價350萬左右的2房，沒有地鐵附近，離輕軌有點距離。考慮自住和小孩3年后上學(xué)。多謝！

回答：不看好，雖然價格很便宜，除非你在附近上班觀瀾板塊，農(nóng)民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。紅山—龍華老城沒發(fā)展好之前觀瀾也不會有大動作。羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學(xué)校利好，大概率是橫盤期橫得更長，跌時跌多，行情來的時候反應(yīng)慢。投資買漲的快的，穩(wěn)定的。

提問：你好廣叔，廣州一套房，剩余貸款100，評估價400。滿二，不好賣，需要等市場火熱期出貨?，F(xiàn)在有父母名額。是趁年前簽一套房，同時現(xiàn)有房做抵押來付首付（優(yōu)點是現(xiàn)在房價可能比年后便宜，缺點是抵押成本，以及如果年后要賣房，罰息墊資等成本高，壓力也大）；還是現(xiàn)在不動作，等年后小陽春賣房同時再買？（優(yōu)點是成本低，缺點是年后房價可能漲）

回答：你好，1、年前初步評估下這套房子的抵押成數(shù)、評估價、貸款額度，以及大致的時間周期 2、可以去看房、買房、簽訂，只要把時間節(jié)點鋪排好，就沒問題了

提問：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，預(yù)算250萬左右，想買15年之內(nèi)的兩房，希望是自住+保值，不知道老黃埔和金沙洲哪個比較合適，有什么推薦的盤嗎？謝謝！

回答：你好，主要還是看你對通勤是否有要求，250萬左右建議優(yōu)先選擇老黃埔，金沙洲這幾年因為實業(yè)不太好做，再加上地理位置的特殊性，導(dǎo)致樓價非常不穩(wěn)，還是往東來做選擇為好。

提問：廣叔好，最近我也準(zhǔn)備打新，我房子都在羅湖比較多，這波上漲基本沒吃到紅利目前手上也沒名額，羅湖也還沒漲。所以想打新試試運氣，然后也在關(guān)注安托山還有深圳灣的板塊，價格是比4月份更高了，主要看的是安巒公館的165，138，太古北的135單證115單證，吉祥龍89等戶型，想著如果打新不中明年賣掉羅湖的金翠園和百仕達(dá)花園4期的187中空復(fù)式置換，不知明年才操作會不會太晚了，安巒公館現(xiàn)在賣盤很少，165的掛盤2600+了，138的也掛到2400。

回答：你好，先分析下你持倉情況，金翠園屬于深中比較宜居的小區(qū)，在18-19表現(xiàn)不差，雖然都說深中地段生不行，但是四大就輸四大！百仕達(dá)這種復(fù)式受到總價限制、片區(qū)拖累、學(xué)位一般。在今后都會嚴(yán)重跑輸大盤；至于是否打新，得根據(jù)個人情況而定，如果資產(chǎn)必須置換，越早越好；如果是可選項，那先打新，打完再考慮接下來的事情也未嘗不可；對于短期行情我們保持敬畏的心態(tài)，踏空是最大的風(fēng)險；

提問：你好廣叔，總價200萬左右投資，8號線鹽田路站附近和14號線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個會更好，金港盛世華庭和京基御景印象二期的一房一廳哪個更會好，同價位或稍微再加一點換周邊地鐵遠(yuǎn)一點的二房一廳會不會更好呢，謝謝您！

回答：你好，鹽田港我個人認(rèn)為值得投資的價位是剛需上車盤，總價低，性價比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應(yīng)。坪山14號線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運的外溢和聯(lián)動，并且沙湖-坪中一線還有整個坪山的“區(qū)域中心+地王”效應(yīng)，可發(fā)展區(qū)域更大。所以單純短期漲幅，兩者相差不大，中長期來看京基略優(yōu)。

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