又一城為樓市"降溫",新信號來了?7月已有3地收緊調(diào)控政策

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-08 08:46

又一熱點(diǎn)城市收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策！

7月6日，寧波四部門聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，從調(diào)整土地競價(jià)規(guī)則、擴(kuò)大限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融監(jiān)管、保障自住住房需求、強(qiáng)化市場銷售管理等五個(gè)方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政。該政策從7月7日起實(shí)施。

至此，下半年以來，繼河北懷來縣限購松綁“一日游”后，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波等3個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控收緊政策，在疫情影響逐漸消退、整體市場基本復(fù)蘇、個(gè)別熱點(diǎn)城市樓市、土地市場成交火爆的背景下，這幾個(gè)城市的做法傳遞出下半年樓市政策走向的信號。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然全國市場以降溫為主，但部分東部沿海城市仍出現(xiàn)了樓市升溫過快的現(xiàn)象，杭州、寧波等加碼調(diào)控新政說明當(dāng)前政策仍是以“房住不炒”為前提，若出現(xiàn)各類炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。

寧波升級調(diào)控政策

7月6日，寧波市政府新聞辦公室微信公眾號“寧波發(fā)布”披露，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場銷售管理等五方面提出“十條”新政。該政策從7月7日起實(shí)施。

《通知》發(fā)布后，寧波市相關(guān)部門進(jìn)行了權(quán)威解讀：

在保持土地市場平穩(wěn)方面，《通知》要求“加大土地供應(yīng)力度，盡快形成有效供應(yīng)”，著力解決前階段受疫情影響土地供應(yīng)放緩、供需矛盾突出問題；《通知》同時(shí)提出，“從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)”，通過從嚴(yán)管控房價(jià)、地價(jià)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。

在調(diào)整限購區(qū)域范圍方面，《通知》要求，住房限購范圍由原來的約140平方公里區(qū)域，擴(kuò)大至約240平方公里區(qū)域。限購區(qū)域范圍擴(kuò)大后，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購圈，在這些地方投機(jī)投資購房將受到限制。同時(shí)，家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)，以后鎮(zhèn)海、北侖的居民在限購圈內(nèi)購房也將按新的政策規(guī)定執(zhí)行。

在強(qiáng)化金融政策監(jiān)管方面，《通知》要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要“嚴(yán)格執(zhí)行差異化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅項(xiàng)目主體工程結(jié)頂后發(fā)放住房按揭貸款政策，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策”，目的在于針對當(dāng)前市場現(xiàn)狀，適度降低金融杠桿率，保障預(yù)售資金安全，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)。

在保障自住住房需求方面，《通知》要求“寧波市戶籍的無住房家庭、在寧波市有穩(wěn)定工作并已連續(xù)繳納24個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)的非寧波市戶籍無住房家庭，或家庭成員屬于寧波市引進(jìn)人才的非寧波市戶籍無住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中，優(yōu)先認(rèn)購商品住房。” 針對這一規(guī)定，近期市住建局將出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，明確具體操作辦法，切實(shí)保障無房家庭能夠優(yōu)先購房，以實(shí)際舉措支持居民自住需求，落實(shí)“房住不炒”政策精神。

在強(qiáng)化市場銷售管理方面，《通知》將每批次預(yù)售建筑面積從不少于2萬平方米重新恢復(fù)為不少于5萬平方米，每批次間隔時(shí)間從不少于1個(gè)月重新恢復(fù)為不少于3個(gè)月，主要是針對前階段個(gè)別房企存在的捂盤惜售現(xiàn)象所采取的措施，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定市場情緒。

同時(shí)，針對近期樓市熱點(diǎn)問題，提出了一系列有針對性的解決辦法和措施：

如針對社會(huì)公眾普遍關(guān)注的“搖號搶房”現(xiàn)象，《通知》明確“對公開搖號銷售商品住房的，應(yīng)當(dāng)委托公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督”；

針對限房價(jià)政策下房企非理性拿地問題，《通知》明確“對房價(jià)地價(jià)差低于正常水平的，強(qiáng)化項(xiàng)目全過程監(jiān)管”，從建設(shè)規(guī)劃許可、施工圖設(shè)計(jì)審查、施工許可、施工過程、竣工驗(yàn)收，及商品房預(yù)售等全過程加強(qiáng)監(jiān)管，確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量；

針對個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、虛假宣傳等問題，《通知》明確“對捂盤惜售、虛假宣傳、信貸資金違規(guī)入市等擾亂市場秩序的，加大查處力度”，著力營造公平有序、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

