東莞樓市:大部分人看不起的板塊,內(nèi)行人卻悄悄買入待上漲

來源：智能家居時間：2020-11-09 01:52

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提問：新人首問，廣叔你好，坐標東莞東城，目前有子彈400w，請問石龍海倫堡、茶山的麗江豪園和東城的新世界花園哪個更值得投資？或者東莞東城茶山這塊有什么推薦？

回答：你好。石龍海倫堡景觀不錯，小區(qū)很新，環(huán)境不錯，周圍環(huán)境一般；麗江豪園近茶山站，有一定樓齡，小區(qū)大，有50幾棟。論地段價值，周圍配套，新世界花園是這幾個盤中最好的。東莞具體投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔您好！新人首問：本人東莞本地戶口，家住東城東華附近，在南城匯一城上班，想購買一套房產(chǎn)做投資，目前手上首付可承受70—80萬，無房無貸，可做首套。1.不知道購買新房合適還是二手樓合適？可否推薦？二手樓如果要出手買的話，什么時間點會好一點呢？2.我看您的回答比較少推薦高埗，寮步，這兩個地方？我有看過安聯(lián)，保利卓越中環(huán)廣場，源悅這幾個樓盤？是不是都不好呀？原因在哪呢？

回答：你好。1、建議二手淘筍為主。2、安聯(lián)在高埗，屬于中心城區(qū)，可以考慮的；保利卓越中環(huán)廣場之前有分析過，靠近寮步站，周圍環(huán)境不是很好。源悅離華為的基地近，周圍小區(qū)已初步形成一個有氛圍的社區(qū)，可以考慮的。另外看下：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔，您好。坐標東莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已還清貸款。因為江南世家旁邊有地鐵口，但是這個小區(qū)比較舊了。目前上班和孩子上學都比較方便。有點糾結(jié)要不要賣了重新置換。手上有70，月供可以承受1W左右。

問題：您覺得這房子增值空間大嗎？要賣了重新置換一套更新地段更好的？（買了現(xiàn)有的房子，會不會影響孩子正在讀的小學學位？）還是直接再買一套大概200-300w的好呢？

回答：你好。江南世家，近地鐵濱江體育館，2006年左右的房子，還有潛力的，先持有，要賣最少都要等地鐵開通后?？梢訢Y貸出7成來配置二套房，買套300左右的?？煽聪戮唧w潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，有急事咨詢，本人坐標深圳，于去年年底購買領(lǐng)航城房子一套，已簽網(wǎng)簽合同并交付定金30萬（總價315萬），中介費3.5萬。因房子于今年6月滿兩年，所以還未申請貸款和過戶。但剛收到業(yè)主通知中介，要求我加價30萬方可過戶或業(yè)主退回30萬定金加30萬違約款違約。目前同小區(qū)同戶型最近最高成交價為353萬。合同約定與業(yè)主協(xié)商滿兩年后過戶，如違約需雙倍返還定金或賠償約定成交價20%費用。請問：目前情況下怎樣選擇1.接受違約但怎樣能讓業(yè)主按20%房款賠付（63萬）？2.加價過戶，加多少錢合適？3.接受業(yè)主違約30萬，重新選籌？謝謝！

回答：你好，樓市上行期，業(yè)主違約的比例會大很多按照合同執(zhí)行，業(yè)主按20%房款賠付，直接走法律程序好了。解決思路： 1、向中介試壓，讓中介溝通這個事情，本來責任就在業(yè)主方，中介不理就向上層舉報，最好是漲價控制在合理范圍內(nèi)，比如10萬。 2、出一份律師函（幾百塊錢），再次通知業(yè)主，按約履行合同，一般業(yè)主這步就會妥協(xié) 3、如果前兩步業(yè)主還沒有反應(yīng)，就可以打官司追求賠償違約金。

提問：你好廣叔，首次買房需要考慮升值嗎？

回答：你好，對于考慮房子能否升值這一點，也是很容易被一些買房者忽略的一點，尤其是初次買房的，說我就是自住，不想炒房，不需要考慮升值，升值其實跟炒房無關(guān)，但其實不是這樣。舉個例子，同地段兩個住宅項目，戶型、規(guī)劃等等差別不大，一個有獨立的70年產(chǎn)權(quán)，買后可以交易，一個沒有獨立產(chǎn)權(quán)，你只能住，可以住70年，也可以傳給子女住，但是不能交易，價格比有產(chǎn)權(quán)的便宜30%。你選哪一個？大多數(shù)人都會選那個有產(chǎn)權(quán)的。

所以，現(xiàn)在來說：即使讓你花小的代價，解決住的問題，但是讓你錯失了升值的機會，不能自由交易，是不值得的。房子是一個家庭重要的資產(chǎn)，未來還很長，有很多不確定因素，一定要選升值潛力大，能變現(xiàn)的。

