以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，新人首問：手上200，有東莞房票?；㈤T華僑云麓臺開盤3萬是否可以入手，另外想3-5年內(nèi)短線，東莞哪些盤最有價值，回報快！

回答：你好。華僑云麓臺自住可以考慮，由于周圍較多工業(yè)廠房，配套商業(yè)交通等還欠缺，投資價值一般。3-5年短線，參考選籌：松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣，南城：萬科金悅香樹、萬科翡麗山、恒大御景，長安新區(qū)：長安花園、金沙花園、龍光江南大境，大朗：萬科金域藍灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城。

提問：廣叔好，投資東莞環(huán)松湖，1.離松湖北5分鐘的源悅（約3萬）松湖碧桂園（約3.5），萬科漢邦半島（約3.8），請幫助對3個樓盤進行投資排序。2.這幾個盤，哪個時間點是最佳切入點？

回答：你好。首選萬科漢邦半島，次選松湖碧桂園。如果是純投資的話，現(xiàn)在可以買。因為出了新調(diào)控政策一些人失去了購房資格，但一年以后就都有資格了，所以現(xiàn)在適合提前布局。

提問：廣叔，坐標東莞，無房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告訴我廣州首套有房貸記錄（已還清），首付需要4成（我一直以為需要的是3成），因為東莞首套只需要3成，有東莞房票，準備的子彈只有60，只夠付3成+過戶費用，怎么樣破這個首付4成的局，中介給了一個建議方案JLH，但是代辦那邊要多收1個點手續(xù)費，大約多出2W，這樣操作是否可行，還有多出2萬手續(xù)費是不是值，另外有沒有什么其他辦法可以破局，或者降低成本，如果辦理JLH ，需要注意什么？問題有點多，望廣叔給個建議，剛需上車，不想錯過機會，后面上車會成本越來越高，最近看了廣叔給的建議，感覺豁然開朗，感謝分享

回答：你好。建議找親朋好友融資，每人湊一點首付是沒有問題的，等貸款辦理下來再從信用卡德等其他方式套出資金還他們。否則就考慮JLH，這個影響不大。

提問：廣叔好，新塘，長安，南沙有沒有限購？分別需要什么條件嗎？南沙，長安，新塘，投資三五見效的哪個更適合？請問您最看好的是哪里的哪個樓盤？謝謝！

回答：目前東莞有一年社?？梢再I。廣州新塘是不限購的。南沙有本科學(xué)歷或者中級職稱就能買。樓盤可參考：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。新塘：保利東江首府、錦繡新天地、力誠凱怡灣。南沙：越秀濱?，B城、疊翠峰、南沙保利城。

提問：你好廣叔，我住龍華、清湖兩個地鐵站之間，想問一下壹成中心的住宅怎么樣？我看現(xiàn)在一直在蓋新樓，有個大型購物綜合體，值得買來自住嗎？周圍學(xué)校好像比較少，請廣叔談?wù)劮治鲆幌?/p>

回答：你好，壹城中心，龍華區(qū)地標性住宅，是龍華老城區(qū)最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區(qū)有優(yōu)勢： 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵（共十區(qū)，但是只有九區(qū)算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應(yīng)； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區(qū)稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 未來預(yù)計周邊建設(shè)結(jié)束它的春天會來。橫這么久跌這么久，也預(yù)示著機會。九區(qū)未來將成為十個區(qū)中單價最高的區(qū)，有閑錢可以考慮捂盤。

提問：你好廣叔，請問現(xiàn)在二手市場不景氣，現(xiàn)在買房會不會貶值？

回答：你好，一線城市和強二線城市二手受tk的影響，會有小幅回落， 由于各種資源匯集，土地稀缺，地價基礎(chǔ)仍然穩(wěn)定，供求關(guān)系還是會保持穩(wěn)中有緊，所以房地產(chǎn)也比較抗跌?；A(chǔ)較好的老牌一線城市，南京、天津、武漢、杭州和蘇州等，因為價格上漲過猛，所以現(xiàn)在是，tk重點關(guān)注城市，短期內(nèi)會更傾向于“價格停滯”，但長期是沒有問題的；快速崛起的熱點城市，比如鄭州、重慶等，因為限價的影響，因為低地價土地成交的影響，會對當前的價格體系會有一定沖擊，短期內(nèi)或許會調(diào)整，但長期來看，因為庫存周期短、供需關(guān)系緊張等原因，仍然將是全國性的熱點城市；

