廣州樓市:如果你買了這個(gè)區(qū)域的盤,請(qǐng)做好資產(chǎn)縮水的準(zhǔn)備

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-03 23:17

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔，你好。廣州，有房票。但資金是要賣掉廣西北海的房子，才有米的?？墒亲罱焙７?jī)r(jià)跌了一千元每平方，舍不得割肉，怎么辦？等到明年回暖才賣掉了，然后再去廣州買嗎？北海跌價(jià)了，少了十幾萬(wàn)了，還賣嗎？

回答：你好。北海的房子在哪個(gè)位置？北海作為旅游城市，是一個(gè)外地人的市場(chǎng)，特別是東北三省的“候鳥(niǎo)”，疫情使得旅游業(yè)衰退，北海的樓市也受到較大沖擊，夏日炎炎無(wú)人看房，要到秋冬季節(jié)候鳥(niǎo)過(guò)來(lái)了，房?jī)r(jià)才有可能起來(lái)?？梢栽俚鹊?，只是怕那時(shí)廣州的房?jī)r(jià)也上去了。不知道北海的房子是不是全款的，如果是可以抵押貸出米來(lái)。再入廣州。

提問(wèn)：廣叔你好，我在廣州海珠英豪花園有一套高層頂樓小面積，二套投資房，現(xiàn)在價(jià)值170，有租約。另有200計(jì)劃做房產(chǎn)投資。方案一，用英豪花園+200置換市內(nèi)其他潛力樓盤。方案二，保留英豪花園，用200另外投資一套不需要房票的。以上兩個(gè)方案您建議哪個(gè)方案更合適？?jī)蓚€(gè)方案可否請(qǐng)您分別幫我建議幾個(gè)可以去踩盤的區(qū)域和樓盤。多謝！

回答：你好，英豪花園在南洲，配套齊全，交通方便，但是片區(qū)發(fā)展成熟，缺少增量，且小戶型一般家庭居住起來(lái)不是很舒適，自然失去了購(gòu)房主力軍的支撐，如不出租，建議出手置換。4成首付，考慮入個(gè)三房，可以看看金融城駿景，老黃埔的黃埔花園、金碧領(lǐng)秀，科學(xué)城的萬(wàn)科東薈城，海珠光大花園

提問(wèn)：廣叔您好！想請(qǐng)教您兩個(gè)問(wèn)題，謝謝！1、廣州珠江新城的星匯國(guó)際住宅大單間45方左右的值得投資嗎？2、如果自住，廣州荔灣區(qū)的金域華府好嗎？或者荔灣長(zhǎng)壽路附近自住的話推薦買哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星匯國(guó)際，珠江新城西，2003年的房子，近地鐵，自住+投資可以考慮，純投資并非最優(yōu)選。2、金域華府，龍津，近地鐵長(zhǎng)壽路站，靠近康王中路可能會(huì)有點(diǎn)噪音，自住可以考慮。荔灣應(yīng)開(kāi)發(fā)較早，整體次新房子比較少。還可以看看譽(yù)領(lǐng)軒。

提問(wèn)：廣叔：新塘“景新豪苑電梯房”“新康花園樓梯房”“亞太新城富麗園樓梯房”“富雅都市華庭”“水電二局美居中心樓上電梯房”這幾個(gè)小區(qū)都有適合我的房子！但是新舊相差有點(diǎn)大！學(xué)區(qū)和地段又都各有千秋！這咋選？您給個(gè)建議，一直聽(tīng)您說(shuō)新塘短期會(huì)有爆發(fā)的可能！請(qǐng)問(wèn)爆發(fā)的點(diǎn)是什么？

回答：你好。要專注一兩個(gè)點(diǎn)，不要面面俱到，比如是自住就考慮小區(qū)環(huán)境，上班就考慮通勤，注重教育就靠考慮學(xué)區(qū)，如果想要各方面都好，又要樓新，又要近地鐵，又要學(xué)區(qū)好，那價(jià)格都不便宜，這也是糾結(jié)的原因。如果自住，就考慮工作近，樓新一點(diǎn)的電梯房，老的樓梯房，除非有頂級(jí)學(xué)位加持，不然還是不要考慮。新塘價(jià)位最低價(jià)，已經(jīng)低無(wú)可低的時(shí)候，自然是上漲的時(shí)候。

提問(wèn)：廣叔你好，又來(lái)麻煩你了，廣州的常春藤和新塘品秀星圖，哪個(gè)的潛力會(huì)大些呢。星圖很遠(yuǎn)但是地鐵學(xué)校都有，就是互相感覺(jué)不太好。常春藤戶型感覺(jué)好些，也有學(xué)校，就是交通不好，唯一就是屬于黃埔。目前常春藤需要夠現(xiàn)在開(kāi)始交半年社保再網(wǎng)簽，星圖應(yīng)該可以直接買。謝謝

