以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔你好，要麻煩您幫忙解惑。廣州戶(hù)口，在越秀區(qū)上班，想年底想結(jié)婚，想要買(mǎi)離地鐵口近的房，總價(jià)200左右，手上首付只有就只有80萬(wàn)，月收入1.5萬(wàn)。最近才開(kāi)始看樓盤(pán)，看了2個(gè)盤(pán)：1，御溪世家，84方總價(jià)200萬(wàn)以?xún)?nèi)，離鎮(zhèn)龍地鐵站較近，雙地鐵口，但是房子號(hào)稱(chēng)是蝶形布置，最新開(kāi)的盤(pán)朝西南和東南方的靠近行車(chē)道和外面商鋪，東北和西北方又怕潮濕陰冷。2，東方名都，在白江地鐵附近，單價(jià)2.6萬(wàn)，尾盤(pán)了，而且可選擇較少，而且土地規(guī)劃過(guò)了14年了，還要明年交樓。廣叔可以根據(jù)我的情況給出建議，然后推薦幾個(gè)符合條件我又能買(mǎi)得起的樓盤(pán)？非常感謝

回答：你好。御溪世家可考慮，近地鐵，2站到天河，東南方要好一些。東方名都，東江大道北邊上，近地鐵13號(hào)線(xiàn)白江站，花園社區(qū)，較安靜，土地規(guī)劃過(guò)14年影響不大。綜合看建議選擇御溪世家。還可以看下，新塘：錦繡天倫花園，朱村：中國(guó)鐵建國(guó)際花園、荔富湖畔。

提問(wèn)：你好廣叔，本人已經(jīng)53歲，在江南大道中復(fù)興十二巷有一套樓梯房，想在黃埔科學(xué)城買(mǎi)一套電梯樓，有公積金70萬(wàn)，流動(dòng)資金30萬(wàn)，55歲退休前可月供1萬(wàn)，有一兒子，未有工作，請(qǐng)房叔指教我這年齡如何買(mǎi)房兼建議買(mǎi)哪里呢？

回答：你好。樓梯房自住還是可以的，如果不住，可考慮出手置換。黃埔科學(xué)城自住+投資都不錯(cuò)。公積金家庭最高可貸100w，加上流動(dòng)資金30，二套房五成，能買(mǎi)個(gè)160左右的房子。可以看下珠江嘉園、萬(wàn)科里享家、宏康小筑

提問(wèn)：廣叔，您好！昨天您說(shuō)可以去淘廣州的二手筍盤(pán)，那大概投資五年的時(shí)間，1.廣州二手哪個(gè)區(qū)域比較好呢？2.是廣州市區(qū)的二手好還是黃埔知識(shí)城好呢？3.東莞的話(huà) 皇馬麗宮和松湖半島，五年左右，哪個(gè)投資好？

回答：你好。不知道預(yù)算多少呢？1、首先黃埔科學(xué)城或者老黃埔，2、黃埔知識(shí)城也可以，但沒(méi)有科學(xué)城好，3、首選松湖半島。松山湖未來(lái)持續(xù)好看。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)廣叔，黃埔中央城31000，實(shí)地常春藤 26000，論投資哪個(gè)盤(pán)更適合呢？

回答：你好，如果兩者比較的話(huà)，中央城配套、交通各方面會(huì)好一些，建議首選中央城。

提問(wèn)：你好廣叔，最近計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)中信領(lǐng)航城一期的大兩 房，總價(jià)480萬(wàn)， 66平，滿(mǎn)5唯1,有兩個(gè)問(wèn)題 還請(qǐng)您解答： 1、看了2019年11-12月份的成交價(jià)格只有420 萬(wàn)， 480萬(wàn)的價(jià)格是否虛高？ 2、近期經(jīng)濟(jì)下挫，要不要再等等再入手？

