東莞樓市:這類房產(chǎn)不要再買了,資產(chǎn)會(huì)縮水

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-30 07:44

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提問：廣叔您好，東莞戶口，在東莞南城西平金色華庭有一套154平房子（雙證），惠州龍門富力養(yǎng)生谷一套118平公寓，均無貸款，但東莞已無購房資格，現(xiàn)手頭現(xiàn)金約50萬，家庭年收入約80萬，有什么好投資建議嗎？

回答：你好。雙拼的流動(dòng)性不是很好，不過金色華庭近地鐵西平站，區(qū)位不錯(cuò)；惠州供應(yīng)量大，公寓也一直不建議，建議你把公寓換成住宅，或者DY貸出資金來買其他地方。廣州新塘可以入，南沙現(xiàn)在也放開條件，也可創(chuàng)造條件入，中長期持有。考慮50的話，4成能買130左右的房子，買不到什么好的產(chǎn)品，看看怎么再多湊點(diǎn)子彈。

提問：廣叔，你好，東莞南城區(qū)江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎么樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因?yàn)槟壳昂⒆游鍤q，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學(xué)中學(xué)比較近，感覺周邊環(huán)境也還不錯(cuò)，但是又覺得南城也還是比較有發(fā)展?jié)摿Γq豫不決，還望指點(diǎn)。謝謝

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區(qū)還是沒有領(lǐng)漲片區(qū)價(jià)值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區(qū)綠化好，景觀強(qiáng)，缺點(diǎn)就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔你好.我是在東莞第一次看房……訂了東莞橫瀝招商雍景灣.同茶山金融街金悅府-還有大嶺山碧桂園3期-寮步萬科金城東方.搞的現(xiàn)在都迷茫了-手里只有70左右-想問您怎么辦……我是自住加投資.目前同家人一起住在大嶺山.

回答：你好。自住看下哪個(gè)離工作地點(diǎn)近。東莞投資價(jià)值高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，坐標(biāo)廣州，看您分析了萬博板塊，非常深入。想請教下您對華南新城江山頤景這個(gè)盤怎么看？如果沒記錯(cuò)的話，房子是16年建的，到土地使用是從九幾年算起的。優(yōu)點(diǎn)是比較新，戶型可以，價(jià)格不算高，3萬左右。缺點(diǎn)是缺乏配套，比如學(xué)校和商超等，離地鐵員崗站有些遠(yuǎn)。謝謝！

回答：你好，江山頤景離地鐵站900米，類似于華南新城的一個(gè)小組團(tuán)，幾乎是“一排過”，很小的組團(tuán)，就像你說的，學(xué)校和商超距離遠(yuǎn)，周邊員崗村的破敗環(huán)境，如果是這個(gè)價(jià)格，顯然不如入華南新城的南區(qū)、北區(qū)都有大把這樣的貨可選擇

提問：您好廣叔，我在福田上班之前看好孖嶺那邊的花里林居，但單價(jià)已經(jīng)到了8w多，感覺未來漲幅不大了吧？想買總價(jià)600w以內(nèi)的，老師推薦龍華梅林關(guān)附近的星河盛世？還是去南山那邊買？可以兼顧自住

回答：你好，梅林東整個(gè)片區(qū)沒有農(nóng)民房，所以街道安靜整潔，共同的學(xué)校在翰嶺院北翰鄰實(shí)驗(yàn)九年制學(xué)校，缺少大商業(yè)體，距離1公里卓越城，目前9號線孖嶺站400米，在建6號線和10號線站點(diǎn)都在400米范圍內(nèi)，因?yàn)樯鐓^(qū)小，周圍皇崗路主干道噪音較大，上下班車流多，易堵花里林居 06年建造單體3棟樓缺車位，花園較小，小區(qū)在較周圍3個(gè)小區(qū)屬最安靜，小高層，主力戶型70-98平兩房三房，多贈(zèng)送星河盛世賣點(diǎn)是深外（初中）、綜合體、次新、地鐵。非常不錯(cuò)的小區(qū)，只要買到不太吵的戶型，還是相當(dāng)不錯(cuò)的。總價(jià)600內(nèi)在南山也很難選籌了，綜合自住星河盛世還不錯(cuò)。

提問：你好廣叔，我想問下，坐標(biāo)深圳，目前自費(fèi)深圳觀瀾，家庭現(xiàn)金有500w,需要購買首套剛需房，預(yù)備300w買房，是買二手好，還是新一房，買平湖哪個(gè)小區(qū)比較合適，建議具體小區(qū)，謝謝你！

回答：你好，未來觀瀾也會(huì)不錯(cuò)的，但是觀瀾是普漲區(qū)域，這個(gè)時(shí)候可以考慮買龍華中心區(qū) 民治清湖這些板塊。除非自住，否則不建議去平湖，交通、配套、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境全方位要弱于光明、大運(yùn)、觀瀾等區(qū)域。平湖這里是物流園和工業(yè)園區(qū)，小老板扎堆的地方，價(jià)格比隔壁鳳崗貴不少，所以很多人選擇去鳳崗住。地鐵通車肯定是利好，但新盤開賣的時(shí)候開發(fā)商也會(huì)把利好預(yù)期算在價(jià)格里一部分；所以如果是自住，建議沿著地鐵線淘二手筍。如果是考慮升值，有更合適的地方。

