廣州樓市:揭露樓市真相,這些板塊到底能不能買?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-19 20:51

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，現(xiàn)有在廣州自住一套兩房有貸款。準(zhǔn)備賣了置換3-4房物業(yè)自住，置換核心關(guān)注學(xué)位教育。如果賣掉可以有300w左右預(yù)算資金，請(qǐng)問(wèn)廣州天河區(qū)新樓盤(pán)保利天匯、新樓盤(pán)珠江花城和天河牛奶廠的二手樓盤(pán)龍湖天宸原著要怎么選？能否分析下三個(gè)樓盤(pán)的學(xué)校教育資源情況？謝謝。

回答：你好。保利天匯，天河剛需網(wǎng)紅盤(pán)，45班九年一貫制公立學(xué)校，雖然還沒(méi)定是哪里，但省一級(jí)公立名校應(yīng)該也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌優(yōu)勢(shì)，執(zhí)信中小學(xué)。龍湖天宸原著，牛奶廠的知名大盤(pán)，交通、配套方面不是很好，但環(huán)境和景觀強(qiáng)，有靈秀、執(zhí)信。看個(gè)人偏好吧，如果對(duì)交通方面配套方面不是很在意，選龍湖天宸原著，后期會(huì)逐漸完善的。其次考慮珠江花城，再次保利天匯

提問(wèn)：廣叔你好，自住一套，想投資一套，手上有100W,請(qǐng)問(wèn)新塘白江地鐵站附近的樓盤(pán)怎么樣？惠百氏廣場(chǎng)和東方名都哪個(gè)更好？新塘和知識(shí)城哪個(gè)升值空間大？

回答：你好。白江地鐵站附近可以考慮，13號(hào)線新塘新沙到魚(yú)珠，目前廣州東進(jìn)，主要發(fā)展黃埔科學(xué)城、金融城、魚(yú)珠港。而新塘就能承載黃埔的外溢資源包括剛需購(gòu)房人群，因?yàn)樾绿劣辛己玫慕煌?，新塘TOD,13號(hào)地鐵，穗莞深城軌，新白廣，都是通往市區(qū)的核心地段。除此之外新塘有多所省一級(jí)名校，這可謂是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，買房一部分也是為了孩子能有一個(gè)好的教育環(huán)境。從租金市場(chǎng)來(lái)看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。優(yōu)選東方名都，花園社區(qū)，住著更舒服一些。只能說(shuō)都有潛力，知識(shí)城相對(duì)來(lái)說(shuō)需要更長(zhǎng)的周期，而新塘短期有暴擊的可能。

提問(wèn)：廣叔你好，要麻煩您幫忙解惑。廣州戶口，在越秀區(qū)上班，想年底想結(jié)婚，想要買離地鐵口近的房，總價(jià)200左右，手上首付只有就只有80萬(wàn)，月收入1.5萬(wàn)。最近才開(kāi)始看樓盤(pán)，看了2個(gè)盤(pán)：1，御溪世家，84方總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)，離鎮(zhèn)龍地鐵站較近，雙地鐵口，但是房子號(hào)稱是蝶型布置，最新開(kāi)的盤(pán)朝西南和東南方的靠近行車道和外面商鋪，東北和西北方又怕潮濕陰冷。2，東方名都，在白江地鐵附近，單價(jià)2.6萬(wàn)，尾盤(pán)了，而且可選擇較少，而且土地規(guī)劃過(guò)了14年了，還要明年交樓。廣叔可以根據(jù)我的情況給出建議，然后推薦幾個(gè)符合條件我又能買得起的樓盤(pán)？非常感謝

回答：你好。御溪世家可考慮，近地鐵，2站到天河，東南方要好一些。

東方名都，東江大道北邊上，近地鐵13號(hào)線白江站，花園社區(qū)，較安靜，土地規(guī)劃過(guò)14年影響不大。綜合看建議選擇御溪世家。

還可以看下

新塘：錦繡天倫花園

朱村：中國(guó)鐵建國(guó)際花園、荔富湖畔

提問(wèn)：你好廣叔，想在南山買500萬(wàn)以下的3房，2017的時(shí)候在松崗買了一套3房賣了，松崗的通勤距離太遠(yuǎn)，吃不消，現(xiàn)在想換到南山或者寶安，寶安的豪宅線太低，稅費(fèi)扛不住。這個(gè)預(yù)算，南山有得選嗎？

