東莞樓市:這幾類房產(chǎn)不要碰,投資一定要回避!

來源：智能家居時間：2020-08-10 22:22

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，1.黃江的保利和光塵樾3-3.3萬與新塘的品秀新圖2.5-2.6萬哪個更有升值空間呢？2. 長沙適合投資嗎？3.石碣的美的招商東樾比大嶺山的碧桂園天鉆房價低了將近8000，如果投資，那個更有空間呢？4.大嶺山碧桂園天鉆比起黃江保利和光塵樾，那個更合適投資呢？

回答：你好。1、東莞黃江的確定性會高一些；新塘處于價格低洼，但不確定高，自然也有暴擊的可能；看投資偏好，穩(wěn)健的選擇黃江，進取的考慮新塘。2、長沙由于調(diào)控較嚴，房價一直很筍，只要政策放開，一定會跳漲。但放開的可能性不大。所以入的話，自住還可以，當然做好了長期準備也可以入。3、石碣屬于外溢片區(qū)，能承接一些主城區(qū)買不起房的剛需，也會有一定的漲幅，但偏弱。4、建議環(huán)松山湖的大嶺山碧桂園天鉆，次選黃江保利和光塵

提問：你好廣叔，我看了很多盤，松湖傳奇3房300萬和大朗碧桂園一樓帶花園210萬，哪個更適合3-5年純投資，本人住萬科金域松湖，想在周邊淘一淘筍盤上車，實在不行以后自己住。另外我想問下挨著旁邊的譽景名居上疊320萬左右是否會漲，想7年后買來自住，看了兩個多月了，很糾結(jié)了。這幾個盤接下來一個月會不會出很多，暫時先穩(wěn)??？幫忙分析。

回答：你好。優(yōu)選考慮松湖傳奇，一樓相對來適合自住，缺點是容易潮濕、有采光通風噪音等問題。譽景名居在東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)常平，常平經(jīng)濟實力雄厚，規(guī)劃也較強，目前新政下，行情會有一定的降溫，不用太擔心會暴漲。這幾個月行情都很穩(wěn)，可以慢慢挑，不用急。

提問：廣叔好，東莞萬科松湖傳奇（目前3萬）旁邊的新盤源悅（約2.8-3萬），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，純投資選哪個面積好？

回答：你好。源悅可以考慮，建議選擇3房92平，112的4房次之。

提問：你好廣叔，請問虎門華僑城云麓臺同融創(chuàng)云玥臺，哪個比較好

回答：你好。華僑城云麓臺周圍工業(yè)廠房居多，配套方面還欠缺。融創(chuàng)云玥臺在高速邊上，配套方面稍好一點，屬濱海灣核心TOD生活中樞。如果兩者選的話，首選融創(chuàng)云玥臺

提問：廣叔你好，本人現(xiàn)在有150-200萬，想投資一套二手房，打算二年后出售，今天看了大朗松湖朗悅要29000元一平方米，還看了寮步萬科松湖傳奇30000元，請問這兩個樓盤打算過二年后出售，選擇邊個好一點，謝謝。

回答：你好。我的建議是選擇萬科松湖傳奇，小區(qū)環(huán)境好一點，樓齡新一店，周歡環(huán)境也好一點。

提問：你好廣叔，我有一套寶安的77平兩房唯一住宅（華盛盛薈），家人工作生活均在福田，孩子現(xiàn)在2歲，考慮好的學區(qū)房年年漲，計劃今年賣掉寶安房子，換一套香蜜湖的學區(qū)房。您看這個策略正確嗎？現(xiàn)在看到香蜜湖好的學區(qū)房價格都比較高（荔園外國語、明德、深外附?。?，怕買了以后成接盤俠，預算大概1300萬，首付5成，有沒有推薦的樓盤呢？

回答：你好，香蜜湖：香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發(fā)展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產(chǎn)保值的較優(yōu)選擇；中長期看略微跑贏大勢；香格麗苑，福田實驗僑香學校，深高級。小學的學位也是不錯的但是跟荔園相比，當然還是荔園會更優(yōu)質(zhì)一些。東?；▓@相對香格麗苑樓齡老點2000年的盤，東海實驗，深高級香荔花園，東海實驗加深高級香榭里，東海實驗加深高香蜜湖片區(qū)是居住和學校都非常不錯的選擇地段，買學位房的時候如果只是上中學學那就沒什么問題了。如果是從小學開始，那么需要選擇兼顧到深高級初中部，或者有對口直升的小學，深高南的學區(qū)非常大，這些小學就包含了上面說的，荔外，東海，明德教科院附屬小學等。

提問：你好廣叔，看了廣州車陂，東圃和黃埔這些板塊，休息時間前后看了三天，暫時沒有發(fā)現(xiàn)什么筍盤，這么幾個情況。 1，之前看帖提到廣州蘭亭盛薈五萬內(nèi)可以入，小區(qū)比較新，噪音是最大缺陷，臨近繞城高速的那幾棟面向高速的中高層戶型4.5-4.7可以入不？全屋另外加裝隔音玻璃，白天和晚上分別用手機噪音分貝儀測試，關窗下室內(nèi)大概四十到五十分貝。有新風系統(tǒng)，關窗空氣也流通。位置相對好的單價5以上了。 2，還是選擇附近的15年內(nèi)4.2至4.8的老次新盤呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黃埔板塊好點的單價也要去到4，差點的3.5，小區(qū)比較破，車位嚴重不足。知道這些板塊好，但選起來確實不容易，請指教。

