東莞樓市:這類房子還有潛力,看完內(nèi)行人分析一目了然

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-30 23:51

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：您好廣叔，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因?yàn)槟壳昂⒆游鍤q，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺周邊環(huán)境也還不錯(cuò)，但是又覺得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿?，猶豫不決，還望指點(diǎn)。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒有領(lǐng)漲片區(qū)價(jià)值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強(qiáng)，缺點(diǎn)就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見知識(shí)內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，終于找到能提問的地方了，12年在東莞虎門能源華莊二手房87萬買入，現(xiàn)在也才市值220萬不欠款，15年購買虎門萬達(dá)146平，19年頭賣掉了現(xiàn)在非?？上В?9年底買了沙田念州濱海明珠是打算自住改善型4房，有房貸150萬，月供9100，現(xiàn)手上子彈200，可以考慮100的首付，有點(diǎn)不太會(huì)規(guī)劃資金，收入近兩年不穩(wěn)定，期間投資其他方面失誤也虧了錢，現(xiàn)在就想再投資一套房，想著二手房出手時(shí)間快是想考慮二手房，比如虎門萬達(dá)萬科還是南部灣萬科城？但又想等虎門高鐵站旁的保利新樓盤，周期又會(huì)長(zhǎng)，因?yàn)閷?duì)其他遠(yuǎn)地方的樓盤我不熟悉都是看的近的，東莞已沒有房票，親人有一個(gè)名額，不知道我這個(gè)情況還適合投資嗎？還請(qǐng)廣叔給個(gè)建議看哪個(gè)樓盤比較適合，東莞市內(nèi)我想要周期短的，佛山惠州我覺得周期長(zhǎng)也有朋友推薦過就沒去看過。謝謝！

回答：你好。能源華莊，2004年建，向著虎門大道的AB棟有點(diǎn)噪音?；㈤T萬達(dá)賣掉確實(shí)可惜了，賣早了。濱海明珠所在的沙田臨近虎門，東莞運(yùn)河邊上，周邊環(huán)境一般，多民房、廠房，這邊房子比較少，主要承接來自虎門的外溢。萬達(dá)萬科在萬達(dá)旁邊，可以考慮；南部灣萬科城周圍還有蠻多空地的，就是被高速、立交隔斷，片區(qū)的發(fā)展可能會(huì)慢一點(diǎn)，但現(xiàn)在還是價(jià)格洼地，有發(fā)展空間，需要長(zhǎng)期持有。

首付100，能買個(gè)350左右的房子，可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔好，你好我現(xiàn)在手上300左右子彈做首付，想在東莞投資買小別墅，哪里的比較好？萬科漢邦松湖半島的雙拼比較貴，900～1000，有點(diǎn)困難，還有沙田碧桂園獅子洋的小別墅，還有什么更好的建議嗎

回答：你好。萬科漢邦松湖半島可以考慮的，就是雙拼占用名額，未來流動(dòng)性會(huì)減弱。碧桂園獅子洋景觀好，也可以考慮。詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)東莞。本人今年40，家有2個(gè)兒子，一個(gè)讀3年級(jí)，1個(gè)1歲多。目前在東莞下面的鎮(zhèn)上住，自住房商品房一套2房，2011年買的，銀行貸款還有十幾萬，月供。現(xiàn)有子彈180W?？紤]到莞城的小學(xué)和初中的優(yōu)質(zhì)教育資源，計(jì)劃在東莞莞城買個(gè)280W左右的二手房（最好小4房），當(dāng)然也要考慮居住性能，貸款100萬。把戶口從鎮(zhèn)上遷過去。您覺得我的想法如何？另外貸款您覺得貸多少合適？貸款年限呢？因?yàn)槲夷壳暗墓ぷ餍再|(zhì)不穩(wěn)定，比較自由的職業(yè)，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也沒上班，2兩個(gè)孩子要要養(yǎng)，計(jì)劃把老人也來一起住，壓力還是比較大。您覺得我怎么安排資金合理？莞城的房子如何？

回答：你好，考慮教育可以入手莞城或者南城貸款建議越長(zhǎng)越好，越多越好，月供壓力小，剩余子彈足夠你還月供和生活另外目前的自住房其實(shí)可以考慮出手，裂變1套二線城市的住宅作為投資。

提問：您好廣叔，我在廣州科學(xué)城上班，老婆和倆個(gè)孩子在深圳，老大讀初一，老二都小四，名下碧水龍庭一套房無貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣掉，在深圳或廣州購一套500萬左右學(xué)位房居住。手頭120萬，限售股票80萬，家庭年收入50萬，請(qǐng)問怎樣選擇。謝謝。

回答：你好，從土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)、落戶政策、人口遷移數(shù)量的角度看深圳優(yōu)于北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨(dú)立行情的原因。建議倉位集中在深圳，未來發(fā)展深圳優(yōu)于廣州。總價(jià)500，關(guān)注南山、寶安2002年以后的學(xué)位品質(zhì)兩房。

