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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好！坐標(biāo)東莞，莞城聚福豪苑一套4房，萬(wàn)江歐景城一套也是4房，2套暫時(shí)都沒出租，想著出手一套置換2套小戶型的，有必要置換嗎？如置換哪些項(xiàng)目教為適合？

回答：你好。聚福豪苑有一定樓齡了，看起來略老舊，離地鐵不是很近，配套還可以；歐景城樓齡要新一點(diǎn)，小區(qū)環(huán)境好，學(xué)校也還可以，離未來的地鐵不是很近，總體中上。第一套可以出手置換，第二套可以保留?？聪戮唧w潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，東莞黃江新樓盤鉑璟灣（備案名東莞匯盈大廈）三房戶型174.8萬(wàn)，93平方。均價(jià)19000值得入手嗎？靠莞樟路，在黃江鎮(zhèn)政府斜對(duì)面。地鐵規(guī)劃一號(hào)線支線黃江鎮(zhèn)府站但是不知道什么時(shí)候落地。感謝。1萬(wàn)9的價(jià)格未來升值空間可期嗎？黃江還有哪個(gè)樓盤可以推薦？

回答：你好，鉑璟灣，近黃江廣場(chǎng)，鎮(zhèn)政府，生活配套還可以，戶型不錯(cuò)，可以考慮。當(dāng)然有空間，黃江好點(diǎn)的樓盤都已經(jīng)兩三萬(wàn)，其他推薦參見內(nèi)部分享！

提問：廣叔，您好。坐標(biāo)東莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已還清貸款。因?yàn)榻鲜兰遗赃呌械罔F口，但是這個(gè)小區(qū)比較舊了。目前上班和孩子上學(xué)都比較方便。有點(diǎn)糾結(jié)要不要賣了重新置換。手上有70，月供可以承受1W左右。

問題：您覺得這房子增值空間大嗎？要賣了重新置換一套更新地段更好的？（買了現(xiàn)有的房子，會(huì)不會(huì)影響孩子正在讀的小學(xué)學(xué)位？）還是直接再買一套大概200-300w的好呢？

回答：你好。江南世家，近地鐵濱江體育館，2006年左右的房子，還有潛力的，先持有，要賣最少都要等地鐵開通后。可以DY貸出7成來配置二套房，買套300左右的?？煽聪戮唧w潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，看了廣州車陂，東圃和黃埔這些板塊，休息時(shí)間前后看了三天，暫時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)什么筍盤，這么幾個(gè)情況。 1，之前看帖提到廣州蘭亭盛薈五萬(wàn)內(nèi)可以入，小區(qū)比較新，噪音是最大缺陷，臨近繞城高速的那幾棟面向高速的中高層戶型4.5-4.7可以入不？全屋另外加裝隔音玻璃，白天和晚上分別用手機(jī)噪音分貝儀測(cè)試，關(guān)窗下室內(nèi)大概四十到五十分貝。有新風(fēng)系統(tǒng)，關(guān)窗空氣也流通。位置相對(duì)好的單價(jià)5以上了。 2，還是選擇附近的15年內(nèi)4.2至4.8的老次新盤呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黃埔板塊好點(diǎn)的單價(jià)也要去到4，差點(diǎn)的3.5，小區(qū)比較破，車位嚴(yán)重不足。知道這些板塊好，但選起來確實(shí)不容易，請(qǐng)姐指教。

回答：你好，1.蘭亭盛薈屬于只適合投資，不適合自住的盤。 高速公路邊蓋的小區(qū)，這個(gè)不利因素會(huì)一直都在，面向高速的這幾棟，不建議買。再淘淘其他低價(jià)盤吧。 2.這幾個(gè)盤買最便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中?？党?、天朗明居，以及極個(gè)別盈彩美居。 入手價(jià)格控制在4.5以內(nèi)最好。

提問：你好廣叔。坐標(biāo)順德，想在容桂入手一套作為投資（有其它原因，只在順德區(qū)域）。手上子彈預(yù)算大概50，現(xiàn)時(shí)在里水長(zhǎng)信公館有一套在供，在供還有26年，是現(xiàn)在供斷后，再DY銀行再投資多一套還是不動(dòng)，（公司經(jīng)營(yíng)快貸還可以拿30）當(dāng)時(shí)房 貸是85折。容桂看了幾個(gè)二手盤，海倫堡，信徳上城，泓都名都，還有就天佑城附近的盤，想問哪個(gè)相對(duì)潛力較好，曾經(jīng)也想過大良，但大良價(jià)格較高，到底是大良還是容桂較好，大良現(xiàn)時(shí)地鐵已在建，容桂仍在規(guī)劃中。謝謝

回答：你好，我更看好大良，規(guī)劃和利好盡量買現(xiàn)成的，看得見的 才是摸得著的。而且對(duì)投資：最重要的一條原則是，努力擠進(jìn)限購(gòu)區(qū)，限購(gòu)的才是最好的。佛山規(guī)劃的發(fā)展動(dòng)向，是以強(qiáng)中心，多組團(tuán)，向廣州靠攏為主。強(qiáng)中心是指中心城區(qū)禪城和千燈湖CBD板塊結(jié)合起來的近廣組團(tuán)，多組團(tuán)是以大良-容桂、獅山副中心發(fā)展為主，環(huán)廣州的U形發(fā)展布局。

