廣州樓市:這幾類房產(chǎn),最好不要投資!買過的人都后悔

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-21 20:22

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔你好，這里請教兩個(gè)問題，1.我有考慮過兩年把南沙的房子，按揭些貸款換到琶洲或者萬勝圍，一方面離我工作的地方近些，另一方面我感覺琶洲附近以后的增長空間更大，你覺得如何？2.我買房子的時(shí)候，我父母一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西曬，不能最頂和最底樓，而且不能太貴。這樣一個(gè)片區(qū)下來，也只有一兩套能滿足條件。在成熟片區(qū)找房子很多時(shí)候還找不到。你是如何平衡這些條件？

回答：你好，1、南沙需要中長期持有。當(dāng)然琶洲附近的增長空間要更大一些，琶洲、蘿崗短期看都比南沙空間大。2、在成熟片區(qū)、房子稀缺的地段很難都能滿足條件。優(yōu)先考慮的是通風(fēng)、采光，戶型的進(jìn)深，其次是樓層，朝向。如果是老人家住的話，盡量滿足其需求，投資的話另當(dāng)別論，比如頂復(fù)或者一樓存在折價(jià)大的也是可以考慮的。

提問：你好廣叔，本人準(zhǔn)備在廣州黃埔準(zhǔn)備置業(yè)學(xué)區(qū)？自住，手上資金380左右有購房資格在黃埔花園跟金碧嶺秀中猶豫黃埔花園90多方稅后440 望花園金碧嶺秀110方北向稅后435 請問怎么選擇好？還是有更好的建議？

回答：你好，這兩個(gè)樓盤都還不錯(cuò)，就隔著一條河，區(qū)位很近，理論上有相比比例的漲幅，所以不用太糾結(jié)，抓緊上車才是王道。金碧領(lǐng)秀看下北向右戶型101、99平這些小三房，以及一房一廳等戶型，黃埔花園的北向要看組團(tuán)和樓棟，而且差距非常大，比如樓王單位G1-G3棟，比如C棟，比如D棟，甚至A0-A1棟都是不一樣的，如果價(jià)格一樣，沒有硬傷的話，選黃埔花園。

提問：我又來了廣叔就我單身外地戶口南沙已購黃埔有的說是我限貸必須全款有的又說讓觀望政策風(fēng)向我是該等還是…新塘品秀星圖無錫朗詩太湖綠郡萬科翡翠之光佛山美的花灣城綠城順德楊柳郡萬科金域藍(lán)灣麻煩您就教育升值空間城市潛力各方面給個(gè)優(yōu)先排序吧我投資兩套 5年為期最佳以廣叔看法黃埔限貸問題會有放松嗎

回答：你好，黃埔政策已經(jīng)屬于開放了的，可墊資全款買，后DY貸7成出來，一樣屬于3成首付，另外還可找人代持。首選品秀星圖，次選翡翠之光，佛山暫不考慮。品秀星圖 > 翡翠之光 > 朗詩太湖綠郡 >

提問：您好廣叔，廣州天河北金碧翡翠華庭2房和林和西嘉尚國際兩房，總價(jià)差不多，都是住宅，哪個(gè)未來升值空間大？

回答：你好。建議選金碧翡翠華庭，有小區(qū)，居家氛圍更好一些。西嘉尚國際由于有辦公寫字樓、公寓，人員較雜。

提問：你好廣叔，明年初社保滿5年，工作在天河、海珠一帶，不想上班太遠(yuǎn)，打算在市區(qū)買二手房，請問亞運(yùn)城，二手2房怎么樣呢？

回答：你好，亞運(yùn)城，坦白說，不是領(lǐng)漲的區(qū)域，后續(xù)會因?yàn)榉f博、番禺廣場、市橋等的漲幅順延過去，會補(bǔ)填亞運(yùn)城價(jià)格的低位。但是亞運(yùn)城的缺陷在于越新的樓盤，除了亞運(yùn)城五號，其他的都越來越離地鐵遠(yuǎn)了。目前也未見有深入到里面的地鐵安排。后續(xù)是只能靠大水蔓延續(xù)命的地方。放在一整個(gè)樓市周期而言，廣州的房子是會普漲的，只不過是先漲與晚漲之分。因此，如果你是安心地自住的話，亞運(yùn)城自然是可以買的。大水灌溉下，天下皆普恩。投資無非其實(shí)是考量一個(gè)效率而已。

