廣州樓市:這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)已是高位,內(nèi)行人都在回避

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-20 23:49

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，想問(wèn)下你，廣州現(xiàn)有兩套房，番禺萬(wàn)科歐泊小三房貸90萬(wàn)，新入化龍汽車小鎮(zhèn)小三房貸40萬(wàn)（8月剛購(gòu)入，無(wú)法出售）。東莞臨深片區(qū)電梯三房無(wú)貸款，樓齡11年。老公小孩廣州戶，老婆東莞戶。家有二孩，大寶明年初中、二寶明年幼兒園。希望：廣州換四房，實(shí)現(xiàn)居住改善加學(xué)位需求，現(xiàn)有資產(chǎn)置換更優(yōu)化。家庭年收入80萬(wàn)，首付沒(méi)有，需要出售小房換大房。

回答：你好。萬(wàn)科歐泊還可以。廣州兩套房必須是要出一套才有名額買(mǎi)了。賣(mài)掉萬(wàn)科歐泊大概有370w左右，五成首付能買(mǎi)750左右的房子，考慮改善+學(xué)位選擇還是蠻少的，看下臨深這套出手增加多一點(diǎn)子彈。先重點(diǎn)看下華景新城吧。

提問(wèn)：廣叔，您好！富力南馳.富逸華庭樓盤(pán)很大，旁邊還會(huì)有舊改項(xiàng)目，有投資空間嗎？現(xiàn)在差不多5萬(wàn)，這種大樓盤(pán)，以后會(huì)不會(huì)很難出手？目前附近還沒(méi)有地鐵，最近的地鐵都1km多。值得入手投資嗎？今天去看了樓盤(pán)，目前在售T6-T9，北向100多米有火車和高鐵還有廣園快速路，會(huì)不會(huì)噪音太大？?jī)商?戶，南向100平方的房子比中間105方的戶型的房子總價(jià)貴20萬(wàn)左右。南向的房子不擔(dān)心噪音，中間105方的戶型是南北對(duì)流的，就是擔(dān)心噪音。今天選了25樓，樓層高了會(huì)不會(huì)噪音小很多啊？指教了誠(chéng)意金，可以退。急切期待廣叔您的寶貴意見(jiàn)！拜托拜托！

回答：你好。富逸華庭近魚(yú)珠CBD，北向多工業(yè)廠房，鐵路線、高速，周圍環(huán)境不是很好。未來(lái)如果周圍改善的話，價(jià)值應(yīng)該會(huì)有所提升，馬馬虎虎吧，看舊改力度了，有一定的不確定性。選里面那一棟會(huì)安靜一點(diǎn)。

提問(wèn)：廣叔，您好！純投資，按照升值空間，廣州幾個(gè)區(qū)，天河區(qū)，海珠區(qū)，荔灣區(qū)，越秀區(qū)，黃埔區(qū)，南沙區(qū)，番禺區(qū)，增城新塘，根據(jù)您的分析按照升值速度和空間從大到小，怎么排序呢？我們接受總價(jià)450以內(nèi)。之前想著投資兼顧自住，后來(lái)想明白了，您說(shuō)的對(duì)，投住應(yīng)該分開(kāi)。所以現(xiàn)在只想著投資，但廣州太大了，還是無(wú)從下手。海珠區(qū)的恒大金碧花園怎么樣？5萬(wàn)多了，值得入手投資嗎？之前聽(tīng)您推薦過(guò)金碧三期。

回答：你好。450以內(nèi)，考慮黃埔、海珠、番禺。金碧花園不錯(cuò)的，海珠一帶較知名的盤(pán)，不愁沒(méi)有接盤(pán)俠，可考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，我的問(wèn)題如下：2018年購(gòu)買(mǎi)廣鋼新城一手房，2019年9月開(kāi)始供樓，新房已確權(quán)，聽(tīng)說(shuō)快出房產(chǎn)證了。房本是太太一個(gè)人名字，太太主貸，我作為共同貸款人，5月份自查沒(méi)有房貸記錄。我是佛山戶口，在廣州上班，已買(mǎi)夠廣州5年社保。想通過(guò)JLH用我名字買(mǎi)廣州。家庭年收入50+，都是體制內(nèi)。我年稅后收入30+。手頭現(xiàn)金只有50+，目前一邊攢現(xiàn)金，一邊做好購(gòu)房準(zhǔn)備。請(qǐng)問(wèn)1JLH的程序是怎樣？先離婚再析產(chǎn)還是先析產(chǎn)再離婚，有區(qū)別嗎？離婚前掛失戶口本和結(jié)婚證的用意是什么呢？2廣鋼新房，是等出房產(chǎn)證2年后賣(mài)掉，置換去廣州東部，還是長(zhǎng)持，爭(zhēng)取離婚后這一兩年買(mǎi)第二套？3離婚后是否可以用太太信用貸，幫助補(bǔ)給首付？要注意什么？4是否還有其它優(yōu)化方案？

