以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：你好廣叔，新人首問：手上200，有東莞房票?；㈤T華僑云麓臺(tái)開盤3萬(wàn)是否可以入手，另外想3-5年內(nèi)短線，東莞哪些盤最有價(jià)值，回報(bào)快！

回答：你好。華僑云麓臺(tái)自住可以考慮，由于周圍較多工業(yè)廠房，配套商業(yè)交通等還欠缺，投資價(jià)值一般。3-5年短線，參考選籌：松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣，南城：萬(wàn)科金悅香樹、萬(wàn)科翡麗山、恒大御景，長(zhǎng)安新區(qū)：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境，大朗：萬(wàn)科金域藍(lán)灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城。

提問：廣叔好，投資東莞環(huán)松湖，1.離松湖北5分鐘的源悅（約3萬(wàn)）松湖碧桂園（約3.5），萬(wàn)科漢邦半島（約3.8），請(qǐng)幫助對(duì)3個(gè)樓盤進(jìn)行投資排序。2.這幾個(gè)盤，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)是最佳切入點(diǎn)？

回答：你好。首選萬(wàn)科漢邦半島，次選松湖碧桂園。如果是純投資的話，現(xiàn)在可以買。因?yàn)槌隽诵抡{(diào)控政策一些人失去了購(gòu)房資格，但一年以后就都有資格了，所以現(xiàn)在適合提前布局。

提問：廣叔，坐標(biāo)東莞，無房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告訴我廣州首套有房貸記錄（已還清），首付需要4成（我一直以為需要的是3成），因?yàn)闁|莞首套只需要3成，有東莞房票，準(zhǔn)備的子彈只有60，只夠付3成+過戶費(fèi)用，怎么樣破這個(gè)首付4成的局，中介給了一個(gè)建議方案JLH，但是代辦那邊要多收1個(gè)點(diǎn)手續(xù)費(fèi)，大約多出2W，這樣操作是否可行，還有多出2萬(wàn)手續(xù)費(fèi)是不是值，另外有沒有什么其他辦法可以破局，或者降低成本，如果辦理JLH ，需要注意什么？問題有點(diǎn)多，望廣叔給個(gè)建議，剛需上車，不想錯(cuò)過機(jī)會(huì)，后面上車會(huì)成本越來越高，最近看了廣叔給的建議，感覺豁然開朗，感謝分享

回答：你好。建議找親朋好友融資，每人湊一點(diǎn)首付是沒有問題的，等貸款辦理下來再?gòu)男庞每ǖ碌绕渌绞教壮鲑Y金還他們。否則就考慮JLH，這個(gè)影響不大。

提問：廣叔好，新塘，長(zhǎng)安，南沙有沒有限購(gòu)？分別需要什么條件嗎？南沙，長(zhǎng)安，新塘，投資三五見效的哪個(gè)更適合？請(qǐng)問您最看好的是哪里的哪個(gè)樓盤？謝謝！

回答：目前東莞有一年社保可以買。廣州新塘是不限購(gòu)的。南沙有本科學(xué)歷或者中級(jí)職稱就能買。樓盤可參考：長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境。新塘：保利東江首府、錦繡新天地、力誠(chéng)凱怡灣。南沙：越秀濱?，B城、疊翠峰、南沙保利城。

提問：你好廣叔，我住龍華、清湖兩個(gè)地鐵站之間，想問一下壹成中心的住宅怎么樣？我看現(xiàn)在一直在蓋新樓，有個(gè)大型購(gòu)物綜合體，值得買來自住嗎？周圍學(xué)校好像比較少，請(qǐng)廣叔談?wù)劮治鲆幌?/p>

