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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔您好！我又來(lái)提問(wèn)了，剛剛看了黃埔取的富力新城，東鵬大道和宏明路交界，有地鐵13號(hào)線，但也不是很近（2公里左右），單價(jià)3萬(wàn)元左右。本人預(yù)算300-350萬(wàn)元，首付+月供，屬于首套房購(gòu)買(mǎi)，自住+保值，7-8年后會(huì)選擇置換學(xué)位房。從居住來(lái)講富力新城配套目前實(shí)在是不算完善，而且交房的計(jì)劃時(shí)間也定到了明年6月底。請(qǐng)廣叔幫忙分析一下，以未來(lái)5-6年為周期，這個(gè)富力新城的90平左右三居升值潛力是否有東圃附近二手次新小區(qū)（南國(guó)嘉園等）的70-80平兩居大。

回答：你好。富力悅禧城距離地鐵較遠(yuǎn)，西邊是丹水坑旅游區(qū)，北邊還有一大片空地，附近民房工業(yè)廠房較多，沒(méi)啥配套，價(jià)值很一般，自住可以考慮，純投資不建議。當(dāng)然沒(méi)有南國(guó)嘉園這類(lèi)樓盤(pán)好。

提問(wèn)：廣州南沙區(qū)政府旁辦公公寓中國(guó)鐵建環(huán)球中心一套公寓，現(xiàn)在放了半年都沒(méi)有客戶(hù)租，請(qǐng)問(wèn)是建議繼續(xù)持有？還是出手呢？謝謝

回答：你好。公寓一直不建議買(mǎi)！漲幅慢，稅費(fèi)高，流動(dòng)性受阻。建議盡快出手置換。

提問(wèn)：你好廣叔，首問(wèn)：有兩套房產(chǎn)分別是70方的兩房和100方的三房，現(xiàn)在雙方父母及兩個(gè)小朋友均住在這兩套房，在西村的富力桃園，樓齡大約15年，還有一套在天河珠江花城4房，2021年收樓，兩個(gè)小朋友現(xiàn)在都在桃園小區(qū)小學(xué)就讀。手頭可用資金約500W，年入300W，廣州戶(hù)籍。問(wèn)題1.因?yàn)楹孟窀涣μ覉@基本沒(méi)升值，是否需要出手？但是出手一套，就沒(méi)房票，出手兩套，再買(mǎi)哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考慮投資，建議哪里買(mǎi)房產(chǎn)呢？增城？ 3.如果想買(mǎi)別墅自住，可以建議哪里呢？謝謝

回答：你好。1、富力桃園產(chǎn)品本身很不錯(cuò)的，花園社區(qū)，景觀好，缺點(diǎn)在于附近環(huán)境和配套、交通，離地鐵也不近，也有一定的樓齡，整個(gè)羅沖圍板塊被水路和廣清立交、增槎路隔斷，板塊被孤立，發(fā)展受限，增量有限?？沙鍪种脫Q。天河珠江花城主要問(wèn)題還是交通和配套，生活不是很方便，周邊工業(yè)廠房扎堆，短時(shí)間是沒(méi)法改變的。

2、賣(mài)一套沒(méi)有房票，非廣州戶(hù)籍嗎？像你的情況，我覺(jué)得可以配置一套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，上面兩套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、魚(yú)珠，具體潛力大的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

3、投資價(jià)值高的別墅，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔，還是我之前在敏捷綠湖買(mǎi)了一套期房，價(jià)格是15500，而這里的二手房?jī)r(jià)格是12500。最近也是在找關(guān)系嘗試著能不能把房退了，可能會(huì)花個(gè)十萬(wàn)人民幣吧。

1,您說(shuō)我是繼續(xù)找關(guān)系合適，還是把這個(gè)房子留著，等以后稍微升職到不會(huì)虧的程度，再賣(mài)掉，不過(guò)這期間可能就要租很久的房子了。2,這里的期房二手房為什么價(jià)格差了3000呢，這也太多了？

回答：你好。1、敏捷綠湖在石灘，這個(gè)地方不建議買(mǎi)，估計(jì)三五年的會(huì)橫盤(pán)，如果后期的16號(hào)線遠(yuǎn)期規(guī)劃落地的話，才能看到曙光，需要持有很長(zhǎng)很長(zhǎng)很長(zhǎng)時(shí)間。所以這其實(shí)是一道數(shù)學(xué)題。

