東莞樓市:東莞升級調(diào)控后,這些房產(chǎn)不要碰,直接虧損!

來源：智能家居時間：2020-08-01 21:52

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔好。東莞戶籍，萬江有一套自住房140多平米，南城匯一城有一套60平一房一廳（住宅性質(zhì)，可入戶，步行可到鴻福地鐵口，有陽光中心小學和幼兒園學位），東南向，中間樓層，無貸款。因東莞限購限貸（二手房不限購但一次性付款子彈不夠），目前考慮：1.賣掉南城匯一城的一房（始終是公寓，樓齡13年了），空出購房指標，房款作為首付，在南城CBD（萬象府）或萬江外灘8號盤的保利新盤、環(huán)松山湖的大嶺山碧桂園、寮步萬科金域國際、沙田佳兆業(yè)碧海藍天（二手）、沙田融創(chuàng)云璽灣買一套100+的三四房，糾結(jié)的點是匯一城的房子地理位置非常好，再買都沒有這么好了，而且再買的價格都比賣價高很多，上漲空間很有限了；

2.到惠陽臨深地區(qū)買一套（后浪閱府、保利陽光城等近深樓盤），因不限購限貸，夠首付，不用賣房，深圳14號地鐵很快開通，坪山也有華潤投資等規(guī)劃，深圳東部外溢中長期有空間？但又糾結(jié)惠陽確實房源多，深惠對接不知道哪年哪月有突破。請廣叔指點迷津。

回答：你好。1、匯一城，區(qū)位不錯，近地鐵，商業(yè)配套成熟，戶型小了點，我認為還有一定的潛力，可以再拿一下，或者想辦法搞個名額，DY貸出7成來投資。首選南城CBD萬象府，次選大嶺山碧桂園、萬科金域國際。2、惠州供應量還是挺大，可以買，但需要做好長持的準備。深圳東部的坪山也可以考慮，因為在豪宅線下，有地鐵學區(qū)等利好，價格親民，未來比較看好。

提問：廣叔，你好，請問您對現(xiàn)在東莞二手房價錢瘋漲有什么看法呢？以厚街為例，現(xiàn)在每個小區(qū)都房源少，業(yè)主叫價遠高于市場價，而且經(jīng)常反水加價，現(xiàn)在都沒有均價可以參考了。二手房房價在下半年會穩(wěn)定還是持續(xù)上漲呢？因為是剛需換房，面對現(xiàn)在房源少單價高的情況，非常焦慮。我們是需要加急高價入手一套，還是可以緩一緩看情況呢？手頭有一百多萬資金用于首付。謝謝。

回答：你好。跳價太離譜的還是不要跟，先緩緩，市場終究要回歸理性的。

提問：廣叔您好，目前想投資一套東莞房子，不自住，但是子彈有限只能考慮200的，想問下廣叔，長安，大嶺山，大朗，長安，常平，哪個具有投資前景，又或者市區(qū)能不能考慮？看廣叔推薦廣州黃埔多一些，請問東莞社保能否購入？這方面小白一個，我近期就要落實，最好是希望廣叔能給推薦個好一點的方案，我的廣叔，我可全靠您啦！

回答：你好，感謝贊賞。購入黃埔需要補繳廣州社保半年，某寶就有。預算200可考慮：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境；大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香；大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園；常平：綠地大都會、碧桂園常平首府；廣州黃埔保利拾光年、萬科幸福譽；可參考潛力順序：黃埔 > 大嶺山>=大朗 >長安 >常平。

提問：久仰廣叔！現(xiàn)有可支配子彈120，東莞有同一小區(qū)兩套小戶型，一套父母，一套我家三口，小孩三年級，這兩套已還清，有廣州房票，月入兩三萬，考慮入手一套，自住需求不強，偏投資，1，東莞還是廣州？2，投資房的朝向如何考量（比較偏重朝向是否是在投資房不太合適）？3，有沒有必要考慮預留未來自??？4，純投資請推薦樓盤？5，投資兼自住也推薦另外方案是什么？謝謝廣叔

