廣州樓市:如果你買了這個區(qū)域的盤,請做好資產(chǎn)縮水的準(zhǔn)備

來源：智能家居時間：2020-08-03 23:17

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提問：廣叔，你好。廣州，有房票。但資金是要賣掉廣西北海的房子，才有米的?？墒亲罱焙７績r跌了一千元每平方，舍不得割肉，怎么辦？等到明年回暖才賣掉了，然后再去廣州買嗎？北海跌價了，少了十幾萬了，還賣嗎？

回答：你好。北海的房子在哪個位置？北海作為旅游城市，是一個外地人的市場，特別是東北三省的“候鳥”，疫情使得旅游業(yè)衰退，北海的樓市也受到較大沖擊，夏日炎炎無人看房，要到秋冬季節(jié)候鳥過來了，房價才有可能起來?？梢栽俚鹊龋皇桥履菚r廣州的房價也上去了。不知道北海的房子是不是全款的，如果是可以抵押貸出米來。再入廣州。

提問：廣叔你好，我在廣州海珠英豪花園有一套高層頂樓小面積，二套投資房，現(xiàn)在價值170，有租約。另有200計劃做房產(chǎn)投資。方案一，用英豪花園+200置換市內(nèi)其他潛力樓盤。方案二，保留英豪花園，用200另外投資一套不需要房票的。以上兩個方案您建議哪個方案更合適？兩個方案可否請您分別幫我建議幾個可以去踩盤的區(qū)域和樓盤。多謝！

回答：你好，英豪花園在南洲，配套齊全，交通方便，但是片區(qū)發(fā)展成熟，缺少增量，且小戶型一般家庭居住起來不是很舒適，自然失去了購房主力軍的支撐，如不出租，建議出手置換。4成首付，考慮入個三房，可以看看金融城駿景，老黃埔的黃埔花園、金碧領(lǐng)秀，科學(xué)城的萬科東薈城，海珠光大花園

提問：廣叔您好！想請教您兩個問題，謝謝！1、廣州珠江新城的星匯國際住宅大單間45方左右的值得投資嗎？2、如果自住，廣州荔灣區(qū)的金域華府好嗎？或者荔灣長壽路附近自住的話推薦買哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星匯國際，珠江新城西，2003年的房子，近地鐵，自住+投資可以考慮，純投資并非最優(yōu)選。2、金域華府，龍津，近地鐵長壽路站，靠近康王中路可能會有點噪音，自住可以考慮。荔灣應(yīng)開發(fā)較早，整體次新房子比較少。還可以看看譽領(lǐng)軒。

提問：廣叔：新塘“景新豪苑電梯房”“新康花園樓梯房”“亞太新城富麗園樓梯房”“富雅都市華庭”“水電二局美居中心樓上電梯房”這幾個小區(qū)都有適合我的房子！但是新舊相差有點大！學(xué)區(qū)和地段又都各有千秋！這咋選？您給個建議，一直聽您說新塘短期會有爆發(fā)的可能！請問爆發(fā)的點是什么？

回答：你好。要專注一兩個點，不要面面俱到，比如是自住就考慮小區(qū)環(huán)境，上班就考慮通勤，注重教育就靠考慮學(xué)區(qū)，如果想要各方面都好，又要樓新，又要近地鐵，又要學(xué)區(qū)好，那價格都不便宜，這也是糾結(jié)的原因。如果自住，就考慮工作近，樓新一點的電梯房，老的樓梯房，除非有頂級學(xué)位加持，不然還是不要考慮。新塘價位最低價，已經(jīng)低無可低的時候，自然是上漲的時候。

提問：廣叔你好，又來麻煩你了，廣州的常春藤和新塘品秀星圖，哪個的潛力會大些呢。星圖很遠但是地鐵學(xué)校都有，就是互相感覺不太好。常春藤戶型感覺好些，也有學(xué)校，就是交通不好，唯一就是屬于黃埔。目前常春藤需要夠現(xiàn)在開始交半年社保再網(wǎng)簽，星圖應(yīng)該可以直接買。謝謝

回答：你好，兩個盤都可以考慮，常春藤就是交通不方便，屬于黃埔科學(xué)城，這邊未來潛力也比較大。

提問：廣叔你好，總價500萬以內(nèi)，想買南山南頭南油或中心區(qū)的三房自住，獨棟的電梯房和樓梯房哪個好點？目前有點意向獨棟，沒有花園小區(qū)的。還是去寶安選帶花園小區(qū)的電梯房？小孩5歲，要考慮上學(xué)問題。寶安德豪宅稅也是一個大問題。該怎么選？麻煩廣叔指點。

回答：你好，如果兼顧投資和居住，我的建議是買一個學(xué)位更好，增值快的總價低的電梯花園兩房，將來你置換更好的房子時也更有籌碼，而不是想著一步到位買個老房子，結(jié)果長期套牢。自住可以租住在同小區(qū)的三房，學(xué)位也好、車位也好，都可以享受同樣的配套

提問：你好廣叔，基本情況：南通市區(qū)老小區(qū)自住房90平，有學(xué)區(qū)和地鐵。新購蘇通園區(qū)125平，商業(yè)貸款，公積金抵扣。另有公寓60平方出租。問題手頭現(xiàn)有資金130左右，想買廣東陽江濱海新區(qū)的門面房，以后出租出去補貼家用，請問是否合適？

