密集新政下的深圳樓市：從火熱到降溫，房價降了嗎？

來源：智能家居時間：2021-03-22 21:50

深圳樓市，往往一點風吹草動就吸引全國人民的目光。

2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（以下簡稱指導價政策），意在引導市場理性交易，穩(wěn)定市場預期。

如今，距離指導價政策出爐已經(jīng)一個多月，深圳樓市調控效果如何？房價真的降了嗎？

變化在悄然發(fā)生。2020年，深圳因“萬人搖號”、房價上漲、“打新熱潮”而屢上熱搜，買下一套新房直接增值500萬元似乎也不足為奇。但從2020年7月15日開始，風向已經(jīng)改變，深圳市住建局等相關部門重拳出擊，維穩(wěn)市場，出臺了多項新政策，不僅調高了深圳購房資格的門檻，還嚴格限制“假離婚”購房、打擊首付貸，伴隨著指導價政策的落地，深圳樓市正式從“火熱”狀態(tài)熄火。

深圳樓市調控密集出重拳：

提高購房門檻二手房參考價發(fā)布

這場針對深圳樓市的全方位調控可追溯到2020年7月15日，彼時，深圳市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），大幅調整了限購措施，還區(qū)分普通住房和非普通住房，調整了首付比例，從購房資格到貸款全面收緊。

按照《通知》規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。而原規(guī)定則為：本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）執(zhí)行限購2套住房的政策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房，而并沒有對個稅或社保繳納的年限進行規(guī)定。

到了2020年底及2021年初，一系列調控政策更是接連出臺，補漏洞、加力度。

1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，規(guī)定購房人不得采取弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房，違反規(guī)定的購房人或相關責任人，住房建設部門可采取停止相關人員在深圳購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格；停止相關人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年以及將相關失信行為推送市公共信用信息平臺，進行聯(lián)合懲戒等舉措。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布的指導價政策，更是下了一記重錘，全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格首次“揭秘”，普遍低于市場成交價。

那么，在如此嚴格的調控之下，深圳樓市是否已“偃旗息鼓”？

深圳房價降了嗎？

有業(yè)主按指導價賣房新政對東邊影響不大

深圳政府之所以對樓市“大手筆”調控，與該市二手房價格一直上漲不無關系。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2020年2月-2021年2月的12個月內，深圳二手房銷售價格環(huán)比連續(xù)上漲，其中，去年3~9月份，環(huán)比漲幅均超1%，今年1月份環(huán)比漲幅也高達1.7%。

安居客新房深圳區(qū)域主編吳春薇認為，2020年深圳房價之所以上漲，一方面是貨幣寬松所致，另一方面，疫情觸動之下，大家紛紛尋找更能保值的資產(chǎn)，因此，房產(chǎn)便成為了首要目標，再加上深圳特區(qū)成立40年等氛圍，大家對房價上漲的預期比較高。

指導價政策則直指高房價，發(fā)布后，深圳樓市一時嘩然，就在人們紛紛議論是否真的會有業(yè)主會按照指導價出售的時候，胡先生成為了那個“吃螃蟹的人”。

據(jù)記者了解，胡先生名下一套坐落于龍崗摩爾城的144平方米大四房，且?guī)r值約50萬元的全屋裝修，最終按3.38萬元/平方米的參考價售出，總價為486萬元。

這套房源發(fā)布后，立刻吸引了不少中介和購房者前去看房，有購房者稱可以全款買房，胡先生仍決定不漲價，且以抽簽的形式出售。他說：“既然出了這個政策（即指導價政策），就應該遵守。

但胡先生也對貝殼財經(jīng)記者坦言：“從我內心來說，房子確實賣虧了，明顯低于市場價，每平方米大概低了6000元~7000元，幾十萬的裝修也沒算在總價里。但因為說話要算數(shù)，最后我也沒有加價賣?！?/p>

不過，貝殼財經(jīng)記者拿到的一份過往成交價材料顯示，同小區(qū)同戶型的房子2020年12月份的成交均價與指導價相差不大，不過，同小區(qū)小戶型的均價普遍比大戶型貴幾千元，因此小區(qū)整體均價也更高一些。

像胡先生這樣按指導價賣房的并非個例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈發(fā)布了一條二手房信息稱，可讀龍華教科院附屬學校9年一貫制，128平方米，放盤665萬元，比指導價666萬元還低1萬元。

