來源：朱羅紀 ，作者朱羅紀

在今年這個非常神奇的“房地產(chǎn)年份”，值得我們認真梳理的，并不只有“打新”的瘋狂。

事實上，“打新”是越來越無法展開討論的，大家都知道的套利空間，以及純粹的搏運氣，這樣的游戲，有錢有名額有需要參與就是了。

整體市場出人意料的大幅上漲，更值得我們?nèi)セ仡?、梳理、以及反思。從去年到今年，福田、南山、寶安不少區(qū)域的二手房，可以說不到1年時間里，增值了好幾百萬。

尤其是寶中的樓盤，有很多稍微帶個學(xué)位配套的，報價都上到了10幾萬，有一些個別樓盤，甚至都翻倍了。

到底漲了多少，從市場均價上是看不出來的，只有你去實打?qū)嵉馁I房子，你才會有“切膚之痛”。

必須要承認，自去年豪宅稅放開之后至今，深圳的二手房真實市場實際上是再次重演了一把瘋狂——這種瘋狂在2009年、2015年都曾經(jīng)出現(xiàn)過，雖然2020年還有所不及，但考慮房價基數(shù)已經(jīng)很高，這個漲幅實際上是比較猛的。

以及，在這個過程里，深圳的二手業(yè)主們集體拉抬房價的表現(xiàn)，更是加劇了2020年樓市的戲劇性?？梢哉f，到今日為止，2020年的深圳房地產(chǎn)，已經(jīng)可以和過去幾輪的樓市火爆，相提并論了。

讓人叫苦不迭又措手不及。后臺有不少的剛需來信抱怨，根本沒有料到這次的情況，市場為何會表現(xiàn)得如此怪異？

但如果使用我們一直以來的邏輯來去分析，你會發(fā)現(xiàn)，這種“怪異”它并非那么不可解釋。

第一點，房地產(chǎn)市場是有周期性的。

這里的周期，指的不是“大周期”，而是“小周期”。我們之前一直使用“三年小周期”《房地產(chǎn)“三年小周期”啟示：逃頂和抄底的最佳時機在哪里？》《市場蕭條的時候，我們比想象中還要悲觀》。

后來不再用了，因為行政管制太強烈了，這個“小周期”似乎被干擾了。但無論是“三年周期”還是“五年周期”，這半年多的市場，驗證了說到底還是存在這樣一個周期。

回顧過往，深圳市場在2009年初、2015年初，都是房價爆發(fā)期——這里說的房價爆發(fā)期，是指在很短的時間內(nèi)，房價實現(xiàn)大幅上漲。上面那兩輪房價爆發(fā)期，都在1年時間內(nèi)實現(xiàn)了房價翻倍。

而2019年第四季度-2020年第一季度，實際上也是如此，事實上已經(jīng)是爆發(fā)再演一輪了。只是因為房價基數(shù)已經(jīng)很高，表現(xiàn)在統(tǒng)計報表上，漲幅不會再像過去兩輪那么恐怖。

但是，如果你去實地買房子就會發(fā)現(xiàn)，去年11月之前買和現(xiàn)在買，這中間，南山、前海、寶中的一套3房，差價可能多達好幾百萬，單價上漲3-6萬/平米的不在少數(shù)。

這樣的爆發(fā)，在歷史上并不多見——比如2007、2009年、2015。往往我們需要買房子的，要么就是要“等到”這一波的上漲（短期賺取豐厚的回報），要么你就要避開在這個頂點殺進去接盤（那意味著接下來要熬過一個完整的調(diào)整期）。

因為，這樣的劇烈上漲的市場持續(xù)時間往往并不久，總是在2-3個季度就完成了絕大部分上漲。而這個之后，整體市場就會進入一個比較漫長的盤整期。

第二點，市場的周期性，決定了我們要在調(diào)整期買房。

學(xué)會把握市場的周期性，對我們剛需來說，是非常的重要——你不想炒房子，但在關(guān)鍵時刻，這樣的思維可以避免讓你成為韭菜。這決定了一點，剛需更需要學(xué)會要在調(diào)整期的時候，更加積極的去看房，以及更加大膽的去買房。

很多人在買房的過程中，總是在下意識里覺得，房價上漲之前，市場是會有一個信號給到他們的，并且，還會給到他們一個充分的調(diào)整時間去籌集資金。

但回到上面第一點，就如我們之前所言，市場一旦爆發(fā)，留給你考慮的時間都沒有《房價一旦漲起來，你根本沒有考慮的時間》，你將會看到遍地的業(yè)主返價，根本沒有你選擇的余地。這就是我一再提醒后臺的剛需們，下跌是最好的市場（注意，這在“好城市”適用），因為這個時候才會有“好價格”《買房大道理：買入一個好城市，買入一個好價錢》。