回答：你好，兩個(gè)盤都可以考慮，常春藤就是交通不方便，屬于黃埔科學(xué)城，這邊未來(lái)潛力也比較大。

提問(wèn)：廣叔你好，總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)，想買南山南頭南油或中心區(qū)的三房自住，獨(dú)棟的電梯房和樓梯房哪個(gè)好點(diǎn)？目前有點(diǎn)意向獨(dú)棟，沒(méi)有花園小區(qū)的。還是去寶安選帶花園小區(qū)的電梯房？小孩5歲，要考慮上學(xué)問(wèn)題。寶安德豪宅稅也是一個(gè)大問(wèn)題。該怎么選？麻煩廣叔指點(diǎn)。

回答：你好，如果兼顧投資和居住，我的建議是買一個(gè)學(xué)位更好，增值快的總價(jià)低的電梯花園兩房，將來(lái)你置換更好的房子時(shí)也更有籌碼，而不是想著一步到位買個(gè)老房子，結(jié)果長(zhǎng)期套牢。自住可以租住在同小區(qū)的三房，學(xué)位也好、車位也好，都可以享受同樣的配套

提問(wèn)：你好廣叔，基本情況：南通市區(qū)老小區(qū)自住房90平，有學(xué)區(qū)和地鐵。新購(gòu)蘇通園區(qū)125平，商業(yè)貸款，公積金抵扣。另有公寓60平方出租。問(wèn)題手頭現(xiàn)有資金130左右，想買廣東陽(yáng)江濱海新區(qū)的門面房，以后出租出去補(bǔ)貼家用，請(qǐng)問(wèn)是否合適？

回答：你好，子彈130，買廣東陽(yáng)江太可惜了……陽(yáng)江城市能級(jí)太低，沒(méi)有什么太大發(fā)展，人口外流，缺少高新產(chǎn)業(yè)，投資不建議買。人口決定需求。三四線城市門面需求其實(shí)不大，因此注定租金一般，增值差。畢竟一個(gè)城市的門面回報(bào)，受產(chǎn)業(yè)、商務(wù)人口、涌入的人口影響。這些都是三四線的弱項(xiàng)。加上現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)萎靡，主要來(lái)自消費(fèi)的低下和電商的沖擊，門面的投資回報(bào)率很低。子彈130，江蘇本省投資建議買南京、廣東投資，現(xiàn)在最適合的是買廣州，深圳+東莞限購(gòu)升級(jí)，利好廣州。

提問(wèn)：廣叔您好，深戶無(wú)房，但在武漢有貸款，有購(gòu)房資格，首付預(yù)算250左右，結(jié)合小孩上學(xué)和投資屬性，您推薦入手哪個(gè)片區(qū)？坂田萬(wàn)科城或中海日輝臺(tái)是否值得入手？

回答：你好，坂田中長(zhǎng)線看好。三大利好因素：1）地鐵10號(hào)線，2）坂銀通道通車， 3）龍華上漲后，倒逼坂田上漲。中海日輝臺(tái)帶萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校，萬(wàn)科城帶萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校。萬(wàn)科城大型社區(qū)，10號(hào)地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區(qū)戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內(nèi)有2所幼兒園，物業(yè)管理較好，10號(hào)線開(kāi)通，區(qū)域會(huì)迎來(lái)新一輪漲幅。中海日輝臺(tái)是龍華坂田大多數(shù)樓盤的代表，2016年初到2019年底之間動(dòng)靜不大，今年上半年跟著漲了一波，可能還有業(yè)主掛著更高的價(jià)位，不過(guò)已接近尾聲。這2個(gè)盤優(yōu)先萬(wàn)科城。

提問(wèn)：廣叔你好，我是剛需，我比較喜歡西麗，但是我老婆喜歡西鄉(xiāng)，現(xiàn)在很糾結(jié)，不知道怎么到底該選哪里？主要是為了升值潛力，可以持有10內(nèi)左右。廣叔您覺(jué)得從10年來(lái)看，西麗和西鄉(xiāng)，哪個(gè)更有升值潛力一些呢？感謝分析。我是付費(fèi)會(huì)員~

