東莞樓市:現(xiàn)在還能上車嗎?聽內(nèi)行人一說,才知道有這個問題

來源：智能家居時間：2021-04-05 23:26

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提問：（新人首問）本人坐標(biāo)東莞南城，已婚，第一套房子還未結(jié)清，現(xiàn)在想趁這個尾巴投資一套小房，因為手里只有35萬，所以打算兩夫妻各自向銀行貸款30萬然后買個110平的房子一次性付清。一開始看的是南城cbd的保利公寓，后來怕出手難所以沒買，開始看二手房。

1.看了石碣合信，要180萬，五成首付不夠，貸款銀行的也不夠，因為一套房也要還貸款，如果再借壓力太大。

2.大朗敏捷春天、財富公館、金沙雅苑這三個地方推薦哪個地方？打算手持有3-5年后轉(zhuǎn)出值得投資嗎？110萬敏捷春天資金也不夠，建議繼續(xù)貸款咬咬牙下手不？

3.買增城新塘或者石灣的龍灣新城，龍灣新城現(xiàn)在大概在1.4萬一平方，朋友已經(jīng)買了這里投資，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，現(xiàn)在1.4左右。如果是不買東莞，推薦增城新塘哪個樓盤好？還是石灣？現(xiàn)在先上車這個想法對不對？還是不要給自己那么大壓力，因為實在不夠打算把家里車子賣掉，現(xiàn)在還可以賣個20萬。

回答：你好。

1、石碣合信生活配套方面還是挺方便的。

2、首選財富公館，次選金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮腳買

3、石灣的龍灣新城自住還可以，有一定的配套。但價值不如新塘，可看下新塘：具體板塊及樓盤詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，現(xiàn)居?xùn)|莞沙田碧桂園(租)，平時上班在厚街，開車通勤10分鐘?；葜荽髞啚橙肟右惶?28平4房，每月還7700，地址在大亞灣西區(qū)公園上城，現(xiàn)在賣的話，大概只能賣15000一平，購入的是14500，能不能繼續(xù)持有？是賣了還是等升值？因公司在厚街這邊，考慮東莞定居，我老婆有深圳購買資格，我在東莞社保2021年12月滿1年，考慮在東莞購買一套剛需，有子彈50，加年收入80左右，如果東莞買是在沙田還是厚街還是虎門？沙田現(xiàn)在房價也要27000，厚街虎門大概3萬多一點。小孩馬上滿1歲，考慮教育問題，好的小學(xué)都在莞城南城，我可以接受租房，如果是東莞第一套，在哪里比較合適？

回答：你好，惠州大亞灣天量供應(yīng)，價格是不容易起來的，不住可以出手置換?？梢再I個320左右的房子，自住建議考慮厚街、虎門，配套要好一些，可看下：東莞投資回報率高的板塊，詳見知識星球內(nèi)部！

提問：新人首問：廣叔您好！我2013年在東莞道滘沿海麗水佳園買了一個93平小三房，目前欠款35萬月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龍臺買了一個小三房欠款55萬月供3000，目前手上現(xiàn)金30萬，能承擔(dān)總月供一萬，想把道滘麗水佳園房子賣了換一個投資兼改善自住型的，二手房怕手續(xù)費太高，目前只知道沙田碧桂園柏麗灣，但是離上班比較遠(yuǎn)，工作在東城雍華庭，不知道有沒有哪里比較合適的一手樓盤？或者很合適的二手房，謝謝！剛剛?cè)霑谝淮翁釂?！謝謝！

回答：你好。麗水佳園靠近立交橋，配套很一般，可出手置換?；葜葸@套也差不多，需要持有較長時間，惠州供應(yīng)量大。如果可以的話，建議兩套出手，換一套優(yōu)質(zhì)一點的標(biāo)的。碧桂園柏麗灣可以考慮的，沙田這邊我比較看好，有發(fā)展?jié)摿?。還可看下：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內(nèi)部。

