以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，我看了很多盤，松湖傳奇3房300萬和大朗碧桂園一樓帶花園210萬，哪個更適合3-5年純投資，本人住萬科金域松湖，想在周邊淘一淘筍盤上車，實在不行以后自己住。另外我想問下挨著旁邊的譽景名居上疊320萬左右是否會漲，想7年后買來自住，看了兩個多月了，很糾結(jié)了。這幾個盤接下來一個月會不會出很多，暫時先穩(wěn)住？幫忙分析。

回答：你好。優(yōu)選考慮松湖傳奇，一樓相對來適合自住，缺點是容易潮濕、有采光通風(fēng)噪音等問題。譽景名居在東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)常平，常平經(jīng)濟(jì)實力雄厚，規(guī)劃也較強，目前新政下，行情會有一定的降溫，不用太擔(dān)心會暴漲。這幾個月行情都很穩(wěn)，可以慢慢挑，不用急。

提問：廣叔您好，請問松山湖和南城CBD選擇哪個呢？您說松山湖會持續(xù)好看，是為什么呢？

回答：你好。松山湖在東莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片區(qū)也是以松山湖為核心向外輻射，發(fā)揮松山湖自主創(chuàng)新示范區(qū)的創(chuàng)新引領(lǐng)作用，構(gòu)建“1+6”的區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。南城CBD作為東莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、經(jīng)濟(jì)中心于一體，自然人流集中、寸金寸土。隨著東莞國際商務(wù)區(qū)的大力推進(jìn)，未來也將越來越繁華，將有更多的高樓拔地而起，商業(yè)氛圍也會變得更加濃厚，進(jìn)而吸引更多的人口流動到此。而我們根據(jù)東莞現(xiàn)在樓市的特點，判斷未來會走分化路線，好的將越來越好，差的也將越來越差。所以這兩個區(qū)域我們持續(xù)看好。具體看你預(yù)算吧和個人喜好，如果喜歡景觀好一些考慮松山湖。在城區(qū)工作則考慮南城CBD。

提問：廣叔，您好，在東莞南城金域華府SD買了一套二手2房自住，老家江西贛州龍南買了一套房全款結(jié)清，老家那邊不?；厝?，想把老家房子賣掉，在這邊再買一套作為投資，如買完SF可有100左右，但是近期老家縣升市，一直在糾結(jié)，想請你這邊給個建議，謝謝。

回答：你好?？h升市是對房子有一定的利好，可以觀望觀望，但是長期來看，缺少產(chǎn)業(yè)和人口流入的城市，投資的潛力都不大。

提問：你好廣叔，我是純投資，向您咨詢一下平湖片區(qū)發(fā)展前景如何？10號線平湖樞紐站附近的樓盤值得長線投資嗎？謝謝廣叔。

回答：你好，平湖也是深圳被遺忘的片區(qū)，多年來偏安一隅，不溫不火，唯一的小亮點就是平湖樞紐站和周邊的大規(guī)模拆遷。 不過即使建成，交通樞紐站也從來不是房價高地，沒有暴擊的可能性。 平湖唯一值得關(guān)注的是回遷房，舊改推進(jìn)快，單價兩萬多，直接和開發(fā)商簽約的房源還是可以搏一搏的。

提問：廣叔你好，現(xiàn)在家庭名下2套，一套梅林的三房紅本在手，學(xué)位不好，總價730左右；另一套保稅區(qū)紅樹綠洲，剩余貸款200，小孩4歲了，老公名下無貸款記錄，想要LH方式首付3-5成，用其中一套置換一個自住加投資的學(xué)位房（總價800-1200，學(xué)位1.5-2階梯皆可，想要3房且有小區(qū)，最好人車分流），目前有2個方案：1，賣掉梅林房子（老公名下）得730，購入羅湖合正榮悅1150左右房子，小區(qū)環(huán)境好，還有翠竹小學(xué)和文錦中學(xué)學(xué)位；2，賣掉紅樹綠洲還清貸款，剩300多點，換成麗港灣，福外南中小學(xué)學(xué)位。我個人想考慮南山，但是家人不同意，喜歡在福田這邊生活，合正榮悅的環(huán)境又不錯，請問我該怎么選，合正榮悅有升值空間嗎？

回答：你好，合正榮悅自住還不錯，但是考慮升值潛力，不建議買羅湖，生源老化，跑輸大勢。 一套小戶型掛學(xué)區(qū)即可。剩余資金投到潛力更大的板塊。 跳出羅湖，多關(guān)注福田 南山和寶安。 紅樹綠洲其實不錯，但小學(xué)不帶福外學(xué)位，雙學(xué)位有朗庭豪園，麗港灣。福外南是比合正榮悅更好的選擇。