整個(gè)佛山是連帶的，桂城千燈湖基本不超過廣鋼，而北溶不超過千燈湖，最終還是要看西部、南部的頂在哪里。未來萬(wàn)博是七，廣鋼約近八，佛山穩(wěn)四奔五，是沒有問題的。佛山投資回報(bào)率最高的板塊，具體詳見內(nèi)部！買房只接受順德之內(nèi)的，容桂不建議了，目前就類似大良老馬拉容桂車，相比更建議買大良。

提問：廣叔好！坐標(biāo)東莞，自住加投資，茶山值得買入嗎？美麗灣畔，麗江豪園，金融街金悅府，時(shí)代薈，嘉華嘉譽(yù)灣，廣源納帕溪谷哪個(gè)盤好？找人代持需要注意什么？謝謝廣叔。

回答：你好，在我的理解當(dāng)中，茶山是東莞幾乎最差的鎮(zhèn)區(qū)了，除了麻涌、洪梅，當(dāng)然了，如果你有自住的因素在里面，也無(wú)可厚非 在粵港澳大灣區(qū)的鎮(zhèn)區(qū)買房，有一個(gè)重要的原則就是：堅(jiān)決不買小開開發(fā)商的小區(qū)，你可以按照這個(gè)原則去篩選

提問：你好廣叔，想請(qǐng)教一下關(guān)于之前咨詢的萬(wàn)科城市花園的選籌問題，因?yàn)橥砹艘徊椒孔颖毁u出去了，現(xiàn)在又看中了幾套，有幾個(gè)問題想請(qǐng)老師幫忙分析一下，因超出預(yù)算需要做GPGD，請(qǐng)問現(xiàn)在在廣州做得了嗎？能做的話風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？如何才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？老師可以從投資以及未來出手的角度幫忙分析一下選籌嗎？謝謝。

回答：你好，房?jī)r(jià)就是在你沒有緩過神來的時(shí)候漲一波，比如漲個(gè)10%，等你緩過神來的時(shí)候，你已經(jīng)慢慢的消化了這個(gè)事實(shí)，嘴里很自然的說出來：原來房?jī)r(jià)真的漲的，廣州可以操作GPGD，找對(duì)渠道，業(yè)主配合就可以。廣州市場(chǎng)已經(jīng)熱起來了，我們會(huì)員群里推薦的領(lǐng)漲盤價(jià)格已經(jīng)小漲，不建議大家追高。對(duì)于廣州接下來投資回報(bào)率最大的片區(qū)，可以參考我們會(huì)員課程里的內(nèi)容分享！

提問：您好廣叔，由于老家要拆遷，一直猶豫沒有轉(zhuǎn)深戶，17年購(gòu)入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬(wàn)，月供1萬(wàn)），這個(gè)房子99年的，小區(qū)配套物業(yè)都不怎么樣，當(dāng)時(shí)也就是想給小孩一個(gè)地方方便上學(xué)，先上車，沒有考慮過投資和上學(xué)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)太無(wú)知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現(xiàn)在手頭上有200萬(wàn)左右，小孩眼看今年9月就要上小學(xué)，由于沒有轉(zhuǎn)深戶，民治小學(xué)屬于5類，去年都有很多沒進(jìn)去的，所以很煩惱，而且兩個(gè)小孩一天大一天，現(xiàn)在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個(gè)方案，1.讓我老婆轉(zhuǎn)深戶，帶著我要上小學(xué)的女兒轉(zhuǎn)，再湊點(diǎn)錢付首付再買一套3房，2.不轉(zhuǎn)深戶，賣掉現(xiàn)有住房，買一個(gè)有潛力的區(qū)域，

回答：你好，未來孩子和房票，建議讓老婆轉(zhuǎn)入深戶。 對(duì)于大盤漲幅的標(biāo)準(zhǔn)，深圳大概是00年之后的次新地鐵花園盤，符合要求至少不會(huì)賣不出去 馨園倒是符合要求，目前單價(jià)和關(guān)注度、成交量都較低，原因是跟農(nóng)民房混在一起，可替代性強(qiáng)。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學(xué)區(qū)自住，再入手一套寶安潛力盤投資。

提問：您好廣叔，對(duì)深圳不熟，有沒有具體版塊推薦？800-1000以投資為主。

回答：你好，800w以上總價(jià)，在深圳主流的觀點(diǎn)是高端盤，首先選地段其次選功能然后選學(xué)區(qū)，深圳各區(qū)的一類地段福田中心區(qū)香蜜湖、安托山、華僑城、紅樹灣、科技園、后海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學(xué)城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運(yùn)、坪山中心大資金慎重。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問預(yù)算總價(jià)220萬(wàn)左右，注重投資，8號(hào)線鹽田路站附近和14號(hào)線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個(gè)會(huì)更好呢？金港盛世華庭和京基御景印象二期的一房一廳哪個(gè)更會(huì)好，同價(jià)位或稍微再加一點(diǎn)換周邊地鐵遠(yuǎn)一點(diǎn)的二房一廳會(huì)不會(huì)更好？

回答：你好，鹽田港我個(gè)人認(rèn)為值得投資的價(jià)位是剛需上車盤，總價(jià)低，性價(jià)比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應(yīng)。坪山14號(hào)線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運(yùn)的外溢和聯(lián)動(dòng)，并且沙湖-坪中一線還有整個(gè)坪山的“區(qū)域中心+地王”效應(yīng)，可發(fā)展區(qū)域更大。 所以單純短期漲幅，兩者相差不大，中長(zhǎng)期來看京基略優(yōu)。

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