深圳“最嚴(yán)”調(diào)控新政落地半月 “魔幻”樓市降溫了嗎？

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-05 21:20

蔣翰林本報(bào)記者童海華廣州報(bào)道

“7·15新政后，我們584個(gè)付費(fèi)會員有290人沒了購房資格，差不多一半?！鄙钲谝患曳慨a(chǎn)中介吳蕭向記者透露。

“大部分卡在‘落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保’這條?！鄙钲谑袑毎矃^(qū)的勤誠達(dá)·正大城的一位樓盤銷售人員告訴《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者，新政后樓盤有三分之二的誠意登記客戶失去了名額。

7月29日深夜，深圳住建局發(fā)布關(guān)于貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，由此，備受關(guān)注的深圳房地產(chǎn)調(diào)控“新八條”細(xì)則正式出臺。

新政出臺、細(xì)則打補(bǔ)丁，此次“最嚴(yán)”調(diào)控，深圳市拿出了“寧可錯(cuò)殺也不可放過”的態(tài)度，“誤傷”剛需也要抑制炒房。此輪新政落地已有半月，在這期間，市場供求關(guān)系發(fā)生了重大改變，記者發(fā)現(xiàn)，深圳新房、二手房市場出現(xiàn)了明顯的降溫。疫情以來的房價(jià)狂熱上漲是否會迎來終結(jié)呢？

二手房網(wǎng)簽量降八成臨深片區(qū)火熱

“買方、賣方現(xiàn)在都普遍在觀望，不敢輕易出手?！鄙钲谀持慨a(chǎn)中介魏盛向記者調(diào)侃道，“買的不買，賣的不賣，我們都不用吆喝了。”

7月15日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，號稱深圳樓市史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺。新政提出八項(xiàng)措施，涵蓋限購、信貸、稅收等方面內(nèi)容，一夜之間，不少人的購房資格沒了，首付比例和稅費(fèi)提高了。最嚴(yán)“深八條”調(diào)控政策出臺半個(gè)月后，7月29日相關(guān)細(xì)則落地，對市民提出的社保、離婚和新政執(zhí)行節(jié)點(diǎn)等問題進(jìn)行解讀。

新政出臺后，火熱的深圳房地產(chǎn)市場迅速降溫，從數(shù)據(jù)來看，深圳樓市整體進(jìn)入了較冷靜的狀態(tài)。

根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，7·15新政落地首周（7月13日～19日），深圳的新房、二手房成交量分別為1216、3110套，依然有3%的增長。按照商品房實(shí)際交易流程，從買賣雙方錄入網(wǎng)簽合同，到雙方當(dāng)事人辦理過戶登記之間，存在一定時(shí)間差，故該數(shù)據(jù)反映的是此前已預(yù)錄入的網(wǎng)簽合同，陸續(xù)辦理完成過戶登記的情況。

而到了新政落地后的第二周（7月20日～26日），其對市場的抑制作用可謂“顯而易見”：新房和二手房成交量分別為747套、2010套，與上周相比下降近四成。

值得注意的是，二手房網(wǎng)簽量（含自助網(wǎng)簽）已由新政前的10023套快速下滑至1700套，下降超8成。深圳市房產(chǎn)中介協(xié)會分析，7·15新政對市場成交量的影響顯而易見，并且隨著新政影響的持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)深圳市二手房網(wǎng)簽量仍將在一定時(shí)間內(nèi)保持低位運(yùn)行態(tài)勢。

通過深房中協(xié)部分會員機(jī)構(gòu)所反映的成交數(shù)據(jù)對比看，新政后，貝殼、樂有家、Q房網(wǎng)、中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)成交量下滑幅度達(dá)61%。幾大龍頭機(jī)構(gòu)日均合計(jì)成交量由政策前的463套，下降到政策后日均180套。

值得留意的是，與深圳樓市遇冷的境遇相反，臨深片區(qū)成交量在過去兩周出現(xiàn)了一輪增長。從新政出臺以來，廣州一手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周增長。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年7月第四周（7月20～26日），廣州全市新房（含辦公、車位、商業(yè)、住宅）網(wǎng)簽3194套，環(huán)比上升7.22%；網(wǎng)簽面積為27.39萬㎡，環(huán)比上升2.14%。其中，南沙區(qū)的新盤備受青睞，網(wǎng)簽量將近400套，成交量連升3周。

本周末，一位在廣州南沙看房的購房者告訴記者：“這周六來看房的人山人海，深圳車牌很多，好多年沒見過這種場面了?！?/p>

記者走訪：未出現(xiàn)價(jià)格普遍下降仍有低掛高賣

新政出臺半個(gè)月里，盡管成交量遇冷，但深圳二手房價(jià)格暫時(shí)并未出現(xiàn)明顯回落。

在記者走訪深圳南山區(qū)幾個(gè)樓盤中，甚至出現(xiàn)房源掛牌價(jià)格明顯高于所在樓盤成交均價(jià)的情況，且中介依然對外發(fā)布。

記者在某中介APP上看到一套位于南山華僑城一小區(qū)150平方米的房源，掛牌價(jià)格為1500萬元，然而接受記者詢問的中介卻對記者表示：“這套房子的真實(shí)價(jià)格是1700萬元，是為了規(guī)避監(jiān)管掛的低價(jià)。”也就是說，這套房子的真實(shí)單價(jià)為每平方米12.6萬元，高出該樓盤10萬元的成交均價(jià)。

