廣州樓市:如果你有這類房產(chǎn),趕緊出手

來源：智能家居時間：2020-08-10 22:22

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔你好，要麻煩您幫忙解惑。廣州戶口，在越秀區(qū)上班，想年底想結(jié)婚，想要買離地鐵口近的房，總價200左右，手上首付只有就只有80萬，月收入1.5萬。最近才開始看樓盤，看了2個盤：1，御溪世家，84方總價200萬以內(nèi)，離鎮(zhèn)龍地鐵站較近，雙地鐵口，但是房子號稱是蝶形布置，最新開的盤朝西南和東南方的靠近行車道和外面商鋪，東北和西北方又怕潮濕陰冷。2，東方名都，在白江地鐵附近，單價2.6萬，尾盤了，而且可選擇較少，而且土地規(guī)劃過了14年了，還要明年交樓。廣叔可以根據(jù)我的情況給出建議，然后推薦幾個符合條件我又能買得起的樓盤？非常感謝

回答：你好。御溪世家可考慮，近地鐵，2站到天河，東南方要好一些。東方名都，東江大道北邊上，近地鐵13號線白江站，花園社區(qū)，較安靜，土地規(guī)劃過14年影響不大。綜合看建議選擇御溪世家。還可以看下，新塘：錦繡天倫花園，朱村：中國鐵建國際花園、荔富湖畔。

提問：你好廣叔，本人已經(jīng)53歲，在江南大道中復(fù)興十二巷有一套樓梯房，想在黃埔科學城買一套電梯樓，有公積金70萬，流動資金30萬，55歲退休前可月供1萬，有一兒子，未有工作，請房叔指教我這年齡如何買房兼建議買哪里呢？

回答：你好。樓梯房自住還是可以的，如果不住，可考慮出手置換。黃埔科學城自住+投資都不錯。公積金家庭最高可貸100w，加上流動資金30，二套房五成，能買個160左右的房子。可以看下珠江嘉園、萬科里享家、宏康小筑

提問：廣叔，您好！昨天您說可以去淘廣州的二手筍盤，那大概投資五年的時間，1.廣州二手哪個區(qū)域比較好呢？2.是廣州市區(qū)的二手好還是黃埔知識城好呢？3.東莞的話皇馬麗宮和松湖半島，五年左右，哪個投資好？

回答：你好。不知道預(yù)算多少呢？1、首先黃埔科學城或者老黃埔，2、黃埔知識城也可以，但沒有科學城好，3、首選松湖半島。松山湖未來持續(xù)好看。

提問：請問廣叔，黃埔中央城31000，實地常春藤 26000，論投資哪個盤更適合呢？

回答：你好，如果兩者比較的話，中央城配套、交通各方面會好一些，建議首選中央城。

提問：你好廣叔，最近計劃購買中信領(lǐng)航城一期的大兩房，總價480萬， 66平，滿5唯1,有兩個問題還請您解答： 1、看了2019年11-12月份的成交價格只有420 萬， 480萬的價格是否虛高？ 2、近期經(jīng)濟下挫，要不要再等等再入手？

回答：你好，領(lǐng)航對比幾個月前有點貴了，不過西部整體價位抬升，不能靜態(tài)去看待，可以對比下中熙香檳山，富通城等，價格都有不同程度的抬升。經(jīng)濟危機也屬于正常的經(jīng)濟危機，對我們普通人來說未必是壞事。往年的經(jīng)驗告訴我們，每一次危機之后就是下一輪經(jīng)濟的大爆發(fā)。我的觀點是剛需不需要等，我們也等不起。投資可以先緩一緩，逢筍入，能撿8-9折筍是最好的。

提問：你好廣叔，深圳被限購了，去了廣州，我立馬行辦理落戶了，因為研究生學歷，說這個月底可以落戶廣州成功。現(xiàn)在遇到了問題主要還是認知層面的。1 到廣州買房，我的算法是買房中介費稅費加每月的貸款，3年后估計50萬的支出了，如果房子漲不到50萬實際算下來還是虧的。然后3年后還存在個流動性的問題，能否賣了廣州的，再去深圳建倉。2 把錢弄到銀行做一個大額理財，300萬起步的信托是6個點的利息。這樣我們目前的錢加上3年企業(yè)經(jīng)營所得也有不少錢了，3年后可以去深圳直接建倉。我不知道我是不是算錯了，估計是您最笨的一個學生啦。當然如果我打算買廣州我起碼會把您推薦的次新房全部去跑一遍，然后看個50套再下手。我認為跑平大勢的水平和眼光還是有的。最近再選擇的節(jié)骨眼上，總是的麻煩您，謝謝您