指導價政策出臺之所以引發(fā)關注，最主要的原因還是指導價普遍比實際成交價便宜。

以南山新一代大廈為例，今年1月份有業(yè)主以10.3萬元/平方米的均價成交，但指導價卻為8.83萬元/平方米，按38平方米的面積計算，若按指導價出售，那么一套房子就少賣50多萬元。

盡管價格可能比市場成交均價低，卻依然有業(yè)主愿意按指導價賣房，這是否說明在經(jīng)歷多輪調控后，深圳的房價整體降了？

貝殼財經(jīng)記者采訪多位購房者、中介及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者了解到，降價感受并不明顯。

一位10年“老深戶”楊明（化名）在2020年“打新”中“上車”，他長期關注深圳樓市。楊明告訴記者：“指導價出來之后，房價是‘象征性’降了一些，但降價更多的是那些本來就不好賣的房子，比如戶型大總價高、戶型不好、位置不好等的房子，一些熱點的樓盤或者豪宅價格并沒有明顯下跌?！?/p>

另一位也在去年“上車”的深圳購房者吳洋（化名）說：“有一些小區(qū)的均價主要是靠小戶型拉上去的，大戶型單價普遍比小戶型要低一些，所以指導價其實對非熱門區(qū)域的大戶型影響不大，畢竟指導價和成交價相差不大，但是對同小區(qū)的小戶型房還是有一些影響?！?/p>

深圳某房地產(chǎn)公司市場部人士楊怡（化名）對記者表示：“目前，購買二手房的人大多處于觀望狀態(tài)，成交的大多數(shù)是龍崗這種成交價和指導價本就相差不大的區(qū)域。龍崗位于深圳東部，而深圳樓市比較火熱的地方在西部，因為有前海自貿區(qū)等政策加持，所以指導價對西邊的樓市影響比較大，東邊影響并不大?！?/p>

房價不降但成交降溫

深圳樓市仍面臨價格不透明問題

價格上也許沒有明顯的體現(xiàn)，不過，指導價政策對樓市熱度的影響立竿見影，從業(yè)人員實實在在感受到了樓市降溫，帶看、成交數(shù)量都有所下降。

“成交量確實比1、2月份少了?！敝薪橥跞A（化名）對記者表示，他所在的羅湖某中介大區(qū)3月中旬的一個周末只成交了5套房。

另一名中介王巖（化名）告訴記者，政策只影響一時，目前大家更多是在觀望，房價并沒有明顯下跌。但如果是投資進場，現(xiàn)在可以考慮了，因為市場熱度確實下來了，現(xiàn)在還能和業(yè)主談談條件，不像去年一樣，業(yè)主一天一個價，態(tài)度強硬不好談。

銀行放貸方面也有變化。指導價政策發(fā)布之后，光大銀行(601818,股吧)深圳分行、建設銀行(601939,股吧)深圳分行等多家銀行均表示，將根據(jù)官方發(fā)布的二手房參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)，也就是說，如果銀行嚴格按照指導價發(fā)放按揭貸款，但買賣雙方的實際成交價格又高于指導價時，購房者便要拿出比原來更高的首付款才能買下同一套房子，再加上深圳近期打擊“經(jīng)營貸”等違規(guī)流入樓市，這無疑也“勸退”了一些資金本就短缺的購房者。

這一點從數(shù)據(jù)上也可以看出，深房中協(xié)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，2021年第11周全市二手房網(wǎng)簽988套，環(huán)比下降0.3%。

深房中協(xié)分析認為，從開年后三周的網(wǎng)簽走勢分析，網(wǎng)簽量基本維持在1000套以內，因此可以大致判斷，新政發(fā)布至今，市場已進入低位橫盤期，在宏觀金融政策無明顯變化的前提下，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，低位橫盤恐怕會持續(xù)一段時間。

“現(xiàn)在深圳樓市還有一個問題，就是價格不透明，這給中介留下來很大的操作空間，畢竟他們掌握著更多的價格信息?！睏蠲髡f道。

近期，一起深圳中介吃差價的事件曝光，據(jù)《南方都市報》報道，今年2月，李先生通過深圳德佑御瓏苑A店門店購買二手房，簽訂了合同。當時商定的房屋總價為1940萬元，并額外支付超21萬元的中介費。但其后來發(fā)現(xiàn)三方合同不一致，并了解到業(yè)主的交易底價為1880萬元，其中60萬元差價業(yè)主轉給了中介方。