提問：廣叔你好，想咨詢下想賣掉百花雙實(shí)驗(yàn)的三房學(xué)位房，加上手頭的資金換一套水榭花都的大四房，自住舒服點(diǎn)當(dāng)然也考慮投資增值。喜歡水榭花都的小區(qū)環(huán)境，擔(dān)心價(jià)格已經(jīng)很高，不知道值不值得買入，或者您的專業(yè)建議是怎么操作

回答：你好，百花片區(qū)盛名之下其實(shí)難負(fù)，漲幅并不像大家想象的那么大。2013年百花均價(jià)5萬，現(xiàn)在的價(jià)格跑輸了很多學(xué)位房的后起之秀。一是名校擴(kuò)容群雄逐鹿之后，百花的價(jià)值被稀釋了。二是百花真的太老了，不是剛需真買不下手。福田的學(xué)位可以從品質(zhì)、檔次、熱度、價(jià)格、面積各方面做個(gè)分類：1頂配豪宅：水榭花都，香蜜湖一號。2改善必選：天然居，萬科城市花園，天健花園，幸福家園。3普通剛需：景秀年華，特發(fā)小區(qū)，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡華苑，賽格景苑，景龍大廈，景西大廈。

提起水榭花都和香蜜湖一號，相信只要你在深圳，談起最貴的房子在哪里你就絕對會提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及這兩個(gè)香蜜湖第一代頂級豪宅，時(shí)至今日雖然深圳各大豪宅層出不窮，水榭花都和香蜜湖一號這兩個(gè)樓盤的地位也難以被撼動，仍然是深圳豪宅的標(biāo)桿，深圳人對于房產(chǎn)終極置換目標(biāo)?？梢灾脫Q。

提問：您好廣叔，我在佛山市高明區(qū)有兩套房產(chǎn)，現(xiàn)因工作原因長期在禪城區(qū)內(nèi)生活，我想賣掉高明一套（價(jià)值一百萬）換成佛山市區(qū)內(nèi)房產(chǎn)，現(xiàn)在考慮的佛山房產(chǎn)板塊主要有：祖廟、亞藝、南海、佛山新城，請問廣叔在哪里合適，半自住半投資需求，最好有地鐵和學(xué)區(qū)，哪里升值空間大一點(diǎn)？

回答：你好，佛山分為禪城、三水、高明、順德和南海五個(gè)區(qū)，其中三水和高明區(qū)的經(jīng)濟(jì)較弱，禪城區(qū)是佛山的政治和文化中心，雖然是政治核心卻非絕對控制中心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，佛山的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)是順德和南海。佛山只能買臨廣的片區(qū)。延佛山地鐵一號線垂直切開佛山，只能買東面。另外如果純投資考慮，建議佛山留一套自住就好了，剩余子彈投資深圳和廣州，升值潛力更大。

提問：您好廣叔，這幾天心情比較郁悶！我現(xiàn)在準(zhǔn)備找代持了。想請問一下廣叔如果我只打算持有3年，總價(jià)700w左右，買哪個(gè)片區(qū)最能短期獲利呢？謝謝回復(fù)！

回答：你好，3年做短線，有三種思路：1、前海，前海周邊都可以，尤其是八月份的擴(kuò)容范圍；2、潛力學(xué)區(qū)房，若干種子名校，這個(gè)算是花了很多時(shí)間的研究成果，可參考公眾號里的分享內(nèi)容；3、地鐵：12號線的西鄉(xiāng)段、13號線的鳳凰城；6號線的鳳凰城、公明、松崗；10號線的坂田、平湖；14號線的橫崗、大運(yùn)、寶龍、沙湖、坪中；16號線的回龍埔、龍城北、坪中；8號線的沙頭角、鹽田港；盡量選擇多重利好疊加的板塊和房子！