回答：你好，1.蘭亭盛薈屬于只適合投資，不適合自住的盤。高速公路邊蓋的小區(qū)，這個不利因素會一直都在，面向高速的這幾棟，不建議買。再淘淘其他低價盤吧。 2.這幾個盤買最便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中?？党?、天朗明居，以及極個別盈彩美居。入手價格控制在4.5以內(nèi)最好。

提問：你好廣叔，想請問，如果買廣州新塘，首付60萬左右，什么時候買入比較好？買哪里好？（純投資）

回答：你好，現(xiàn)在新塘還處于靜淡市中，暫時不用著急上車入手。60萬買新塘是夠的，目前可以慢慢選籌，不用著急。新塘距離廣州市中心，大概40km左右。廣州的人口只有1500萬，不像北上那樣，可以把邊界擴得足夠遠。所以新塘和市中心基本是沒有連接的。新塘選籌必須依靠當?shù)禺a(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在地鐵站南面主要是小商品和住宅為主。未來潛力不大，北面有大片空地，未來可能會有大型企業(yè)入駐，但目前有不確定性。所以綜合來看，目前建議選籌盡可能在地鐵站附近找，一方面可以與南面商業(yè)連接起來，自住方便。另一方面，也給未來與北面商圈連接，留下伏筆

提問：廣叔你好，謝謝您回答；本人在廣州上學是集體戶，打算在廣州入手房子，做投資打算，子彈大概280萬，在老家有房子，無貸款。廣州中心六區(qū)的房價已高是否還有投資價值？有的話有什么盤推薦嗎？最近比較了下，增城13號線沿線房價大概25000左右，21號線及黃埔知識城附近放價也是2w多，但感覺知識城及21號太偏了，您覺得最好在13號沿線還是21號線那邊入手？或者增城非地鐵沿線是否可以入手？關于購房資金配置，打算入手兩套，貸款年限一般選擇30年嗎，選多久比較合適？付最低首付，(學生要5成好像)貸款從房租和280w里扣這樣安排是否合適？ (工作后走工資和房租不夠可變現(xiàn)老家房產(chǎn))，或者有沒有更好可操作的建議

回答：你好，1、廣州“向東向南"發(fā)展，這是共識。但有個問題就是時間維度VS城市發(fā)展速度(或者叫城市化速度)的問題，你像知識城、南沙、智慧新城這些所謂的規(guī)劃，在6-8年，甚至8-10年都很難兌現(xiàn)的，還比如白鵝潭的規(guī)劃，10年前就開始提了。2、我覺得如果投資的話，就要盡量買'城郊結(jié)合部"，目前來看就是7號地鐵線沿線，這么一個半弧形的區(qū)域，萬博一大學城一老黃埔，這個一個半弧形以內(nèi)的區(qū)域是安全的，如果再遠再往外的話，就要謹慎，一般意義上來講啊。

3、目前重點推薦黃埔和番禺這2個板塊。黃埔：黃埔花園、萬科城市花園、君和名城，番禺：雅居樂花園、佰利山萬科歐泊、翠山藍天，等額本息30年，找渠道做并發(fā)，2套都可以操作成首付3成，老家房產(chǎn)如果不自住，趁早出手。

提問：廣叔您好，我第一次在深圳買房的時候，盲買了羅湖，現(xiàn)在想置換一套好的，不敢瞎買了。目前想賣掉羅湖的房子，我自己手里有200萬左右的現(xiàn)金，想5成貸款再買一套400左右的，廣叔有推薦的區(qū)域嗎？謝謝。

回答：你好，現(xiàn)在總價300依然很難選。如果能力不錯，建議首付3成買總價400-500左右的剛需上車盤。蛇口碧海西鄉(xiāng) 上塘都是不錯的板塊?？們r300萬有以下幾種打法： 1、南山、福田學位30-40平1房； 2、沙井、光明、龍華60-70兩房。關內(nèi)學位房：比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量大、面積小、單價高但穩(wěn)中有升。

提問：你好廣叔，我目前在花好園有套兩房在老婆名下，買的早貸款也沒多少了。我在武漢還有一套明年才能套現(xiàn)。想要星主給點建議我，是把花好園賣了去坂田、龍中、南山改善一下呢？還是繼續(xù)持有，等明年把老家的出了再來深圳買一套。因為我在外地還有一套在自住有貸款，我老婆深戶我是非深戶，滿五年社保，像我這種情況能做三成首付嗎？改善型房型預算總價在800-1000W這樣的。

回答：你好，改善自住首選南山，但是適合總價1000萬以上的剛豪人群只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。接觸的投資者多了，大家最終的置換目標都是南山。如果在能力范圍之內(nèi)，更建議一步到位。深圳的豪宅和剛需盤是完全不同的2個市場。剛豪產(chǎn)品需要拿放大鏡找，疫情期間有部分小老板破產(chǎn)甩賣，可以淘淘降價筍盤。首付300萬以上就可以拿下1000萬左右的產(chǎn)品，如果月供能力不錯，現(xiàn)在就可以開始關注了。

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