提問：廣叔你好，我爸在花都祈福萬景峰有一套59方6樓的毛坯房，之前沒什么人看，現(xiàn)在突然有中介追著他讓賣，價格105萬。請問是突然有什么利好嗎？房子是否還有上漲空間？他賣完房并沒有什么新的投資方向，只是想拿現(xiàn)金在手上，另外擔心他自己有兩套房會被收房產(chǎn)稅。目前花都的行情還看漲嗎，現(xiàn)在有必要賣嗎？還是再等等。我爸擔心的點有道理嗎？房產(chǎn)稅近期會被征收嗎？如果賣掉應(yīng)該換到別的地方購入嗎，哪里比較好呢？純投資來看。他71，不能接力貸了。

回答：你好，房產(chǎn)稅，其實只是隨便聊聊就行了，不用花更多筆墨去寫，結(jié)論就是不用擔心房產(chǎn)稅。如果沒想好把花都的房子賣了去干嗎，那干脆還是留著吧不過我的建議是：賣花都的房，拿著這個錢來市區(qū)買啊，錢夠就用老爸的名額，用其他名額買也行，下半年完成這個目標

提問：你好廣叔，3年后需要考慮學位房?，F(xiàn)在手里有一套領(lǐng)航城的房子，不知道是否有繼續(xù)持有的價值：是繼續(xù)持有3年然后賣掉換學位房劃算，還是現(xiàn)在賣掉換一個小的學位房，然后3年后再賣換自己需要的學位房好。糾結(jié)于以三年為期，那種投資方式回報率更高，請問有何建議？

回答：你好，領(lǐng)航城是我比較認可的產(chǎn)品，不過3年后如果你必須要用較好的學位，就不要考慮哪個投資回報率更高的問題了。深圳學位緊張是出名的，大部分名校需要提前兩到三年入戶積分，等你三年后再換就來不及了，盡快行動吧。

提問：您好廣叔，目前在深圳福田上班，女，未婚，想入手500萬以內(nèi)的二房，首房首貸，考慮自住加投資，在鏈家上看了一些板塊的樓盤，寶安太遠，南山太貴，福田又比較舊，龍崗坂田和龍華紅山也比較糾結(jié)，看了廣叔的一些買房分析，想聽聽你的建議，推薦下值得入手的地段和樓盤，二手次新或者新盤都可以，謝謝！

回答：你好，500以內(nèi)純投資考慮到外溢片區(qū)入手一套2房，占位，靜待蝶變。但自住的話更多需要考慮通勤距離，坂田與紅山我更建議買紅山，深高深外學位加持。

坂田：坂田雖然屬于龍崗區(qū)，但地理位置不錯，毗鄰福田和龍華中心；得益于萬科等品牌物業(yè)的優(yōu)良管理，坂田雖然房子不新，但保養(yǎng)得不錯，價格不貴，是福田上班族的性價比之選；中長期能略微跑贏大勢；然而，坂田也有隱憂，就是華為搬遷帶來的購買力遷出，會導致短期房價萎靡。紅山：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區(qū)域，短短兩年房價能沖到8萬可見一斑，未來的深圳北CBD也尚在建設(shè)，未來還有想象空間；可參考內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，由于沒在深圳，去年匆匆上車坪山的深城投中城花園5號樓95平，3.8萬一平。一直忐忑中，感覺東部上漲很慢，是不是等14號線開通后置換西部？謝謝！

回答：你好，這一波大漲讓很多東部業(yè)主心里很慌，更加確定了龍坪是個大坑，不惜一切代價要置換到西部，哪怕是中部也好。我想說，關(guān)鍵時刻東部業(yè)主請穩(wěn)住。西部狂漲了40%都十幾萬一平了，你賣掉東部拿300多萬預算去買個小單間有什么意義？資金如水，彼處太高了必然會往低處溢。這幾年我監(jiān)測過不少樓盤的價格變化，得出的結(jié)論是板塊輪動，樓盤輪動，早漲晚不漲，早不漲晚漲。

以福田58平小兩房皇庭世紀和蜜園為例，2016年皇庭世紀380萬，蜜園360萬。 17、18年，皇庭一直在漲，很快到了450萬，蜜園趴窩一分不漲，18年還有350多萬的筍盤在出。蜜園業(yè)主那時的心態(tài)估計和你差不多，萬年不漲的房子快拋掉逃命吧。結(jié)果呢，19年下半年蜜園突然大漲，小兩房現(xiàn)在報價450萬，皇庭世紀則漲不動了，現(xiàn)在報價490萬。所以，這波漲幅肯定會蔓延到東部，現(xiàn)在煎熬的只是一個時間差。忍耐一下，即使要置換，也要等這輪行情走完。具體詳情可見內(nèi)部會員！

提問：你好廣叔，目前深圳有兩套房產(chǎn)。其中一處在梅林先科花園，07年買的67平，目前不到400。上兩年這處房產(chǎn)納入了深圳市重點開發(fā)片區(qū)“梅林～彩田片區(qū)”，而且其南面靠北環(huán)的中汽南方已經(jīng)拆掉了。不知道這里還有沒有博拆遷的可能？或者說還有沒有升值空間？

回答：你好，福田整體選籌難度很高，目前重點發(fā)展區(qū)域梅彩-福保-河套，上下沙是長周期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。博拆遷這個思路也是很專業(yè)的路線了，深圳自從有房地產(chǎn)以來，真正舊改成功的“住宅小區(qū)”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。如果沒有準確的內(nèi)幕消息，建議置換

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