回答：你好，壹城中心，龍華區(qū)地標(biāo)性住宅，是龍華老城區(qū)最吸睛的盤，沒有之一。 這個(gè)小區(qū)有優(yōu)勢(shì)： 1、高贈(zèng)送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵（共十區(qū)，但是只有九區(qū)算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費(fèi)低，因?yàn)?015年首開，登記價(jià)高而且漲幅不大。 5、價(jià)格也親民。 劣勢(shì)也很明顯： 1、體量確實(shí)太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價(jià)格也一直上不去，簡(jiǎn)直天量供應(yīng)； 2、本身離地鐵較遠(yuǎn)，加上四號(hào)線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區(qū)稍微近一點(diǎn)），而且全部入住道路交通勢(shì)必?fù)矶拢?未來預(yù)計(jì)周邊建設(shè)結(jié)束它的春天會(huì)來。橫這么久跌這么久，也預(yù)示著機(jī)會(huì)。九區(qū)未來將成為十個(gè)區(qū)中單價(jià)最高的區(qū)，有閑錢可以考慮捂盤。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問現(xiàn)在二手市場(chǎng)不景氣，現(xiàn)在買房會(huì)不會(huì)貶值？

回答：你好，一線城市和強(qiáng)二線城市二手受tk的影響，會(huì)有小幅回落， 由于各種資源匯集，土地稀缺，地價(jià)基礎(chǔ)仍然穩(wěn)定，供求關(guān)系還是會(huì)保持穩(wěn)中有緊，所以房地產(chǎn)也比較抗跌。基礎(chǔ)較好的老牌一線城市，南京、天津、武漢、杭州和蘇州等，因?yàn)閮r(jià)格上漲過猛，所以現(xiàn)在是，tk重點(diǎn)關(guān)注城市，短期內(nèi)會(huì)更傾向于“價(jià)格停滯”，但長(zhǎng)期是沒有問題的；快速崛起的熱點(diǎn)城市，比如鄭州、重慶等，因?yàn)橄迌r(jià)的影響，因?yàn)榈偷貎r(jià)土地成交的影響，會(huì)對(duì)當(dāng)前的價(jià)格體系會(huì)有一定沖擊，短期內(nèi)或許會(huì)調(diào)整，但長(zhǎng)期來看，因?yàn)閹?kù)存周期短、供需關(guān)系緊張等原因，仍然將是全國(guó)性的熱點(diǎn)城市；

環(huán)一線的三四線城市仍然是熱點(diǎn)，因?yàn)檫@些城市已經(jīng)成為諸多房企的布局熱點(diǎn)，土地成本仍有大幅上漲的可能，再加之庫(kù)存周期縮短，中長(zhǎng)期來看，這些城市仍然會(huì)是未來的熱點(diǎn)；其他三四線城市，非核心都市圈內(nèi)的三四線城市，比如許昌、洛陽(yáng)、漳州等等，因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍然相對(duì)薄弱，但房?jī)r(jià)已經(jīng)歷經(jīng)跳漲，需求透支嚴(yán)重，一旦有加碼，投資需求退場(chǎng)后，市場(chǎng)變化值得警惕。總的來說：絕大多數(shù)的一二線城市都是安全的，可能不會(huì)漲，但一定不會(huì)跌；某些二線城市可能會(huì)面臨橫盤的可能。環(huán)一線周邊的三四線城市中長(zhǎng)期仍然會(huì)是熱點(diǎn)，但其他三四線城市警惕接盤的可能。未來的市場(chǎng)一定是分化的市場(chǎng)，謹(jǐn)慎一些總沒有錯(cuò)。

提問：廣叔好！本人目前在深圳寶安西鄉(xiāng)已有一套小兩房，考慮為了讓兩個(gè)孩子（今年大孩10歲，二孩1歲半）能夠就讀寶安中學(xué)（深圳重點(diǎn)中學(xué)），同時(shí)也計(jì)劃自住，考慮在寶安老城區(qū)新安街道靈芝新村購(gòu)買一套學(xué)位房，目前房產(chǎn)狀況為：84年的批地、86年的房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)50年（據(jù)說現(xiàn)在可以續(xù)到70年）、面積71平、中高層樓梯房、單價(jià)9萬(wàn)出頭、總價(jià)640萬(wàn)左右，小區(qū)內(nèi)有幼兒園和寶民小學(xué)（可解決老二上幼兒園和小學(xué)的問題），據(jù)說靈芝新村正在談拆遷和舊改，目前周邊產(chǎn)權(quán)在70年的老舊學(xué)區(qū)房均價(jià)在10萬(wàn)+，次新樓盤均價(jià)在15萬(wàn)左右。本人計(jì)劃是用現(xiàn)有房產(chǎn)置換購(gòu)買這套學(xué)位房（置換款可付首付），是否存在投資風(fēng)險(xiǎn)？這種房還有多大升值空間？這個(gè)社區(qū)盤子很大，有80多棟8層的小高層，拆遷成本太高，據(jù)說很多房產(chǎn)公司都不敢輕易接盤，以上情況請(qǐng)廣叔幫忙指點(diǎn)，是否值得出手

