廣州樓市:這類房產(chǎn)再便宜也不要碰,入手資產(chǎn)至少縮水一半

來源：智能家居時間：2020-08-10 22:21

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔您好，君匯世家和富力天河華庭目前放盤都不多，想請教一下，能不能推薦幾個老城區(qū)比較好的樓盤（帶學(xué)位的大戶型），如果東風(fēng)廣場和錦城花園對比，各有哪些優(yōu)勢

回答：你好。這兩個盤就隔著一條街，理論上有相同比例的漲幅。東風(fēng)廣場小區(qū)環(huán)境看起來更整潔，樓保養(yǎng)的很好；錦城花園顯得老舊了一點。首選東風(fēng)廣場

提問：廣叔，您好！謝謝您這幾天的指點！聽您前天講得，今天去看了黃埔科學(xué)城和知識城，感覺科學(xué)城有點貴了，超預(yù)算了。萬科新里程很舊的也要3.5萬新福港鼎峰要4萬+ 。去看了知識城的時代天韻和保利拾光年都是 2.5+，總價能在250以下。 1.您覺得這知識城值得投資嗎？5年后能漲到3.5萬嗎？2.如果可以投資的話，時代天韻近地鐵二手現(xiàn)樓，保利是大開發(fā)商，哪個更好？

回答：你好。1、知識城中長期也是有一定潛力的。只能說有潛力，不預(yù)測漲幅。2、首選保利拾光年，建筑風(fēng)格很受現(xiàn)在年輕人歡迎。

提問：新人首問：廣叔您好！想請教您兩個問題，謝謝！1、廣州珠江新城的星匯國際住宅大單間45方左右的值得投資嗎？2、如果自住，廣州荔灣區(qū)的金域華府好嗎？或者荔灣長壽路附近自住的話推薦買哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星匯國際，珠江新城西，2003年的房子，近地鐵，自住+投資可以考慮，純投資并非最優(yōu)選。2、金域華府，龍津，近地鐵長壽路站，靠近康王中路可能會有點噪音，自住可以考慮。荔灣應(yīng)開發(fā)較早，整體次新房子比較少。還可以看看譽(yù)領(lǐng)軒。

提問：新塘，長安，南沙有沒有限購？分別需要什么條件嗎？南沙，長安，新塘，投資三五見效的哪個更適合？請問您最看好的是哪里的哪個樓盤？謝謝！

回答：目前東莞有一年社保可以買。廣州新塘是不限購的。南沙有本科學(xué)歷或者中級職稱就能買。樓盤可參考：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。新塘：保利東江首府、錦繡新天地、力誠凱怡灣。南沙：越秀濱?，B城、疊翠峰、南沙保利城。

提問：你好廣叔，我遇到了一個您教育過的問題—買房不能既要這個好和又要那個好的患得患失的糾結(jié)。我之前提問過鹽田佳兆業(yè)的評價，我現(xiàn)這幾天又看了光明的華潤公園九里，我覺得更動心，相對我之前看的鹽田佳兆業(yè)、龍崗大運(yùn)、布吉這三個地，光明更適合我這種習(xí)慣生活在南山寶安的人。但是，華潤公園九里學(xué)位差、地鐵較遠(yuǎn)、處于光明區(qū)非中心位置、四房實際面積相對深圳東部的盤子較小、至今沒售罄，且光明短期內(nèi)已經(jīng)沒有其它新樓盤可以買，我又急著盡快買掉，有點尷尬，既滿意光明的地理位置便利，卻又對已了解的缺點感到不踏實。請問您對公園九里這個樓盤的升值前景如何判斷？

回答：你好，華潤公園九里：華潤、萬科是最會花低成本營造高逼格的開發(fā)商了：取一個高大上的名字，再花點小錢在門口糊弄一個小資情懷的商業(yè)街！產(chǎn)品是不錯的：大花園、剛需戶型。但是跟正大城、九龍臺、新都會比，這個算是光明去化速度最慢的盤了，為什么？ 1、地處公明，周圍環(huán)境差了點； 2、地鐵太遠(yuǎn)，導(dǎo)航了一下，1.4公里，還是之前說的，這個價格，我為什么不買宏發(fā)嘉域？但是，不妨礙他近期就會清盤，因為光明太火了，有溢出效應(yīng)，售樓部熙熙攘攘都是人！總結(jié)：賣的火的不一定是好盤，賣得差的不一定垃圾，買盤一定不要有從眾心理！

提問：廣叔你好，我本人是廣州戶口，老婆是湖北荊州縣城老家戶口，現(xiàn)在在浙江做網(wǎng)店。在盤龍城f空港有一套138平3房，在浙江有一套排屋，去年才買的。手上有現(xiàn)金70萬。現(xiàn)在想去廣州發(fā)展置業(yè)，武漢的房子有買家開價140萬，賣了以后我就一共有現(xiàn)金180萬左右。浙江的排屋不滿兩年，掛出去了沒幾個人問，也還有貸款，不好出手。這180萬去廣州的話聽說要首付7成，感覺買不到好房子呀。很迷茫，猶豫賣不賣盤龍城的房子。明年9月小孩就要讀小學(xué)了，挺急的。很后悔買了浙江的排屋，去年不買排屋直接去廣州買房就好了。浙江的排屋有貸款，在廣州怎么做到首付3成呢？告訴我怎么才能讓自己的資產(chǎn)效益最大化呢？盤龍城的房子賣不賣呢，賣了以后如何在廣州置業(yè)呢。