回答：你好，領(lǐng)航對(duì)比幾個(gè)月前有點(diǎn)貴了，不過(guò)西部整體價(jià)位抬升，不能靜態(tài)去看待，可以對(duì)比下中熙香檳山，富通城等，價(jià)格都有不同程度的抬升。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)也屬于正常的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)未必是壞事。 往年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每一次危機(jī)之后就是下一輪經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)。 我的觀點(diǎn)是剛需不需要等，我們也等不起。投資可以先緩一緩，逢筍入，能撿8-9折筍是最好的。

提問(wèn)：你好廣叔，深圳被限購(gòu)了，去了廣州，我立馬行辦理落戶(hù)了，因?yàn)檠芯可鷮W(xué)歷，說(shuō)這個(gè)月底可以落戶(hù)廣州成功。現(xiàn)在遇到了問(wèn)題主要還是認(rèn)知層面的。1 到廣州買(mǎi)房，我的算法是買(mǎi)房中介費(fèi)稅費(fèi)加每月的貸款，3年后估計(jì)50萬(wàn)的支出了，如果房子漲不到50萬(wàn)實(shí)際算下來(lái)還是虧的。然后3年后還存在個(gè)流動(dòng)性的問(wèn)題，能否賣(mài)了廣州的，再去深圳建倉(cāng)。2 把錢(qián)弄到銀行做一個(gè)大額理財(cái)，300萬(wàn)起步的信托是6個(gè)點(diǎn)的利息。這樣我們目前的錢(qián)加上3年企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得也有不少錢(qián)了，3年后可以去深圳直接建倉(cāng)。我不知道我是不是算錯(cuò)了，估計(jì)是您最笨的一個(gè)學(xué)生啦。當(dāng)然如果我打算買(mǎi)廣州我起碼會(huì)把您推薦的次新房全部去跑一遍，然后看個(gè)50套再下手。我認(rèn)為跑平大勢(shì)的水平和眼光還是有的。最近再選擇的節(jié)骨眼上，總是的麻煩您，謝謝您

回答：你好，持有房產(chǎn)的成本是很低的。資金成本4.5-5%，租金1.5%，實(shí)際持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和樓市五年的預(yù)期漲幅相比，是很少的。不持有房產(chǎn)的踏空風(fēng)險(xiǎn)卻是很高的。資金買(mǎi)理財(cái)?shù)幕貓?bào)率只有4-5%，買(mǎi)房加了適當(dāng)杠桿后的回報(bào)率卻能達(dá)到15%左右甚至更高。因此，無(wú)論如何都不值得為了省那點(diǎn)資金成本而去冒踏空的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：絕大多數(shù)情況下，無(wú)論樓市處于一輪周期中的哪個(gè)階段（或者我們自以為它處于哪個(gè)階段），買(mǎi)總比不買(mǎi)是長(zhǎng)期來(lái)看回報(bào)期望值更高的選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，東莞買(mǎi)房，萬(wàn)江和沙田可以考慮嗎？現(xiàn)在是上車(chē)時(shí)機(jī)嗎？

回答：你好，萬(wàn)江屬于市區(qū)北延。沙田屬于遠(yuǎn)郊，但處于深圳至廣州的聯(lián)連帶上。

東莞短周期向上，但由于2018-2019年調(diào)整不算充分，所以未來(lái)兩年上漲動(dòng)能不算強(qiáng)。上半年，受深圳上漲帶動(dòng)，東莞南城與松山湖板塊大漲，其他板塊不明顯。估計(jì)萬(wàn)江的漲幅較沙田明顯一些。前段時(shí)間東莞出調(diào)控新政之后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將出現(xiàn)幾個(gè)月的降溫。建議年底再關(guān)注上車(chē)時(shí)機(jī)。

提問(wèn)：你好廣叔，我的情況是這樣的廣州兩套房，一套寫(xiě)老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W;一套寫(xiě)我的名字，在南沙，月供5K，值100W,兩套都是婚后買(mǎi)的。老婆小孩老人都在廣州，我深圳上班周末回廣州。目前子彈50，年入60，南沙的房子，想賣(mài)掉，然后去深圳供首套房。請(qǐng)問(wèn)想法是否可行？還是說(shuō)在廣州買(mǎi)第三套房？如果廣州買(mǎi)，要怎么樣操作才有購(gòu)房資格？打擾您了。