回答：你好，寶安區(qū)的學(xué)位房主要分為兩個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)主要寶安中學(xué)的學(xué)位房，第二梯隊(duì)主要是寶安實(shí)驗(yàn)的學(xué)位房。靈芝新村是多層樓梯房，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤，93棟，1984年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。如果想投資要很清楚的一點(diǎn)是：你買入的價(jià)值，是已有的價(jià)值，還是未來的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值是逐步增加，還是逐步衰減的。寶中學(xué)位：衰減，傳統(tǒng)寶安區(qū)政府的生源流失，片區(qū)：老化、舊改周期長(zhǎng)，樓盤品質(zhì)和地鐵預(yù)期其實(shí)已經(jīng)部分疊加在已有的價(jià)格里了。綜上，跑平大市的選擇握手，如果單純考慮學(xué)位，可以買。雖然已經(jīng)符合舊改標(biāo)準(zhǔn)，但是周期太長(zhǎng)，做好長(zhǎng)持準(zhǔn)備

提問：廣叔你好 1.我的預(yù)算500萬(wàn)，首付5成，準(zhǔn)備買2房。 2.對(duì)學(xué)位有要求，深圳前30左右。 3.購(gòu)房的目的是投資兼學(xué)位，更大的追求升值空間。 4.自己工作生活的地方：福田沙尾，傾向片區(qū)是沙尾、石廈、前海。 5.準(zhǔn)備持有周期：6年左右，小孩5年后上初中，上完初中考慮置換。 19年1月購(gòu)入一套光明玖龍臺(tái)4房，2023年初才能出售。目前手頭現(xiàn)金300萬(wàn)，想買地段、學(xué)位都好一點(diǎn)的小兩房用作投資，目前我比較心儀鼎太風(fēng)華，特別1到6期，但我們預(yù)算只能買七期的小兩房，50多平，同時(shí)看了諾德，中海玫瑰園，陽(yáng)光華地苑。自住沙尾，也考慮帶石廈學(xué)位的小區(qū)，價(jià)格9萬(wàn)左右，跟前海價(jià)格差不多。請(qǐng)問選哪個(gè)會(huì)比較好？

回答：你好，看你的居住工作情況，石廈片區(qū)本來應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇，近幾年成績(jī)很穩(wěn)定，房?jī)r(jià)十分堅(jiān)挺。 但石廈片區(qū)位于福田成熟片區(qū)，中小戶型又過多，估計(jì)不符合你更大追求升值的需求。 前海太熱，諾德小兩居已沖高到10萬(wàn)一平，目前接手很可能要站崗一段時(shí)間，鼎太小區(qū)太大，屬于居家盤，一向不是領(lǐng)漲先鋒。 如果想最大程度追求升值，鑒于你孩子五年后升初中，最佳選擇是買入處于上升期的學(xué)區(qū)房源，從中上學(xué)校變?yōu)槊?，才有暴擊可能，?dāng)然也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)從來與機(jī)遇并存。

提問：你好廣叔，現(xiàn)狀： 16年于天津?yàn)I海?；刍▓@入手老破大電梯房一套， 19年轉(zhuǎn)廣州天河石牌橋外資銀行工作，戶口6-7月估計(jì)能辦下來，子彈只有15，個(gè)人年稅前40，單身，貸款余額93，同戶型掛牌價(jià)已降至130萬(wàn)，尚無買家出價(jià)，預(yù)計(jì)急出手需要降到110~ 120。請(qǐng)問以后適合什么樣的策略？1止損天津，找首付貸(尚無靠譜渠道)，等戶口下來買廣州市區(qū)房子需4成首付。優(yōu)點(diǎn)：1靠近市區(qū)，有升值可能。2有的小區(qū)可以自住。缺點(diǎn)： 天津不一定可以出手。

