東莞樓市:南城現(xiàn)在還有升值潛力嗎?聽行內(nèi)人說完,我不糾結(jié)了

來源：智能家居時間：2021-03-25 06:03

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識星球

提問：廣叔好！我是第二次提問，春節(jié)前咨詢過房子投資的事情，春節(jié)假期分別讓中介帶看了您推薦的南城二手房：南城金域華府二期（單價6萬左右），恒大御湖和金悅香樹（單價5萬左右）?；㈤T南部灣萬科城（3.5萬左右）等，都是100平左右的3房。

問題一：準(zhǔn)備現(xiàn)在入手的話還有升職的潛力嗎？

問題二：3房總價過高，如果以上幾個小區(qū)的2房值得投資嗎？

問題三：我看過的上面4個小區(qū)您能否幫忙排個先后順序？

問題四：除了我看過的這4小區(qū)是否還有更有潛力升值空間的二手房推薦？

準(zhǔn)備4月份入手，以上盼望盡快回復(fù)，感謝?。?！祝您牛年大吉?。。?/p>

回答：你好。

1、還有潛力的

2、盡量考慮三房或者小三房，沒有就考慮2房掛牌量不大的樓盤

3、重點考慮南城，就你這個順序選就行

提問：您好，想請問東莞戶口，已經(jīng)有多套房產(chǎn)，有子彈1000，想用來投資房產(chǎn)，投資哪里好？謝謝

回答：你好。可看下：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內(nèi)部。

提問：廣叔，現(xiàn)在虎門想買總價120左右的房子，改善型的，配套好的，請問哪些樓盤值得下手，謝謝！

回答：這個總價在虎門還是比較難找到改善型的，能買到的可能樓齡方面偏老的?？梢钥纯椿㈤T公園：具體潛力大的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，我們現(xiàn)在持有東泰花園明華苑三房和莞城地王廣場38平小房（有學(xué)位），老婆在莞城區(qū)八達街附近上班。明華苑三房是否值得持有？如果要換掉，購買達鑫濱江新城是否可行？

回答：你好，明華苑地段還不錯的，有一定樓齡。地王廣場讀書用可保留。達鑫濱江新城景觀還可以，適合自住+投資。明華苑還能持有3年左右，由于樓齡偏老，未來會漸漸跑輸。

提問：新人首問，你好廣叔，現(xiàn)在手上在外省有兩套房，其中一套有貸款，東莞虎門一套房無房貸，現(xiàn)在需要在虎門或者周邊買一套3-4房的，有東莞社保，請問還可以購買嗎，如果可以，虎門豐泰東海城堡，佳兆業(yè)御龍山（這邊感覺對著高速路，噪音大，但是戶型舒服），地標(biāo)廣場，沙田碧海云天，或者有沒有推薦的新小區(qū)，最好一手房，目前需求是自住，同時也要考慮以后的升值和轉(zhuǎn)手，謝謝

回答：你好。還可以買一套。豐泰東海城堡，靠近水庫，環(huán)境配套一般；佳兆業(yè)御龍山是靠近高速，濱海大道，有一定的噪音；地標(biāo)廣場，配套生活方便；碧海云天適合中長期投資；具體投資價值高的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，賣掉手上的房子后預(yù)算800萬左右買個自?。珜W(xué)位房，益田花園、京隆苑、景源華庭、宣佳華庭還有南山的厚德品園哪個更有上漲空間呢？盼復(fù)，謝謝

回答：你好，益田花園不是真正的學(xué)區(qū)房。 18年福外南校區(qū)雖然把保稅區(qū)房價拉升了一波，但當(dāng)時保稅區(qū)過分低洼，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區(qū)也會漲。所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的。京隆苑算是保稅區(qū)北具有代表性的盤了，二者的共同點是： “益田地鐵口800米、皇崗公園、歲寶百貨、福田外國語九年制0距離、大花園人車分流社區(qū)”。京隆苑116平起步，150、190大戶型為主；京隆苑的花園、容積率、車位配比都是好過益田豪園居的，均價卻比益田豪園居便宜，唯一的原因就是：大戶型、流動性差。京隆苑有老破大之名，卻無老破大之實，這種房子用來長持或者自住，我是愿意的，但是投資是不建議買的。差樓盤是反人性的！順應(yīng)人性，尋找真正的價值，沒必要和爛房子死磕。這結(jié)果選籌，優(yōu)先厚德品園但是總價800萬，有更合適的選籌。

