廣州樓市:這些板塊陰跌不斷,未來無人接盤

來源：智能家居時間：2021-02-22 00:13

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：【新人提問】廣叔好，小兩口剛需入房，首套，廣州戶口，準備入手260萬-280萬的房子，一個在珠江新城工作，一個在海珠區(qū)中山大學附近工作，通勤時間和學位是考慮因素之一，最近在海珠這邊看房中介有著重推薦敦和花園的房子，學位是省一級客村小學的學位，但是樓齡都比較老，也擔心未來要是換房出手難。也看了金碧花園二期的房子，但是感覺金碧花園戶型好的不多，而且電梯也比較老舊了，周邊環(huán)境不如中大附近好。所以為問題如下：

1、敦和花園怎么樣

2、海珠區(qū)的話廣叔還有沒有其他盤推薦

3、整個廣州來看有沒有合適的盤推薦。

回答：1、敦和花園，鷺江站，配套生活方便，客村小學，就是樓齡老了一點，上車可考慮的。

2、看下雙子星城、順華名庭

3、具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：你好，廣叔。我剛加入星球。有個問題想問下。我們夫妻廣州戶口，現(xiàn)有黃埔香雪公館94方的純南向一套，還有公積金貸款未清（約65萬），商貸已經(jīng)提前還清了。因為老黃埔房子拆遷，目前租在附近橫沙回遷房里居住。因為我們上班都在天河，越秀五羊附近上班，加上兒子找人照顧，所以沒有住在香雪公館那邊。目前香雪公館出租，租金互補。本人小孩將近3歲，考慮到小學學位。我們想賣掉蘿崗香雪公館的房子，入手天河北的二手房，那邊學位是華陽小學，但是天河北的房價較貴，現(xiàn)在不斷在漲。而蘿崗香雪公館最近出手好像沒跟漲。之前賣到410，420，最近好像很搶手。感覺可以升到475。房子今年5月租約到期，到時候是不是可以考慮置換了。我有幾個問題：1，現(xiàn)在置換還是等到租約到期才置換。2，大概什么時候蘿崗香雪公館的房子什么時候轉手才是最佳的。3。天河北的房子預算630-650，考慮到香雪的房子能出手450左右，我預計還有250萬的貸款，請問我們兩個可以貸到250的貸款嗎？我們夫妻兩年收入預計40萬。

回答：你好。

1、現(xiàn)在置換容易踏空，可以加按，然后一邊買一邊賣。

2、建議兩三個月后再看看

3、名下無房，有貸款記錄可以5成。

提問：廣叔好，我在東城星城美寓有一個50平米的想賣了買一個七八十平米自助加投資的二套房，另有第一國際六十平一套。本人東莞南城工作。

回答：你好。新世紀星城美寓位于石井，小區(qū)比較小，多以單間為主，租客多，人員復雜，可出手置換。第一國際的地段還可以，建議繼續(xù)持有。建議二手次新為主，選擇有潛力的地段。

提問：廣叔你好。請問，萬江十里溪境和虎門的融創(chuàng)伝月臺，純投資，你更推薦哪個樓盤？

回答：你好。純投資選萬江十里溪境

提問：廣叔您好，我老婆在海珠廣場地鐵口附近上班，買房自住+投資買廣鋼新城的中海學仕里，華師附小學位，據(jù)說小區(qū)物業(yè)不錯，2+1房，75方，6萬左右一方，東南向單邊位，房間全部朝南，未來轉手好轉手嗎，順便問一下，自住+投資潛力大嗎，5年后廣鋼新城中海學仕里的75方小戶型單價您估計能漲到多少呢？謝謝！

回答：你好。中海學仕里，離地鐵不是很近，主打小戶型，名校學位，整個小區(qū)非常小，只有3棟，密度高，總的來說可以考慮。

提問：你好廣叔，16年買入中山三套房，其中二套二手在南朗鎮(zhèn)的盈彩一套和龍寶豪庭一套，另一套民眾鎮(zhèn)新房金域明珠還沒下房產(chǎn)證，目前是繼續(xù)持有到深中大橋開通再賣好？還是現(xiàn)在就賣掉再買別的地方？期望指點