提問：廣叔好，您建議以投資優(yōu)先買潮州市中心二手次小戶型新房，配合出租長(zhǎng)持。我也很認(rèn)同，以后還可以考慮把房子賣出換大房，是嗎？另外可以請(qǐng)您幫我看下房源挑選嗎，或者有什么進(jìn)一步的挑選標(biāo)準(zhǔn)嗎？

回答：你好，資金有限，買房可以先上車以后再置換。因?yàn)榉慨a(chǎn)上漲的“速度”太快，即使只是漲價(jià)5%，普通人靠工作也很難追趕得上。如果先買房上車，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，沒準(zhǔn)還有機(jī)會(huì)，甚至買得好還可以大賺一筆。

買房選籌原則：1、距離市中心距離相等，選價(jià)格低的。距離市中心差不多直線距離的板塊，或者地鐵至城市核心通勤時(shí)間相等的地段，即使目前存在差價(jià)，長(zhǎng)期來看差價(jià)會(huì)收窄。

2、售價(jià)相等，選距離更靠近市中心的。兩個(gè)售價(jià)相等的樓盤，距離中心更近的樓盤未來漲幅會(huì)超越偏遠(yuǎn)的樓盤。

提問：你好廣叔，想向您請(qǐng)教一下，大沙東的那幾個(gè)盤，黃埔花園，怡港花園，金逸雅居，驚濤雅苑，價(jià)格都差不多，那各有什么優(yōu)缺點(diǎn)呢？

回答：你好，悅濤看起來老一點(diǎn)，金逸的話戶型怪了點(diǎn) 如果有能力的，能選黃埔花園就選黃埔花園。結(jié)合你自己的預(yù)算綜合考慮選哪一個(gè)

提問：你好廣叔，我想買一個(gè)200左右的婚房，希望能是兩房實(shí)用一點(diǎn)，我們都在珠江新城工作，希望上班方便，房子可以接受舊一些，有廣州戶口。

回答：你好，200萬左右有幾個(gè)選擇，第一沿著地鐵5號(hào)線的員村二橫路程介村的兩房樓梯房或者是東圃車陂附近的緊鄰商業(yè)中心的樓梯兩房，第二老黃埔腹地的帶學(xué)位的小兩房樓梯樓或者是緊湊型電梯花園社區(qū)的小兩房230-250萬，需要用一點(diǎn)杠桿。

提問：您好廣叔，我想買800-900之間的?？催^龍華的三房?jī)尚l(wèi)，最終決定在南山入手。漢京確悅61.68的小三房，次臥出陽臺(tái)，滿五唯一，朝南。但是陽臺(tái)對(duì)著月亮灣大道有點(diǎn)吵。880萬您覺得可以出手嗎？想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房（送入戶可改三房那種戶型），可是現(xiàn)在沒有放盤的。而且估計(jì)要800萬左右。您是覺得這個(gè)價(jià)位可以年前入手漢京61平的，還是等等中海陽光玫瑰69的。謝謝。也想知道您怎么看漢京確悅這個(gè)盤。

回答：你好，前海南荔灣片區(qū)其實(shí)中海是標(biāo)桿盤，原理就在于各方面無短板，其次就是前海港灣和佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)、香格名苑，這幾個(gè)是最有居住氛圍的樓盤，能夠犧牲居住體驗(yàn)，來這里買無花園的塔樓緊湊三房的客群，可能還是相對(duì)少了一些；但瑕不掩瑜，800w這個(gè)價(jià)格是很好的，對(duì)標(biāo)寶中的話，可以參考佳華名苑和西城雅筑，當(dāng)然學(xué)區(qū)和周邊配套方面也會(huì)比后兩者要弱；如果是漢京和中海兩盤對(duì)比，選漢京這套是沒有問題的。

提問：你好廣叔，總價(jià)200萬左右投資，8號(hào)線鹽田路站附近和14號(hào)線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個(gè)會(huì)更好，金港盛世華庭和京基御景印象二期的一房一廳哪個(gè)更會(huì)好，同價(jià)位或稍微再加一點(diǎn)換周邊地鐵遠(yuǎn)一點(diǎn)的二房一廳會(huì)不會(huì)更好呢，謝謝您！

回答：你好，鹽田港我個(gè)人認(rèn)為值得投資的價(jià)位是剛需上車盤，總價(jià)低，性價(jià)比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應(yīng)。坪山14號(hào)線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運(yùn)的外溢和聯(lián)動(dòng)，并且沙湖-坪中一線還有整個(gè)坪山的“區(qū)域中心+地王”效應(yīng)，可發(fā)展區(qū)域更大。所以單純短期漲幅，兩者相差不大，中長(zhǎng)期來看京基略優(yōu)。

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