回答：你好，抱歉，南山別說(shuō)500w以下的三房了，像樣點(diǎn)的兩房都快沒(méi)得選了。寶安很多選擇，盡量靠近地鐵1、11和在建的12號(hào)線一公里范圍內(nèi)的次新盤(pán)，還可以選到。你買三房的目的是自住還是投資？有無(wú)其他地段、學(xué)區(qū)和居住品質(zhì)的需求？寶安的稅費(fèi)有方法可以避開(kāi)一些

提問(wèn)：你好廣叔，夫妻倆在福田上班，有一小孩差不多兩歲。如果是考慮投資兼自住的話，碧海的幸?，B灣附近(離地鐵口遠(yuǎn))，西鄉(xiāng)的中熙香繽山(22年12號(hào)線開(kāi)通），坂田的大族云鋒（坂銀通道的開(kāi)通），請(qǐng)問(wèn)這三個(gè)片區(qū)現(xiàn)階段適合上車嗎？或者預(yù)算800w以內(nèi)考慮投資兼自住有什么好的建議，期待您的解答。

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田雖然屬于龍崗區(qū)，但是地理位置挨著福田中心城區(qū)近。自住可以買，但是投資的角度看短期會(huì)站崗。寶安重點(diǎn)關(guān)注以下樓盤(pán)：萬(wàn)象新天大花園、近地鐵、高贈(zèng)送、樓齡新、小三房缺點(diǎn)是單價(jià)高、每天早上地鐵口排隊(duì)500-2000米不等；富通v都會(huì) 高贈(zèng)送、單價(jià)低、樓齡新、近地鐵、大三房缺點(diǎn)是花園??；富通城一期大花園、戶型好缺點(diǎn)是地鐵遠(yuǎn) 幸?，B灣樓齡新、近地鐵、大花園缺點(diǎn)是贈(zèng)送少、梯戶比低圣拿威樓齡新、近地鐵、大花園缺點(diǎn)是沒(méi)贈(zèng)送、單價(jià)高西城雅筑樓齡新、高贈(zèng)送、地鐵近、近寶中缺點(diǎn)是單價(jià)高、花園小這幾個(gè)小區(qū)具備的優(yōu)勢(shì)有： 1.都能做到7.5成左右的杠桿； 2.租金都不錯(cuò)。

提問(wèn)：廣叔，你覺(jué)得珠海這個(gè)城市在大灣區(qū)城市群中怎么樣，潛力如何？珠海的話斗門和高欄港區(qū)哪個(gè)樓盤(pán)（一手）會(huì)比較好呢？

回答：你好，珠海近幾年被熱炒，IP流量一直很高，城市比較宜居，靠旅游撐起來(lái)的城市IP不可持續(xù)，如果經(jīng)濟(jì)不轉(zhuǎn)型人口基數(shù)不足，很難維持目前的漲幅。我的建議是如果不是剛需自住就別買了，珠海人口不到200萬(wàn)，周邊競(jìng)爭(zhēng)者太多，深圳廣州東莞佛山，每一個(gè)都比他強(qiáng)。高欄港太遠(yuǎn)了，沒(méi)什么價(jià)值。

斗門是珠海房?jī)r(jià)便宜的片區(qū)，房?jī)r(jià)1-2萬(wàn)/平，也是現(xiàn)在珠海剛需人群的最后選擇區(qū)域。斗門區(qū)位于珠海市的西部，東連中山市，北倚江門市，靠近高欄港和珠海機(jī)場(chǎng)，西部沿海高速，江珠高速貫穿全境。但由于與珠海市區(qū)之間被坦洲相隔，過(guò)去的一段時(shí)間里，斗門的發(fā)展還是相對(duì)比較緩慢的。二者更建議斗門。

提問(wèn)：你好廣叔，深戶，25歲未婚女，湖北人，在深圳工作兩年，月收入1.5w+，在5月份子彈估計(jì)有15w，想投資買房，我計(jì)劃買100w左右的房子，買哪里的房子合適？深圳，武漢，還是臨深地區(qū)？sfsd買什么樣的房子呢？（不考慮結(jié)婚用，從房型，地段，升值空間，周轉(zhuǎn)率這些方面考慮）謝謝