提問：你好廣叔，深圳龍華鴻榮源壹城中心樓盤怎么樣？現(xiàn)在值得出手嗎

回答：你好，壹城中心，龍華區(qū)地標(biāo)性住宅，是龍華老城區(qū)最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區(qū)有優(yōu)勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵（共十區(qū)，但是只有九區(qū)算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應(yīng)； 2、本身離地鐵較遠(yuǎn)，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區(qū)稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必?fù)矶拢?未來預(yù)計周邊建設(shè)結(jié)束它的春天會來。橫這么久跌這么久，也預(yù)示著機(jī)會。九區(qū)未來將成為十個區(qū)中單價最高的區(qū)，有閑錢可以考慮。 自住可以買，投資一般般。

提問：廣叔好，我在三四線城市，目前有幾套房產(chǎn)出租，打算賣掉去投資二線城市，請問異地置業(yè)如何實操？

1.選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州后勁不足，個人覺得東莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二線城市，這個觀點對嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計價格都超過中西部二線。按照城市價格選？應(yīng)該優(yōu)先中西部二線？2.版塊：中西部二線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個板塊更安全更有后勁？之前重慶房價很低是因為天量供應(yīng)？以后呢？3.買房后如何打理？現(xiàn)金流有限無法空置。

目前廣東小城市體制內(nèi)上班，為了多一點實操經(jīng)驗，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。

回答：你好，首先夸一下你，在體制內(nèi)上班還能夠利用周末時間做中介，不懼辛勞與眼光，非常贊。問題也提得很好，看得出來是動腦思考過的。在城市選擇上。我不同意廣州后勁不足的說法。廣州是一個非常重要的城市，雖然現(xiàn)在排在4個一線城市之末，但是積淀還是在的，有重新輝煌的潛力，而且廣州房價比深圳低，有上車的空間。其次是廣東內(nèi)的二線城市，我認(rèn)為東莞可以關(guān)注。如果是二線城市做比較，重慶這樣的低單價中西部強二線在全國范圍內(nèi)都屬于價值洼地。無論是和江浙三線比還是其他二線比。所以城市的判斷我認(rèn)為是 重慶（中西部二線）≥東莞珠海＞江浙三線

其次是板塊上，重慶兩江四岸好于武漢光谷。一來是價格更低，二來行政級別也高出一截。重慶房子天量供應(yīng)的時代已經(jīng)過去，兩江四岸的新盤數(shù)量極少，安全性和后勁都更足。最后，買房后的打理問題需要一事一議。如果是持有3年以內(nèi)，建議直接空關(guān)；持有3年以上，建議裝修后出租。

提問：你好廣叔，新人首問，我家現(xiàn)在武漢江夏金地湖山境為兒子購買了一套132的住房140萬左右。2017年買的19年交房的。月貸3000，不好出租空置中。現(xiàn)兒子在廣州打工，月收入1萬。我們在四線城市。兒子想考慮在廣州工作生活。我們想把武漢的這個房子賣掉再換一個，不知道是在武漢還是在廣州考慮?我們個人的想法是把現(xiàn)在的房，換到武漢有投資價值的地方買個小房?；蚴强紤]到廣州買房，希望廣叔能給個更合適的方案，謝謝!

回答：你好，廣州1500萬+的常住人口，2500萬的實際人口，每年人口繼續(xù)導(dǎo)入50萬，土地資源不缺，粵港澳大灣區(qū)政策不缺，自由市場經(jīng)濟(jì)活力不缺，產(chǎn)業(yè)不缺，民間富裕購買力強。從哪一點看，廣州的資產(chǎn)質(zhì)量都比武漢要強。大單優(yōu)先原則，如果子彈充足100以上，建議優(yōu)先考慮廣州。

提問：你好廣叔，我是第一次在深圳買房，盲目的買了羅湖?，F(xiàn)在想置換一定不能再任性去買了。我想賣掉羅湖的，有差不多200萬的現(xiàn)金，買一套300萬的房，您有推薦的位置嗎？謝謝！

回答：你好，現(xiàn)在總價300萬依然很難選。如果月供能力不錯，可以買個總價400-500萬左右的剛需上車盤。蛇口、碧海、西鄉(xiāng)、上塘都是不錯的板塊?？們r300萬有以下幾種打法：

1.南山、福田的學(xué)位30-40平的1房2.沙井、光明、龍華的60-70平的2房。關(guān)內(nèi)學(xué)位房：比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園；這類房成交量大、面積小、單價高、但穩(wěn)中有升。

提問：廣叔你好，想在深圳入手總價在900以內(nèi)的小三居或者大兩居，工作地點在福田，重居住環(huán)境，考慮日后升值。請問前海和華僑城片區(qū)怎么選擇？我倆看中了中熙君南山和首地容御，不知道我們看的這個怎么樣，廣叔有沒有別的推薦，謝謝！

