廣州樓市:買房一定要擦亮眼睛了,這類房產(chǎn)投資客都回避!

來源：智能家居時間：2020-11-03 23:34

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識星球

提問：廣叔您好！我又來提問了，剛剛看了黃埔取的富力新城，東鵬大道和宏明路交界，有地鐵13號線，但也不是很近（2公里左右），單價3萬元左右。本人預(yù)算300-350萬元，首付+月供，屬于首套房購買，自住+保值，7-8年后會選擇置換學(xué)位房。從居住來講富力新城配套目前實在是不算完善，而且交房的計劃時間也定到了明年6月底。請廣叔幫忙分析一下，以未來5-6年為周期，這個富力新城的90平左右三居升值潛力是否有東圃附近二手次新小區(qū)（南國嘉園等）的70-80平兩居大。

回答：你好。富力悅禧城距離地鐵較遠(yuǎn)，西邊是丹水坑旅游區(qū)，北邊還有一大片空地，附近民房工業(yè)廠房較多，沒啥配套，價值很一般，自住可以考慮，純投資不建議。當(dāng)然沒有南國嘉園這類樓盤好。

提問：廣州南沙區(qū)政府旁辦公公寓中國鐵建環(huán)球中心一套公寓，現(xiàn)在放了半年都沒有客戶租，請問是建議繼續(xù)持有？還是出手呢？謝謝

回答：你好。公寓一直不建議買！漲幅慢，稅費高，流動性受阻。建議盡快出手置換。

提問：你好廣叔，首問：有兩套房產(chǎn)分別是70方的兩房和100方的三房，現(xiàn)在雙方父母及兩個小朋友均住在這兩套房，在西村的富力桃園，樓齡大約15年，還有一套在天河珠江花城4房，2021年收樓，兩個小朋友現(xiàn)在都在桃園小區(qū)小學(xué)就讀。手頭可用資金約500W，年入300W，廣州戶籍。問題1.因為好像富力桃園基本沒升值，是否需要出手？但是出手一套，就沒房票，出手兩套，再買哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考慮投資，建議哪里買房產(chǎn)呢？增城？ 3.如果想買別墅自住，可以建議哪里呢？謝謝

回答：你好。1、富力桃園產(chǎn)品本身很不錯的，花園社區(qū)，景觀好，缺點在于附近環(huán)境和配套、交通，離地鐵也不近，也有一定的樓齡，整個羅沖圍板塊被水路和廣清立交、增槎路隔斷，板塊被孤立，發(fā)展受限，增量有限?？沙鍪种脫Q。天河珠江花城主要問題還是交通和配套，生活不是很方便，周邊工業(yè)廠房扎堆，短時間是沒法改變的。

2、賣一套沒有房票，非廣州戶籍嗎？像你的情況，我覺得可以配置一套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，上面兩套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、魚珠，具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

3、投資價值高的別墅，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔，還是我之前在敏捷綠湖買了一套期房，價格是15500，而這里的二手房價格是12500。最近也是在找關(guān)系嘗試著能不能把房退了，可能會花個十萬人民幣吧。

1,您說我是繼續(xù)找關(guān)系合適，還是把這個房子留著，等以后稍微升職到不會虧的程度，再賣掉，不過這期間可能就要租很久的房子了。2,這里的期房二手房為什么價格差了3000呢，這也太多了？

回答：你好。1、敏捷綠湖在石灘，這個地方不建議買，估計三五年的會橫盤，如果后期的16號線遠(yuǎn)期規(guī)劃落地的話，才能看到曙光，需要持有很長很長很長時間。所以這其實是一道數(shù)學(xué)題。

2、因為一手房備案價提高了。二手房缺少接盤俠，片區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)和人口流入，價格自然起不來。

提問：廣叔您好！我想問一下廣州匯景新城（棕櫚園）的二手房價走勢，打算今年或明年放盤。聽中介說，現(xiàn)在二手房源不多，最近房價也是略漲狀態(tài)，還有就是，聽說明年匯景的新盤上市，也可能拉升二手房價。廣叔你怎么看？明年這里二手房單價漲幅過萬的概率大嗎？

回答：你好。概率還是比較大的，今年先不要放盤。

提問：你好，廣叔，請問250至300萬的總價，想在廣州投資，有哪里的樓盤介紹嗎，我目前有一套房，無貸款，有名額再買一套，最近看了星匯城和時代印記，不知這兩個樓盤您怎么看，謝謝！

回答：你好。星匯城，地鐵上蓋，但是周圍配套欠缺。時代印記也差不多半斤八兩。買入要站崗很久的。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：你好，廣叔，請問黃浦區(qū)大壯名城投資加自住如何，目前沒名額，首付300子彈，想聽聽你建議，目前住黃岐珠水豪豪庭有二套房，公司上班在花都，疫情有閑錢很焦慮，還是想進(jìn)軍一線城市，黃埔名額有什么好的推薦和方案，不勝感激，謝謝！

回答：你好。大壯沒問題，可以考慮。其他價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：廣叔你好！坐標(biāo)東莞，莞城聚福豪苑一套4房，萬江歐景城一套也是4房，2套暫時都沒出租，想著出手一套置換2套小戶型的，有必要置換嗎？如置換哪些項目教為適合？