回答：你好。1、能入廣州當然入廣州。2、朝向其實也看地段的，核心地段，房子比較緊缺的情況下朝向不是特別重要的因素。主要是通風、采光、戶型的進深、樓層。投資不自住，相對來說不是特別的重要。3、看個人情況和未來的打算。4、純投資考慮黃埔科學城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。5、自住+投資：金碧世紀花園、黃埔花園、萬科東薈城。

提問：你好廣叔，請問出手麗湖花園時機可以嗎，120萬首付5成買大運板塊橫崗花半里，還是中海單間，或者羅湖港島銀座，翠竹旭飛達園那個盤升值潛力大，月供壓力小，謝謝

回答：你好，麗湖花園可以出手，屬于上車盤，近地鐵，生活成本低，但是布吉板塊漲幅歷來是深圳墊底，可以等耐心等待補漲后出手。繼續(xù)加倉羅湖沒有意義，除非有學區(qū)需求，大運現(xiàn)在可以關注，淘筍。花半里獨棟樓，小花園，綠化少，缺車位，周圍多農(nóng)民房廠房，地鐵口都在1000米左右，這種小區(qū)肯定跑不贏，龍崗很多小區(qū)，可以看看大運的中?？党?、南聯(lián)的喜悅里、遠洋新干線、海航城

提問：你好廣叔，請教下請問南山有什么好的小學學位房推薦，我預算360萬首付，有什么三房推薦，現(xiàn)在住寶安小兩房想換到南山住，孩子也要上小學，感謝

回答：你好，南山口碑不錯的小學有育才一小，二小，麒麟小學，文華學校，荔林小學，科苑小學，學府二小，北師大南山附小等。南山小學水準略弱于福田，和中學一起才能帶動房價。 700萬總價買三房，要小學初中雙學位很困難，只看重小學還是有的選，不過選籌屬于我們的付費范圍，不具體公布了。

提問：廣叔好，原計劃去深圳買房，深戶正在辦理中（原東莞戶口），7.15深圳房市出了新政，瞬間失去了購房資格。請問還要繼續(xù)入深戶嗎？（這可能是最后一次機會入深圳戶口）。如果調(diào)轉(zhuǎn)方向買廣叔一直看好的東莞的松山湖，總價400萬左右純投資松山湖的房子怎么買？是買廣叔往期推薦的萬科金域松湖，還是真松山湖東南西北區(qū)域內(nèi)的代表樓盤，或者其他樓盤，請深度講解。請推薦具體的樓盤、具體哪一期；按優(yōu)先推薦的先后順序排序。感謝

回答：你好，能買深圳就別買廣州，能買廣州就別買東莞?，F(xiàn)在瞎折騰就是病急亂投醫(yī)。東莞復制不了深圳，基本面差太多了，這一波大漲有內(nèi)因，更多還是臨深的帶動。雖然松山湖未來潛力還有，但是這一波過后，大概率是橫盤的。接下來有2個方案：1.繼續(xù)等深圳，有破限購的方法，但是成本比較高。也可以等2-3年后再建倉深圳。2.買廣州。

提問：廣叔你好，昨日已講了我目前房子及手上余錢情況，那針對我目前的情況，還請廣叔幫忙捋捋！目前東莞南城及松山湖漲勢過猛，需求外溢的區(qū)域濱海片區(qū)又接近深圳的長安目前去到3-4萬，買不起，那厚街，虎門是否可以考慮？感覺濱海片區(qū)只是個概念！因為我現(xiàn)有這套房在萬江，考慮以后可以置換又不太影響現(xiàn)有出行，所以我主要看了水鄉(xiāng)片區(qū)，目前均價在2萬，還有空間嗎？相比松湖片區(qū)的寮步呢？

東莞目前僅開通一條地鐵，對于地鐵沿線，廣叔有無好的區(qū)域及樓盤推薦？增城的選擇有中心區(qū)跟新塘，目前均價也在2萬，因為我在東莞還有購房資格，是不是先考慮東莞好點？對于東莞目前情況，是不是不適合上車？或者先多看看，再觀望？新房跟二手房優(yōu)先考慮哪個？我老公說回歸長沙，因為長沙房產(chǎn)價格是洼地，而且長沙的教育資源比廣東好，廣叔幫忙分析長沙購買市區(qū)還是望城區(qū)好點？朋友告知望城區(qū)也有直升一些好高中的名額！如購買市區(qū)，需提前買社保！感恩！