提問：廣叔你好，請問這個(gè)政策出來后，石廈片區(qū)未來發(fā)展怎么樣？從投資角度和學(xué)校角度來看怎么樣？自我廣叔能簡單分析一下！謝謝

回答：你好，石廈中學(xué)在福田僅次于四大、福外和明德，屬于福田家長比較認(rèn)可的名校。但是選擇這個(gè)片區(qū)要慎重，主要原因有二： 1、石廈片區(qū)樓盤過多，學(xué)位非常緊張，石廈小學(xué)今年入學(xué)分?jǐn)?shù)高達(dá)96，是福田幼升小錄取分?jǐn)?shù)最高的小學(xué)，大量學(xué)生被分流，石廈中學(xué)也會面臨這種情況。 2、深圳教育集團(tuán)化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實(shí)驗(yàn)、南山外國語等，缺乏集團(tuán)化支撐的石廈中學(xué)，優(yōu)異成績能否保持存在變數(shù)。

提問：你好廣叔，如果是五年左右純投資的話，保值增值，經(jīng)濟(jì)適用房龍悅居四期63平五百萬，您覺得這塊可以入手嗎，自己一直感覺趣味的話是不太符合深圳一路向西的發(fā)展和規(guī)劃。但是又對深圳北站和火雨龍華學(xué)校有所期待，所以說還是比較猶豫的，還是去買松坪村三期60平或者是等沙井海岸城。

回答：你好，深外龍?jiān)邶埲A板塊還算是不錯(cuò)的，目前來看除了深高北就是深外龍比較有潛力了，但是龍悅居的話是不建議你去入手的。

提問：你好廣叔，現(xiàn)有學(xué)林雅苑三房一套自住，南二外學(xué)府學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)屬于第二梯隊(duì)。還有陽光里雅居一套小兩房，前年年底購入。兩套房子都出掉加手頭上的現(xiàn)金有1600w，能接受按揭在1萬5左右，有兩小孩，主要活動范圍在南山，置業(yè)也主要考慮在南山，請問是兩套置換一套優(yōu)質(zhì)的學(xué)位房還是用一套小房（陽光里）置換？兩套置換操作難度有點(diǎn)大。我本人更傾向于用陽光里的小兩房置換。如果用陽光里這套置換能加手頭上的現(xiàn)金有500萬，考慮第二套首付在7成，只能換總價(jià)在600多萬的房子。我的問題是在陽光里換一套大一點(diǎn)面積的還是置換一套學(xué)位房呢？有什么樓盤推薦呢？樓齡和學(xué)位，更側(cè)重哪一塊呢？創(chuàng)世紀(jì)濱海的兩房怎么樣？南山區(qū)二類學(xué)位房后續(xù)的漲勢怎么樣？期待您的解答，謝謝！

回答：你好，思路沒問題，可以出手陽光里雅居，置換南山更優(yōu)質(zhì)的學(xué)位。創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@帶南二外學(xué)府一小學(xué)位，臨近軟件產(chǎn)業(yè)基地，價(jià)格和周圍小區(qū)比起來略低，后續(xù)有一定上攻空間。深圳可以通過星球內(nèi)推薦的方式操作成首付3成，你的選擇范圍可以拓寬一些。主要推薦以下學(xué)區(qū)：1、南外高新，名校 + 宜居，傳統(tǒng)路線。2、深圳灣學(xué)校，偏國際化路線，學(xué)校我在之前的回復(fù)里有評價(jià)，地段和圈層就不用說了。3、南外科華，同南外高新。4、南二外，同南外高新前兩個(gè)略好，第一有高中，取消直升后的點(diǎn)招必然對本校學(xué)生有偏重，相當(dāng)于中考有更多機(jī)會。

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