回答：你好，1、先析產(chǎn)再離婚，把你的名額和貸票騰挪出來(lái) 2、先用手上的現(xiàn)金及其他，今年先買(mǎi)一套廣州的，做投資之用 3、廣鋼的先持有吧，2年內(nèi)限售，而且廣鋼天量供應(yīng)，即使賣(mài)也不好賣(mài)出

提問(wèn)：你好廣叔，本人40歲，自住廣州市一套三房500萬(wàn)。地鐵9號(hào)線附近另有一套大戶型，值400萬(wàn)目前老人家住，2套均不欠款?，F(xiàn)想入手花都和清遠(yuǎn)交界的碧桂園假日半島，5房雙拼別墅，面積250平帶花園。距離市區(qū)住處開(kāi)車50分鐘，離花都區(qū)住處25分鐘。第一是度假或者以后養(yǎng)老。第二此房11年開(kāi)盤(pán)時(shí)160萬(wàn)，17年因廣州加大限購(gòu)力度利好清遠(yuǎn)漲了一波，現(xiàn)在下滑了一些。預(yù)計(jì)廣清輕軌開(kāi)通和清遠(yuǎn)長(zhǎng)隆營(yíng)業(yè)以后會(huì)漲。第三本想花都住處賣(mài)掉置換，但是老人住的習(xí)慣，所以糾結(jié)了。第四孩子讀小學(xué)，以后初中住校，可把白云區(qū)出租約5千元一月，搬到別墅長(zhǎng)住。請(qǐng)問(wèn)這個(gè)別墅能入手嗎？

回答：你好，廣州現(xiàn)有2套資產(chǎn)不錯(cuò)可以長(zhǎng)持。至于想在花都和清遠(yuǎn)交界買(mǎi)雙拼別墅這種屬于消費(fèi)品，如果是想養(yǎng)老自住可以買(mǎi)，主要看你個(gè)人喜好，投資不看好，不要期待太高，因?yàn)樽宰『屯顿Y本身就很難兩全。投資來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)郊別墅這種需求很小眾，風(fēng)險(xiǎn)性高金融性差。如果打算自住可以入，自住還是要看自己的喜好。投資被高估回報(bào)率比較低。

提問(wèn)：您好廣叔，本人在廣州大石地鐵站旁有一處村里按股份分得的房子90平方毛坯三房，在地鐵口旁，而且距離長(zhǎng)隆景區(qū)很近，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何經(jīng)營(yíng)，能盡量獲得更高的租金收入？

回答：你好，就在長(zhǎng)隆附近，也有商業(yè)，當(dāng)然做民宿了，花5萬(wàn)把房子裝成北歐風(fēng)，可以整租，也可以單間租。運(yùn)營(yíng)得好，一般是正常租賃的3倍。先上途家，小豬短租，愛(ài)彼迎這些平臺(tái)學(xué)習(xí)下別人的裝修風(fēng)格。

提問(wèn)：你好廣叔，本人坐標(biāo)深圳，名下有套寶安新安老破舊小三房，有貸款100萬(wàn)，在昆山周莊有套三房市價(jià)90萬(wàn)，無(wú)貸款，中山西區(qū)一套三房市價(jià)100萬(wàn)左右，無(wú)貸款，東莞萬(wàn)江一套三房市價(jià)100萬(wàn)，無(wú)貸款，以上幾套房產(chǎn)全是房齡十多年快20年的樓梯房，家庭年收入在30萬(wàn)左右，現(xiàn)在想請(qǐng)問(wèn)，是把所有除深圳外的房產(chǎn)全賣(mài)掉，回深圳再買(mǎi)第二套房？還是賣(mài)掉中山，昆山的這2套買(mǎi)武漢等強(qiáng)省會(huì)城市？我目前這情況，如何進(jìn)行房產(chǎn)置換，保證未來(lái)房產(chǎn)增值收益最大化？