回答：你好，東莞昨晚連夜升級調(diào)控，二手房限購，住房3年內(nèi)禁售，加之東莞已漲過一波，房價在高位，所以現(xiàn)在已不適合進場，接下來東莞大概率橫盤，買入就會高位站崗。投資建議你接下來重點關注廣州，尤其黃埔片區(qū)，目前最有利好，河水倒灌，因為資金總要有個出口。長沙對于穩(wěn)定樓市的決心很大，如果是指望短期獲利沒必要，長期穩(wěn)定投資可以考慮，與周邊省會城市比較，長沙房價足夠低，有比較大的上升空間，適合守長線。就長沙投資來說，地段和學校更重要，地鐵倒也需要，只是長沙以后的地鐵盤會越來越多?，F(xiàn)在地鐵邊的樓盤，升值不算明顯。

提問：你好廣叔，我在國企上班13年的時候賣掉了漾日灣畔99平的房子，拿回來300多。之后又在布吉桂芳園買了二房，現(xiàn)在是在自住家里有一個孩子，但是如果父母來的話根本不夠住，孩子上三年級還在老家長沙全款買了兩套，覺得長沙的資源還是不錯的，父母老了需要醫(yī)療資源，比較方便一些。這些年老家的房子根本都沒有漲賣掉的陽日灣畔的房子現(xiàn)在已經(jīng)1800多萬了，真的是無奈。

回答：你好，其實像您這種案例的話真的很多了，因為覺得房子不夠大，沒有郊區(qū)的漂亮，而且價格也不便宜，陽臺不方正?，F(xiàn)在認識到錯誤其實還不晚，調(diào)整過來就可以了，第一，資源是根據(jù)城市的定位來分配的，深圳是最晚發(fā)展的一個超一線城市，十年前還處于發(fā)展初級階段，不管是教育資源還是醫(yī)療公共資源是隨著城市的發(fā)展逐步完善起來的。第一個賣掉漾日灣畔的房子，是因為你看不懂房價和城市發(fā)展的一個趨勢，第二個你們在國企上班，相對來說收入還比較穩(wěn)一些。

提問：你好廣叔，請問光明洺悅府和新錦安海納公館，哪個更適合投資？五年后出售！謝謝！

回答：你好，金融街華發(fā)融御首府、中海、電建洺悅府、宏發(fā)萬悅山，都是大品牌都不錯，目前大部分價格沒出來，甚至今年都未必入市，不好作對比。比這些更值得期待的是沙井海岸城，片區(qū)標桿、地鐵口、大商業(yè)。比海岸城更值得期待的是核心區(qū)域的二手筍盤。新錦安海納公館寶安中心的中產(chǎn)盤，總價確實不低了，相比周邊的二手，品質(zhì)上未見得更高，主要優(yōu)勢就是新房，稅費少。性價比不錯。整個寶安中心，歸前海統(tǒng)籌規(guī)劃，地段升勢強，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。優(yōu)先海納公館

提問：您好廣叔，我們情況首付需要五成，目前大概有230萬左右的首付。我暫時在南山上班，老婆在龍崗中心城上班。由于馬上要有小孩了，想找個小區(qū)環(huán)境好點的小三房，目前看了布吉14號線石芽嶺地鐵口的宇宏健康花城和鴻榮源尚峰，環(huán)境都不錯。還看了大運的頤安都會中央二期的三房，感覺比較吵，又超出一些預算了十三房覺得怎么樣，或者還有更好的推薦嗎？

回答：你好，選籌思路陷入誤區(qū) 深圳操作成首付3成的幾種常見的方案： 1.全款抵押，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當于首付3成 2.操作5改3，做一筆首付貸 3.開發(fā)老人票，做接力貸布吉和大運并非投資首選。如果月供能力不錯，建議首選南山如果只考慮自住，這3個盤矮子里面拔將軍，鴻榮源尚峰是個比較折中的選擇。

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