2、因?yàn)橐皇址總浒竷r(jià)提高了。二手房缺少接盤(pán)俠，片區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)和人口流入，價(jià)格自然起不來(lái)。

提問(wèn)：廣叔您好！我想問(wèn)一下廣州匯景新城（棕櫚園）的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)，打算今年或明年放盤(pán)。聽(tīng)中介說(shuō)，現(xiàn)在二手房源不多，最近房?jī)r(jià)也是略漲狀態(tài)，還有就是，聽(tīng)說(shuō)明年匯景的新盤(pán)上市，也可能拉升二手房?jī)r(jià)。廣叔你怎么看？明年這里二手房單價(jià)漲幅過(guò)萬(wàn)的概率大嗎？

回答：你好。概率還是比較大的，今年先不要放盤(pán)。

提問(wèn)：你好，廣叔，請(qǐng)問(wèn)250至300萬(wàn)的總價(jià)，想在廣州投資，有哪里的樓盤(pán)介紹嗎，我目前有一套房，無(wú)貸款，有名額再買(mǎi)一套，最近看了星匯城和時(shí)代印記，不知這兩個(gè)樓盤(pán)您怎么看，謝謝！

回答：你好。星匯城，地鐵上蓋，但是周?chē)涮浊啡薄r(shí)代印記也差不多半斤八兩。買(mǎi)入要站崗很久的。具體價(jià)值高的板塊及樓盤(pán)分析，詳見(jiàn)內(nèi)部。

提問(wèn)：你好，廣叔，請(qǐng)問(wèn)黃浦區(qū)大壯名城投資加自住如何，目前沒(méi)名額，首付300子彈，想聽(tīng)聽(tīng)你建議，目前住黃岐珠水豪豪庭有二套房，公司上班在花都，疫情有閑錢(qián)很焦慮，還是想進(jìn)軍一線城市，黃埔名額有什么好的推薦和方案，不勝感激，謝謝！

回答：你好。大壯沒(méi)問(wèn)題，可以考慮。其他價(jià)值高的板塊及樓盤(pán)分析，詳見(jiàn)內(nèi)部。

提問(wèn)：廣叔你好！坐標(biāo)東莞，莞城聚福豪苑一套4房，萬(wàn)江歐景城一套也是4房，2套暫時(shí)都沒(méi)出租，想著出手一套置換2套小戶(hù)型的，有必要置換嗎？如置換哪些項(xiàng)目教為適合？

回答：你好。聚福豪苑有一定樓齡了，看起來(lái)略老舊，離地鐵不是很近，配套還可以；歐景城樓齡要新一點(diǎn)，小區(qū)環(huán)境好，學(xué)校也還可以，離未來(lái)的地鐵不是很近，總體中上。第一套可以出手置換，第二套可以保留。看下具體潛力大的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：新人首問(wèn)：廣叔你好，本人現(xiàn)在大朗工作生活，有一套130的學(xué)區(qū)房，另在碧桂園萬(wàn)象松湖有公寓一套，東莞戶(hù)口，還有一套新房名額，目前手上有現(xiàn)金200W左右，打算再入手一套四房投資加自住。最近在看到有松湖碧桂園三期，但是上次沒(méi)有搶到房，后又看了松湖碧桂園天鉆，以及常平的玖龍灣，天鉆與三期可能等下次開(kāi)盤(pán)，玖龍灣也可等，請(qǐng)問(wèn)按目前的資金與以后的趨勢(shì)，我應(yīng)該入手哪一套？然后也有考慮萬(wàn)科松湖半島，但是朋友說(shuō)很難搶?zhuān)?qǐng)廣叔幫忙參考下，這幾套應(yīng)該偏向哪個(gè)？或者廣叔也可幫忙推薦一下其他的盤(pán)，萬(wàn)分感謝！

回答：你好。公寓產(chǎn)品不是很好。天鉆一般，玖龍灣還可以，松湖半島也不錯(cuò)。我的看法松湖半島>玖龍灣>天鉆。還可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：廣叔您好，目前東莞戶(hù)口，在東莞看了一段時(shí)間新盤(pán)，手機(jī)有100個(gè)，看了碧桂園天鉆，在其他人帖子上，您對(duì)這個(gè)盤(pán)評(píng)價(jià)一般，我想了解下具體不好的原因，或者有其他的推薦那。目前是賣(mài)首套房。

