東莞樓市:這幾種房產(chǎn)最好不要投資,太容易貶值!

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-06 00:08

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提問：你好廣叔，麻煩幫忙分析一下，本人前兩天去東莞常平東方銀座蘭喬公館看了一套406平的雙拼別墅，準(zhǔn)備買來自住兼投資（希望5年內(nèi)可增值300到500萬），這套是否可行？本人工廠在東莞樟木頭，手上有300多萬可用于支付首付，月供沒有壓力，但目前在樟木頭和塘廈巳各有一套房，在東莞巳沒有購房名額，準(zhǔn)備用我侄女的名額去購買，但侄女沒有買東莞社保，銀行流水也不夠，請問可以怎么操作？另外如果廣叔覺得東方銀座沒什么升值潛力的話，請幫忙推薦一些比較好的房源，謝謝你！

回答：你好。東方銀座蘭喬公館自住是沒問題的，但別墅的投資價(jià)值較弱，漲幅慢。而且雙拼占用名額，現(xiàn)在名額寶貴，未來的流動(dòng)性就更弱了。自住可以考慮，投資不是很建議，不如買住宅。只能看下跟開發(fā)商先簽協(xié)議，后補(bǔ)交社保網(wǎng)簽，或者找其他可靠的人代持?？梢試L試打新，如萬象府，或者松山湖的萬科金域松湖花園、保利紅珊瑚花園

提問：廣叔，東莞買房總價(jià)500萬左右，投資為主，可以長期持有。真松山湖區(qū)域的萬科金域松湖和保利紅珊瑚與大嶺山區(qū)域的新盤萬科漢邦松湖半島，該如何取舍？真松山湖的二手房價(jià)格已是高位，而屬于大嶺山的萬科漢邦松湖半島雖然價(jià)格上稍有優(yōu)勢，但位置是不是不如萬科金域松湖和保利紅珊瑚好？？未來哪個(gè)地塊會(huì)更有價(jià)值？？投資該如何選擇？

回答：你好。既然長期持有的，當(dāng)然買入真松山湖，雖然短期可能會(huì)橫，但中長期看肯定是不會(huì)差的。

提問：你好廣叔，我是首次購房，首付資金100萬左右，東莞地區(qū)可購房，廣州我只能夠在不限購的地方購買！這幾天有去看了幾個(gè)樓盤，麻煩你幫我分析一下那個(gè)地方買來自住加投資比較有增值快的?

1.東莞沙田:佳兆業(yè) 碧海云天的110平方精裝，總價(jià)300萬左右

2.增城新塘:（合生湖山國際）120平方精裝，總價(jià)262萬左右，（譽(yù)山國際）125平方精裝，總價(jià)245萬左右

3.增城朱村地鐵線:（1）荔富湖畔，毛坯房118平方 250萬左右

（2）時(shí)代名著 106平方精裝 215萬左右

（3）創(chuàng)基天峰 115平方精裝 240萬左右

或者你有沒有什么好地方建議給我的?謝謝。

回答：你好。

1、濱海新區(qū)的沙田還屬于價(jià)格洼地，但配套相比虎門和厚街等鎮(zhèn)差距明顯，投資在具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域并沒有什么問題，但沙田的話需要持有較長時(shí)間。中長期碧海云天值得考慮。

2、湖山國際位置偏了點(diǎn)，沒有地鐵，不建議買。譽(yù)山國際在永和，也不建議，這個(gè)板塊沒有地鐵，譽(yù)山國際的業(yè)主大半都是新塘與黃埔的人群，但是這里價(jià)格一直賣不起價(jià)格。因?yàn)檫@個(gè)板塊就只能承載新塘與黃埔部分的人群，因?yàn)榻颖P人群比較局限，所以價(jià)格就一直被新塘與朱村碾壓著。

3、朱村在21號線增城段的中間段，朱村目前還有炒作的噱頭，科教城，富士康科技小鎮(zhèn)，隨著近期的朱村萬達(dá)廣場。這個(gè)板塊的地鐵通勤廣州地鐵公布出來的數(shù)據(jù)，快線站鳳崗站到員村只需要35分鐘。通勤的時(shí)間可謂是深深的捏住了天河人的心，對于教育配套只有朱村二小與碧桂園學(xué)校，協(xié)和中學(xué)。在配套方面就沒法與新塘比，能買新塘就不要買朱村。荔富湖畔在廣汕路邊，靠近高速，會(huì)有噪音；時(shí)代名著在城中村里，民房多，潛力有限；創(chuàng)基天峰還可以。

不如看下新塘品秀星圖，而且你好像挺喜歡買精裝房，精裝一般含了裝修的溢價(jià)，一般精裝修溢價(jià)偏高，不如買二手次新。

提問：你好廣叔，深圳戶口，深圳無房，現(xiàn)預(yù)計(jì)首付350-400，在深圳買一套。廣州有幾套，有多套貸款記錄，但貸款都已結(jié)清。您的建議是買哪里？以投資為主。幾年后才會(huì)考慮自住。