但是我們大部分的剛需不是這樣的，他們是被市場情緒牽著走的。往往都是，等到發(fā)現(xiàn)身邊的樓盤一下子漲了上百萬的時候，他們才會緊張得百爪撓心，忙不迭的跑出去看樓，寧愿忍受業(yè)主的返價與羞辱，也要高價買房子。

但是等到價格調(diào)整來了的時候，人反而松懈了下來，覺得市場這樣一定會跌一波，于是就使勁的等。

但實際上，我們一直強調(diào)，在調(diào)整期，并不只是會有“好價格”，更重要的是選房成本低，因為房子不那么好賣，你可以比較從容的挑選房子，比較從容的和業(yè)主討價還價，更有利于讓自己買到最合適的房子。這一點，很多剛需總是意識不到。

所以，我們回頭看，不說遠，就看2017-2019，直到2019年第四季度，市場才真正出現(xiàn)了“飛一樣的感覺”。其余的大部分時候，市場都是比較穩(wěn)態(tài)的，不溫不火。尤其在2018年第四季度，更是出現(xiàn)“活下去”一般的調(diào)整。

那時候，很多區(qū)域的二手房價格，都出現(xiàn)了5%-10%的下調(diào)，地段稍微差一點的新盤哪怕是在關(guān)內(nèi)都賣得不好，香蜜湖的二手價格最大有出現(xiàn)下調(diào)20-30%的。整個來說，剛需有長達2年多的時間去慢慢選房子。如果你有所準備，是可以不用被這一波上漲給害苦的。這些，我都在之前的文章里公開的分享過。

第三點，小波動常有，避開爆發(fā)期。

的確，調(diào)整期到底什么時候是底，很難把握。這讓很多剛需產(chǎn)生了“殺跌”的心理，一定要等。但“抄底”這不是一個正確的問題，正確的問題應(yīng)該是，現(xiàn)在是不是在調(diào)整期。你不可能指望著你不買的時候，價格一直跌，而等你買到之后，它就翻轉(zhuǎn)頭漲上去。那樣的情形也許能夠碰見，但就像今天打新買金融街華發(fā)御府一樣，運氣的東西無法講。

在調(diào)整期買房之后，對于上面說的那個短短的爆發(fā)期，我一向主張是要避開的。尤其是到了最為瘋狂的時段，普通的買房人并不應(yīng)該參與。也許我們不知道什么時候是底，但是我們應(yīng)該讓自己避開瘋狂。

這一樣是市場的周期性決定的，也許我們看到四大一線城市的房價多年來持續(xù)的上攻。但實際上，樹不能長到天上去，房地產(chǎn)市場也從來沒有一直漲的。

真實的市場，是一直有波動的（波動給我們提供了非常多的參與機會）。大的波動不常見（比如像2008年那種，多少年才能見一次），但小的波動常有。一個大的爆發(fā)期之后，往往是跟著一個較漫長的盤整期，一個“大年”之后往往都有幾個“小年”。

那個盤整期，不一定是顯著下跌（小幅下調(diào)總是難免），但主要是不會再有整體性大漲，有沒有政策不重要，市場自身也會有調(diào)整的需求和能力。對于很多高位買房的人來說，意味著你要熬過一個完整的困難期。這對個人的心理承受力來說，是一個巨大的考驗。你會非常的擔憂，是不是站崗了，當了接盤俠。

這個瘋狂期，在2007年、2009年、2015年都出現(xiàn)過，而今年這段時間，也差不多是了。主要是因為，二手房的業(yè)主抬價的意圖和力度太過于猛烈，以至于市場很容易出現(xiàn)階段性的高估值。即便是因為“好城市”最終會稀釋掉高估值，但是那個過程會很難受。

所以，目前來講，除了那些嚴厲限價的新盤，依然是非常好的選擇之外，對于較多的二手房，我并不主張買家繼續(xù)去追高接盤。二手的市場已經(jīng)太擁擠了，如果價格太高估了，投資者不跟，剛需也跟不上。既然調(diào)整已經(jīng)錯過了，不妨從容一些，放寬心態(tài)，相信市場自我調(diào)整的力量會逐漸發(fā)揮作用。

