東莞樓市:現(xiàn)在入手會(huì)不會(huì)高位接盤?看看內(nèi)行人是怎么操作的

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-08 00:30

以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

提問：廣叔你好！我是東莞松山湖戶口，老公是外省戶口，我們倆現(xiàn)名下各有一套房?，F(xiàn)想在松山湖買套二手小別墅改善住房，從去年看到今年，價(jià)錢差不多一套房漲了八九百萬，還房源稀少，一直矛盾中無法下手。想請教廣叔，現(xiàn)在別墅價(jià)錢特別高，入手會(huì)不會(huì)是高位？值不值得？因?yàn)閯e墅的首付款要花掉我全部的積蓄，剩下的還要想辦法向銀行貸，說穿了就是把全部錢押在這套別墅上了，心里有點(diǎn)沒底。

回答：你好?，F(xiàn)在入手可能會(huì)橫，因?yàn)閯倓倽q完。如果是自住，從長期來看還是可以入的，長期由于通貨膨脹，還是會(huì)漲的。最好是趁年底多淘筍，一些急用資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主會(huì)拋一些筍盤出來，不要急。

提問：廣叔，東莞大朗陽光城3.5萬以上還能買嗎？

回答：大朗陽光城近未來地鐵大朗站，3.5w自住投資我認(rèn)為還是可以買的，畢竟是新盤。

提問：廣叔，我想了很久覺得還是要買新房，可以幫我仔細(xì)看下厚街的萬科金域中天世家嗎？可以買嗎？離地鐵要15分，附近也沒那么好感覺，但是想要買新。麻煩了！

回答：你好，萬科金域中天世家配套還可以，生活方便，可以考慮的。

提問：您好廣叔，我想再提一個(gè)問題，本人有60子彈，是二套房，純投資，你覺得投資東莞還是惠州呢？分別有什么推薦呢？

回答：你好。建議考慮東莞，可看下大朗新世紀(jì)美好家園、金莎雅苑；惠州可看下大亞灣萬達(dá)旁邊的：太陽灣、陽光圣菲，惠州需要做好中長期持有的準(zhǔn)備。

提問：您好廣叔，請問佛山臨廣投資選哪些板塊，陳村北滘還是千燈湖，具體哪些樓盤值得入手？

回答：你好，佛山是廣州的兄弟城市，樓市屬珠三角第二梯隊(duì)，屬于臨深臨廣的環(huán)一線城市中比較爭氣的，自己產(chǎn)業(yè)。但是長遠(yuǎn)還是要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。佛山最大的問題是人少，供應(yīng)量又多，所以價(jià)格拉動(dòng)比較慢，佛山最近又在重點(diǎn)打造跟廣州南站有聯(lián)系的奇差片區(qū)，z府也是打一槍換個(gè)地方，佛山新城搞了10年了都沒起來，真正起來的只有千燈湖。千燈湖片區(qū)是佛山最好的片區(qū)，幾乎不帶著中長期沒問題。推薦板塊和樓盤詳見內(nèi)部分享!

提問：您好廣叔，以前武漢上的大學(xué)，比較看好武漢發(fā)展。目前坐標(biāo)長沙，有兩套住宅房貸已經(jīng)結(jié)清，一套自住，一套出租，還有一套公寓在出租，月收租金3500左右，年收入大概30到50。目前子彈160萬左右，過年前后還可以收20萬回來，可以接受400萬的房子。看了一下老黃埔要么沒好的房源，黃埔花園兩房靠馬路的邊戶4.5了，金碧世紀(jì)花園居然單價(jià)跑到5萬了，科學(xué)城都到了4萬出頭了，大壯名稱喊到5萬。個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)不適合出手了，預(yù)計(jì)老黃埔以后也許就漲到6萬的樣子，但是房齡本身就舊，以后也不好出手，次新幾乎不賣了。所以想周末抽空回武漢投資，1、想了解一下目前武漢的行情漲的怎么樣了？2、我目前手上的資金在武漢怎么投資比較合適？

回答：你好，不同城市是不同的賽道，北上廣深的漲幅收益一定是碾壓武漢的。你是以半年前的價(jià)格來看現(xiàn)在的價(jià)格，一定是覺得太高了，這是徹徹底底的存量市場思維。但是買房要看增量市場，要看到未來3-5年這個(gè)地方能變成啥樣。

埔黃基本面：GDP廣州第二，增速第二，人口??速增??連續(xù)三年第一。廣州各個(gè)板塊的3房起步價(jià)：天河?xùn)|起步550萬，珠江新城中區(qū)西區(qū)起步價(jià)1300萬，琶洲總價(jià)650萬，老黃埔起步總價(jià)450萬，蘿崗起步總價(jià)350萬，番禺萬博起步總價(jià)450萬再過半年，在這個(gè)價(jià)格上再來一個(gè)20-30%的漲幅，這一輪行情才算結(jié)束。武漢今年上漲10%左右，明年還會(huì)繼續(xù)上漲，但是漲幅絕對值不如一線大。建議先入手廣州，未來有子彈再考慮武漢。

黃埔漲起來了，現(xiàn)在可以換到其他板塊，投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見內(nèi)部分享。如果能開發(fā)出北京的房票，現(xiàn)在是最佳買入時(shí)機(jī)。