新政落地后不到兩周，相關(guān)細(xì)則出臺，對業(yè)主肆意抬高二手房價(jià)格進(jìn)行了規(guī)制。

深圳住建局在細(xì)則中提出，要嚴(yán)控中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格，對于掛牌價(jià)格明顯高于所在樓盤合理成交價(jià)格的，中介機(jī)構(gòu)不得受理并對外發(fā)布。對于此前已發(fā)布的，應(yīng)督促中介機(jī)構(gòu)及時(shí)下架。此外，住建局還要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)每月將成交的二手商品住房成交價(jià)格等相關(guān)信息報(bào)送給市住建局。對于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，住建局將采取暫停其網(wǎng)簽權(quán)限等措施，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)。

深圳南山片區(qū)中介小龔對記者表示，除了部分急用錢的業(yè)主降價(jià)之外，目前房子沒有降價(jià)跡象?！拔易蛱靹偝龅?20平方米的房子，剛開始掛1580萬元，現(xiàn)在調(diào)價(jià)到1650萬元了。”小龔稱，現(xiàn)在業(yè)主并不急售，如果房子沒有硬傷、戶型也不錯(cuò)，愿意放一兩個(gè)月，他們要么上調(diào)售價(jià)，要么撤盤。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，短期內(nèi)成交量大幅下降是新政發(fā)布后市場的劇烈反應(yīng)期，但在價(jià)格上沒有明顯的變化。協(xié)會預(yù)計(jì)，7·15新政影響力將在今年國慶后才會完整顯現(xiàn)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計(jì)，“7·15新政”調(diào)控影響將分兩階段梯次顯現(xiàn)：第一階段為政策劇烈反應(yīng)期，即成交量在短時(shí)間內(nèi)將會大幅度下降，同時(shí)中介帶看量也會明顯下滑；第二階段為政策消化期，即一般自新政發(fā)布起2～6個(gè)月，其效應(yīng)才會逐步在房地產(chǎn)價(jià)格上體現(xiàn)?！?·15新政”的影響力將在今年國慶后才會完整顯現(xiàn)。

本報(bào)記者于7月31日聯(lián)系深圳市住建局，但工作人員表示，目前關(guān)于樓市新政和細(xì)則內(nèi)容，暫不方便接受采訪。

下半年走勢如何？

回顧7月，不只是深圳，全國樓市調(diào)控政策風(fēng)云變幻。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，算上深圳、東莞、南京，這個(gè)月已經(jīng)有8個(gè)城市對樓市出臺了收緊措施。

6月份70個(gè)大中城市中，新房房價(jià)環(huán)比上漲城市有61個(gè)，二手房房價(jià)環(huán)比上漲城市增加至50個(gè)，創(chuàng)一年多來新高。無疑，新政的出臺是為了抑制需求、打壓炒房、增加交易成本，進(jìn)而給市場降溫，控制房價(jià)升幅。

不過，記者查閱近年來的房價(jià)政策發(fā)現(xiàn)，出臺圍繞“房住不炒”來收緊房價(jià)的政策措施幾乎年年都有，但10余年調(diào)控下來，房價(jià)卻是屢調(diào)屢漲。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額66895億元，下降5.4%，即今年上半年我國房價(jià)同比去年上半年依然上漲3.3%。此輪多個(gè)城市的樓市調(diào)控政策陸續(xù)重磅落地，下半年的樓市走向會如何？收緊政策會不會全國性鋪開？

近期各個(gè)城市的調(diào)控政策大致有兩個(gè)特點(diǎn)：一是像深圳、南京的打擊“假離婚”炒房；二是像杭州、南京、寧波等，強(qiáng)化限購保障無房人群的購房需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，下半年，疫情常態(tài)化、外部環(huán)境越來越嚴(yán)峻，加上今年政府工作報(bào)告指出，要引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。

李宇嘉在7月27日發(fā)表的《這次會議后，樓市“調(diào)控路徑”清晰了》中提出，未來，已退出的限購將相繼拾起，構(gòu)筑限貸弱化后的“防火墻”；局部區(qū)域或明顯緊縮，購房環(huán)節(jié)將從稅收（豪宅稅、增值稅免征期回到5年等）、打擊假離婚、控制多套房持有等入手，但政策整體平穩(wěn)，意在讓樓市保持一定活躍度。

（編輯：趙毅校對：顏京寧）

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）