第四點，市場的周期性波動中，會有板塊的輪動。

房地產(chǎn)在周期性的大漲之后，往往會出現(xiàn)三種情況，或者是一個適度的下調(diào)，或者是持續(xù)的盤整，或者是穩(wěn)步的小幅上漲但不再有大漲，這給剛需提供了很多上車選房的機會。

但這是一個均值，并不意味著放到小的片區(qū)里看，也是如此。事實上，在整體市場處在溫和調(diào)整的過程中，不同區(qū)域之間的市場分化會變得很明顯，有的區(qū)域甚至?xí)霈F(xiàn)較大幅度的上漲。

比如說在2017年，因為學(xué)校，深圳灣的價格出現(xiàn)了20-30%以上的大漲。而在過去的半年里，前海、寶中及周邊區(qū)域的房價跑得更加兇猛，大有追平深圳灣之勢。因為這個時候的輪動，又恰好處在爆發(fā)時期，所以，會顯得這些區(qū)域漲得異常的厲害。

這種板塊輪動，是很多買家非常關(guān)心的，我們經(jīng)常遇到的問題是：你覺得明年哪個區(qū)域領(lǐng)漲？坦白講，我只能知道的確存在著這么一個板塊輪動的現(xiàn)象，但我不知道哪個板塊在什么時候漲，以及漲多少。

真正正確的行為，我認為是去判斷哪個區(qū)域的價格不算高估，然后比較放心的買了，住下來。這個涉及到很復(fù)雜的評估，沒有辦法一概而論，也自然不是越便宜越好。

第五點，市場的爆發(fā)，主要和貨幣有關(guān)。

這一點已經(jīng)被多次的市場大漲驗證過了，這一次看起來也沒有例外。貨幣的力量，每一次都是房價上漲的觸發(fā)器，也是房價上漲的放大器。在我們過去論述周期論的時候，都對比的很清楚了。在這一次的爆發(fā)中，基于貨幣放水的事實和預(yù)期，可以說解釋了大部分的上漲。

哪怕是貨幣放水并沒有想象的那么恐怖，但是，貨幣量實質(zhì)上是比之前要更加的寬松，加之全球都在貨幣放水，這加重了人們對現(xiàn)金貶值的憂慮，也強化了他們對買房抗貶的共識。

而如果只停留在這里，并沒有什么玄妙。沿著這個問題，反而可以看到另外一個值得我們深思的話題：房價，尤其是大城市的房價，和經(jīng)濟增長的關(guān)聯(lián)度不大，而與貨幣攸關(guān)。這一點，在之前已經(jīng)有很多討論了，但是，從來沒有哪一次像今天這樣，讓人們是如此的詫異。

為什么疫情對經(jīng)濟幾乎是停擺式的沖擊，一線城市的房地產(chǎn)卻走出了相反的曲線？實際上，2008-2009年的市場也驗證了這一點，只是這一次的疫情，又一次的強化了。我們沒有辦法說市場完全錯了，只能是說，我們需要調(diào)整自己的評價標尺。在接下來的時間里，這還會是一個值得深入研究的重要課題。

反過來，這樣的認識，也提醒我們的政府：穩(wěn)定好房價，最重要的一個手段，是穩(wěn)定好貨幣，做好對房地產(chǎn)信貸的控制。這樣的操作，也許不能夠阻止房價上漲，但卻總是可以實現(xiàn)阻擊房價暴漲的目標。

以上，是這一輪房價的爆發(fā)，帶給我們的最新思考。市場的趨勢、政策的風向，我們作為普通人，都沒有辦法去把控。只能是，不斷的提升自己把握市場的能力，讓自己持續(xù)的做好準備，這樣才能在機會來臨的時候，盡量的不錯失她。不要再等到知更鳥報春的時候，才發(fā)覺春天已經(jīng)走向結(jié)束了。

相關(guān)知識

小心追高接盤!怎么理解2020年深圳樓市的瘋狂?
復(fù)盤2020深圳樓市魔幻開局:房價暴漲的謊言與真相
東莞樓市:現(xiàn)在入手會不會高位接盤?看看內(nèi)行人是怎么操作的
五一余熱散去:深圳樓市虛火漸熄 購房者賭新盤
深圳樓市有多火爆？一出“冰與火之歌”，個中瘋狂
傳聞變現(xiàn)!深圳8部門8狠招降溫樓市,怕接盤20萬定金不要了
東莞樓市:這種地段的房產(chǎn)不要碰,未來面臨無人接盤
萬人搖號、一房難求!樓市“打新”也瘋狂,背后三大原因
廣州樓市:這個區(qū)域房價虛高,別再沖進去當接盤俠
今年的剛需買房，會成為“接盤俠”嗎？