回答：你好，華僑城的房子都有個缺點就是戶型太大，首地容御也不例外，按照你這個預(yù)算估計只能淘個兩房，其實如果沒有學(xué)位支撐的高總價兩房是很危險的，深圳是個務(wù)實的城市單純?nèi)榱嗣谰?，為了環(huán)境去買單的人其實并不多，基本上是為了學(xué)位和便利，然后就是功能?；氐阶宰〗嵌壬峡醋冯S你們的本心就好，華僑城綠樹環(huán)繞鬧中取靜，即便可能升值不如預(yù)期，那也賺得享受，很難說哪個孰優(yōu)孰劣。

提問：你好廣叔，這個月準(zhǔn)備在深圳純投資，買個400多的小三房，準(zhǔn)備長持七八年，首付5成，貸5成，首付230，能夠得上的有光明綠地新都會（89平，4.7/平）優(yōu)勢離地鐵近，光明天匯城（79平5.2/平）優(yōu)勢地鐵口，缺點容積率高，光明華潤公園九里（93平，4.8/平）優(yōu)勢精裝修缺點周圍工廠離地鐵遠(yuǎn)，各有優(yōu)缺點，請問如何選擇，買這些遠(yuǎn)郊房會不會長期站崗??？或者還有什么更佳選擇嗎？謝謝廣叔指點！

回答：你好， 400多萬小三房，純投資，長持七八年，光明確實是個不錯的選擇。 但問題是光明很大，最有價值的核心片區(qū)卻不大，主要集中在光明新城公園以南，龍大高速以北，其他大量片區(qū)，仍然以農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)為主。 一分價錢一分貨，四萬多的盤，肯定不在光明的核心區(qū)，但從長周期來看，一樣也會跟漲。 這三個盤，一定要選，我會建議選綠地新都會，雖然周邊配套不夠完善，但想象空間更大，而且離光明核心區(qū)更近，更容易被輻射。

提問：廣叔您好，請問您是怎么看福田區(qū)嚴(yán)查實際居住的？1、看新聞只針對福田區(qū)，其他區(qū)會核查嗎？2、看新聞只有針對小學(xué)核查實際居住，初中會核查嗎？3、這個是真核查，還是走過場，通過一些小技巧可以搞定？4、對小戶型學(xué)位房有什么影響嗎？感謝回復(fù)~

回答：你好，關(guān)于這個消息，可謂是年年都在說，但卻年年都不能落到實處。 據(jù)了解，福田區(qū)有抽查，但概率很低。 房子如果已經(jīng)出租，為防萬一，可以在出租房里放幾件小孩的衣服和生活用品，同時交代租戶，有人上門核查統(tǒng)一口徑即可。 大家都心知肚明，走過場而已，誰會故意為難呢，我從沒聽過因為這個原因報不了名的。 只能明面上喊一喊不能落地的政策，對小戶型學(xué)位房價格不會產(chǎn)生影響。

提問：廣叔你好，我最近打算入手一套房子，請問坪山高鐵站那塊實驗幾個樓盤入手怎么樣？還是買寶中花樣年 未來升值會好一點？謝謝回復(fù)。

回答：你好，目前東部局勢不明朗，以我們所接觸的客戶來分析，不管是投資還是自住，人心所向全指西部，不過坪山實驗在過去一年漲20%表現(xiàn)已經(jīng)很驚艷了。 不難回答的是，花樣年不是一個好選擇了。

提問：廣叔好，資金受限（首付資金有限），只能買總價500萬以內(nèi)的房投資，但南山500萬以內(nèi)的房，基本都上漲10-20%左右 問題： 1、繼續(xù)接盤此輪已上漲過的500萬以內(nèi)的盤？ 2、去西鄉(xiāng)購買500以內(nèi)的盤？ 3、西鄉(xiāng)500萬以內(nèi)目標(biāo)盤：招商果齡、萬象新天、富通V城，哪個更合適投資？

回答：你好，你說的沒錯，這一輪南山500萬以內(nèi)的房源大部分有上漲，漲幅沒這么夸張，但5到10個點是有的。 為什么是500萬以內(nèi)，因為南山的豪宅線在490萬，所以500萬以下的剛需小戶型有往上沖的動力，但一旦沖過了豪宅線，就明顯到達(dá)阻力位，會有一段時間橫盤，等待下一個突破時機(jī)。 所以這個節(jié)點去選擇剛沖過500萬生死線的南山小戶型是不太明顯的。 500萬不買南山，備選項還有很多，西鄉(xiāng)不錯，你說這幾個盤也都可以買，但不是投資唯一的選擇。

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