關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：你好廣叔，廣園客運(yùn)站對(duì)面有一套七樓的房改房，170平方，準(zhǔn)備加建電梯，想問是賣掉重買小區(qū)房劃算，還是保持不動(dòng)，謝謝！

回答：你好。這種未來肯定要出手置換，使資產(chǎn)增值和保值，不然很容易變成老破大砸在手里，只是現(xiàn)在準(zhǔn)備加裝電梯，可以等加裝電梯后出手。

提問：廣叔，您好！非常感謝您的寶貴建議！現(xiàn)在我就想快點(diǎn)買房，怕又漲起來。黃埔星樾現(xiàn)在3.7萬(wàn)一平，離我單位洛溪也遠(yuǎn)。只能算是純投資。如果300萬(wàn)左右，三年投資周期左右，買品秀星圖小四房，可否是個(gè)好選擇？因星圖明年學(xué)校開學(xué)，新塘優(yōu)質(zhì)中小學(xué)嚴(yán)重缺乏，可否靠學(xué)校拉一波新塘片區(qū)內(nèi)的置換客。由于星圖價(jià)格高出片區(qū)均價(jià)4-5k，有點(diǎn)擔(dān)心三年后出手的難度。再次期待的您寶貴建議！

回答：你好。星圖靠的不是本地需求，而是核心區(qū)的外溢。品秀星圖的優(yōu)點(diǎn)是有全程名校＋雙地鐵，而且考慮到品秀星圖周邊全是空地，未來可能成片規(guī)劃開發(fā)，未來升值空間是不錯(cuò)的。

提問：廣叔，您好！我看了6月到現(xiàn)在星球的所有購(gòu)房提問及您的建議，感覺您比較推薦品秀星圖和品秀星樾，你幾乎沒有提到品秀星翰，您覺得品秀星翰周邊的配套以后會(huì)起來嗎？周期會(huì)很長(zhǎng)嗎？這三個(gè)樓盤您能從投資角度幫我排個(gè)順序嗎？我希望投資+后期自住，在番禺洛溪工作。期待您的建議，我現(xiàn)在很迷茫。感謝感謝！

回答：你好。品秀星翰位置太偏了，周圍很荒，不過有22號(hào)線在建，還需要較長(zhǎng)時(shí)間。我的看法是：品秀星樾>品秀星圖>品秀星翰

提問：本人第一次提問題，不當(dāng)之處請(qǐng)見諒。本人工作在海珠區(qū)的宏宇廣場(chǎng)，想在海珠區(qū)找500萬(wàn)左右的房子，請(qǐng)問逸景翠園、順景雅苑、江南新苑、愉景南苑、江南美景一期這個(gè)幾個(gè)小區(qū)在學(xué)位，地段，增值空間方面哪個(gè)比較好？或者還有沒有更好的推薦？謝謝。

回答：你好。這幾個(gè)盤區(qū)位都很近的，逸景翠園在廣州大道南，其他幾個(gè)在新港西。江南美景花園樓齡太老，看起來破舊，排除。江南新苑較新一些， 綜合看，我的看法：江南新苑>愉景南苑>逸景翠園>順景雅苑

提問：你好廣叔，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投資一套三房，預(yù)算一千到一千五百萬(wàn)間，年前一直關(guān)注福田的天建天驕和南山華潤(rùn)城四、五期，估計(jì)都在年中入市，選擇哪個(gè)或者有更好的嗎？謝謝

回答：你好，這2個(gè)盤對(duì)比，投資+自住 首選華潤(rùn)城 天建天驕地段還不錯(cuò)，小學(xué)為荔園分校，初中福田科技中學(xué)一般，一般看學(xué)位是初中或者雙學(xué)位，這可能也是樓盤不做小戶型炒學(xué)位的原因； 景田大環(huán)境不好，周圍比較破，景觀一般。但是屬于整個(gè)福田少有的大花園社區(qū)，稀缺。自住還不錯(cuò)，但是投資未來漲幅隨大勢(shì)。 華潤(rùn)四期位置不如前面幾期，但是依然值得買。