回答：你好，當下的中國樓市并不是普漲，而是分化上揚的，這是因為需求不夠，購買力不足。在購買力有限的情況下，只有真實需求的地方才有交易，才能支持房價上行。中山產(chǎn)業(yè)過于單一，外來人口不足，深中通道雖然確實在建，但是能夠帶來多少深圳外溢購買力，也是個未知數(shù)。深圳限購以后，市場上還有大量的游資，全國一眼望去，能夠與北上深并列的，承接向上投資資金的，唯有廣杭了，而廣州，你有近場優(yōu)勢，學歷夠的話，可以考慮置換廣州。

提問：您好廣叔，請問下總高33層，一套是西面邊戶，14樓，全明戶型。另一套是中間的，25樓，但是主臥衛(wèi)生間沒窗戶。戶型一模一樣。價格的話高層貴每平100。請問哪套好些？謝謝！

回答：你好，1、邊戶通常三面通風，從觀景還是通風上來講都要遠遠好于中戶，會獲得更好的視野。 2、邊戶的采光比較容易看，中間戶的采光要具體進去看，能否南北通透，還有樓間距。 3、邊戶由于多出一側直接與外界接觸，因此隔音、隔熱方面不如中戶。如果你那邊邊戶不臨街不嘈雜，價格低可以入

提問：你好廣叔，請問根據(jù)您的預測，今年深圳西部熱點區(qū)域，中部區(qū)域和東部區(qū)域整體趨勢會是怎么樣？

回答：你好，受疫情影響，本該去年雙十一就要起爆的行情，硬生生被疫情壓住了，上漲只會延后不會消失，西部會繼續(xù)暴漲30%，中部緊隨其后20%，東部只能跟漲10%。

提問：您好廣叔，我看現(xiàn)在有網(wǎng)傳東莞有九個鎮(zhèn)即將擴入深圳？請問對深圳和周邊的惠州、中山、南沙等……會有什么影響嗎？未來哪些區(qū)域有投資潛力呢？有沒有哪些區(qū)域可能會起飛的呢？謝謝回復。

回答：你好。如果東莞9鎮(zhèn)并入深圳的話，可能要起飛的區(qū)域可能是長安虎門了！目前前海12w+，距離前海25公里的羅湖和光明都是6w，而40公里外的大運有5.5w，那么距離前海更近的東莞濱海灣新區(qū)只有3w，隨著東莞9鎮(zhèn)擴入深莞圈，類比光明、大運，濱海灣顯然更有增值的潛力；而深中通道24年通車之后，目前只有1w的中山火炬，顯然比惠陽的地理位置優(yōu)越，甚至一定程度上可以類比松山湖，那么松山湖的6w、惠陽的1w、火炬的1w，哪個更有增值潛力？

南沙的樓盤雖然目前為了賣房，號稱南沙是深圳人的南沙，但距離前海實打實的超過60公里了，3w單價的同類型競爭對手還有虎門、長安，所以南沙一定是要靠自身的產(chǎn)業(yè)和購買力來支撐后續(xù)更好的發(fā)展預期。

提問：您好廣叔，本人在珠江新城工作，孩子3歲，打算在廣州買套房，預算在600w左右，通勤方面半小時開車到珠江新城或者附近有地鐵站，學校方面普通學位就可以，老師有哪些推薦的嗎？

回答：你好，可以考慮的區(qū)域有老黃埔、白云新城、天河智慧城、和魚珠。目前有兩個較為推薦的項目：萬科城市之光、金地天河峯睿。萬科城市之光，通勤方面有5號線，到珠江新城在25分鐘內(nèi)，開車約半個小時，有文沖小學、怡園小學、下沙小學等教育資源。配套方面也還不錯，預算可以買到85-140㎡戶型房子。金地天河峯睿，到珠江新城開車25分鐘內(nèi)，地鐵則需34分鐘。有清華附中、奧林匹克中學、東圃中學、廣州市第113中學等教育資源。

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以上為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

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