廣州樓市:這個板塊的房價已是高位,內行人都在回避

來源：智能家居時間：2020-09-20 23:49

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提問：你好廣叔，想問下你，廣州現(xiàn)有兩套房，番禺萬科歐泊小三房貸90萬，新入化龍汽車小鎮(zhèn)小三房貸40萬（8月剛購入，無法出售）。東莞臨深片區(qū)電梯三房無貸款，樓齡11年。老公小孩廣州戶，老婆東莞戶。家有二孩，大寶明年初中、二寶明年幼兒園。希望：廣州換四房，實現(xiàn)居住改善加學位需求，現(xiàn)有資產置換更優(yōu)化。家庭年收入80萬，首付沒有，需要出售小房換大房。

回答：你好。萬科歐泊還可以。廣州兩套房必須是要出一套才有名額買了。賣掉萬科歐泊大概有370w左右，五成首付能買750左右的房子，考慮改善+學位選擇還是蠻少的，看下臨深這套出手增加多一點子彈。先重點看下華景新城吧。

提問：廣叔，您好！富力南馳.富逸華庭樓盤很大，旁邊還會有舊改項目，有投資空間嗎？現(xiàn)在差不多5萬，這種大樓盤，以后會不會很難出手？目前附近還沒有地鐵，最近的地鐵都1km多。值得入手投資嗎？今天去看了樓盤，目前在售T6-T9，北向100多米有火車和高鐵還有廣園快速路，會不會噪音太大？兩梯6戶，南向100平方的房子比中間105方的戶型的房子總價貴20萬左右。南向的房子不擔心噪音，中間105方的戶型是南北對流的，就是擔心噪音。今天選了25樓，樓層高了會不會噪音小很多??？指教了誠意金，可以退。急切期待廣叔您的寶貴意見！拜托拜托！

回答：你好。富逸華庭近魚珠CBD，北向多工業(yè)廠房，鐵路線、高速，周圍環(huán)境不是很好。未來如果周圍改善的話，價值應該會有所提升，馬馬虎虎吧，看舊改力度了，有一定的不確定性。選里面那一棟會安靜一點。

提問：廣叔，您好！純投資，按照升值空間，廣州幾個區(qū)，天河區(qū)，海珠區(qū)，荔灣區(qū)，越秀區(qū)，黃埔區(qū)，南沙區(qū)，番禺區(qū)，增城新塘，根據您的分析按照升值速度和空間從大到小，怎么排序呢？我們接受總價450以內。之前想著投資兼顧自住，后來想明白了，您說的對，投住應該分開。所以現(xiàn)在只想著投資，但廣州太大了，還是無從下手。海珠區(qū)的恒大金碧花園怎么樣？5萬多了，值得入手投資嗎？之前聽您推薦過金碧三期。

回答：你好。450以內，考慮黃埔、海珠、番禺。金碧花園不錯的，海珠一帶較知名的盤，不愁沒有接盤俠，可考慮。

提問：你好廣叔，我的問題如下：2018年購買廣鋼新城一手房，2019年9月開始供樓，新房已確權，聽說快出房產證了。房本是太太一個人名字，太太主貸，我作為共同貸款人，5月份自查沒有房貸記錄。我是佛山戶口，在廣州上班，已買夠廣州5年社保。想通過JLH用我名字買廣州。家庭年收入50+，都是體制內。我年稅后收入30+。手頭現(xiàn)金只有50+，目前一邊攢現(xiàn)金，一邊做好購房準備。請問1JLH的程序是怎樣？先離婚再析產還是先析產再離婚，有區(qū)別嗎？離婚前掛失戶口本和結婚證的用意是什么呢？2廣鋼新房，是等出房產證2年后賣掉，置換去廣州東部，還是長持，爭取離婚后這一兩年買第二套？3離婚后是否可以用太太信用貸，幫助補給首付？要注意什么？4是否還有其它優(yōu)化方案？

回答：你好，1、先析產再離婚，把你的名額和貸票騰挪出來 2、先用手上的現(xiàn)金及其他，今年先買一套廣州的，做投資之用 3、廣鋼的先持有吧，2年內限售，而且廣鋼天量供應，即使賣也不好賣出

提問：你好廣叔，本人40歲，自住廣州市一套三房500萬。地鐵9號線附近另有一套大戶型，值400萬目前老人家住，2套均不欠款。現(xiàn)想入手花都和清遠交界的碧桂園假日半島，5房雙拼別墅，面積250平帶花園。距離市區(qū)住處開車50分鐘，離花都區(qū)住處25分鐘。第一是度假或者以后養(yǎng)老。第二此房11年開盤時160萬，17年因廣州加大限購力度利好清遠漲了一波，現(xiàn)在下滑了一些。預計廣清輕軌開通和清遠長隆營業(yè)以后會漲。第三本想花都住處賣掉置換，但是老人住的習慣，所以糾結了。第四孩子讀小學，以后初中住校，可把白云區(qū)出租約5千元一月，搬到別墅長住。請問這個別墅能入手嗎？