提問：您好廣叔，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學(xué)區(qū)房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝

回答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。再看你要置換的房源，公認(rèn)的洼地長沙，小戶型學(xué)區(qū)房，這么優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，你確定要置換一套無品質(zhì)，無學(xué)位的深圳遠郊老破小嗎

提問：你好廣叔，星海名城一套可賣720萬左右，想置換讓錢活起來。規(guī)劃1.換兩套房：一套100平左右，首付7成，宜居養(yǎng)老，周邊配套相對好，最好有山有水，兼顧有漲幅（漲幅高過星海名城）?？紤]過龍崗頤安都會109平，或坪山環(huán)境較好的樓盤。一套40多平，首付5成，寶安或光明，做投資出租。方案2.保留星海名城，首付60萬，買40-50平投資房，選地鐵沿線。本人49歲，單親，我收入還好但不穩(wěn)定。孩子月收入5000,現(xiàn)金最多60萬，還貸壓力較大，要靠租一套一起。問：1.2方案哪個更適合。坪山和龍崗大運城論漲幅和未來脫手哪個更容易？

回答：你好，如果是單純關(guān)注養(yǎng)老宜居，其實鹽田更合適，但是漲幅基本就不指望了。自住和投資是魚和熊掌。如果能接受投住分離，其實更建議截斷抵押星海名城，入手一套碧海沙井的樓盤，去坪山租房住，房租更低。

第二套投資房優(yōu)化租金，可以覆蓋一大部分月供，留足5年月供即可，一般來說5年內(nèi)還會經(jīng)歷一個完整的熊牛周期。坪山和大運并不是純投資首選板塊。

提問：你好廣叔，本人已在坪山萬科緹香有一套房，現(xiàn)在想離市區(qū)中心近一點再買一套投資，請問萬科和風(fēng)軒自住和投資性價比怎么樣啊？

回答：你好，這盤價格上看比二手有些許優(yōu)勢，但長期看居家和投資角度都非最佳標(biāo)的。區(qū)域沒有比較大的增量導(dǎo)入，一墻之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先離地鐵太遠，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處于"英雄難過梅林關(guān)"的尷尬位置。其次，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。還有小區(qū)地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那么便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什么概念。

提問：您好廣叔，本人在廣州工作，有購房資格，科學(xué)城板塊買房怎么樣，這里發(fā)展得如何，廣叔有什么建議呢？

回答：你好，科學(xué)城位于珠江新城附近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體產(chǎn)業(yè)實力強勁，多為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，且經(jīng)濟發(fā)達，發(fā)展前景好?？茖W(xué)城的房產(chǎn)較為適合投資，一般來說，購買科學(xué)城的客戶可以分為以下兩類。首先就是在科學(xué)城地區(qū)工作的人士，該區(qū)高薪白領(lǐng)較多，購買力較強，購房需求也比較大；第二類就是市區(qū)外溢的購房者，市區(qū)房價過高而科學(xué)城整體房價低且交通便利，這將吸引大量的外來購房者。整體而言，建議選擇地鐵站附近的樓房，交通便利，通勤方便。

提問：您好廣叔，我們夫妻年齡40左右，倆娃，學(xué)位有基本保障。前海南一套自住房（市值900萬，負債500萬）、一套投資房（市值600萬，負債300萬），西安高新一套市值150萬的房（租金收益年2.5萬），夫妻目前年收入100萬左右，企業(yè)打工并不穩(wěn)定。因為不可能回西安住，這套房子已經(jīng)完全沒有居住屬性，一直猶豫。咨詢接下來的規(guī)劃：1. 目前手里現(xiàn)金流負值，賣掉西安房，增加手里現(xiàn)金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房，置換一套更換的初中學(xué)位房。3. 保持現(xiàn)狀。還請廣叔給予指點。

回答：你好，我會建議選1，深圳的兩套房是你應(yīng)該長持的核心資產(chǎn)，現(xiàn)金流都已經(jīng)負值了，沒必要硬撐。西安房產(chǎn)兩年內(nèi)看不到升值前景，這點租金毫無意義，賣掉西安的房子，補充現(xiàn)金流和防守資金，會在心理和現(xiàn)金儲備上給你們很大支持。置換沒有必要，當(dāng)下的交易成本和踏空風(fēng)險，只要不是太差的標(biāo)的，一動不如一靜。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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