提問：廣叔你好，30歲。目前在三線城市清遠(yuǎn)，按揭一套兩房自住房，學(xué)區(qū)不太好，想換個(gè)當(dāng)?shù)刈詈脤W(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。剛看中了一套學(xué)區(qū)房，說是特價(jià)房，是2019年底單價(jià)的88%，的確是一個(gè)晚上搶完了，我就是其中一個(gè)，下了2W定金。但是首付要求一周付清，來不及出手第一套房，有點(diǎn)糾結(jié)是否要以二套房來買，首付高，而且二套房只能商貸（如果要用公積金要首付6成）。買的話首付不夠，需要先借錢付首付，然后賣了現(xiàn)有房子還首付；新房子又要明年底交房，賣了現(xiàn)房只能先搬回車程大概20分鐘的鄉(xiāng)下房子?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候適合這么操作嗎？如果這么操作現(xiàn)房適合什么時(shí)候出手？買了新房就出手，還是等到哪個(gè)適合時(shí)候？

回答：你好，現(xiàn)在時(shí)機(jī)適合剛需改善置換，買到筍盤概率更大，你的操作沒有太大問題。我建議買賣可以同時(shí)進(jìn)行，現(xiàn)在開始讓中介掛起來，如果不想搬回鄉(xiāng)下房子，可以租房過渡。置換房子的核心在于，以更低成本買到你想要的房源，而不是更高價(jià)格賣出你現(xiàn)有的房源。不要搞錯(cuò)重點(diǎn)，很多人為了蹭掛盤房源的漲幅等了太久，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自己要買的房源跳漲或被賣掉。換房不一定要賣在最高價(jià)，時(shí)間不等人，合理的價(jià)格就差不多，關(guān)鍵是要先鎖住想買的房子。

提問：你好廣叔，我和媳婦打算今年在深圳寶安沙井地區(qū)買個(gè)新房（計(jì)劃600萬(wàn)標(biāo)的，首付30%），我媳婦深圳戶口，往年年收入流水約為70萬(wàn)（19年休產(chǎn)假估計(jì)只有50萬(wàn)），而且她名下有未結(jié)清的信用貸50萬(wàn)元。 1、請(qǐng)問信用貸對(duì)于她今年買房商業(yè)貸批貸額度有多大影響？如果無(wú)法做到提前6個(gè)月還清信用貸的話，是不是就沒法貸款7成了？ 2、深圳沙井現(xiàn)在的待開新盤好像只有海岸城了，廣叔您建議等海岸城新房還是買二手？純投資角度，買三居還是小四居？ 多謝！

回答：你好，買房之前銀行會(huì)要求還清信用貸，不過流水比較大，足夠覆蓋月供的2倍以上，問題也不太大，需要分銀行。 房貸和信用度關(guān)系不大，每個(gè)人都有2張貸票，特指房貸按揭，信用貸不占貸票。 海岸城可以等，二手房同時(shí)淘筍，純投資三居和四居都可以，重點(diǎn)看價(jià)格。面積相同 四居更好。

提問：您好廣叔，本人29，手上已有一套在惠州仲愷的房，自住用.手上子彈30，想在粵港澳大灣區(qū)投資二套.深圳、廣州的房?jī)r(jià)感覺太高，本人目前覺得佛山、惠州、東莞、中山是目標(biāo)地方.我想問一下廣叔，就投資而言這幾個(gè)城市哪個(gè)城市的哪個(gè)地區(qū)最好？為什么？

回答：你好，這幾個(gè)城市中東莞更好，臨近深圳，東莞民營(yíng)經(jīng)濟(jì)本身很強(qiáng)，有很好的自發(fā)內(nèi)生動(dòng)力.建議在松山湖，鳳崗，西平淘小戶型.

