東莞樓市:這類房子還有潛力,看完內(nèi)行人分析一目了然

來源：智能家居時間：2020-09-30 23:51

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提問：您好廣叔，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因為目前孩子五歲，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺周邊環(huán)境也還不錯，但是又覺得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿?，猶豫不決，還望指點。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒有領(lǐng)漲片區(qū)價值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強，缺點就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見知識內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，終于找到能提問的地方了，12年在東莞虎門能源華莊二手房87萬買入，現(xiàn)在也才市值220萬不欠款，15年購買虎門萬達(dá)146平，19年頭賣掉了現(xiàn)在非常可惜，19年底買了沙田念州濱海明珠是打算自住改善型4房，有房貸150萬，月供9100，現(xiàn)手上子彈200，可以考慮100的首付，有點不太會規(guī)劃資金，收入近兩年不穩(wěn)定，期間投資其他方面失誤也虧了錢，現(xiàn)在就想再投資一套房，想著二手房出手時間快是想考慮二手房，比如虎門萬達(dá)萬科還是南部灣萬科城？但又想等虎門高鐵站旁的保利新樓盤，周期又會長，因為對其他遠(yuǎn)地方的樓盤我不熟悉都是看的近的，東莞已沒有房票，親人有一個名額，不知道我這個情況還適合投資嗎？還請廣叔給個建議看哪個樓盤比較適合，東莞市內(nèi)我想要周期短的，佛山惠州我覺得周期長也有朋友推薦過就沒去看過。謝謝！

回答：你好。能源華莊，2004年建，向著虎門大道的AB棟有點噪音?；㈤T萬達(dá)賣掉確實可惜了，賣早了。濱海明珠所在的沙田臨近虎門，東莞運河邊上，周邊環(huán)境一般，多民房、廠房，這邊房子比較少，主要承接來自虎門的外溢。萬達(dá)萬科在萬達(dá)旁邊，可以考慮；南部灣萬科城周圍還有蠻多空地的，就是被高速、立交隔斷，片區(qū)的發(fā)展可能會慢一點，但現(xiàn)在還是價格洼地，有發(fā)展空間，需要長期持有。

首付100，能買個350左右的房子，可參考：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔好，你好我現(xiàn)在手上300左右子彈做首付，想在東莞投資買小別墅，哪里的比較好？萬科漢邦松湖半島的雙拼比較貴，900～1000，有點困難，還有沙田碧桂園獅子洋的小別墅，還有什么更好的建議嗎

回答：你好。萬科漢邦松湖半島可以考慮的，就是雙拼占用名額，未來流動性會減弱。碧桂園獅子洋景觀好，也可以考慮。詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)東莞。本人今年40，家有2個兒子，一個讀3年級，1個1歲多。目前在東莞下面的鎮(zhèn)上住，自住房商品房一套2房，2011年買的，銀行貸款還有十幾萬，月供?，F(xiàn)有子彈180W?？紤]到莞城的小學(xué)和初中的優(yōu)質(zhì)教育資源，計劃在東莞莞城買個280W左右的二手房（最好小4房），當(dāng)然也要考慮居住性能，貸款100萬。把戶口從鎮(zhèn)上遷過去。您覺得我的想法如何？另外貸款您覺得貸多少合適？貸款年限呢？因為我目前的工作性質(zhì)不穩(wěn)定，比較自由的職業(yè)，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也沒上班，2兩個孩子要要養(yǎng)，計劃把老人也來一起住，壓力還是比較大。您覺得我怎么安排資金合理？莞城的房子如何？

回答：你好，考慮教育可以入手莞城或者南城貸款建議越長越好，越多越好，月供壓力小，剩余子彈足夠你還月供和生活另外目前的自住房其實可以考慮出手，裂變1套二線城市的住宅作為投資。

提問：您好廣叔，我在廣州科學(xué)城上班，老婆和倆個孩子在深圳，老大讀初一，老二都小四，名下碧水龍庭一套房無貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣掉，在深圳或廣州購一套500萬左右學(xué)位房居住。手頭120萬，限售股票80萬，家庭年收入50萬，請問怎樣選擇。謝謝。