回答；你好，天津?yàn)I江現(xiàn)在并非出貨的最好時(shí)機(jī)，所以建議廣州淘筍和天津賣房同時(shí)進(jìn)行。賣房的幾個(gè)基本共通原則：1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環(huán)繞片區(qū)，小區(qū)的精耕中介，包括一些零散的個(gè)人中介，老司機(jī)，串串。最后再掛中介。最好有2-3個(gè)不同的價(jià)格，在不同的中介做實(shí)驗(yàn)。2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片(廣角鏡頭)，把優(yōu)點(diǎn)好好理一遍做成文案，話術(shù)。3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。根據(jù)反應(yīng)再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠(chéng)意。大頭紅包在成交。這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。4.盡量集中一個(gè)時(shí)間約看，再找朋友托看?？捶繒r(shí)候你在，觀察看房人。5.如果同小區(qū)有朋友，可以掛一個(gè)相對(duì)高價(jià)幫你托高。

廣州目前只推薦黃埔一東圃板塊。知識(shí)城南沙亞運(yùn)城都不推薦。推薦的淘筍樓盤：金碧世紀(jì)、中?？党?、黃埔花園等。逢筍入。

提問：您好廣叔，總預(yù)算300萬(wàn)左右，純投資，持有5年左右，請(qǐng)問該怎么操作？您有什么好的建議嗎？我自己理了幾種方案請(qǐng)簡(jiǎn)單給點(diǎn)建議：1、韻動(dòng)家園，租金尚可，不知道高爾夫回收大金沙舊改的利好是否可以促進(jìn)價(jià)格升值？2、龍崗招商依山郡，貌似深龍中學(xué)位，未來有地鐵站規(guī)劃？但租金很低。3、寶中碧海一套小單間。廣叔覺得哪種更有前景？或者有更好的建議嗎？

回答：你好， 總價(jià)300萬(wàn)，現(xiàn)在深圳真的很難選，適合投資的盤，價(jià)格都已經(jīng)漲起來了。有2種思路：1、買市區(qū)學(xué)位房，漲幅很穩(wěn)，租金高，韻動(dòng)家園屬于這一類。2、買郊區(qū)未來有可能形成暴擊的學(xué)位房，長(zhǎng)持等待補(bǔ)漲。招商依山郡屬于這一類 招商依山郡是深中龍崗分校，深中的范圍都是次新房，生源好，東進(jìn)戰(zhàn)略教育也會(huì)被重視，關(guān)外的學(xué)區(qū)會(huì)逐漸崛起，大運(yùn)的興起也是對(duì)深中龍崗分校的利好。深圳最緊缺的除了商品房就是學(xué)校了，建設(shè)學(xué)校的速度趕不上嬰兒的出生速度。隨著二胎的放開和深圳開放的政策，未來涌入的人口更多，學(xué)校更為緊張，相對(duì)應(yīng)好的學(xué)校更具價(jià)值，招商依山郡的價(jià)值一直被低估，龍崗除了私立百外以外排名第一的學(xué)位房，大運(yùn)的崛起和地鐵16號(hào)線的開通將推動(dòng)這一區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。 短持建議韻動(dòng)家園和碧海小戶型，長(zhǎng)持可以入手招商依山郡。

提問：廣叔好，我是新疆五線城市的公務(wù)員，年初籌資50萬(wàn)左右首付，夠得大亞灣公園上城的房子，投資兼自助，有不少人說，大亞灣的房子是個(gè)坑，目前有人協(xié)議收購(gòu)成本價(jià)，收購(gòu)大亞灣上城的房子，那么我是協(xié)議賣掉先把資金收回來，再投資其他地方的房產(chǎn)還是五年以后再出手，因?yàn)橘Y金有限，貸款年限也低，只有15年，所以，在其他二三線城市，投資房產(chǎn)也比較難，或者把大亞灣房子協(xié)議出手，再在廣州增城或東莞或珠海購(gòu)入房子，這樣合適嗎？目前不知如何是好？

回答：你好，如果有自住性質(zhì)就先留著吧，這個(gè)盤配套還不錯(cuò)，北方人自住的不少，就算原價(jià)賣了，也損失了利息和契稅，再說50萬(wàn)資金也沒有太好的去處。

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