廣州樓市:這個(gè)區(qū)域房價(jià)虛高,別再?zèng)_進(jìn)去當(dāng)接盤俠

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-20 23:49

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，現(xiàn)有30萬左右的資金可支配購房，本人工作并租房于石碣鎮(zhèn)，月租金約2500元，考慮在增城三江盛匯購買一套120平的三方，既暫時(shí)自住，又希望做投資升值，因?yàn)檫@里購房經(jīng)內(nèi)部操作首付很低，我們做生意正好需要資金，故減少押資金；另外2019年持有佛山高明龍光玖龍府一套125平的4房，貸款70萬，平均月可支配資金約3萬-4萬左右，有東莞購房資格，現(xiàn)我的問題是：增城三江盛匯周邊未來的規(guī)劃有沒投資價(jià)值？我是選擇目前在增城購入房產(chǎn)合適，還是等資金充足一些在東莞購買？佛山龍光玖龍府的發(fā)展?jié)摿θ绾?？如果發(fā)展空間不大，可能考慮明年賣掉，謝謝指點(diǎn)

回答：你好。高明龍光玖龍府配套不是很好，周圍農(nóng)民房環(huán)繞，投資價(jià)值一般。三江盛匯在增城石灘，這個(gè)板塊是增城房地產(chǎn)市場的一個(gè)死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號(hào)地鐵與廣州新東站。但目前還找不到新東站在哪里。也不能說16號(hào)線與新東站不存在，時(shí)間問題而已。但是對于投資來說，這樣的時(shí)間我們不愿意去賭，即便有了對于房價(jià)升值空間也不大。目前石灘板塊真正的二手接盤俠只有部分荔城人，這邊板塊一旦缺少市區(qū)的接盤俠，注定了他的價(jià)格就像一個(gè)水池沒有活水涌入進(jìn)來，房價(jià)要漲除非大市場帶動(dòng)起來，就像全世界在下雨，會(huì)有來自四面八方的接盤俠。三江盛匯自住可以考慮，投資的話一般。

提問：廣叔你好，新塘錦繡新天地的盤可以嗎？未來半年會(huì)因?yàn)閺V州的外溢漲價(jià)嗎？為什么錦繡離地鐵比保利還近，小區(qū)環(huán)境也不比保利差，一直單價(jià)比保利低3000呢？

回答：你好。會(huì)的，只是廣州核心區(qū)還沒有真正爆發(fā)，我預(yù)計(jì)爆發(fā)會(huì)在明年的小陽春。保利要新一點(diǎn)，而且有江景，景觀溢價(jià)。

提問：廣叔，您好！我們目前確實(shí)存在困惑，希望您能指點(diǎn)下迷津！情況如下：我們目前在廣州新塘新世界花園嘉怡苑5樓有套95方的三房，于兩年前215萬入手，現(xiàn)在價(jià)格一直在跌，現(xiàn)在在糾結(jié)要不要賣掉，不考慮置換，請問那邊未來有什么利好能漲上去？是賣掉及時(shí)止損好還是繼續(xù)持有等漲價(jià)再出手？您的建議是怎樣呢？

回答：你好。新世界花園嘉怡苑在沙村，臨近京港澳告訴，周邊配套不是很好，小區(qū)也偏老了。廣州的行情剛剛來，不過新塘這邊的行情還沒有真正到來，都拿了兩年了，好不容易有行情，還是建議等等的。

提問：廣叔您好，有幾個(gè)問題問下您。

第一，我名下有一套房子在番禺洛溪，105方三房，女朋友名下有一套房子在中山，89方，三房，兩套都未結(jié)清，但余款很少，均在20萬內(nèi)，可以隨時(shí)結(jié)清。如果我們都不結(jié)清，可否聯(lián)名在廣州買第二套房？如果不行，需要怎么操作才可以買多一套？而且需要盡量少首付。