回答：你好，持有房產(chǎn)的成本是很低的。資金成本4.5-5%，租金1.5%，實際持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和樓市五年的預(yù)期漲幅相比，是很少的。不持有房產(chǎn)的踏空風險卻是很高的。資金買理財?shù)幕貓舐手挥?-5%，買房加了適當杠桿后的回報率卻能達到15%左右甚至更高。因此，無論如何都不值得為了省那點資金成本而去冒踏空的風險。結(jié)論：絕大多數(shù)情況下，無論樓市處于一輪周期中的哪個階段（或者我們自以為它處于哪個階段），買總比不買是長期來看回報期望值更高的選擇。

提問：你好廣叔，東莞買房，萬江和沙田可以考慮嗎？現(xiàn)在是上車時機嗎？

回答：你好，萬江屬于市區(qū)北延。沙田屬于遠郊，但處于深圳至廣州的聯(lián)連帶上。

東莞短周期向上，但由于2018-2019年調(diào)整不算充分，所以未來兩年上漲動能不算強。上半年，受深圳上漲帶動，東莞南城與松山湖板塊大漲，其他板塊不明顯。估計萬江的漲幅較沙田明顯一些。前段時間東莞出調(diào)控新政之后，預(yù)計市場將出現(xiàn)幾個月的降溫。建議年底再關(guān)注上車時機。

提問：你好廣叔，我的情況是這樣的廣州兩套房，一套寫老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W;一套寫我的名字，在南沙，月供5K，值100W,兩套都是婚后買的。老婆小孩老人都在廣州，我深圳上班周末回廣州。目前子彈50，年入60，南沙的房子，想賣掉，然后去深圳供首套房。請問想法是否可行？還是說在廣州買第三套房？如果廣州買，要怎么樣操作才有購房資格？打擾您了。

回答；你好，總體看深圳好于廣州，但是深圳現(xiàn)在已經(jīng)是高位，只能在第二梯隊補漲區(qū)域內(nèi)淘淘筍。南沙已經(jīng)入手了，可以長持。把番禺這套尾款還清后過戶到你名下，離婚騰出老婆的房票，全款房做抵押融資，加倉深圳。

提問：廣叔您好，我們夫妻手上已有兩套房了，“715”前通過JLH的方式騰出名額，上車了后海的海境界一期，87平三房，價格近1200萬，請問會有什么風險嗎？感謝回答。

回答：你好，海境界不屬于深圳灣，但又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒看到明確的買入理由。很多人覺得一路之隔，價差不應(yīng)該這么大，其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分理解。考慮自住，單價1200以內(nèi)，現(xiàn)在來看不算貴。但是如果能稍微增加點預(yù)算，深圳灣是更好的選擇。

提問：你好廣叔，請教一下，我看中龍崗的萬科天譽二期。一種戶型是66平挑空70年產(chǎn)權(quán)公寓235萬，另一種是450萬住宅，考慮投資出租，您建議買哪種呢？主要是手上的資金只有180萬左右，以后不想住太舊的盤。

回答：你好，萬科天譽是龍中的標桿樓盤，坐鎮(zhèn)區(qū)域行政文化中心，周邊各種便利無需贅敘，勝在配套全面。如果是考慮自住買70年大產(chǎn)權(quán)的純住宅產(chǎn)品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓。深圳的公寓漲幅非常弱，加上交易稅費很高，未來的升值潛力肯定不如住宅產(chǎn)品。如果喜歡環(huán)境好的次新盤，大運很多低密度社區(qū)可以好好挑挑。

提問：廣叔好，惠州最近有首付一成，兩成開發(fā)商免掉的新房，這個有啥貓膩么？

回答：你好，買惠州只適合兩種人，一種真沒錢的，一種真有錢的，不上不下的就不用去看了?？茨氵^往提問是買得起深圳的，管它打骨折也好，大甩賣也罷，不應(yīng)受其擾。珍愛子彈和首貸，遠離惠州。

提問：你好廣叔，我是剛需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小學了，想考慮總價500W左右，在寶安中心或附近片區(qū)的小戶型。學位+自住，去年考慮過西岸觀邸50多平的小戶型，由于拖拉一直沒上車，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不僅房價又漲了很多而且小戶型數(shù)量非常少。有沒有其他樓盤推薦，您能給我一些建議嗎？非常感謝！

回答：你好，經(jīng)過一輪大漲之后，500萬在寶中能選到的學位盤很少了，目前還能上車的只有西城雅筑這類熱點盤的小戶型。往桃源居片區(qū)看看，中澳實驗成績比較好，地鐵商業(yè)后期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區(qū)給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩(wěn)中有升。新盤可以關(guān)注海岸城。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號，進入知識星球提問，有問必答；重要信息只在知識星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會第一時間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。