2020年樓市的步伐有點(diǎn)“亂”，從年初新冠肺炎疫情下的錯(cuò)愕、停頓，到后期的逐步調(diào)整，直至加速“奔跑”。從政策層面看，上半年，在“房住不炒”定位下，行業(yè)資金環(huán)境較為寬松，但房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。地方政府因城施策更加靈活，陸續(xù)從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，但仍堅(jiān)守“限購”“限貸”底線。

值得關(guān)注的是，城市分化正在加速，在一些城市恢復(fù)力度較弱的同時(shí)，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”的信息不斷傳來。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類現(xiàn)象也是招致6月底以來，部分城市調(diào)控收緊的根本原因，而下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整通道的概率較大，不僅城市間出現(xiàn)分化，企業(yè)間的兩極分化也將更加明顯。

寧波、杭州、東莞等熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控升級(jí)

7月6日，寧波市聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對(duì)當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”。該通知提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政，包括保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、擴(kuò)大限購范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷售管理等。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，寧波調(diào)控收緊實(shí)際上反映了今年上半年部分城市房價(jià)、地價(jià)等依然偏熱的現(xiàn)象。雖然全國市場(chǎng)以降溫為特征，但部分東部沿海城市依然顯現(xiàn)出樓市升溫過快的跡象，寧波、杭州、東莞、深圳等地甚至出現(xiàn)了“炒房”。從穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，必須對(duì)此類市場(chǎng)積極進(jìn)行管控。

事實(shí)上，近期包括杭州、東莞等在內(nèi)房價(jià)明顯上漲的城市，其房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)加碼。7月2日，東莞為了加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為，要求從8月1日起，對(duì)申請(qǐng)預(yù)售的商品住房項(xiàng)目提出新規(guī)定，其中要求總建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；尾期建筑面積低于3萬平方米的，也須一次性申請(qǐng)預(yù)售。同日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》，明確提出支持自住需求，抑制投機(jī)炒房。其中規(guī)定，以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級(jí)，進(jìn)一步說明部分城市非但不會(huì)松綁購房政策，反而會(huì)進(jìn)一步加碼。也就是說，當(dāng)前政策調(diào)控依然是以“房住不炒”為前提的，若出現(xiàn)房產(chǎn)炒作等現(xiàn)象，政策升級(jí)和收緊都是大概率事件。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析稱，如果說2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么現(xiàn)在隨著部分城市房價(jià)明顯上漲，調(diào)控也開始收緊了。不過，張大偉認(rèn)為，到目前為止，以東莞、杭州為代表的收緊政策，更多只是“撓癢”樓市，因?yàn)閮H是針對(duì)搖號(hào)、限價(jià)政策做調(diào)整，并沒有影響市場(chǎng)的購房杠桿。

上半年政策整體寬松，區(qū)域樓市冷熱分化

從上半年房地產(chǎn)政策走勢(shì)來看，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望》顯示，2020年伊始，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)短期均有所回落，尤其是成交量，新房、二手房均出現(xiàn)近年來最大同比降幅。為此，3月以來，央行多次降息，地方政府因城施策更加靈活，從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策。然而，調(diào)控政策雖然整體呈邊際性改善態(tài)勢(shì)，但仍在堅(jiān)守“限購”、“限貸”等主體調(diào)控底線，需求端政策更多從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購房補(bǔ)貼等方面落實(shí)。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心秦虹也認(rèn)為，人才政策主要是通過降低落戶的門檻和購房補(bǔ)貼政策來刺激需求。所以因城施策最大的空間是在供給端，房地產(chǎn)需求端的政策是非常有限的。

對(duì)于上半年度房地產(chǎn)政策，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜總結(jié)稱， 根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)，2020年上半年100個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策673條，同比增長78%，其中57%的政策與疫情相關(guān)，政策主要集中在租金減免、就業(yè)社保和財(cái)政金融等方面。但是從中央到地方一再強(qiáng)調(diào)房住不炒的定位，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍然從嚴(yán)。在相對(duì)寬松的政策下，目前市場(chǎng)仍處于恢復(fù)階段。對(duì)此黃瑜表示，據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)，上半年150個(gè)重點(diǎn)城市新開樓盤4277個(gè)，受疫情影響，新開盤數(shù)量為近年最低。150個(gè)重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目累計(jì)成交159萬套，同比下降近兩成。與些同時(shí)，上半年房企的目標(biāo)完成率平均達(dá)到41.1%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，就區(qū)域而言，長三角區(qū)域樓市復(fù)蘇明顯，上半年區(qū)域房價(jià)累計(jì)上漲2.72%，較去年同期擴(kuò)大1.66個(gè)百分點(diǎn)。京津冀和山東半島累計(jì)表現(xiàn)均為近五年首跌，市場(chǎng)恢復(fù)力度相對(duì)較弱。具體到城市來看，黃瑜分析表示，上半年，因受疫情沖擊，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)調(diào)整，但受城市基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段等因素影響，城市市場(chǎng)分化行情愈加明顯，部分熱點(diǎn)城市需求回升動(dòng)力較強(qiáng)，樓盤成交套均價(jià)小幅上漲；其中，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”是招致6月底以來，調(diào)控收緊的根本原因。2018年以來50個(gè)代表城市及長三角、珠三角代表城市商品住宅成交面積同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

預(yù)期分化仍會(huì)加劇，市場(chǎng)或?qū)⑻幱谡{(diào)整通道

對(duì)于下半年市場(chǎng)，中指研究院預(yù)計(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”定位不變的情況下，為遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，短期金融監(jiān)管或?qū)⑨槍?duì)性趨嚴(yán)。加上前期積壓的需求已連續(xù)較快釋放，市場(chǎng)需求入市節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?。同時(shí)，下半年國內(nèi)疫情發(fā)展及經(jīng)濟(jì)走向仍存在一定的不確定性，進(jìn)而將制約市場(chǎng)規(guī)模反彈力度，市場(chǎng)處于調(diào)整通道的概率較大。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，城市分化加劇，投資重心將向需求具備長期支撐力的熱點(diǎn)城市聚焦。不過，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶分析認(rèn)為，今年長三角東部城市群整體回升節(jié)奏比較快，未來城市和區(qū)域之間輪動(dòng)傳導(dǎo)的特征依然會(huì)存在，對(duì)于房企來說，應(yīng)關(guān)注城市周期的時(shí)間差，以獲得更多的利潤。事實(shí)上，不僅城市間出現(xiàn)分化，企業(yè)間的兩極分化也更加明顯。中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)監(jiān)測(cè)240家房企結(jié)果顯示，目前有105家企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，35家房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。對(duì)此，秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)未來的波動(dòng)是不可避免的，從長遠(yuǎn)來看，最重要的是房企如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，從過去的增量到關(guān)注存量，從過去關(guān)注產(chǎn)品到未來關(guān)注服務(wù)，從過去單一到如何實(shí)現(xiàn)多元化，從過去只注重開發(fā)到如何關(guān)注經(jīng)營等等。

來源：新京報(bào)V房產(chǎn)

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