回答：你好，從土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)、落戶政策、人口遷移數(shù)量的角度看深圳優(yōu)于北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨立行情的原因。建議倉位集中在深圳，未來發(fā)展深圳優(yōu)于廣州。總價500，關(guān)注南山、寶安2002年以后的學(xué)位品質(zhì)兩房。

提問：廣叔好，您建議以投資優(yōu)先買潮州市中心二手次小戶型新房，配合出租長持。我也很認(rèn)同，以后還可以考慮把房子賣出換大房，是嗎？另外可以請您幫我看下房源挑選嗎，或者有什么進一步的挑選標(biāo)準(zhǔn)嗎？

回答：你好，資金有限，買房可以先上車以后再置換。因為房產(chǎn)上漲的“速度”太快，即使只是漲價5%，普通人靠工作也很難追趕得上。如果先買房上車，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，沒準(zhǔn)還有機會，甚至買得好還可以大賺一筆。

買房選籌原則：1、距離市中心距離相等，選價格低的。距離市中心差不多直線距離的板塊，或者地鐵至城市核心通勤時間相等的地段，即使目前存在差價，長期來看差價會收窄。

2、售價相等，選距離更靠近市中心的。兩個售價相等的樓盤，距離中心更近的樓盤未來漲幅會超越偏遠(yuǎn)的樓盤。

提問：你好廣叔，想向您請教一下，大沙東的那幾個盤，黃埔花園，怡港花園，金逸雅居，驚濤雅苑，價格都差不多，那各有什么優(yōu)缺點呢？

回答：你好，悅濤看起來老一點，金逸的話戶型怪了點如果有能力的，能選黃埔花園就選黃埔花園。結(jié)合你自己的預(yù)算綜合考慮選哪一個

提問：你好廣叔，我想買一個200左右的婚房，希望能是兩房實用一點，我們都在珠江新城工作，希望上班方便，房子可以接受舊一些，有廣州戶口。

回答：你好，200萬左右有幾個選擇，第一沿著地鐵5號線的員村二橫路程介村的兩房樓梯房或者是東圃車陂附近的緊鄰商業(yè)中心的樓梯兩房，第二老黃埔腹地的帶學(xué)位的小兩房樓梯樓或者是緊湊型電梯花園社區(qū)的小兩房230-250萬，需要用一點杠桿。

提問：您好廣叔，我想買800-900之間的?？催^龍華的三房兩衛(wèi)，最終決定在南山入手。漢京確悅61.68的小三房，次臥出陽臺，滿五唯一，朝南。但是陽臺對著月亮灣大道有點吵。880萬您覺得可以出手嗎？想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房（送入戶可改三房那種戶型），可是現(xiàn)在沒有放盤的。而且估計要800萬左右。您是覺得這個價位可以年前入手漢京61平的，還是等等中海陽光玫瑰69的。謝謝。也想知道您怎么看漢京確悅這個盤。

回答：你好，前海南荔灣片區(qū)其實中海是標(biāo)桿盤，原理就在于各方面無短板，其次就是前海港灣和佳兆業(yè)前海廣場、香格名苑，這幾個是最有居住氛圍的樓盤，能夠犧牲居住體驗，來這里買無花園的塔樓緊湊三房的客群，可能還是相對少了一些；但瑕不掩瑜，800w這個價格是很好的，對標(biāo)寶中的話，可以參考佳華名苑和西城雅筑，當(dāng)然學(xué)區(qū)和周邊配套方面也會比后兩者要弱；如果是漢京和中海兩盤對比，選漢京這套是沒有問題的。

提問：你好廣叔，總價200萬左右投資，8號線鹽田路站附近和14號線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個會更好，金港盛世華庭和京基御景印象二期的一房一廳哪個更會好，同價位或稍微再加一點換周邊地鐵遠(yuǎn)一點的二房一廳會不會更好呢，謝謝您！

回答：你好，鹽田港我個人認(rèn)為值得投資的價位是剛需上車盤，總價低，性價比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應(yīng)。坪山14號線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運的外溢和聯(lián)動，并且沙湖-坪中一線還有整個坪山的“區(qū)域中心+地王”效應(yīng)，可發(fā)展區(qū)域更大。所以單純短期漲幅，兩者相差不大，中長期來看京基略優(yōu)。

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