廣州樓市:這些板塊陰跌不斷,未來(lái)無(wú)人接盤

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-22 00:13

以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：【新人提問(wèn)】廣叔好，小兩口剛需入房，首套，廣州戶口，準(zhǔn)備入手260萬(wàn)-280萬(wàn)的房子，一個(gè)在珠江新城工作，一個(gè)在海珠區(qū)中山大學(xué)附近工作，通勤時(shí)間和學(xué)位是考慮因素之一，最近在海珠這邊看房中介有著重推薦敦和花園的房子，學(xué)位是省一級(jí)客村小學(xué)的學(xué)位，但是樓齡都比較老，也擔(dān)心未來(lái)要是換房出手難。也看了金碧花園二期的房子，但是感覺(jué)金碧花園戶型好的不多，而且電梯也比較老舊了，周邊環(huán)境不如中大附近好。所以為問(wèn)題如下：

1、敦和花園怎么樣

2、海珠區(qū)的話廣叔還有沒(méi)有其他盤推薦

3、整個(gè)廣州來(lái)看有沒(méi)有合適的盤推薦。

回答：1、敦和花園，鷺江站，配套生活方便，客村小學(xué)，就是樓齡老了一點(diǎn)，上車可考慮的。

2、看下雙子星城、順華名庭

3、具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見(jiàn)內(nèi)部。

提問(wèn)：你好，廣叔。我剛加入星球。有個(gè)問(wèn)題想問(wèn)下。我們夫妻廣州戶口，現(xiàn)有黃埔香雪公館94方的純南向一套，還有公積金貸款未清（約65萬(wàn)），商貸已經(jīng)提前還清了。因?yàn)槔宵S埔房子拆遷，目前租在附近橫沙回遷房里居住。因?yàn)槲覀兩习喽荚谔旌樱叫阄逖蚋浇习?，加上兒子找人照顧，所以沒(méi)有住在香雪公館那邊。目前香雪公館出租，租金互補(bǔ)。本人小孩將近3歲，考慮到小學(xué)學(xué)位。我們想賣掉蘿崗香雪公館的房子，入手天河北的二手房，那邊學(xué)位是華陽(yáng)小學(xué)，但是天河北的房?jī)r(jià)較貴，現(xiàn)在不斷在漲。而蘿崗香雪公館最近出手好像沒(méi)跟漲。之前賣到410，420，最近好像很搶手。感覺(jué)可以升到475。房子今年5月租約到期，到時(shí)候是不是可以考慮置換了。我有幾個(gè)問(wèn)題：1，現(xiàn)在置換還是等到租約到期才置換。2，大概什么時(shí)候蘿崗香雪公館的房子什么時(shí)候轉(zhuǎn)手才是最佳的。3。天河北的房子預(yù)算630-650，考慮到香雪的房子能出手450左右，我預(yù)計(jì)還有250萬(wàn)的貸款，請(qǐng)問(wèn)我們兩個(gè)可以貸到250的貸款嗎？我們夫妻兩年收入預(yù)計(jì)40萬(wàn)。

回答：你好。

1、現(xiàn)在置換容易踏空，可以加按，然后一邊買一邊賣。

2、建議兩三個(gè)月后再看看

3、名下無(wú)房，有貸款記錄可以5成。

提問(wèn)：廣叔好，我在東城星城美寓有一個(gè)50平米的想賣了買一個(gè)七八十平米自助加投資的二套房，另有第一國(guó)際六十平一套。本人東莞南城工作。

回答：你好。新世紀(jì)星城美寓位于石井，小區(qū)比較小，多以單間為主，租客多，人員復(fù)雜，可出手置換。第一國(guó)際的地段還可以，建議繼續(xù)持有。建議二手次新為主，選擇有潛力的地段。

提問(wèn)：廣叔你好。請(qǐng)問(wèn)，萬(wàn)江十里溪境和虎門的融創(chuàng)伝月臺(tái)，純投資，你更推薦哪個(gè)樓盤？

回答：你好。純投資選萬(wàn)江十里溪境

提問(wèn)：廣叔您好，我老婆在海珠廣場(chǎng)地鐵口附近上班，買房自住+投資買廣鋼新城的中海學(xué)仕里，華師附小學(xué)位，據(jù)說(shuō)小區(qū)物業(yè)不錯(cuò)，2+1房，75方，6萬(wàn)左右一方，東南向單邊位，房間全部朝南，未來(lái)轉(zhuǎn)手好轉(zhuǎn)手嗎，順便問(wèn)一下，自住+投資潛力大嗎，5年后廣鋼新城中海學(xué)仕里的75方小戶型單價(jià)您估計(jì)能漲到多少呢？謝謝！

回答：你好。中海學(xué)仕里，離地鐵不是很近，主打小戶型，名校學(xué)位，整個(gè)小區(qū)非常小，只有3棟，密度高，總的來(lái)說(shuō)可以考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，16年買入中山三套房，其中二套二手在南朗鎮(zhèn)的盈彩一套和龍寶豪庭一套，另一套民眾鎮(zhèn)新房金域明珠還沒(méi)下房產(chǎn)證，目前是繼續(xù)持有到深中大橋開(kāi)通再賣好？還是現(xiàn)在就賣掉再買別的地方？期望指點(diǎn)