第二，女朋友準(zhǔn)備過番禺北片工作，就是洛溪，鐘村，大石，里仁洞一帶，前期我們看了2號(hào)線，3號(hào)線沿線的房子，包括保利花園，金碧世界，芳草軒，英豪花園，萬華花園，麗江花園如英居，錦繡香江，海龍灣，廣地花園?；旧媳容^滿意的就是麗江如英居，錦繡香江，保利花園。我們考慮主要是剛性一起居住，小孩未來讀書，周邊便利性。目前我們兩個(gè)可以調(diào)動(dòng)的資金250-280，雙方各自公積金封頂月1.45萬。我月收入在4萬左右，她3萬左右。請廣叔推薦適合我們的地段或者小區(qū)，可以是上述之外的其他。

第三，我女朋友比較保守，總是不愿意貸款太多，怕壓力大，未來生活，小孩什么的，把價(jià)格限制在400萬內(nèi)的小三房，導(dǎo)致可以選擇的余地很少，就目前我們這個(gè)情況，廣叔有什么建議？我女朋友說想聽下您對我們目前情況的看法，是否應(yīng)該這么保守？中性做法，大膽做法都有什么建議？

回答：你好。

1、沒有結(jié)婚的話，可以以你女朋友名義在廣州買一套，廣州無房無貸可以3成。

2、建議首選麗江如英居，次新，景觀好，近地鐵。次選保利花園。你列的這些樓盤，多是樓齡偏老，或者體量大，要么離地鐵遠(yuǎn)。還可以看下大石的新月明珠花園、敏捷四季花園。

3、以你們的資金量和月供能力，考慮買個(gè)500-600會(huì)好一些，如濱江瑞成、金碧花園第三金碧。在廣州首房首貸資格是很寶貴的，每人只有一次機(jī)會(huì)，要利用好，一次貸更多更久的錢。買房不但是賺房子升值的錢，還有金融資金杠桿的錢。買了房結(jié)婚吧，這樣有家庭的保障她會(huì)更安心一點(diǎn)。

提問：你好廣叔，剛和6歲的女兒入戶廣州，子彈400W，年收入30至60W，屬于SFSD，生活區(qū)域廣州東站和海珠湖之間，現(xiàn)在看了海珠區(qū)珠江邊的幾個(gè)二手盤，珠江御景灣和羅馬家園，理想目標(biāo)是豪宅稅以下120m至144m三房或四房南北通透的戶型，這兩天看了一個(gè)191平的戶型感覺不錯(cuò)，總價(jià)八百多萬，還有60萬的豪宅稅，朋友勸我入手，我沒了主意，想請廣叔幫忙指點(diǎn)一下，自住加投資，我該怎么選擇，是入手這套大的，還是買套120m多夠住的，剩下一張房票再投資一套南沙或者黃埔區(qū)小三房？請您百忙之中一定指點(diǎn)一下。先謝謝您了，祝您全家幸福安康期待您的指點(diǎn)。

回答：你好，羅馬家園未來的增量取決于瀝滘村的改造，以及改造的進(jìn)展。自住+投資流通性最好的面積段在90-120之間的三居，面積太大嚴(yán)重影響流動(dòng)性。你的思路正確，入手一套小戶型，剩余子彈買黃埔。

提問：廣叔你好，廣州天河南二路六運(yùn)六街的房子值得投資嗎？樓齡有點(diǎn)舊是92年的，單價(jià)在4萬多帶學(xué)位，稱得上是老破小了。目前擔(dān)心的是房子還沒供完就變成危房了怎么辦？如果拆遷還好，萬一不拆遷會(huì)不會(huì)就砸在手里了呢？投資房產(chǎn)需要注意什么？

回答：你好，既然知道這種老破小風(fēng)險(xiǎn)高，就不要往坑里跳。一般來說，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產(chǎn)，有時(shí)會(huì)受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。但根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益對稱的原理，在可能獲取較高收益的同時(shí)也面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果完全用自有資金買房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢。房產(chǎn)投資成本比較高，投資收益要經(jīng)過較長時(shí)間的檢驗(yàn)，不應(yīng)草率行事。