提答：你好，首套非首貸五成首付，總預(yù)算700-800萬，這個(gè)資金量，純投資還是一路向西。前海寶中都是優(yōu)選，但寶中以大戶型為主，前海價(jià)位已高，這個(gè)總價(jià)買三房略嫌捉襟見肘，需要精細(xì)化選籌。

提問：廣叔你好，深圳回遷房250總價(jià)投資，目前已拆比較快的看到兩個(gè)，一個(gè)是龍中愛聯(lián)地鐵口保利上城對面占地4萬平回遷指標(biāo)，帶上外附屬龍崗學(xué)位，另一個(gè)布吉木棉灣地鐵口龍珠花園前面占地3萬平地塊的回遷指標(biāo)房，小學(xué)看著還可以，初中可園學(xué)校一般。兩個(gè)單價(jià)和拆遷速度相當(dāng)。想預(yù)期5年左右收房賣出或再抵押。你評估哪個(gè)升值潛力大些。若都不行，另外有單價(jià)相同（3.1w）龍城廣場向前村舊改，進(jìn)度更慢點(diǎn)，會(huì)配建一個(gè)九年制新學(xué)校是否稍微好一點(diǎn)。再然后這個(gè)總價(jià)這個(gè)進(jìn)度的不好找了，西部未知。最后，簽回遷房需要合同備注關(guān)鍵事項(xiàng)在給點(diǎn)建議吧。感謝廣叔。

回答：你好，回遷房的問題我以前說過，沒有房票又有閑置資金的可以買，但要注意兩個(gè)問題。一是拆遷周期，不確定性很大，有的看似快拆完了最后幾戶有可能拖上十年，資金每年的占用成本要計(jì)算；二是風(fēng)險(xiǎn)問題，盡量和開發(fā)商直簽，不過即使和開發(fā)商簽約，買回遷房仍屬于半地下交易，拿到紅本之前都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)沒有人會(huì)幫你信用背書，必須自己承擔(dān)，只能說世上沒有無緣無故的便宜。

提問：你好廣叔，我想請問一個(gè)問題，以天河公園為例，有的盤10萬，有的7到8萬，假如這些盤漲，跟廣州市區(qū)低價(jià)區(qū)5萬， 6萬比，1.會(huì)不會(huì)天河公園和珠江新城10萬多房價(jià)的漲幅沒有這么高呢？那會(huì)不會(huì)這些便宜點(diǎn)的地區(qū)會(huì)更加適合投資和收獲更加好的漲幅呢？2.中海千燈1號跟濱江1號，千燈湖1號離南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)近些，有什么不一樣導(dǎo)致價(jià)格有差距呢？還是中海這個(gè)品牌有溢價(jià)呢？

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公園的漲幅都完成了基本的翻倍行情。市區(qū)范圍內(nèi)基本如此，除了個(gè)別的樓盤還因?yàn)槌掷m(xù)的利好而繼續(xù)上漲之外，可以說不差了。其他便宜的地方，比如你說的5w6w ，我們當(dāng)然會(huì)認(rèn)為它的潛力還尚待開發(fā)的你要看哪個(gè)漲幅厲害，必須要配合杠桿去考量，普通的三倍杠桿還是五倍杠桿，同樣的漲幅上是有不同的收益。從這一點(diǎn)，很大部分珠江新城、天河公園的就因?yàn)楦軛U不足的問題，會(huì)在同樣漲幅的時(shí)候，讓你有收益不足的誤解。但實(shí)際上，我們更關(guān)心收益絕對值的問題。因?yàn)闈q幅一樣的前提是大水泛濫，各區(qū)均等，而且投入的時(shí)間不長，高杠桿成本并沒有給時(shí)間侵蝕。不能簡單認(rèn)為便宜的房會(huì)有更好的漲幅或者回報(bào)。

2、中海千燈湖一號是溢價(jià)極高的房子， 14年開盤的定位就已經(jīng)冠絕佛山，豪宅定位，但基本只有1、2棟才能看到不錯(cuò)的千燈湖湖景，400平方的面積，按照過千萬的總價(jià)，基本上在廣州也能買到很不錯(cuò)的房子，這在佛山是完全獨(dú)立的樓盤來的，不能和濱江1號之類剛需剛改樓盤相提并論

提問：您好廣叔，工作在州海珠廣場。目前住佛山，想工作距離近一些，去看過保利花海灣小戶型的4.1均價(jià)，大戶型3.6均價(jià)。也考慮過海珠廣場周圍樓齡二十年左右均價(jià)3萬以內(nèi)的老房子。請教未來漲幅那種更好一些？有更好的建議嗎？謝謝！