提問：廣叔好，新人首問：家庭目前東莞一套住宅，一套松山湖翠瓏灣公寓（70年產(chǎn)權(quán)），現(xiàn)金250萬左右，年收入至少30到50萬以上，現(xiàn)在想投資一套房子，幫忙給出建議：1.區(qū)域濱海灣長安虎門，東莞市區(qū)及市區(qū)不遠(yuǎn)周邊，有沒有推薦幾個樓盤。2.松山湖翠瓏灣公寓有持有的價值嗎？3.松山湖區(qū)域漲幅過高，還有潛力樓盤嗎？4.自己覺得離南城近的濱江體育公園附近的樓盤有潛力和升值空間，比如上東國際.精英世家，金地外灘8號，天健閱江來，保利首鑄天際。值得入手嗎？

回答：你好。

1、可看下：東莞投資回報率高的板塊，詳見知識星球內(nèi)部！

2、松山湖翠瓏灣在華為基地旁，如果是商業(yè)公寓，建議換成普通住宅。

3、中長期看還有潛力，但這個價位買不到好的產(chǎn)品

4、有一定的潛力，重點考慮萬江的保利首鑄天際以及南城上東國際。

提問：你好廣叔，因為我們資金的問題，只能承擔(dān)東莞總價200萬左右的房，你給了幾個建議，寮步：時代華庭，萬科松湖傳奇，大嶺山：新世紀(jì)領(lǐng)居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世紀(jì)美好家園，我在貝殼上搜了一下價格，其中時代華庭價格已經(jīng)到了三萬多，

問題一，因為我們是以投資為主，你推薦的這幾個盤個有些什么原因嗎？比如說有些什么地理優(yōu)勢，或者是交通便利上的優(yōu)勢，或?qū)W位上的優(yōu)勢

問題二，這些小區(qū)大部分在兩萬多一個方，在接下來會不會比較難漲，因為投資要考慮到交易等各方面的費用，如果3年，主要漲幅少，就有可能會虧，甚至是持平這樣的投資，算是失敗的

問題三，在上述你給的建議里面，就升值潛力及出租率來說，有優(yōu)先排序嗎？

問題4，假設(shè)我們勉強夠得上長安的新世紀(jì)宜居2房，同比上面的投資方案，是不是更優(yōu)？

回答：你好。1、地理位置很明顯。200萬買不了松山湖，也買不了南城。只能考慮外溢片區(qū)，次選板塊。

2、抗跌保值已經(jīng)很不錯了。東部產(chǎn)業(yè)區(qū)便宜，但不抗跌，漲的慢。

3、就按我推薦的順序選吧，重點看看有沒有貨

4、可以考慮

提問：你好廣叔，本人戶口廣州，現(xiàn)有番禺金山谷住宅110平一套（貸款已付清，抵押貸款200），商辦公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16歲，本人公司因疫情影響，業(yè)務(wù)停頓，轉(zhuǎn)型中，老婆收入2w，還有廣州房票一張，目前手頭子彈400+DY貸200，請問如以投資為主，兼顧流動性，資金使用效率！用多少資金，類型，樓盤，貸款方式？如考慮自住兼投資，又該如何？目前考慮板塊番禺萬博，琶洲萬盛園，天河?xùn)|圃魚珠，黃埔科學(xué)城，哪個更具保值增值潛力？多謝

回答：你好，錢多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公園，琶洲錢少的話就去番禺廣場，萬博，科學(xué)城之類的中間價位就是魚珠老黃埔金融城一帶了不同的板塊價格體系不一樣。比如800的總價，就應(yīng)該放在市中心如天河公園琶洲金融城越秀學(xué)位房一帶，如果放在番禺萬博就成了錯配了。 800萬的房子一漲起碼到1000萬了，過了千萬的房子也就市中心區(qū)才比較多人接盤。目前而言，萬博科學(xué)城老黃埔金融城琶洲魚珠天河公園一帶都是熱門板塊。這些板塊只可能選貴了不可能錯考慮自住+投資，這幾個板塊，建議優(yōu)先琶洲。琶洲本區(qū)域來講，如果偏自住多一些，那么可以選擇萬盛圍那個小區(qū)域，650萬總價起步（除了雅郡的個別戶型）除外琶洲區(qū)域來講，如果偏投資多一些，琶洲中區(qū)和西區(qū)的可以投，那么就要對居住體驗感和舒適度不要有要求，看入市價格而已，琶洲電商起來后，最受益的就是西區(qū)這些住宅小區(qū)