而我們在房產(chǎn)投資中應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1．做好對自身資金實(shí)力和房地產(chǎn)市場的分析評估。房地產(chǎn)投資需要大量的資金，如果自身沒有足夠的資金，或者沒有一定的籌資能力，就不能投。要進(jìn)行市場分析，避免盲目的投資。投資買房要著眼于市場的供求關(guān)系，觀察市場需求和價(jià)格走勢，找準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)。2．選擇好房地產(chǎn)投資的品種。品種主要有商鋪、寫字樓、住宅。商鋪寫字樓一般不建議買。而投資住宅更安全，升值更穩(wěn)定，流動(dòng)性更好。3．要考慮全面。綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。4．考慮好如何進(jìn)行投資操作。投資房地產(chǎn)最常見的一種方式就是以租養(yǎng)貸。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。

提問：你好廣叔，番禺廣場，600萬～700復(fù)試共260方的標(biāo)的，對應(yīng)會(huì)是哪些人買。這類標(biāo)相對于本小區(qū)中間樓層一般會(huì)折價(jià)嗎？

回答：你好，金海岸花園、東逸華庭、東方花園等有限的幾個(gè)小區(qū)有這個(gè)戶型，這類標(biāo)的物一定是有折價(jià)的，相對于同小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層8.8-9.0折 1、在番禺做生意的人，家里有錢，對居住大房子有訴求 2、番禺土著，家里的人比較多，從同小區(qū)置換過來的 3、從接盤俠來看，這一類客戶比較少的，只能是本地客和小老板為主

提問：您好廣叔，廣州戶籍，在國企工作，因單位政策申請到公租房，規(guī)定在市內(nèi)不能擁有房產(chǎn)，首付預(yù)算50萬，想投資小戶型的不動(dòng)產(chǎn)，所以考慮在外市置業(yè)以租代供。首選佛山，目前看好滘口地鐵站附近的瑞安花園，30分鐘可達(dá)珠江新城，租值高人流大，但是小區(qū)老舊，戶型也很一般。另考慮廣佛線朝安站的時(shí)代云圖，樓齡新戶型宜居，人流不多，租值不高，也有朋友介紹星匯海珠灣的公寓，租值較高，但是壓力較大，不知道以上如何選擇呢？

回答：你好，瑞安花園地鐵上蓋，海寶灣海鮮市場隔壁，時(shí)代云圖佛山禪城，星匯海珠灣廣紙板塊，從區(qū)域上來看肯定是首選星匯海珠灣，選廣州肯定比選佛山好。

提問：你好廣叔，子彈90，投資用，目前考慮增城科慧花園。兩個(gè)問題：1是否還有其他非限購樓盤推薦？2全款買一室一廳還是貸款買兩室一廳？

回答：你好，如果單純投資，子彈90，廣州和深圳限購區(qū)有更好的選擇。增城位置太偏遠(yuǎn)了，想要和廣州、東莞市區(qū)連起來，需要非常漫長的時(shí)間和持續(xù)大量的人口導(dǎo)入。如果不連起來，就是個(gè)環(huán)一線新城，不屬于我喜歡的A類優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健資產(chǎn)。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)佛山高明，15年之前高明房價(jià)一直4—5k還賣不出，后面幾年傳言建機(jī)場，修地鐵，房價(jià)迅速翻倍，現(xiàn)在均價(jià)都到8000毛坯了，像保利，綠地都到一萬二三帶裝修了，然而目前為止就修了一條幾公里的輕軌。我是剛需用戶，請問現(xiàn)在什么時(shí)候買房合適？手頭子彈30，是借錢一次性買個(gè)大戶型還是先買小戶型？高明的房價(jià)還有上升空間嗎？如果買的話，哪個(gè)樓盤合適?。?/p>

回答：你好，三水高明不要買，大坑。佛山分為禪城、三水、高明、順德和南海五個(gè)區(qū)，其中三水和高明區(qū)的經(jīng)濟(jì)較弱，禪城區(qū)是佛山的政治和文化中心，雖然是政治核心卻非絕對控制中心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，佛山的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)是順德和南海。佛山只能買臨廣的片區(qū)。延佛山地鐵一號(hào)線垂直切開佛山，只能買東面。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

請大家關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)，

進(jìn)入知識(shí)星球提問，有問必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。