回答：你好，西麗的想象空間較大一些，過(guò)去的西麗默默無(wú)聞，有美麗的山水資源，非常宜居。后來(lái)的各種規(guī)劃和概念把原本還是洼地的西麗給填平了。雖有高鐵概念，但我更看重的是地鐵13號(hào)線，這條幾乎直線的地鐵無(wú)疑把西麗和科技園南北區(qū)、后海灣、蛇口自貿(mào)區(qū)無(wú)縫銜接，參照目前西麗與科技南后海灣的房?jī)r(jià)對(duì)比，以及南山區(qū)一百多上市企業(yè)及科技園片區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買力支撐，西麗的未來(lái)，就如同一幅徐徐展開(kāi)的圖畫，可以盡情的想象。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)深圳新政出來(lái)后，公寓會(huì)不會(huì)變得有投資價(jià)值呢？現(xiàn)在建議買公寓嗎？

回答：你好，公寓不限購(gòu)，但稅費(fèi)高，產(chǎn)權(quán)40年，居住人員雜，上學(xué)也有風(fēng)險(xiǎn)，漲幅又慢。新政讓很多人失去了購(gòu)房資格，很多人以為公寓開(kāi)始值得投資了，其實(shí)一樣不值得投資。3年后大家也都有資格了，還是一樣會(huì)買住宅。三年后公寓一樣難賣。

提問(wèn)：你好廣叔，我在蛇口有個(gè)小兩居室，現(xiàn)在和父母在一起住，小孩剛上幼兒園，未來(lái)需要考慮分開(kāi)住，但是小孩需要用蛇口的學(xué)位，現(xiàn)在首付有180W左右，首套，目前有兩個(gè)想法；1、在南山買個(gè)小兩房自住，預(yù)算內(nèi)選擇有新街口花園或四海公寓。2、投住分離，投資南山雙學(xué)府的學(xué)位房、寶安或福田小兩房，租金再在蛇口租一個(gè)。以上選擇請(qǐng)報(bào)哥幫忙指點(diǎn)一下，謝謝！

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳灣，學(xué)校蛇口小學(xué)，蛇口中學(xué)，就沒(méi)有小區(qū)花園，房子也有點(diǎn)舊。這種類型的冷門樓盤要等到所有樓盤漲過(guò)之后才能有行情，漲幅比較滯后。投資的話，不建議，雖然能漲，但估計(jì)不如大市。獨(dú)棟的房子由于人口密度大，租客多，所以房子老化比較快，新的時(shí)候大家還喜歡，老舊之后，需求量會(huì)大幅減少。南油以老破大、老破小為主，居住環(huán)境差，學(xué)位一般。繼后海、前海后，漲價(jià)也輪動(dòng)到了南油少數(shù)過(guò)得去的盤。但是桃苑公寓這類老破小長(zhǎng)遠(yuǎn)看依然是跑輸大勢(shì)。南山雙學(xué)府挺好的，支持投住分離。

提問(wèn)：你好廣叔，想咨詢下這樣操作對(duì)不對(duì)：家有兩娃，賣掉福田中心區(qū)益田路皇庭世紀(jì)3房（市場(chǎng)價(jià)800萬(wàn)）和羅湖深圳小學(xué)學(xué)位房1房（市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)），買香蜜湖僑香外國(guó)語(yǔ)+深高級(jí)學(xué)位房香格麗苑（2006年的房，1500萬(wàn)左右），可以兼顧學(xué)位和居住環(huán)境，這樣操作對(duì)不對(duì)？有沒(méi)有更優(yōu)選？大寶在深圳小學(xué)讀一年級(jí)，二寶2歲半

回答：你好，大方向沒(méi)問(wèn)題，皇庭世紀(jì)雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠(yuǎn)，本片區(qū)非常成熟，卻沒(méi)有稀缺的教育資源支撐，可以考慮置換掉。羅湖同理。不過(guò)要談到香蜜湖學(xué)區(qū)怎么買，還是大有學(xué)問(wèn)的，僑香外國(guó)語(yǔ)小學(xué)不差，不過(guò)一方面比起隔壁的荔園還是略有遜色，另一方面是香格麗苑單價(jià)并不高，同樣113的三房另外還有其他幾套，你們看中的1500w，總價(jià)是偏高的，這樣的總價(jià)在香蜜湖片區(qū)買個(gè)學(xué)區(qū)更好的三房也是可以的。因此具體選哪個(gè)盤、哪一套，還是有可以優(yōu)化的空間。另外，深高級(jí)今年dianzhao取消了，也許會(huì)影響它未來(lái)的成績(jī)表現(xiàn)。你們需要更加系統(tǒng)的教育和學(xué)區(qū)規(guī)劃，這一點(diǎn)我可以幫到你們。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

請(qǐng)大家關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)，

進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，有問(wèn)必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。