提問：您好廣叔，想在肇慶新區(qū)買2套房或店鋪，分析一下投資價(jià)值？

回答：你好，因廣佛地區(qū)的發(fā)展還沒達(dá)到一定的水平，廣佛地區(qū)的發(fā)展也會(huì)對肇慶有很大的影響。肇慶占據(jù)中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠三角一席之地，卻沒有多少存在感。整個(gè)珠三角，它不及廣深知名、有地位，沒有珠海的特區(qū)標(biāo)簽，又不像佛山、東莞擁有發(fā)達(dá)的制造業(yè)。

隨著港珠澳大橋、深中通道等跨海重大工程不斷上馬后，各城市的重點(diǎn)資源都在向珠江口聚集，這對肇慶而言，更為不利。肇慶是一座典型的人口凈流出城市，投資價(jià)值不大。當(dāng)下深圳+東莞限購升級，更利好廣州，廣州本科學(xué)歷+半年社保就可以破限，相比在一線城市中房票比較容易，所以我建議你買2套肇慶，不如去買1套廣州，價(jià)值完全不一樣。廣州投資價(jià)值高的板塊及樓盤，具體詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，剛賣掉了天河北的房子，預(yù)計(jì)到手可以有600萬現(xiàn)金，名下沒房，有貸款記錄預(yù)計(jì)10月底還完。因?yàn)榉醋獾矫髂?月，暫時(shí)在小孩學(xué)校附近住計(jì)劃這3年租房住。如果用這600萬來投資，比較推薦投資哪些小區(qū)升值潛力大？月收入4.5萬左右，我們現(xiàn)在是買一套大的還是在黃埔或南沙買兩套，現(xiàn)在入手合適嗎？

回答：現(xiàn)在就要開始踩盤入手，如果等到年底多數(shù)好的房子都被人挑走或者漲價(jià)。600w4成，能買個(gè)1500左右的房子，看你是否有改善方面的需求，可以考慮在珠江新城入一套，嘉裕丹頓陽光、中海觀園國際這個(gè)方案偏向與自住改善+投資。另一個(gè)方案像你說的，偏注重投資，但是黃埔南沙受總價(jià)限制，不應(yīng)配置過高總價(jià)，一般300-500是最佳的，屬于未來剛需購買的主力群體，或者考慮華景新城一套+黃埔一套。

提問：您好廣叔，我去年在坪山力高君御買了一套78平的小三房，房價(jià)288萬，自住加投資，請問這個(gè)房子自住和未來上升空間怎么樣呀？能幫忙分析一下嗎？

回答：你好。坪山中心規(guī)劃非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投資的區(qū)域，將來有機(jī)會(huì)作為東部的副中心，向大運(yùn)看齊的。短期看深圳往西不會(huì)改變，所以東部的發(fā)展會(huì)遲緩。房價(jià)也會(huì)是補(bǔ)張型；自住還不錯(cuò)，投資我個(gè)人觀點(diǎn) 時(shí)間再拉長點(diǎn)會(huì)好點(diǎn)，至少也是5年以上。長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他區(qū)，所以長持問題不大。

提問：廣叔好，剛需小白，在羅湖上班，首付180萬左右，月供能接受2.5萬左右，目前我們家里就我一個(gè)人在上班，孩子今年1歲，買房主要想升值優(yōu)先，之前我有個(gè)同事通過買房賺了很多錢，我也想通過買房子賺錢，希望最好有學(xué)位，學(xué)位不要求太好。最近去看了萬科公園里88平、康達(dá)爾花園93平、泰和花園72平。請問這三個(gè)盤怎么樣？值得買嗎？

回答：你好你看的這幾個(gè)盤只是能上個(gè)車，但未來換房會(huì)很麻煩，你的目標(biāo)是追求升值，但3個(gè)選擇價(jià)值都偏低。萬科公園里是3個(gè)選擇里最差的，出行不方便，離地鐵線遠(yuǎn)，周邊環(huán)境差，學(xué)位差。布吉本身就是定位工薪盤，萬科公園里除了房子還新，沒有任何亮點(diǎn)。不適合你；康達(dá)爾花園要稍微好一點(diǎn)，靠近大芬地鐵站。02年的舊房子，價(jià)格和12年的萬科公園里相差并不大！

由此可以理解，地鐵沿線的房子對工薪有一定吸引力，但地鐵只是標(biāo)準(zhǔn)配置，利好兌現(xiàn)了，不足以繼續(xù)支撐房價(jià)上漲。泰和花園的房子你去看，估計(jì)是被人忽悠說房子要拆遷了。看來心術(shù)不正的人不少。泰和的房子根本不在布心舊改范圍內(nèi)，旁邊的一致春曉苑才是要拆的房子。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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