回答：你好。聚福豪苑有一定樓齡了，看起來略老舊，離地鐵不是很近，配套還可以；歐景城樓齡要新一點，小區(qū)環(huán)境好，學(xué)校也還可以，離未來的地鐵不是很近，總體中上。第一套可以出手置換，第二套可以保留。看下具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：新人首問：廣叔你好，本人現(xiàn)在大朗工作生活，有一套130的學(xué)區(qū)房，另在碧桂園萬象松湖有公寓一套，東莞戶口，還有一套新房名額，目前手上有現(xiàn)金200W左右，打算再入手一套四房投資加自住。最近在看到有松湖碧桂園三期，但是上次沒有搶到房，后又看了松湖碧桂園天鉆，以及常平的玖龍灣，天鉆與三期可能等下次開盤，玖龍灣也可等，請問按目前的資金與以后的趨勢，我應(yīng)該入手哪一套？然后也有考慮萬科松湖半島，但是朋友說很難搶，請廣叔幫忙參考下，這幾套應(yīng)該偏向哪個？或者廣叔也可幫忙推薦一下其他的盤，萬分感謝！

回答：你好。公寓產(chǎn)品不是很好。天鉆一般，玖龍灣還可以，松湖半島也不錯。我的看法松湖半島>玖龍灣>天鉆。還可參考：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔您好，目前東莞戶口，在東莞看了一段時間新盤，手機(jī)有100個，看了碧桂園天鉆，在其他人帖子上，您對這個盤評價一般，我想了解下具體不好的原因，或者有其他的推薦那。目前是賣首套房。

回答：你好。碧桂園天鉆樓盤品質(zhì)是沒有問題的，周圍環(huán)境一般，工業(yè)廠房較多。具體板塊及樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔你好，我湖南人，在深圳上班，老婆在花都做點小生意，兩人一起平均月入3萬，兩人都本科，無廣東戶口，小孩四歲，父母帶?？紤]小孩要上學(xué)了，老婆準(zhǔn)備在長沙買個房給小孩上學(xué)，父母過去帶（父母不愿意來廣東）。但長沙沒有房票，還要準(zhǔn)備一年的房票。除去長沙首付還結(jié)余70萬，我想著我們都還是人生首貸，如果用在長沙，有點可惜。所以想用結(jié)余的70萬先在這邊買個房，作為投資，5到10年的期限。上周末去看了南沙的房子，金洲蕉門板塊15號線預(yù)留地鐵口的勉強(qiáng)能上車，萬頃沙的恒大陽光城的，黃閣的也能上。其它的明珠灣，南沙灣，靈山島尖超3.4萬了，超預(yù)算了。南沙購房政策松綁，正好不用考慮房票。請問有什么建議嗎？

回答：你好。首貸是需要用好，盡量一次性貸足三十年，越多越久的錢，那點利息最終都會被通脹洗掉，不要太擔(dān)心利息。南沙需要做好中長期準(zhǔn)備。黃閣和金洲都靠近區(qū)府，萬頃沙價值稍微低一些，當(dāng)然有能力橫瀝和靈山兩島的價值最大。其次就是南沙港、南沙灣，再到黃閣和金洲。如果買，金洲蕉門板塊15號線預(yù)留地鐵口可以考慮，盡量墊墊腳買，地鐵沿線，次新花園為主。

提問：廣叔您好！我有位家屬閱歷尚淺，很想買別墅，我和其他家人都不同意（市區(qū)的房面積小，我們想在市區(qū)買間大點的，改善居住環(huán)境），但又說服不了他。請您幫我羅列一下別墅的利弊，好嗎？辛苦了！

回答：你好。別墅自住是不錯的，投資的話較一般。別墅多數(shù)是在遠(yuǎn)郊，買的是山湖海景，通勤距離遠(yuǎn)，難以享受城區(qū)的配套。另一種高層混合別墅，在小區(qū)中低樓層，采光視野都不是很好，隱私也難以保障。買別墅一般是有錢人，有錢人則多數(shù)會考慮新房，而一般的剛需又買不起，所以流動性弱一些，缺少主力剛需群體支撐，漲幅不如住宅。

提問：您好廣叔！新人首問，第一個問題：家人廣州全區(qū)和佛山各有一個名額。能買總價250W左右房子，這套以投資保值為主?？赡芪迥曜笥屹u出或增值后置換更優(yōu)質(zhì)物業(yè)。請問第一選擇哪個板塊好。或那個樓盤好？一手二手房，電梯，樓梯都可以，感謝！第二個問題：黃埔蘿崗科學(xué)城板塊，琶洲赤崗附近板塊的樓梯樓或加裝電梯樓梯樓或二十年左右電梯樓，南村萬博板塊電梯樓，請問那個更有優(yōu)勢，請教一下，感謝！

回答：你好。1、廣州考慮黃埔科學(xué)城：中海譽(yù)城、萬科金色夢想。2、老舊樓梯房不要買，加裝電梯可以考慮，你的情況萬博會更好一些。

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