寧波房價(jià)漲幅居前，新地王誕生

對于寧波升級房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因，寧波官方說法是對當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行“降溫”。

寧波市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，受疫情后土地供應(yīng)放緩、居民購房需求補(bǔ)充釋放、融資環(huán)境相對寬松、寧波城市吸引力增強(qiáng)等諸多因素影響，近段時(shí)間以來寧波市房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價(jià)持續(xù)走高，溢價(jià)率持續(xù)攀升；房產(chǎn)市場方面，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，不少樓盤重現(xiàn)排隊(duì)買房和“日光盤”現(xiàn)象，寧波市委市政府高度重視。

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)工作部署要求，始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，有效防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，寧波市制定出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際，以問題為導(dǎo)向，研究提出了五方面、十條針對性政策措施。

“我們將嚴(yán)格按照國家有關(guān)要求，堅(jiān)持‘房住不炒’定位，牢牢抓住‘穩(wěn)’字當(dāng)頭這一總基調(diào)不放松，增加供應(yīng)(包括土地、樓盤)、保障剛需、抑制炒房(投機(jī)投資行為)、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”。寧波市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的70城房價(jià)指數(shù)，寧波5月房價(jià)漲幅居全國前列，其中，新房價(jià)格環(huán)比漲幅1.4%，位居全國第二；二手房價(jià)格環(huán)比漲幅1.1%，位居全國第四。

而根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的6月百城房價(jià)榜單，長三角區(qū)域樓市復(fù)蘇態(tài)勢較為明顯，寧波、嘉興、上海、杭州等城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列，其中，寧波漲幅1.33%，領(lǐng)漲全國。

土地市場方面，在中指研究院發(fā)布的2020年1-6月全國土地出讓金TOP20排行榜中，寧波以470.8億元位列全國第13位。

值得注意的是，6月以來，寧波土地市場熱度在優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市的帶動(dòng)下進(jìn)一步上升，吸引眾多房企參與競拍。6月24日，寧波鄞州明樓地塊吸引了12家競拍主體，經(jīng)過495輪的激烈競拍后，被綠城以28.82億元拿下，溢價(jià)率為41.4%，樓板價(jià)達(dá)到32520元/平方米，成為寧波新的單價(jià)地王。

下半年已有3地收緊樓市調(diào)控政策

下半年伊始，繼河北懷來縣限購松綁“一日游”后，杭州、東莞、寧波3個(gè)熱點(diǎn)城市又出臺(tái)了調(diào)控收緊政策，在疫情影響逐漸消退、整體市場基本復(fù)蘇、個(gè)別熱點(diǎn)城市樓市、土地市場成交火爆的背景下，這幾個(gè)城市的做法傳遞出下半年樓市政策走向的信號。

7月2日，杭州市升級了搖號政策，對高層次人才購房實(shí)施5年限售，同時(shí)嚴(yán)格了“無房家庭”的認(rèn)定條件，進(jìn)一步加大新房搖號公開銷售對“無房家庭”的傾斜力度，并對購房意向登記的有關(guān)要求進(jìn)行了調(diào)整。同日，東莞市發(fā)布了加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的新規(guī)，對商品住房銷售價(jià)格、銷售監(jiān)管等提出明確要求，在加大力度打擊捂盤惜售行為的同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為。

從官方表態(tài)來看，杭州是為了支持自住需求，抑制投機(jī)炒房；東莞是為了緩解商品住房供需矛盾突出、房價(jià)漲幅較大的實(shí)際問題。兩個(gè)政策宗旨都是落實(shí)“房住不炒”定位，促進(jìn)市場平穩(wěn)。而懷來則在澄清取消限購傳聞不屬實(shí)后，強(qiáng)調(diào)沒有放松調(diào)控，將一直按“房住不炒”和“三穩(wěn)”要求進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)市場調(diào)控。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年上半年，包括寧波、杭州、東莞、深圳等地都出現(xiàn)了炒房的現(xiàn)象，這也說明雖然全國市場是以降溫為特征的，但部分東部沿海城市依然出現(xiàn)了樓市升溫過快的現(xiàn)象。從穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，必須對此類市場積極進(jìn)行管控。同時(shí)，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，包括杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級，進(jìn)一步說明部分城市非但不會(huì)松綁購房政策，反而會(huì)進(jìn)一步加碼。其都說明當(dāng)前政策調(diào)控依然是以“房住不炒”為前提的，若出現(xiàn)各類炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。

（券商中國）