回答：你好，這幾套房產(chǎn)除了深圳外，剩下的3套都選錯(cuò)了城市。環(huán)一線在固投潛力上，比強(qiáng)二線差很多。強(qiáng)二線城市房產(chǎn) 無(wú)論從流動(dòng)性，金融性，安全性，都強(qiáng)于環(huán)一線，畢竟這是一個(gè)做強(qiáng)做大省會(huì)的年代。當(dāng)然了，對(duì)于生活在一線的人，環(huán)一線實(shí)用性更好，但是去買(mǎi)環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒(méi)必要放棄一線遠(yuǎn)郊老破。這種時(shí)候你買(mǎi)環(huán)一線，你的房子出手不比新房低個(gè)30%會(huì)很難。環(huán)一線多數(shù)都是紙上富貴，如果說(shuō)之前樓市風(fēng)口是一線，那么未來(lái)的春天在強(qiáng)二線與一線。坐標(biāo)深圳，投資首選是深圳廣州，次選東莞佛山。剩余子彈投到潛力大的二線省會(huì)城市。昆山東莞中山可出手裂變。

提問(wèn)：廣叔好，首房首貸，跟男朋友最多能湊90萬(wàn)首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龍崗吉祥一路的吉祥悅府，82平新房三房總價(jià)300萬(wàn)，上河坊40平單間可改兩房的二手房也是300萬(wàn)，剛需考慮哪個(gè)好？

回答：你好，新生屬于龍崗的邊緣區(qū)域，工廠繁多，非常不宜居，供應(yīng)量大，樓盤(pán)分布零星，無(wú)質(zhì)變的可能，投資自住都建議遠(yuǎn)離。樓市其實(shí)被自媒體妖魔化，個(gè)個(gè)都自詡操盤(pán)高手，其實(shí)都不過(guò)是被大勢(shì)裹挾的泥沙俱下而已。拉長(zhǎng)時(shí)間軸，選籌沒(méi)有那么大的區(qū)別。自住還是建議就近，舍近求遠(yuǎn)，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建議買(mǎi)去南山，只期更好的升值。人生短短幾個(gè)秋，有多少時(shí)間可以用來(lái)浪費(fèi)在路上，不如把更多的精力用來(lái)提升自己，努力工作，陪伴家人。收入后勁可以的話，踮起腳尖買(mǎi)上河坊那個(gè)52平的。

提問(wèn)：廣叔你好，深圳房?jī)r(jià)這么高，為啥不直接一棍子敲死，把房?jī)r(jià)干廢，限售十年，南山房?jī)r(jià)腰斬到五萬(wàn)，看誰(shuí)還炒？

回答：你好，首先，我們不說(shuō)限售十年會(huì)不會(huì)導(dǎo)致南山房?jī)r(jià)將到五萬(wàn)的問(wèn)題。就問(wèn)，上面會(huì)不會(huì)把房?jī)r(jià)干廢？永遠(yuǎn)不會(huì)。

1、房?jī)r(jià)決定地價(jià)，二手房的成交價(jià)，直接影響土地的拍賣(mài)價(jià)格。干廢房?jī)r(jià)等于干費(fèi)自己的財(cái)政收入，哪個(gè)城市都不會(huì)這么干。2、冰凍深圳的房產(chǎn)交易，會(huì)有20萬(wàn)房產(chǎn)中介會(huì)失業(yè)。這20萬(wàn)房產(chǎn)中介，本來(lái)對(duì)深深圳的城市發(fā)展就有貢獻(xiàn)，他們充當(dāng)媒介，節(jié)省了很多交易成本。同時(shí)他們自己也是購(gòu)買(mǎi)力，要買(mǎi)房，租房，吃飯消費(fèi)。3、現(xiàn)在很多的街鋪都是二手房門(mén)店在支撐，二手房中介倒閉相當(dāng)于商鋪空頭的現(xiàn)象將再次嚴(yán)峻。4.二手房市場(chǎng)不僅涉及到中介，還涉及到稅費(fèi)、裝修、設(shè)計(jì)、建材等方方面面。

房子是500萬(wàn)深圳中產(chǎn)家庭的主要財(cái)富，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康起來(lái)，非常有必要，那些指望出政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌看笑話的，可以繼續(xù)洗洗睡，那些持幣指望調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的，還是早點(diǎn)下手為妙。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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