環(huán)一線的三四線城市仍然是熱點，因為這些城市已經(jīng)成為諸多房企的布局熱點，土地成本仍有大幅上漲的可能，再加之庫存周期縮短，中長期來看，這些城市仍然會是未來的熱點；其他三四線城市，非核心都市圈內(nèi)的三四線城市，比如許昌、洛陽、漳州等等，因為城市經(jīng)濟基礎(chǔ)仍然相對薄弱，但房價已經(jīng)歷經(jīng)跳漲，需求透支嚴重，一旦有加碼，投資需求退場后，市場變化值得警惕?？偟膩碚f：絕大多數(shù)的一二線城市都是安全的，可能不會漲，但一定不會跌；某些二線城市可能會面臨橫盤的可能。環(huán)一線周邊的三四線城市中長期仍然會是熱點，但其他三四線城市警惕接盤的可能。未來的市場一定是分化的市場，謹慎一些總沒有錯。

提問：廣叔好！本人目前在深圳寶安西鄉(xiāng)已有一套小兩房，考慮為了讓兩個孩子（今年大孩10歲，二孩1歲半）能夠就讀寶安中學(xué)（深圳重點中學(xué)），同時也計劃自住，考慮在寶安老城區(qū)新安街道靈芝新村購買一套學(xué)位房，目前房產(chǎn)狀況為：84年的批地、86年的房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)50年（據(jù)說現(xiàn)在可以續(xù)到70年）、面積71平、中高層樓梯房、單價9萬出頭、總價640萬左右，小區(qū)內(nèi)有幼兒園和寶民小學(xué)（可解決老二上幼兒園和小學(xué)的問題），據(jù)說靈芝新村正在談拆遷和舊改，目前周邊產(chǎn)權(quán)在70年的老舊學(xué)區(qū)房均價在10萬+，次新樓盤均價在15萬左右。本人計劃是用現(xiàn)有房產(chǎn)置換購買這套學(xué)位房（置換款可付首付），是否存在投資風(fēng)險？這種房還有多大升值空間？這個社區(qū)盤子很大，有80多棟8層的小高層，拆遷成本太高，據(jù)說很多房產(chǎn)公司都不敢輕易接盤，以上情況請廣叔幫忙指點，是否值得出手

回答：你好，寶安區(qū)的學(xué)位房主要分為兩個梯隊，第一梯隊主要寶安中學(xué)的學(xué)位房，第二梯隊主要是寶安實驗的學(xué)位房。靈芝新村是多層樓梯房，這個學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤，93棟，1984年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。如果想投資要很清楚的一點是：你買入的價值，是已有的價值，還是未來的價值，這個價值是逐步增加，還是逐步衰減的。寶中學(xué)位：衰減，傳統(tǒng)寶安區(qū)政府的生源流失，片區(qū)：老化、舊改周期長，樓盤品質(zhì)和地鐵預(yù)期其實已經(jīng)部分疊加在已有的價格里了。綜上，跑平大市的選擇握手，如果單純考慮學(xué)位，可以買。雖然已經(jīng)符合舊改標準，但是周期太長，做好長持準備

提問：廣叔你好 1.我的預(yù)算500萬，首付5成，準備買2房。 2.對學(xué)位有要求，深圳前30左右。 3.購房的目的是投資兼學(xué)位，更大的追求升值空間。 4.自己工作生活的地方：福田沙尾，傾向片區(qū)是沙尾、石廈、前海。 5.準備持有周期：6年左右，小孩5年后上初中，上完初中考慮置換。 19年1月購入一套光明玖龍臺4房，2023年初才能出售。目前手頭現(xiàn)金300萬，想買地段、學(xué)位都好一點的小兩房用作投資，目前我比較心儀鼎太風(fēng)華，特別1到6期，但我們預(yù)算只能買七期的小兩房，50多平，同時看了諾德，中海玫瑰園，陽光華地苑。自住沙尾，也考慮帶石廈學(xué)位的小區(qū)，價格9萬左右，跟前海價格差不多。請問選哪個會比較好？

回答：你好，看你的居住工作情況，石廈片區(qū)本來應(yīng)該是不錯的選擇，近幾年成績很穩(wěn)定，房價十分堅挺。 但石廈片區(qū)位于福田成熟片區(qū)，中小戶型又過多，估計不符合你更大追求升值的需求。 前海太熱，諾德小兩居已沖高到10萬一平，目前接手很可能要站崗一段時間，鼎太小區(qū)太大，屬于居家盤，一向不是領(lǐng)漲先鋒。 如果想最大程度追求升值，鑒于你孩子五年后升初中，最佳選擇是買入處于上升期的學(xué)區(qū)房源，從中上學(xué)校變?yōu)槊?，才有暴擊可能，當然也會存在一定風(fēng)險，但風(fēng)險從來與機遇并存。