回答：你好。碧桂園天鉆樓盤(pán)品質(zhì)是沒(méi)有問(wèn)題的，周?chē)h(huán)境一般，工業(yè)廠房較多。具體板塊及樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔你好，我湖南人，在深圳上班，老婆在花都做點(diǎn)小生意，兩人一起平均月入3萬(wàn)，兩人都本科，無(wú)廣東戶(hù)口，小孩四歲，父母帶?？紤]小孩要上學(xué)了，老婆準(zhǔn)備在長(zhǎng)沙買(mǎi)個(gè)房給小孩上學(xué)，父母過(guò)去帶（父母不愿意來(lái)廣東）。但長(zhǎng)沙沒(méi)有房票，還要準(zhǔn)備一年的房票。除去長(zhǎng)沙首付還結(jié)余70萬(wàn)，我想著我們都還是人生首貸，如果用在長(zhǎng)沙，有點(diǎn)可惜。所以想用結(jié)余的70萬(wàn)先在這邊買(mǎi)個(gè)房，作為投資，5到10年的期限。上周末去看了南沙的房子，金洲蕉門(mén)板塊15號(hào)線預(yù)留地鐵口的勉強(qiáng)能上車(chē)，萬(wàn)頃沙的恒大陽(yáng)光城的，黃閣的也能上。其它的明珠灣，南沙灣，靈山島尖超3.4萬(wàn)了，超預(yù)算了。南沙購(gòu)房政策松綁，正好不用考慮房票。請(qǐng)問(wèn)有什么建議嗎？

回答：你好。首貸是需要用好，盡量一次性貸足三十年，越多越久的錢(qián)，那點(diǎn)利息最終都會(huì)被通脹洗掉，不要太擔(dān)心利息。南沙需要做好中長(zhǎng)期準(zhǔn)備。黃閣和金洲都靠近區(qū)府，萬(wàn)頃沙價(jià)值稍微低一些，當(dāng)然有能力橫瀝和靈山兩島的價(jià)值最大。其次就是南沙港、南沙灣，再到黃閣和金洲。如果買(mǎi)，金洲蕉門(mén)板塊15號(hào)線預(yù)留地鐵口可以考慮，盡量墊墊腳買(mǎi)，地鐵沿線，次新花園為主。

提問(wèn)：廣叔您好！我有位家屬閱歷尚淺，很想買(mǎi)別墅，我和其他家人都不同意（市區(qū)的房面積小，我們想在市區(qū)買(mǎi)間大點(diǎn)的，改善居住環(huán)境），但又說(shuō)服不了他。請(qǐng)您幫我羅列一下別墅的利弊，好嗎？辛苦了！

回答：你好。別墅自住是不錯(cuò)的，投資的話較一般。別墅多數(shù)是在遠(yuǎn)郊，買(mǎi)的是山湖海景，通勤距離遠(yuǎn)，難以享受城區(qū)的配套。另一種高層混合別墅，在小區(qū)中低樓層，采光視野都不是很好，隱私也難以保障。買(mǎi)別墅一般是有錢(qián)人，有錢(qián)人則多數(shù)會(huì)考慮新房，而一般的剛需又買(mǎi)不起，所以流動(dòng)性弱一些，缺少主力剛需群體支撐，漲幅不如住宅。

提問(wèn)：您好廣叔！新人首問(wèn)，第一個(gè)問(wèn)題：家人廣州全區(qū)和佛山各有一個(gè)名額。能買(mǎi)總價(jià)250W左右房子，這套以投資保值為主?？赡芪迥曜笥屹u(mài)出或增值后置換更優(yōu)質(zhì)物業(yè)。請(qǐng)問(wèn)第一選擇哪個(gè)板塊好?；蚰莻€(gè)樓盤(pán)好？一手二手房，電梯，樓梯都可以，感謝！ 第二個(gè)問(wèn)題：黃埔蘿崗科學(xué)城板塊，琶洲赤崗附近板塊的樓梯樓或加裝電梯樓梯樓或二十年左右電梯樓，南村萬(wàn)博板塊電梯樓，請(qǐng)問(wèn)那個(gè)更有優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)教一下，感謝！

回答：你好。1、廣州考慮黃埔科學(xué)城：中海譽(yù)城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想。2、老舊樓梯房不要買(mǎi)，加裝電梯可以考慮，你的情況萬(wàn)博會(huì)更好一些。

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