限購(gòu)升級(jí)、熱盤(pán)搖號(hào)、稅收調(diào)整，最嚴(yán)調(diào)控能讓東莞樓市降溫嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-03 00:20

在出臺(tái)多輪調(diào)控后，東莞繼續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)政策。8月2日，東莞八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），祭出調(diào)控新政 “莞八條”。

此次東莞新政，從土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面提出一系列措施。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，東莞此次完善調(diào)控政策，既是堵上政策漏洞的舉措，又是針對(duì)可能出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題而對(duì)政策進(jìn)行前瞻性的儲(chǔ)備和實(shí)施。

打擊炒房客，法拍房納入限購(gòu)、新房限售期“3改5”

去年下半年以來(lái)，在東莞房?jī)r(jià)上漲壓力下，政府部門(mén)多次發(fā)文調(diào)控樓市。此次東莞新政涉及土地拍賣(mài)規(guī)則、企業(yè)拿地資質(zhì)審查、拿地資金審查、法拍納入限購(gòu)、個(gè)體工商戶停購(gòu)、新市民限購(gòu)條件、新房限售、涉房貸集中度管理、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)、熱盤(pán)搖號(hào)等多個(gè)具體內(nèi)容，堪稱東莞“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控。

具體來(lái)看，根據(jù)《通知》，在穩(wěn)控住宅用地出讓價(jià)格方面，實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，結(jié)合競(jìng)保障性住房，研究更多靈活組合的方式，強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競(jìng)買(mǎi)，企業(yè)聯(lián)合體參加競(jìng)買(mǎi)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%；建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)需說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并承諾為自有資金，相關(guān)職能部門(mén)可對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式核查，確保競(jìng)買(mǎi)企業(yè)購(gòu)地資金依法合規(guī)。

在住房限購(gòu)方面，東莞將法拍房納入限購(gòu)政策，并暫停向個(gè)體工商戶銷(xiāo)售商品住房。同時(shí)，東莞加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人弄虛作假騙取社保證明購(gòu)買(mǎi)商品房行為的懲罰，一經(jīng)查實(shí)，5年內(nèi)禁止購(gòu)買(mǎi)商品住房。

在李宇嘉看來(lái)，法拍房納入限購(gòu)，暫停向個(gè)體工商戶銷(xiāo)售商品住房，均是補(bǔ)上政策漏洞。

前一個(gè)政策是重點(diǎn)城市普遍采取的，后一個(gè)政策是針對(duì)東莞?jìng)€(gè)體工商戶較多、民企數(shù)量多的現(xiàn)狀，可能會(huì)存在的政策漏洞，進(jìn)而采取的措施。

在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收監(jiān)管和調(diào)節(jié)力度方面，東莞將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其中，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

李宇嘉表示，“將增值稅免征期從2年調(diào)整到了5年，這是熱點(diǎn)城市的普遍做法，也是為了打擊炒房客，鼓勵(lì)剛需買(mǎi)房的重要舉措。而熱點(diǎn)樓盤(pán)的限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年，目的與上面是相同的。”

據(jù)了解，此次東莞新政加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售監(jiān)管，不僅要建立購(gòu)房意向登記系統(tǒng)，將商品住房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)納入監(jiān)管范圍。還要對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤(pán)實(shí)行公證搖號(hào)選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求。同時(shí)，對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)超出上市房源套數(shù)比例較高的熱點(diǎn)樓盤(pán)，住宅限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年。相關(guān)實(shí)施細(xì)則另行制定。

此外，東莞去年以來(lái)，二手房?jī)r(jià)上漲明顯，多輪調(diào)控政策也涉及二手房市場(chǎng)。此次東莞新政，也指出在二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格常態(tài)化發(fā)布基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員下架虛高價(jià)格房源，不得受理及通過(guò)線上和線下渠道對(duì)外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導(dǎo)價(jià)的掛牌價(jià)格。

房?jī)r(jià)上漲、曾被約談，東莞今年已多次調(diào)控樓市

去年以來(lái)，受深圳樓市需求外溢、東莞新房供需失衡等影響，東莞房?jī)r(jià)上漲明顯。去年下半年開(kāi)始，東莞重拳出擊整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象、調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)。緊隨深圳樓市新政“深八條”， 2020年7月25日，東莞十二部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及加大住宅用地供應(yīng)、二手房啟動(dòng)限購(gòu)、上調(diào)限售年限至3年等9個(gè)方面內(nèi)容。

2021年2月27日，東莞加碼樓市調(diào)控，七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號(hào)）》，包括限購(gòu)年限增加、新落戶者限購(gòu)、封堵“假離婚”買(mǎi)房、提升二套房首付比例、加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)與監(jiān)管、強(qiáng)化房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等。

在此后的4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，其中就包括東莞，并將東莞市列入房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

經(jīng)過(guò)多輪調(diào)控，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，但是地價(jià)、房?jī)r(jià)仍存在上漲壓力。以土地市場(chǎng)為例，根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，東莞市累計(jì)成交15宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積173.2萬(wàn)平方米，同比減少56.2%，總出讓金264.7億元，成交樓面價(jià)15283元/平方米，平均溢價(jià)率34.3%。

出讓宗地?cái)?shù)量明顯減少，且推出的住宅用地整體優(yōu)質(zhì)，房企拍地?zé)崆楦邼q。為了降溫土地市場(chǎng)，6月10日，東莞市七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)土拍新政，嚴(yán)厲禁止“空殼公司”參與土地招拍掛競(jìng)買(mǎi)。

進(jìn)入今年下半年，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，國(guó)家頻頻發(fā)聲，7月22日，中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，央行、住建部雙雙發(fā)聲；7月23日，住建部官網(wǎng)信息顯示，住建部等8部門(mén)于近日發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》；7月29日，倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，約談原因是今年上半年這些城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)。

作為熱點(diǎn)城市，東莞此次樓市新政正是落實(shí)近期國(guó)家“房住不炒”“一城一策”的政策要求。

對(duì)于此次東莞樓市新政，李宇嘉指出，針對(duì)性比較強(qiáng)，做到了精細(xì)化調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控，但樓市基本矛盾沒(méi)有得到解決的情況下，需求端的管控并不能撐起長(zhǎng)效機(jī)制，必須要在供給端做文章。

李宇嘉建議，首先是土地供給端要將房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)做到實(shí)處，控制住地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)就穩(wěn)了。其次是資金端的管控，深圳外溢需求很多是投資需求，資金應(yīng)該得到穿透式監(jiān)管，這對(duì)東莞本地金融監(jiān)管和房地產(chǎn)監(jiān)管的協(xié)同是一個(gè)挑戰(zhàn)。再次，需求端管住的同時(shí)，供給端的保障性租賃住房和人才住房要盡快增加、分流需求。最后，市場(chǎng)秩序整頓，此次東莞提出的整治方面較多，包括開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房市場(chǎng)，也有中介層面，東莞要在這方面形成常態(tài)化的機(jī)制以及長(zhǎng)效機(jī)制。

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對(duì) 賈寧

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