提問：你好廣叔，我們住南城，一套是家婆買的，我們目標(biāo)明確，就想二套投資，手里只有40W，但是東莞房價太貴，中介推薦惠州石灣美的旭輝天地，那里附近很多學(xué)校，上周末跟老公去看了，覺得環(huán)境還行，帶裝修，1.3W每平，看中98平的三房，總價135萬，首付42元，剩下的商業(yè)貸，利率要6點幾，我已經(jīng)付了2萬認(rèn)籌登記金（到時候開盤不合適可以退）。請問美的旭輝那里值得投資嗎？如果不值得，請問在我手頭的預(yù)算基礎(chǔ)上能夠買東莞還是東莞周邊哪里的房子？我很迷茫，怕買錯，但是又不想把錢放銀行，放在樓市上就當(dāng)存錢，我老公經(jīng)常剩不了錢。

另外，看到您今天發(fā)的文章說投資建議買二手房，那我是不是應(yīng)該往二手房的方向去選？新房帶裝修的，到時候出租還是要買家電什么的才能出租吧？這里又是一筆錢，還不知道好出租不。請廣叔指點一二，感激不盡?。?！

回答：你好，第一、惠州自住可以買一套，純投資不建議，中介在拉你入坑。惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發(fā)展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產(chǎn)?；葜萑丝谑菛|莞的一半，但是房子卻是天量供應(yīng)，很多大開發(fā)商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買，投資要謹(jǐn)慎。

第二、投資建議你把倉位還是放在東莞，目前可以關(guān)注松山湖周邊的大嶺山大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是鳳崗板塊，承接深圳的人口外溢。

目前東莞沒有太多洼地，只能在推薦的板塊淘淘二手次新筍，即買即租，也可以減輕部分還貸成本。

提問：你好廣叔，幫朋友問下廣州科學(xué)城富春山居179平3.5萬均價，自住現(xiàn)在適合入手嗎? 價格為其它同戶型掛盤價的9折。嶺南山畔現(xiàn)在掛盤4.3萬左右，鼎峰4.5萬左右，對比下來富春山居自住的話性價比好像更高?

回答：你好，富春山居適合居?。捍笊鐓^(qū)、大園林、好戶型、好物業(yè)，好會所，最合適居住了，居住一點問題都沒有投資角度來看，富春山居雖然也是科學(xué)城板塊，但屬于邊緣區(qū)域板塊，所以投資就不建議，自住沒問題

提問：你好廣叔，請問我有一套位于羅湖田貝的<金麗豪苑>小兩房，紅本，帶深圳中學(xué)學(xué)位，前兩年不漲，今年單價漲到8∽10萬，是繼續(xù)持有還是賣出？我自己不用學(xué)位，手上資金有限，又想換大些的房。

回答：你好，不太清楚您的具體情況，單就這個房子來看，是應(yīng)該繼續(xù)持有的，學(xué)位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。

提問：你好廣叔，預(yù)算2300萬左右，鎖定了兩個盤的兩套房子價格差不多，現(xiàn)在有點糾結(jié)，請老師給點建議選哪個。主要綜合考慮房子品質(zhì)舒適和學(xué)位和升值空間。1.圣莫麗斯，看了上下疊拼兩層的，有花園，6房+1房，很寬敞很舒適大氣。深圳外國語龍華，如果中考成功，期待像深高北周邊的房價的升值。一本證，一步到位！2，鴻威海怡灣，海景，南邊的中醫(yī)院確定不建了準(zhǔn)備做公園，學(xué)位深圳灣學(xué)校，4房。兩本證。請問老師上面兩個應(yīng)該選擇哪個呢？這個價位您是否還有更好的項目推薦，多謝！

回答：你好，1.圣莫麗斯要出關(guān)交通很不方便，在南山未崛起之前，購買群體主要來自福田方向，現(xiàn)在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整個深圳的趨勢是羅湖→福田→南山→前海，跟著趨勢走。 2.鴻威海怡灣小區(qū)環(huán)境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬于跟漲型。個人比較看好深圳灣學(xué)校+深圳灣片區(qū)，目前還看不到一個可兼顧學(xué)位，預(yù)期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高凈值人群的替代片區(qū)

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