回答：你好，當(dāng)下的中國(guó)樓市并不是普漲，而是分化上揚(yáng)的，這是因?yàn)樾枨蟛粔?，?gòu)買力不足。在購(gòu)買力有限的情況下，只有真實(shí)需求的地方才有交易，才能支持房?jī)r(jià)上行。中山產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一，外來(lái)人口不足，深中通道雖然確實(shí)在建，但是能夠帶來(lái)多少深圳外溢購(gòu)買力，也是個(gè)未知數(shù)。深圳限購(gòu)以后，市場(chǎng)上還有大量的游資，全國(guó)一眼望去，能夠與北上深并列的，承接向上投資資金的，唯有廣杭了，而廣州，你有近場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，學(xué)歷夠的話，可以考慮置換廣州。

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)下總高33層，一套是西面邊戶，14樓，全明戶型。另一套是中間的，25樓，但是主臥衛(wèi)生間沒(méi)窗戶。戶型一模一樣。價(jià)格的話高層貴每平100。請(qǐng)問(wèn)哪套好些？謝謝！

回答：你好，1、邊戶通常三面通風(fēng)，從觀景還是通風(fēng)上來(lái)講都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于中戶，會(huì)獲得更好的視野。 2、邊戶的采光比較容易看，中間戶的采光要具體進(jìn)去看，能否南北通透，還有樓間距。 3、邊戶由于多出一側(cè)直接與外界接觸，因此隔音、隔熱方面不如中戶。如果你那邊邊戶不臨街不嘈雜，價(jià)格低可以入

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)根據(jù)您的預(yù)測(cè)，今年深圳西部熱點(diǎn)區(qū)域，中部區(qū)域和東部區(qū)域整體趨勢(shì)會(huì)是怎么樣？

回答：你好，受疫情影響，本該去年雙十一就要起爆的行情，硬生生被疫情壓住了，上漲只會(huì)延后不會(huì)消失，西部會(huì)繼續(xù)暴漲30%，中部緊隨其后20%，東部只能跟漲10%。

提問(wèn)：您好廣叔，我看現(xiàn)在有網(wǎng)傳東莞有九個(gè)鎮(zhèn)即將擴(kuò)入深圳？請(qǐng)問(wèn)對(duì)深圳和周邊的惠州、中山、南沙等……會(huì)有什么影響嗎？未來(lái)哪些區(qū)域有投資潛力呢？有沒(méi)有哪些區(qū)域可能會(huì)起飛的呢？謝謝回復(fù)。

回答：你好。如果東莞9鎮(zhèn)并入深圳的話，可能要起飛的區(qū)域可能是長(zhǎng)安虎門了！目前前海12w+，距離前海25公里的羅湖和光明都是6w，而40公里外的大運(yùn)有5.5w，那么距離前海更近的東莞濱海灣新區(qū)只有3w，隨著東莞9鎮(zhèn)擴(kuò)入深莞圈，類比光明、大運(yùn)，濱海灣顯然更有增值的潛力；而深中通道24年通車之后，目前只有1w的中山火炬，顯然比惠陽(yáng)的地理位置優(yōu)越，甚至一定程度上可以類比松山湖，那么松山湖的6w、惠陽(yáng)的1w、火炬的1w，哪個(gè)更有增值潛力？

南沙的樓盤雖然目前為了賣房，號(hào)稱南沙是深圳人的南沙，但距離前海實(shí)打?qū)嵉某^(guò)60公里了，3w單價(jià)的同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有虎門、長(zhǎng)安，所以南沙一定是要靠自身的產(chǎn)業(yè)和購(gòu)買力來(lái)支撐后續(xù)更好的發(fā)展預(yù)期。

提問(wèn)：您好廣叔，本人在珠江新城工作，孩子3歲，打算在廣州買套房，預(yù)算在600w左右，通勤方面半小時(shí)開(kāi)車到珠江新城或者附近有地鐵站，學(xué)校方面普通學(xué)位就可以，老師有哪些推薦的嗎？

回答：你好，可以考慮的區(qū)域有老黃埔、白云新城、天河智慧城、和魚(yú)珠。目前有兩個(gè)較為推薦的項(xiàng)目：萬(wàn)科城市之光、金地天河峯睿。萬(wàn)科城市之光，通勤方面有5號(hào)線，到珠江新城在25分鐘內(nèi)，開(kāi)車約半個(gè)小時(shí)，有文沖小學(xué)、怡園小學(xué)、下沙小學(xué)等教育資源。配套方面也還不錯(cuò)，預(yù)算可以買到85-140㎡戶型房子。金地天河峯睿，到珠江新城開(kāi)車25分鐘內(nèi)，地鐵則需34分鐘。有清華附中、奧林匹克中學(xué)、東圃中學(xué)、廣州市第113中學(xué)等教育資源。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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