東莞樓市:這種地段的房產(chǎn)不要碰,未來面臨無人接盤

來源：智能家居時間：2020-08-18 23:00

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：請問廣叔東莞道滘離城區(qū)很近，大新鴻基大概23000左右，覺得有投資意義不

回答：你好。道滘能承接城區(qū)的外溢，但大新鴻基在邊角上，旁邊就是高速，不是很建議。

提問：你好廣叔！我預算500左右：1.如果長安的話我是買新盤好還是二手毛胚好呢？2.長安有萬科臻山府和龍光大鏡，寮步萬科金域東方靠近東城有地鐵概念，大嶺山萬科松湖半島屬于松山湖概念，如果投資請問優(yōu)選哪個？3.同樣都是投資，3房和4房哪個更適合投資？再次感謝廣叔！我對樓市一片空白，要不也不會只有一套自住房囧，錯過樓市的牛市！現(xiàn)在出手其實內(nèi)心很忐忑，又擔心成為接盤俠，希望廣叔不要嫌我啰嗦！

回答：你好，1、建議以二手次新為主。2、萬科臻山府新盤具體要看價格，居住環(huán)境方面比龍光江南大境好一點。萬科金域東方自住不錯，但位置偏了點。萬科松湖半島可以考慮。優(yōu)選萬科松湖半島。3、具體看地段。一般3房流通性要好一些。現(xiàn)在東莞行情穩(wěn)定，可以慢慢挑，不要急，房價中長期看還是會漲得，不用擔心。

提問：廣叔你好，本人東莞戶口，只有一套自住房。1，想在樟木頭保利生態(tài)城買一套別墅改善住房，請問現(xiàn)在出手是否合適？現(xiàn)在的價格比4月份看的時候貴了20%東莞限購政策出來，到目前為止，二手業(yè)主都沒降價。2，想投資一套房產(chǎn)，請問東莞哪個樓盤潛力最大？能不能推薦幾個？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲愷、潼湖、大亞灣買房，請問是否值得投資？4，我看你一直推薦長安花園，我看了一下是個老小區(qū)，推薦的理由能分享一下嗎？最后問一句，你覺得東莞的樓市還有多少空間？多謝廣叔解惑！

回答：你好。1、現(xiàn)在可以買。降價的概率不大，調(diào)控只是暫時的限制了購買力。一年后大家都有名額之后還是會繼續(xù)漲的。2、不知道預算多少呢？可考慮松山湖、南城、臨近深圳的長安區(qū)域。3、惠州適合有閑錢，做中長期投資的，短期由于供應量大，多是投資客，過了限售期，大家一起拋盤，價格很難起來。4、長安花園也不算老，2010年的房子，大花園社區(qū)，整體還可以。投資這個盤主要是它臨近深圳沙井，隨著沙井的發(fā)展，未來會有一部分外溢需求流向長安這邊。

提問：你好廣叔，首套房，總價340萬以內(nèi)，選寶荷片區(qū)仁恒巒山美地76平（靠大馬路較吵）還是振業(yè)天巒89平或是雙龍的怡龍楓景園89平，在外地，五年不會住，買入后馬上出租沖抵部分按揭貸款，

回答：你好，三選一的話，巒山美地吧，離地鐵站更近，剛需盤里的品質(zhì)之王。仁恒真是有匠心精神，巴掌大的小區(qū)，別的開發(fā)商種幾塊草皮完事，他們卻造了假山，流水，噴泉，花園錯落有致，車庫都裱了畫，物業(yè)比萬科還好，會讓人很有歸屬感。所以仁恒在賣的三房只有7套，天巒在賣的56套，這也是后者總賣不起價格的原因，雙龍位置不如寶荷，寶荷快速地鐵口+寶龍工業(yè)城，目前商業(yè)是短板，會慢慢補齊，市政配套只能依托大運了。

提問：廣叔您好，妹子一枚，家里人對這個不懂，只能請教您！坐標深圳，深戶。首套買在中山，深中通道出口，83平有房貸，之前父母買的想等深中通道通車，漲一波，但現(xiàn)在感覺很雞肋。因為年底或者明年初結(jié)婚，想婚前在深圳再買一套。現(xiàn)有了彈60,請問適不適合現(xiàn)在將中山賣掉，在深圳置業(yè)？直接買子彈不夠。因為公司有2房宿舍，還能住3年左右。深圳置業(yè)的短期不考慮自住，位置具體哪里適合？另外男朋友是sfsd,是跟他合資買？還是先自己婚前買？糾結(jié)？求指導

回答：你好，中山最近的投資節(jié)點是16年深中通道開建時，最佳的拋出節(jié)點是深中通道開通前，因為很快深圳的接盤俠們就會發(fā)現(xiàn)堵車痛苦致死，中山的泡沫破滅。小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會加快勞動力和人才的輸出，安徽的阜陽、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發(fā)展很一般。小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中國的大灣區(qū)根本做不到像美國、日本那樣明確分工，反而是每個領域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造業(yè)，每個大城市都想成為綜合性、具有全國影響力的城市。夾縫中的小城市房地產(chǎn)沒有未來，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。婚前你自己買，深圳全款抵押或者5改3操作成首套。