回答：你好，盤龍城是價格洼地，不是價值洼地。盤龍城這個板塊從地理位置來看不算太偏，大部分因為機(jī)場限高所以發(fā)展一直較弱，也沒什么高樓大廈，人氣不足。逐漸成為睡城，天花板相對較低。廣州目前有2種方案可以操作成首付3成，投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：廣叔好，買二手房已經(jīng)簽了合同之后才發(fā)現(xiàn)所買房屋已經(jīng)被抵押了，怎么辦？

回答：你好，1、對于有抵押的房屋，買賣雙方簽署的房屋買賣合同是有效的，但是不能辦理過戶。2、房屋有抵押的，需要賣方明確還清該房屋剩余貸款的具體時間，以及辦理解除抵押登記手續(xù)的具體時間。3、賣方解押所需的資金，可以是自籌，也可以是買方提供的首付款。對于買房提供首付款用于解押的，其首付款資金應(yīng)專款專用或者擔(dān)保支付。這種方式是比較保險的。4、不要直接把錢給賣方，會非常被動。5、對于已抵押房屋剩余貸款金額超過房屋成交價80%的，要特別防范交易風(fēng)險，對于大額定金以及首付款應(yīng)進(jìn)行資金監(jiān)管。

提問：你好廣叔，廣州萬博一套(108平)，深圳蛇口育才學(xué)位房(30平) ，兩套都有貸款并放租，我深戶、老婆廣戶，目前南山工作。之前是按職能劃分的房子：養(yǎng)老萬博(環(huán)境、醫(yī)療、位置)、學(xué)位蛇口(育才二小三中)、工作租房(就近原則)。當(dāng)前還貸壓力還好(租金+公積金》=月供)，有一個100萬左右的首付借款需要2年內(nèi)還掉，年收入80。想請教當(dāng)下策略： 1、就這么還貸，找舒服的小區(qū)租著(工作得不被lock) 2、抵押出來再折騰一套，涉及資金規(guī)劃(貸款+現(xiàn)金流)

回答：你好，現(xiàn)在的負(fù)債率太低了，可以考慮申請銀行加按揭，繼續(xù)加倉。負(fù)債率是很多人關(guān)心的話題，但是一般資產(chǎn)上到一定的體量才需要關(guān)注，個人認(rèn)為凈資產(chǎn)在A7.5之前，或者三套房之前，不用關(guān)注這個指標(biāo)，把關(guān)注焦點放在現(xiàn)金流的土上即可。資金利用率太低，容易坐吃山空。A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么計算負(fù)債率，我就說下：負(fù)債率=負(fù)債/總資產(chǎn)，總資產(chǎn)=凈資產(chǎn)+負(fù)債，一般平穩(wěn)行情下，負(fù)債率控制在60%左右就可以了。太低了，你負(fù)債抵抗通脹的錢就少了；太高了，月供壓力也會比較大，建議停下歇一歇。

提問：你好廣叔。剛需首套上車，有預(yù)算750w左右，我的上班地點在留仙洞總部基地，目前在考慮不知道是該選擇坂田的新盤(大族云峰，華暉瑞禧)，還是選擇西麗的桃源村三期，請問您什么建議？

回答：你好，大族云峰和華暉瑞禧性價比中等，沒啥優(yōu)點也沒啥缺點，不貴也不便宜。考慮自住可以買，投資價值一般般。桃源村就是這樣的社區(qū)。桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學(xué)中學(xué)都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。成交量很高，用來南山上車都可以。兼顧投資，更傾向桃源村。

提問：你好廣叔，下梅林的梅香學(xué)校原本專供于梅林一村，后來據(jù)說在下梅林其他小區(qū)聯(lián)合抗議爭取下，變成了2月底正式發(fā)文劃分學(xué)區(qū)中的“試行共享大學(xué)區(qū)”。請問如何解讀“試行”二字？在這個情況下，如果購買其他樓盤小戶型求學(xué)位的房票，會不會出現(xiàn)學(xué)位再被劃出的風(fēng)險呢？原計劃是買嘉鑫陽光雅居的小戶型，為了5年后小孩讀該校初中，目前掛牌的價格已提前預(yù)支了學(xué)位，還能繼續(xù)買嗎？

回答：你好，其實不太建議賭學(xué)區(qū)，特別是周邊樓盤小戶型扎堆的學(xué)校，很容易被擠掉。

提問：你好廣叔，手里有40萬的首付，想投資一套總房款100萬左右的房產(chǎn)。在?？诤突葜葸x擇，純粹的投資，按5—8年看，您覺得應(yīng)該在哪里選擇？謝謝。

回答：你好，二選一選?？诎?。惠州的供應(yīng)量，決定了5-8年樓市都會延續(xù)半死不活的行情。但海南是個神奇的島，中央關(guān)注度很高而且定位搖擺，時不時地給政策，一會兒捧上天，一會兒打入地，寵辱盡在朝夕。反正也就100萬，還不如賭一把海南的高光時刻。

提問：你好廣叔，深圳不熟，有沒有具體版塊推薦？800-1000的。投資為主

回答：你好，800w以上總價在深圳主流的觀點是“高端盤”，首先選地段，其次選功能，再次選學(xué)區(qū) 深圳各區(qū)的一類地段：福田中心區(qū)、香蜜湖、安托山、華僑城、紅樹灣、科技園、后海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學(xué)城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運(yùn)、坪山中心大資金慎重，找我來做資產(chǎn)配置規(guī)劃

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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