回答：你好，子彈15萬(wàn)首選沈陽(yáng) 月供能力不錯(cuò)的花，可以考慮做一筆貸款，把子彈擴(kuò)充到40以上，入手武漢或者東莞，其次是廣州的新塘不限購(gòu)區(qū)域。其中沈陽(yáng) 和新塘是不限購(gòu)的，其他幾個(gè)地方都限購(gòu)。投資建議入手2-3套沈陽(yáng)，翻倍之后直接換深圳。

提問(wèn)：你好廣叔，子彈80-100左右，廣州生活工作，家庭年收入30萬(wàn)，三年后達(dá)退休年齡。廣州戶口，自住房經(jīng)適房，想給孩子先備房及自己置換，經(jīng)適房若銷售ZF收取70萬(wàn)。初步了解了黃埔區(qū)政府附近，越秀嶺南山畔，萬(wàn)科城，保利林語(yǔ)，科城山莊錦澤，峻森，保利羅蘭國(guó)際，萬(wàn)科東薈城，香雪山公園，鼎峰，時(shí)代春樹(shù)里等，價(jià)3萬(wàn)到4萬(wàn)不等，4萬(wàn)左右居多，一手有越秀品秀星樾，南向3.9萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)，是否出售經(jīng)適房，還是繼續(xù)等ZC?如果購(gòu)買及置換，哪里及哪個(gè)樓盤(pán)合適？謝謝！

回答：你好，這幾個(gè)盤(pán)都是不錯(cuò)的區(qū)域，我可能會(huì)傾向春樹(shù)里，剩下主要看價(jià)錢了，經(jīng)適房是否出售還是看樓盤(pán)，建議具體情況再做判斷是留還是出手。

提問(wèn)：你好廣叔，嘉御山5期1套100平5房復(fù)式，欠400多萬(wàn)，在出租中。這幾年漲幅一般，但是坂田今年利好很多，銀坂通道、10號(hào)線、33號(hào)線、學(xué)校等，想置換到碧海華豐前海灣或者華潤(rùn)城打新、等沙井海岸城？折騰都是時(shí)間成本和稅費(fèi)，請(qǐng)廣叔建議是否應(yīng)該置換？

回答：你好，嘉御山屬于坂田的標(biāo)桿盤(pán)，實(shí)際上這一輪漲幅中雖然不如西部熱門板塊，但是跑平大盤(pán)問(wèn)題不大。近期利好確實(shí)很多。華豐前海灣是典型的深圳主流偏好型物業(yè)。 1. 有的戶型贈(zèng)送比較多 2. 新，小區(qū)不錯(cuò) 3. 有潛在學(xué)位賣點(diǎn) 這些原因是比較切中深圳主流購(gòu)房群體的愛(ài)好的，但對(duì)于我們來(lái)說(shuō)缺點(diǎn)比較明顯： 1. 價(jià)格高 2. 位置不算很好，片區(qū)成熟增量有限，且片區(qū)定位 3. 學(xué)位這東西如果可信，深圳遍地名校自住還不錯(cuò)，投資要看價(jià)格華潤(rùn)城，海岸城都是不錯(cuò)的盤(pán) 如果打新成功，可以考慮出手置換，短期內(nèi)資金不足可以用拖延流，或者一些金融手段解決。

提問(wèn)：廣叔您好，我計(jì)劃買一套初中學(xué)位房，600萬(wàn)左右，是選深實(shí)驗(yàn)光明好？還是翠園東曉？或者有其他的選擇嗎，謝謝！

回答：你好！深圳優(yōu)質(zhì)的教育資源都在關(guān)內(nèi)，如果是單純的學(xué)?？隙ㄙI南山和福田、羅湖。給孩子更好的教育和圈層，盡量還是在市內(nèi)（畢竟同學(xué)圈都不同）。羅湖目前600萬(wàn)的總價(jià)可選擇面還比較廣，15年之內(nèi)的樓齡、塔樓，避免樓齡過(guò)老或者奇葩戶型。翠園東曉屬于筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)。有名校加持，短期內(nèi)保值能力不錯(cuò)。