提問：廣叔好，現(xiàn)在手上有200w資金，本來打算上車深圳，但是715新政后樓市進入冷淡期，現(xiàn)在還能進場嗎？

回答：你好，邏輯上非常簡單，因為需求長期看沒有減少，供給端因不讓買房而減少得更多，導致供求矛盾進一步加劇，房價長期穩(wěn)定上漲毫無懸念。大部分人沒有判斷能力，羊群效應，喜歡跟風，他們不買，正是專業(yè)投資者買入的好機會。政策還幫忙按著房價，盡快買，機會難得。新政看似嚴厲，實際上影響不大，絕大部分人并不是一來了深圳馬上買房，有個三五年工作與社保的人很多，即便只來深圳一兩年，用不了多少時間，有深戶，有三年社保，也很快可以滿足購房資格，需求遲早要得到釋放，那時候房價上漲的更多。所有政策只會增加交易成本，不會改變實際價格。而且，政策從來沒有說過要房價下跌，別等，有條件的馬上買，沒條件的制造條件買。現(xiàn)在是新一輪房價上漲的起點！

提問：你好廣叔，我賣了廣州金融城附近天朗明居的一套房，準備買海珠保利天悅商住房，但錢不夠，所以準備賣番禺富豪山莊的一套160方的大房子，不知道這樣是否正確？因為富豪山莊的房子附近祈福地鐵明年要開通了，而且附近準備也有新盤準備開盤，價格據(jù)說比現(xiàn)在還要高出1萬元。所以比較糾結(jié)這樣是否合適。

回答：你好，這樣操作不建議，首先用2套置換1套，升值能力不如2套，其次番禺這套漲幅已經(jīng)很有確定性，現(xiàn)在出手不劃算。如果說二套房子差一部分預算，可以做2改1,采用全款抵押方式買入，找中介墊資公司配合，過戶后迅速抵押7成，相當于首付3成，資金利用率最大化。

提問：你好廣叔，請問福田蓮花一二三村的樓梯房值得投資嗎？地段、學位加未來的棚改，現(xiàn)在據(jù)說已經(jīng)是極少的房源在賣了。

回答：你好，蓮花一村是深圳老牌公務員小區(qū)；位置好、密度低、棚改10年內(nèi)就不要指望了。蓮花中學在福田的成績不差，但進不了全市的前40名；和學位房無緣，帶動不了房價。不要聽中介的一面之詞。這個盤，特別適合不看重次新的中老年人群，自住很不錯，投資就遠離吧。

提問：廣叔你好，第二套總價格在350W左右，學位兼容投資房想在南山，考慮6年后使用初中學位，學府中學值得考慮嗎？謝謝！

回答：你好，學位房的成績就是風向標，學府中學今年表現(xiàn)平平被冠名南二外后，本質(zhì)還是學府，生源并無改變?nèi)缓髱熧Y亦無質(zhì)變，因為樓盤多然后又位于南山中心區(qū)，生源冗雜，并不是太看好后續(xù)走勢。

提問：你好廣叔，我有兩個問題，第一，本人在惠州惠陽買了惠陽雅居樂花園，是否值得長期持有（5-10年），還是虧本拋售合適？第二，在牧馬湖新房和龍光城二手房您更建議哪里買，謝謝。

回答：你好，惠州的房子大多是坑，無非是大坑和小坑，跳出大坑再進小坑有意義嗎？如果自住，龍光城可買，純投資，放棄。

提問：廣叔你好，請問一下福田大金沙片區(qū)有升值潛力嗎？金海灣花園2房或者3房作為投資怎么樣？

回答：你好，金海灣花園深圳市中心最便宜的海景房，然而并沒有什么用…… 背后大片的城中村，金海灣、萬科和綠景已經(jīng)占據(jù)了前排海景資源，后排的城中村拆遷更難，開發(fā)商沒有進駐舊改的動力。除非隔壁金地工業(yè)區(qū)的9年一貫制是一個名校，并且還把學區(qū)范圍囊括到金海灣花園，這個盤才有希望。

提問：你好廣叔，首付80w，工作區(qū)域集中于福田南山，考慮到想自住問題想定福田。不打算結(jié)婚，適合一個人兩個人住即可?？紤]到潛力問題是想房子漲了賣掉后更有機會置換大一點的房子，如果一直沒漲拿著固定工資比較難在五年左右置換(聞者傷心見者流淚)。深夜翻遍了星球和中介房源，感覺還沒有入門，但急于跑步入場。地段好潛力大一點的面積太小30平左右，比如花好園和各大買得起的學區(qū)房，想著如果真的要住五六年有點憋屈了。大一點的40平左右最好，但怎么看都覺得潛力不大。求點撥一下。

回答：你好，錢少好難點拔， 80萬哪怕是首付三成總價也最多260萬，你確定能買得起學區(qū)房？或者對福田的學區(qū)房有什么誤解。 200多萬，又想自住，我建議就不要考慮什么地段好潛力大了，先滿足自住不憋屈再說。買個老舊一點的大一居，好好裝修下，比窩在29平的花好園單間天天享受濱河路的噪音，生活質(zhì)量要高的多。

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