德祐方面回應稱，三方實際簽署的房屋買賣合同是一致的，合同中房價統(tǒng)一為1940萬元、傭金統(tǒng)一為21.34萬元，買賣雙方都知情且簽字。但在后來系統(tǒng)申報時，出現(xiàn)了傭金不一致的購房合同，這也是經(jīng)紀人為規(guī)避公司規(guī)則，篡改了三方實際簽約的房屋買賣合同。隨后，該名經(jīng)紀人受到了處罰，對客戶履行120萬元的賠償。

一位中介告訴記者，必須要和業(yè)主面對面談，才能更大程度上避免中介吃差價的情況出現(xiàn)，“特別是價格不透明之下，這種暗箱操作更便利了”。

目前，記者在鏈家官網(wǎng)已經(jīng)無法找到同小區(qū)其他已成交房源的成交價格，而二手房掛牌價都是參考價，顯然，參考價不一定是業(yè)主的心理價格，購房者無法用成交價格作為比對，自然不知道是買貴了還是買便宜了。

“其實業(yè)主對房價沒那么敏感，特別是不長期關注房價的業(yè)主，也不太清楚目前房子的價格，所以現(xiàn)在很多業(yè)主就會在業(yè)主群里溝通交流，比如說房子掛出去之后帶看量怎么樣，或者成交價格是多少，以給其他的業(yè)主一個參考。但效果也不太明顯，因為不同樓層、不同朝向、不同格局的房子價格都不太一樣，具體的還要雙方一起談。”長期觀察深圳樓市的王媛（化名）對記者表示。

新房升溫

房價上漲預期降低？已有人停止“打新”

深圳二手房市場降溫的背后，是新房的升溫。

目前，新房還不受指導價的限制。另外，由于深圳的新房和二手房價格存在倒掛，因此，新房一直受歡迎，也有中介在采訪中對記者表示“新房市場比較火熱”。

比如深圳近期開盤的新樓盤——羅湖縉山府的407套房源近6個小時全部售完，均價約8.9萬元。

吳春薇對記者表示，深圳新房市場一直相對較熱，二手房參考價出來之后，也把部分購房者引流到了新房市場，助推了新房市場的火熱狀態(tài)。不過。現(xiàn)在購買新房的資質審核越來越嚴格了。

以今年3月8日開盤的筍崗中心萬象華府為例，銷售時購房者需要在“i深圳”APP（深圳市政府打造的全市統(tǒng)一移動端政府服務平臺）上登記購房意向、線上提交和審核資料、線上公證選房等，也就是說，購房者買房的全環(huán)節(jié)都要留痕且同步到政府部門。

在客戶積分排序規(guī)則上，該新樓盤也明顯向“剛需”傾斜，10年內（含10年）在深無住房轉讓記錄，現(xiàn)名下無住房的可以積40分，2-10年內（含2年）在深有住房轉讓記錄，現(xiàn)名下無住房的則積20分，其余則按照家庭或單身戶籍情況、子女情況等加分。

據(jù)吳春薇了解，現(xiàn)在推出的新盤，積分不到70分，基本上很難搶到。

與買房審核更嚴對比的是，購房者對深圳房價上漲的預期已經(jīng)沒有此前那么“旺盛”，“打新”也就更為理性。

“慶幸去年年中買了房，后續(xù)房價一直在漲，但是指導價出來之后，我的一些朋友已經(jīng)停止‘打新’了。主要是上漲預期沒有那么強烈了，這幾年也不期待什么大漲了。”吳洋表示。

中介王巖也稱：“目前主流觀點對深圳還不看跌，但是維持去年的漲幅比較難了?！?/p>

記者在采訪中感受到，“穩(wěn)”已經(jīng)成為深圳樓市的后續(xù)走向的核心關鍵字和市場共識，大多數(shù)受訪者認為，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策短期內不會退出，甚至可能出現(xiàn)加碼的情況，比如在學區(qū)政策方面，引導“房住不炒”，打擊投機購房，保障剛需住房，維穩(wěn)房價，既不大跌，也不大漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，指導價政策有助于房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩(wěn)定的重要保障。這也有助于確保深圳2021年二手房價格的穩(wěn)定和市場預期的穩(wěn)定。其次，二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明。深圳此次發(fā)布，說明后續(xù)將從信息公開等角度，不斷引導市場預期穩(wěn)定，具有積極的作用，也是后續(xù)房地產(chǎn)長效機制的重要保障。

新京報貝殼財經(jīng)記者潘亦純編輯李薇佳校對李世輝

（責任編輯：李顯杰）