提問(wèn)：廣叔你好，考慮首付160-170萬(wàn)左右，總價(jià)500萬(wàn)左右，想買個(gè)三房，剛需首套自住，最近在關(guān)注大運(yùn)這個(gè)板塊，在一路向西的大背景下，大運(yùn)板塊現(xiàn)在是否值得入手，我之前也有關(guān)注星河時(shí)代這個(gè)盤(pán)，不知道這個(gè)盤(pán)學(xué)位怎么樣，對(duì)比陽(yáng)光天健城等四大神盤(pán)相比怎么樣呢？謝謝！

回答：你好，不能買龍崗已經(jīng)成為一種政治正確，不推薦龍崗這個(gè)區(qū)域的原因就是第一產(chǎn)業(yè)薄弱，高收入的人群較少。第二，二手房存量大。第三距離主要CBD距離較遠(yuǎn)主要集中在南山、福田，第一高樓最快也要到2024年，大學(xué)城對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是微乎其微，因?yàn)榇髮W(xué)生是不買房的，都是住宿舍，地鐵開(kāi)通后對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅也是很有限，因?yàn)槲磥?lái)的中心依舊會(huì)是福田南山前海，特別是前海對(duì)企業(yè)的吸附力很大，多中心格局規(guī)劃的雖好，但是資源有限。

未來(lái)多條地鐵交匯旁邊的商業(yè)舉步可達(dá)，學(xué)校雖然不會(huì)加分，但也不會(huì)減分，大運(yùn)為龍崗體制內(nèi)人群競(jìng)相購(gòu)置之地，生源肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，如今它的房?jī)r(jià)已經(jīng)起來(lái)了，而且漲得毫不輸人，太古城漲的時(shí)候華潤(rùn)城還是個(gè)小弟，而現(xiàn)在也悄然跟上去了。深圳灣爆發(fā)的時(shí)候，寶中表現(xiàn)還差強(qiáng)人意，現(xiàn)在也借機(jī)崛起了。都說(shuō)只能買西部的時(shí)候，上塘的500萬(wàn)也不知不覺(jué)變600萬(wàn)了，所以其實(shí)我們需要甄別的是產(chǎn)品坑，一些沒(méi)有底層邏輯支撐的戶型以及一些過(guò)氣的老舊盤(pán)片區(qū)。

提問(wèn)：你好廣叔，您覺(jué)得寶中的菁英趣庭一房一廳怎么樣？未來(lái)可以跑平寶中的大勢(shì)嗎？

回答：你好，從進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間看，寶安南山的小戶型基本上都已經(jīng)漲了10-15%了，如果是純投資，就不太建議追高這些熱點(diǎn)片區(qū)的小面積了，自住就沒(méi)有辦法，只能咬緊牙關(guān)接受。從產(chǎn)品上看我更愿意選兩房而不是一房，畢竟兩房接盤(pán)人群會(huì)更廣?；幽甑牡囟螇蚝冒?，它的一房一廳五年前和玉湖灣的小兩房?jī)r(jià)格一樣，現(xiàn)在玉湖灣已經(jīng)跑到前面去了，無(wú)他，唯兩房爾。

提問(wèn)：你好廣叔，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，850萬(wàn)，值得入手嗎？多謝

回答：你好，合正中央原著，紅山片區(qū)的高品質(zhì)樓盤(pán)，不帶深高學(xué)位，成交價(jià)在七萬(wàn)到七萬(wàn)五之間。但雙證房是一個(gè)神奇的物種，不能簡(jiǎn)單把一個(gè)購(gòu)房指標(biāo)等于100萬(wàn)來(lái)?yè)Q算，就自認(rèn)為合算。這是心理層面的博弈，雙證房過(guò)濾掉了大部分接盤(pán)客，同時(shí)打掉了人們的投資預(yù)期，同樣是房子，市場(chǎng)價(jià)值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價(jià)差幾百萬(wàn)還很難賣出。你看上這套雙證房，單價(jià)近六萬(wàn)，和單證房一萬(wàn)出頭的價(jià)差我認(rèn)為是不夠的，筍進(jìn)筍出難賣是它的必然命運(yùn)。在我看來(lái)，雙證房只適合自住，用兩個(gè)指標(biāo)，合理價(jià)差買一個(gè)住的舒服，投資客盡量不碰，更不要賭限購(gòu)會(huì)放松，等不到的。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號(hào)，進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，有問(wèn)必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。