提問：你好廣叔，現(xiàn)狀： 16年于天津濱海?；刍▓@入手老破大電梯房一套， 19年轉(zhuǎn)廣州天河石牌橋外資銀行工作，戶口6-7月估計能辦下來，子彈只有15，個人年稅前40，單身，貸款余額93，同戶型掛牌價已降至130萬，尚無買家出價，預(yù)計急出手需要降到110~ 120。請問以后適合什么樣的策略？1止損天津，找首付貸(尚無靠譜渠道)，等戶口下來買廣州市區(qū)房子需4成首付。優(yōu)點：1靠近市區(qū)，有升值可能。2有的小區(qū)可以自住。缺點： 天津不一定可以出手。

回答；你好，天津濱江現(xiàn)在并非出貨的最好時機，所以建議廣州淘筍和天津賣房同時進行。賣房的幾個基本共通原則：1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環(huán)繞片區(qū)，小區(qū)的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。最后再掛中介。最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片(廣角鏡頭)，把優(yōu)點好好理一遍做成文案，話術(shù)。3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。根據(jù)反應(yīng)再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。4.盡量集中一個時間約看，再找朋友托看。看房時候你在，觀察看房人。5.如果同小區(qū)有朋友，可以掛一個相對高價幫你托高。

廣州目前只推薦黃埔一東圃板塊。知識城南沙亞運城都不推薦。推薦的淘筍樓盤：金碧世紀、中?？党?、黃埔花園等。逢筍入。

提問：您好廣叔，總預(yù)算300萬左右，純投資，持有5年左右，請問該怎么操作？您有什么好的建議嗎？我自己理了幾種方案請簡單給點建議：1、韻動家園，租金尚可，不知道高爾夫回收大金沙舊改的利好是否可以促進價格升值？2、龍崗招商依山郡，貌似深龍中學(xué)位，未來有地鐵站規(guī)劃？但租金很低。3、寶中碧海一套小單間。廣叔覺得哪種更有前景？或者有更好的建議嗎？

回答：你好， 總價300萬，現(xiàn)在深圳真的很難選，適合投資的盤，價格都已經(jīng)漲起來了。有2種思路：1、買市區(qū)學(xué)位房，漲幅很穩(wěn)，租金高，韻動家園屬于這一類。2、買郊區(qū)未來有可能形成暴擊的學(xué)位房，長持等待補漲。招商依山郡屬于這一類 招商依山郡是深中龍崗分校，深中的范圍都是次新房，生源好，東進戰(zhàn)略教育也會被重視，關(guān)外的學(xué)區(qū)會逐漸崛起，大運的興起也是對深中龍崗分校的利好。深圳最緊缺的除了商品房就是學(xué)校了，建設(shè)學(xué)校的速度趕不上嬰兒的出生速度。隨著二胎的放開和深圳開放的政策，未來涌入的人口更多，學(xué)校更為緊張，相對應(yīng)好的學(xué)校更具價值，招商依山郡的價值一直被低估，龍崗除了私立百外以外排名第一的學(xué)位房，大運的崛起和地鐵16號線的開通將推動這一區(qū)域的房價上漲。 短持建議韻動家園和碧海小戶型，長持可以入手招商依山郡。

提問：廣叔好，我是新疆五線城市的公務(wù)員，年初籌資50萬左右首付，夠得大亞灣公園上城的房子，投資兼自助，有不少人說，大亞灣的房子是個坑，目前有人協(xié)議收購成本價，收購大亞灣上城的房子，那么我是協(xié)議賣掉先把資金收回來，再投資其他地方的房產(chǎn)還是五年以后再出手，因為資金有限，貸款年限也低，只有15年，所以，在其他二三線城市，投資房產(chǎn)也比較難，或者把大亞灣房子協(xié)議出手，再在廣州增城或東莞或珠海購入房子，這樣合適嗎？目前不知如何是好？

回答：你好，如果有自住性質(zhì)就先留著吧，這個盤配套還不錯，北方人自住的不少，就算原價賣了，也損失了利息和契稅，再說50萬資金也沒有太好的去處。

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