提問：你好廣叔，松崗的滿京華云著如何？有個(gè)學(xué)校，可以入手嗎？謝謝

回答：你好，云著這個(gè)盤是松崗為數(shù)不多的值得買的一個(gè)盤，滿京華這個(gè)開發(fā)商不知何時(shí)走起了情懷路線，云著以藝展為賣點(diǎn)，云曉也做得別有匠心，不管藝術(shù)展最后能否做起來，至少整個(gè)樓盤的檔次是上去了。對(duì)于市里的剛需上班族來說，地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是盤夠大，自成一個(gè)小城，居家會(huì)便利許多。地鐵不可謂不重要，但是地鐵也不能遮百丑，尤其在漫山遍野都是村廠村房摩托車橫行的沙松福，于我看來，這個(gè)盤遠(yuǎn)勝過那些與萬(wàn)千民房為伍的孤盤。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問100萬(wàn)的預(yù)算，純投資，深圳還有機(jī)會(huì)嗎？

回答：你好，100萬(wàn)首期資金吧？這三年內(nèi)深圳投資就是要買學(xué)區(qū)房！但對(duì)應(yīng)的三成首貸、總價(jià)300萬(wàn)，我們的客戶已經(jīng)快把能買的都掃光了。目前剩下的比較有潛力的，也是單價(jià)很高的小單間產(chǎn)品?？陀^的來說，這類產(chǎn)品的漲幅空間是比較大的。隨著調(diào)控、稅費(fèi)的增加，家長(zhǎng)們買學(xué)區(qū)房也在消費(fèi)降級(jí)，上車學(xué)票房會(huì)很受歡迎。所以，如果確定要買深圳，這是個(gè)確定性很高的選項(xiàng)。我的理念就是，單間需要有學(xué)位保駕護(hù)航，否則會(huì)很慘。

提問：你好廣叔，不打算自住，想買可以租出去投資的房子，小房子適合在哪個(gè)區(qū)投資呢？

回答：你好，深圳有便宜到30萬(wàn)的小房子，比如啟點(diǎn)公寓，也有貴到近千萬(wàn)的小房子，就比如半島四期的一房一廳。所以你的預(yù)算多少，打算持有周期多久，買房年齡都會(huì)有不同的買法，影響最終的決策。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問：龍崗360萬(wàn)的房子，90萬(wàn)貸款，現(xiàn)在想置換學(xué)位兼顧保值的房子。在考慮置換羅湖螺嶺只有小學(xué)還不錯(cuò)且房子偏舊，所以仍然想在龍崗選擇。在考慮龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)的綠景大公館、中森雙子座，深圳中學(xué)龍崗初級(jí)的萬(wàn)科翰鄰城、招商依山郡，龍崗實(shí)驗(yàn)的學(xué)府道，從投資保值的角度，請(qǐng)廣叔幫忙分析一下，如何選擇好？龍崗片區(qū)有哪些地段值得投資？

回答：你好，龍崗名校在深圳不受關(guān)注，但在龍崗本地仍然很有市場(chǎng)。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)和龍城初級(jí)。 如果考慮孩子讀書同時(shí)資金有限，可以買，但如果資金量夠，我建議買依山郡，性價(jià)比高。 但是依山郡由于不是九年一貫制，所以反而在龍崗受歡迎度不如龍外。 這個(gè)看你自己權(quán)衡了。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問廣州番禺置換時(shí)機(jī)，我18年的時(shí)候高位買了番禺市橋老城區(qū)20年樓齡兩房，目前正掛在鏈家，賣出后想置換番禺廣場(chǎng)附近三房，覺得東華花園不錯(cuò)，學(xué)區(qū)省一級(jí)，離地鐵站1公里左右，環(huán)境也不錯(cuò)，物業(yè)八毛?，F(xiàn)在番禺二手市場(chǎng)行情不好，當(dāng)時(shí)也是高位買來，現(xiàn)在同戶型成交價(jià)比我買時(shí)低了20w左右，請(qǐng)問對(duì)置換時(shí)機(jī)和番禺廣場(chǎng)附近3房有什么好建議嗎？首付60w以內(nèi)，3成，我對(duì)象還有名額。廣叔有什么好的建議嗎？謝謝~

回答：你好，廣州最近在起勢(shì)，深圳強(qiáng)管控后資金開始外溢廣州尋找機(jī)會(huì)。但是你目前如果不著急的話，可以再等一段時(shí)間之前買的大概率就能解套。還有一種方法，用你對(duì)象的名額買一套小的，然后等后面高點(diǎn)將1-2套賣出，等行情轉(zhuǎn)入下行的時(shí)候再換成三室。上行周期換三室容易踩不準(zhǔn)節(jié)奏，低賣高買，畢竟交易需要一定的時(shí)間。

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