回答；你好，總體看深圳好于廣州，但是深圳現(xiàn)在已經(jīng)是高位，只能在第二梯隊(duì)補(bǔ)漲區(qū)域內(nèi)淘淘筍。南沙已經(jīng)入手了，可以長(zhǎng)持。把番禺這套尾款還清后過(guò)戶(hù)到你名下，離婚騰出老婆的房票，全款房做抵押融資，加倉(cāng)深圳。

提問(wèn)：廣叔您好，我們夫妻手上已有兩套房了，“715”前通過(guò)JLH的方式騰出名額，上車(chē)了后海的海境界一期，87平三房，價(jià)格近1200萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？感謝回答。

回答：你好，海境界不屬于深圳灣，但又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒(méi)看到明確的買(mǎi)入理由。 很多人覺(jué)得一路之隔，價(jià)差不應(yīng)該這么大，其實(shí)這種“覺(jué)得”本身，就是對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有充分理解。 考慮自住，單價(jià)1200以?xún)?nèi)，現(xiàn)在來(lái)看不算貴。但是如果能稍微增加點(diǎn)預(yù)算，深圳灣是更好的選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)教一下，我看中龍崗的萬(wàn)科天譽(yù)二期。一種戶(hù)型是66平挑空70年產(chǎn)權(quán)公寓235萬(wàn)，另一種是450萬(wàn)住宅，考慮投資出租，您建議買(mǎi)哪種呢？主要是手上的資金只有180萬(wàn)左右，以后不想住太舊的盤(pán)。

回答：你好，萬(wàn)科天譽(yù)是龍中的標(biāo)桿樓盤(pán)，坐鎮(zhèn)區(qū)域行政文化中心，周邊各種便利無(wú)需贅敘，勝在配套全面。如果是考慮自住買(mǎi)70年大產(chǎn)權(quán)的純住宅產(chǎn)品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓。深圳的公寓漲幅非常弱，加上交易稅費(fèi)很高，未來(lái)的升值潛力肯定不如住宅產(chǎn)品。如果喜歡環(huán)境好的次新盤(pán)，大運(yùn)很多低密度社區(qū)可以好好挑挑。

提問(wèn)：廣叔好，惠州最近有首付一成，兩成開(kāi)發(fā)商免掉的新房，這個(gè)有啥貓膩么？

回答：你好，買(mǎi)惠州只適合兩種人，一種真沒(méi)錢(qián)的，一種真有錢(qián)的，不上不下的就不用去看了?？茨氵^(guò)往提問(wèn)是買(mǎi)得起深圳的，管它打骨折也好，大甩賣(mài)也罷，不應(yīng)受其擾。 珍愛(ài)子彈和首貸，遠(yuǎn)離惠州。

提問(wèn)：你好廣叔，我是剛需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小學(xué)了，想考慮總價(jià)500W左右，在寶安中心或附近片區(qū)的小戶(hù)型。學(xué)位+自住，去年考慮過(guò)西岸觀邸50多平的小戶(hù)型，由于拖拉一直沒(méi)上車(chē)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不僅房?jī)r(jià)又漲了很多而且小戶(hù)型數(shù)量非常少。有沒(méi)有其他樓盤(pán)推薦，您能給我一些建議嗎？非常感謝！

回答：你好，經(jīng)過(guò)一輪大漲之后，500萬(wàn)在寶中能選到的學(xué)位盤(pán)很少了，目前還能上車(chē)的只有西城雅筑這類(lèi)熱點(diǎn)盤(pán)的小戶(hù)型。 往桃源居片區(qū)看看，中澳實(shí)驗(yàn)成績(jī)比較好，地鐵商業(yè)后期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個(gè)近郊的成熟片區(qū)給遺忘了，還好它兀自花開(kāi)，價(jià)格一直穩(wěn)中有升。 新盤(pán)可以關(guān)注海岸城。

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