提問：你好廣叔，如果確定成交之后，因業(yè)主辦理涂銷，需三個(gè)月之后過戶，這屬正常做法吧？如何防范一戶多賣和業(yè)主反價(jià)風(fēng)險(xiǎn)？如果要做GPGD，是否在合同中做些條款以控制風(fēng)險(xiǎn)，避免首付款爭議？謝謝！

回答：你好，正常，對你是好事，晚點(diǎn)給月供，少給1-2個(gè)月利息求之不得把合同簽了，然后網(wǎng)簽做了，就可以把房子鎖定了，業(yè)主這時(shí)候也不能賣給其他人如果業(yè)主要解除網(wǎng)簽找其他人交易，也需要你這邊同意你就注明貸款以實(shí)際銀行評估價(jià)為準(zhǔn)，或者中介也要補(bǔ)充協(xié)議給你簽的了首付款不建議一下給多業(yè)主，500萬左右的房子，給不超10萬為宜

提問：你好廣叔，目前考慮疫情影響，明年樓市可能會(huì)有一波上漲，想把手里唯一1套77坪寶安房（華盛盛薈）賣了，換成學(xué)位房，保值增值，請問：1）您看這樣操作是否增值空間更大？；2）寶寶現(xiàn)在才1歲多，現(xiàn)在考慮比較好的福田的小學(xué)學(xué)位，是否有還存在較好升值空間的小區(qū)推薦？總預(yù)算1200萬以內(nèi)；3）百花片區(qū)，比如長城二花園推薦嗎？

回答：你好，百花和香蜜湖的學(xué)位都還不錯(cuò)，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價(jià)1000個(gè)人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤還是要根據(jù)你的情況來定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯(cuò)，總價(jià)1000萬左右。

提問：您好廣叔，請問你們是怎么理解太子灣灣璽這個(gè)公寓售罄的呀？不是說公寓不能買的嗎？很疑惑！

回答：你好，那些對所有公寓“格殺勿論”的，是沒有理解這背后深層次的原因。高端公寓和普通公寓其實(shí)是兩種產(chǎn)品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費(fèi)自用的，所以具備圈層屬性。對于普通公寓，人們只是用來當(dāng)作一個(gè)跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區(qū)別。當(dāng)然，要真正的高端公寓才值得擁有，比如京基御景峯那種偽高端公寓，雖然也有景觀，但是雞肋的夾心位置，也讓它高端不起來。

提問：您好廣叔，本人深戶首套，目前手上150萬左右現(xiàn)金，可以湊到200萬左右，可以接受1.4萬左右的月供。本人在福田保稅區(qū)上班，無奈這邊的房價(jià)太高，無法上車。從投資的角度考慮，3到5年周期，全市范圍內(nèi)有什么房子推薦的嗎。本來想考慮光明的打新，不過現(xiàn)在那邊已經(jīng)漲到6萬多，現(xiàn)在入手有點(diǎn)怕高位接盤。目前也有考慮打新沙井海岸城，您可以是否值得認(rèn)籌打新？另外總價(jià)500萬左右的二手房，我看到你有推薦西鄉(xiāng)坂田。請問一下上漲的邏輯是什么，能夠跑贏大盤嗎？另外有其他的房子也可以推薦一下，新盤和二手房都可以。請廣叔有空回復(fù)一下，萬分感謝。

回答：你好。可以打新沙井海岸城。西鄉(xiāng)板塊主要是承接南山寶中的外溢，剛需買不起就到這個(gè)板塊來上車。坂田則是有規(guī)劃利好，能通勤福田。這些片區(qū)目的跑不贏，但能跟漲，跟上大盤即可。這個(gè)總價(jià)還可看下上塘。

提問：你好廣叔，期待您推一下總價(jià)800-900萬的好盤。稍有兼顧初中學(xué)位，二手新盤皆可，深圳西部。謝謝！

回答：你好，西部學(xué)區(qū)重點(diǎn)關(guān)注寶安。第一梯隊(duì)兩個(gè)：寶安中學(xué)和深外寶安。第二梯隊(duì)：寶安實(shí)驗(yàn)、海韻、海旺、寶二外等，將經(jīng)過一段時(shí)間的較量最終確定排位。海旺學(xué)校從地段和生源來看，應(yīng)該是是寶安中心區(qū)三所中學(xué)里最好的一個(gè)。寶安實(shí)驗(yàn)有大片翻身的小區(qū)，海韻有部分碧海和坪洲的生源，而海旺則實(shí)打?qū)嵉娜菍氈械纳?。包括幾個(gè)豪宅小區(qū)，熙龍灣一期，壹方玖譽(yù)，天御豪庭和新錦安壹號(hào)公館。海旺的成績穩(wěn)定在50名左右，隨著產(chǎn)業(yè)，高端收入群體往西部寶中遷移和聚集，外加名校長張?jiān)弃椀募尤耄ㄓ锌蛻粼诤Ｍ虝?，?jù)說張?jiān)弃椀募尤耄瑢W(xué)校的管理比之前嚴(yán)了很多），海旺還是持續(xù)看好的。

海旺學(xué)校帶小戶型的主要有菁英趣庭，富通好旺角一期的小復(fù)式，西城上筑，宏發(fā)領(lǐng)域4棟（也叫宏發(fā)中心大廈）的辦公用的住宅，都市名薈花園，天健時(shí)尚空間和壹方玖譽(yù)?？梢愿鶕?jù)你的需求關(guān)注該學(xué)校對口的小區(qū)。更多分析推薦參考內(nèi)部分享！

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。