回答：你好，子彈130，買廣東陽江太可惜了……陽江城市能級太低，沒有什么太大發(fā)展，人口外流，缺少高新產(chǎn)業(yè)，投資不建議買。人口決定需求。三四線城市門面需求其實不大，因此注定租金一般，增值差。畢竟一個城市的門面回報，受產(chǎn)業(yè)、商務(wù)人口、涌入的人口影響。這些都是三四線的弱項。加上現(xiàn)在實體經(jīng)濟有點萎靡，主要來自消費的低下和電商的沖擊，門面的投資回報率很低。子彈130，江蘇本省投資建議買南京、廣東投資，現(xiàn)在最適合的是買廣州，深圳+東莞限購升級，利好廣州。

提問：廣叔您好，深戶無房，但在武漢有貸款，有購房資格，首付預(yù)算250左右，結(jié)合小孩上學(xué)和投資屬性，您推薦入手哪個片區(qū)？坂田萬科城或中海日輝臺是否值得入手？

回答：你好，坂田中長線看好。三大利好因素：1）地鐵10號線，2）坂銀通道通車， 3）龍華上漲后，倒逼坂田上漲。中海日輝臺帶萬科實驗學(xué)校，萬科城帶萬科實驗學(xué)校。萬科城大型社區(qū)，10號地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區(qū)戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內(nèi)有2所幼兒園，物業(yè)管理較好，10號線開通，區(qū)域會迎來新一輪漲幅。中海日輝臺是龍華坂田大多數(shù)樓盤的代表，2016年初到2019年底之間動靜不大，今年上半年跟著漲了一波，可能還有業(yè)主掛著更高的價位，不過已接近尾聲。這2個盤優(yōu)先萬科城。

提問：廣叔你好，我是剛需，我比較喜歡西麗，但是我老婆喜歡西鄉(xiāng)，現(xiàn)在很糾結(jié)，不知道怎么到底該選哪里？主要是為了升值潛力，可以持有10內(nèi)左右。廣叔您覺得從10年來看，西麗和西鄉(xiāng)，哪個更有升值潛力一些呢？感謝分析。我是付費會員~

回答：你好，西麗的想象空間較大一些，過去的西麗默默無聞，有美麗的山水資源，非常宜居。后來的各種規(guī)劃和概念把原本還是洼地的西麗給填平了。雖有高鐵概念，但我更看重的是地鐵13號線，這條幾乎直線的地鐵無疑把西麗和科技園南北區(qū)、后海灣、蛇口自貿(mào)區(qū)無縫銜接，參照目前西麗與科技南后海灣的房價對比，以及南山區(qū)一百多上市企業(yè)及科技園片區(qū)強大的購買力支撐，西麗的未來，就如同一幅徐徐展開的圖畫，可以盡情的想象。

提問：你好廣叔，請問深圳新政出來后，公寓會不會變得有投資價值呢？現(xiàn)在建議買公寓嗎？

回答：你好，公寓不限購，但稅費高，產(chǎn)權(quán)40年，居住人員雜，上學(xué)也有風(fēng)險，漲幅又慢。新政讓很多人失去了購房資格，很多人以為公寓開始值得投資了，其實一樣不值得投資。3年后大家也都有資格了，還是一樣會買住宅。三年后公寓一樣難賣。

提問：你好廣叔，我在蛇口有個小兩居室，現(xiàn)在和父母在一起住，小孩剛上幼兒園，未來需要考慮分開住，但是小孩需要用蛇口的學(xué)位，現(xiàn)在首付有180W左右，首套，目前有兩個想法；1、在南山買個小兩房自住，預(yù)算內(nèi)選擇有新街口花園或四海公寓。2、投住分離，投資南山雙學(xué)府的學(xué)位房、寶安或福田小兩房，租金再在蛇口租一個。以上選擇請報哥幫忙指點一下，謝謝！

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳灣，學(xué)校蛇口小學(xué)，蛇口中學(xué)，就沒有小區(qū)花園，房子也有點舊。這種類型的冷門樓盤要等到所有樓盤漲過之后才能有行情，漲幅比較滯后。投資的話，不建議，雖然能漲，但估計不如大市。獨棟的房子由于人口密度大，租客多，所以房子老化比較快，新的時候大家還喜歡，老舊之后，需求量會大幅減少。南油以老破大、老破小為主，居住環(huán)境差，學(xué)位一般。繼后海、前海后，漲價也輪動到了南油少數(shù)過得去的盤。但是桃苑公寓這類老破小長遠看依然是跑輸大勢。南山雙學(xué)府挺好的，支持投住分離。

提問：你好廣叔，想咨詢下這樣操作對不對：家有兩娃，賣掉福田中心區(qū)益田路皇庭世紀(jì)3房（市場價800萬）和羅湖深圳小學(xué)學(xué)位房1房（市場價300萬），買香蜜湖僑香外國語+深高級學(xué)位房香格麗苑（2006年的房，1500萬左右），可以兼顧學(xué)位和居住環(huán)境，這樣操作對不對？有沒有更優(yōu)選？大寶在深圳小學(xué)讀一年級，二寶2歲半

回答：你好，大方向沒問題，皇庭世紀(jì)雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區(qū)非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐，可以考慮置換掉。羅湖同理。不過要談到香蜜湖學(xué)區(qū)怎么買，還是大有學(xué)問的，僑香外國語小學(xué)不差，不過一方面比起隔壁的荔園還是略有遜色，另一方面是香格麗苑單價并不高，同樣113的三房另外還有其他幾套，你們看中的1500w，總價是偏高的，這樣的總價在香蜜湖片區(qū)買個學(xué)區(qū)更好的三房也是可以的。因此具體選哪個盤、哪一套，還是有可以優(yōu)化的空間。另外，深高級今年dianzhao取消了，也許會影響它未來的成績表現(xiàn)。你們需要更加系統(tǒng)的教育和學(xué)區(qū)規(guī)劃，這一點我可以幫到你們。

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