回答：你好，對于一個(gè)城市的發(fā)展來說，這類老房以后的接受程度會(huì)越來越低，嚴(yán)重影響流動(dòng)性，考慮升值潛力不建議碰。如果決定以后一輩子就生活在這里，可以買入純自住。保利自住可入，但是投資還是建議東部新區(qū)淘淘低價(jià)盤。

提問：你好廣叔，我現(xiàn)在有蘇州和深圳資格，手里有170萬左右現(xiàn)金，有過房貸記錄已結(jié)清，目前看好蘇州吳江的太湖新城也就是蘇州灣，還有深圳龍崗中心城好似也可以，可長持3到5年，請教一下：1、從投資角度出發(fā)，這兩個(gè)地方買哪里升值潛力大？2、如果您推薦蘇州或龍崗，我選的這兩個(gè)地方是否該區(qū)域最值得投資的？還有比蘇州灣或者龍崗中心城更適合我的地方嗎？謝謝~期待您的解答~

回答：你好，蘇州已暴漲過一波，主城新城都跟風(fēng)大漲，目前還在高位，不是最佳入手時(shí)機(jī)。另外你長期關(guān)注就應(yīng)該知道，全國概念性普漲之后，我們建議回歸主城遠(yuǎn)離新城，新城周期太漫長，爛尾風(fēng)險(xiǎn)大，適合炒作而不適合長持，我會(huì)建議你買深圳而不是去搏新城的暴擊。170萬五成首期，總房款350左右，買入龍崗中心城三房次新，也許短期沒有暴擊，但卻是穩(wěn)妥長期的價(jià)值投資。

提問：你好廣叔，我打算入手一套房子，長期持有，投資+自住。可以幫忙分析一下僑城馨苑62平的1房1廳，價(jià)格420萬。還有金地上塘道的65平的2房，價(jià)格430萬?，F(xiàn)在糾結(jié)這兩個(gè)盤不知該如何選，感謝廣叔~

回答：你好，僑城馨苑和深灣，假日灣形成了一個(gè)鐵三角，把白石改包圍起來。上車一流，未來保底剛需至中產(chǎn)。小區(qū)居住主要群體為白領(lǐng)以上的高素質(zhì)上班族，租住比例較高，達(dá)到了7:3。小區(qū)是獨(dú)棟，沒有地面花園。作為住家盤，并非是一個(gè)好的選擇。投資優(yōu)先僑城馨苑，自住優(yōu)先金地上塘道。

提問：廣叔你好，深圳有公租房，首期資金又只有90萬，我是應(yīng)該買東莞臨深還是加大杠桿買入深圳呢？目前在深圳北站附近上班，謝謝！

回答：你好，不要讓公租房阻攔了前進(jìn)的腳步，在深圳能住上公租房的其實(shí)非富即貴的，要么是大企業(yè)要么是體制內(nèi)，收入都不會(huì)低，勇敢的買入深圳，現(xiàn)今這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，已經(jīng)不適合買東莞了。一套房不是炒是為了更美好的生活，公租房不能保證孩子有學(xué)上，與其屆時(shí)為孩子教育焦頭爛額四處奔走，還不如未雨綢繆早點(diǎn)鋪路。

提問：你好廣叔，我目前在羅湖大劇院地鐵站附近上班，預(yù)算600萬左右，想在福田買，主要以地鐵通勤為主，學(xué)校一般，自住，三房，有什么推薦嗎？

回答：你好。600萬在福田能買到的三房，或塔樓獨(dú)棟，或20+樓齡樓梯房，且不帶好學(xué)位；福田真正有投資價(jià)值的是學(xué)位房。若非死磕福田，或者有更好的選擇給到你，兼顧投資和居家舒適度；若死磕福田，可以看看保稅區(qū)和景田一帶！

提問：你好廣叔，我想給父母在地鐵14號線沙田站附近的惠州，買一個(gè)養(yǎng)老房。離沙田站較近的地方，到時(shí)候方便照顧。請大師推薦樓盤。謝謝，投資+自住養(yǎng)老。

回答：你好，惠州其實(shí)分析過很多次： 1.經(jīng)濟(jì)弱，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，本地購買力羸弱； 2.地太多，天量供應(yīng)，一年賣出十幾萬套，投資客大多想玩擊鼓傳花的游戲； 3.惠州緊鄰坪山，坪山是深圳的弱區(qū)，坪山區(qū)開發(fā)力度弱，界面很差，自顧尚且不暇，哪有力量去輻射惠州，目前深圳的資金和發(fā)展都在西移，坪山崛起遙遙無期；東莞也比惠州好很多，更好的方式是租房住，資金投到更有價(jià)值的地方。實(shí)在要買惠州，龍光城和星河榮域關(guān)注下。

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