回答：你好，廣州現(xiàn)有2套資產不錯可以長持。至于想在花都和清遠交界買雙拼別墅這種屬于消費品，如果是想養(yǎng)老自住可以買，主要看你個人喜好，投資不看好，不要期待太高，因為自住和投資本身就很難兩全。投資來說遠郊別墅這種需求很小眾，風險性高金融性差。如果打算自住可以入，自住還是要看自己的喜好。投資被高估回報率比較低。

提問：您好廣叔，本人在廣州大石地鐵站旁有一處村里按股份分得的房子90平方毛坯三房，在地鐵口旁，而且距離長隆景區(qū)很近，請問應該如何經營，能盡量獲得更高的租金收入？

回答：你好，就在長隆附近，也有商業(yè)，當然做民宿了，花5萬把房子裝成北歐風，可以整租，也可以單間租。運營得好，一般是正常租賃的3倍。先上途家，小豬短租，愛彼迎這些平臺學習下別人的裝修風格。

提問：你好廣叔，本人坐標深圳，名下有套寶安新安老破舊小三房，有貸款100萬，在昆山周莊有套三房市價90萬，無貸款，中山西區(qū)一套三房市價100萬左右，無貸款，東莞萬江一套三房市價100萬，無貸款，以上幾套房產全是房齡十多年快20年的樓梯房，家庭年收入在30萬左右，現(xiàn)在想請問，是把所有除深圳外的房產全賣掉，回深圳再買第二套房？還是賣掉中山，昆山的這2套買武漢等強省會城市？我目前這情況，如何進行房產置換，保證未來房產增值收益最大化？

回答：你好，這幾套房產除了深圳外，剩下的3套都選錯了城市。環(huán)一線在固投潛力上，比強二線差很多。強二線城市房產無論從流動性，金融性，安全性，都強于環(huán)一線，畢竟這是一個做強做大省會的年代。當然了，對于生活在一線的人，環(huán)一線實用性更好，但是去買環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒必要放棄一線遠郊老破。這種時候你買環(huán)一線，你的房子出手不比新房低個30%會很難。環(huán)一線多數都是紙上富貴，如果說之前樓市風口是一線，那么未來的春天在強二線與一線。坐標深圳，投資首選是深圳廣州，次選東莞佛山。剩余子彈投到潛力大的二線省會城市。昆山東莞中山可出手裂變。

提問：廣叔好，首房首貸，跟男朋友最多能湊90萬首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龍崗吉祥一路的吉祥悅府，82平新房三房總價300萬，上河坊40平單間可改兩房的二手房也是300萬，剛需考慮哪個好？

回答：你好，新生屬于龍崗的邊緣區(qū)域，工廠繁多，非常不宜居，供應量大，樓盤分布零星，無質變的可能，投資自住都建議遠離。樓市其實被自媒體妖魔化，個個都自詡操盤高手，其實都不過是被大勢裹挾的泥沙俱下而已。拉長時間軸，選籌沒有那么大的區(qū)別。自住還是建議就近，舍近求遠，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建議買去南山，只期更好的升值。人生短短幾個秋，有多少時間可以用來浪費在路上，不如把更多的精力用來提升自己，努力工作，陪伴家人。收入后勁可以的話，踮起腳尖買上河坊那個52平的。

提問：廣叔你好，深圳房價這么高，為啥不直接一棍子敲死，把房價干廢，限售十年，南山房價腰斬到五萬，看誰還炒？

回答：你好，首先，我們不說限售十年會不會導致南山房價將到五萬的問題。就問，上面會不會把房價干廢？永遠不會。

1、房價決定地價，二手房的成交價，直接影響土地的拍賣價格。干廢房價等于干費自己的財政收入，哪個城市都不會這么干。2、冰凍深圳的房產交易，會有20萬房產中介會失業(yè)。這20萬房產中介，本來對深深圳的城市發(fā)展就有貢獻，他們充當媒介，節(jié)省了很多交易成本。同時他們自己也是購買力，要買房，租房，吃飯消費。3、現(xiàn)在很多的街鋪都是二手房門店在支撐，二手房中介倒閉相當于商鋪空頭的現(xiàn)象將再次嚴峻。4.二手房市場不僅涉及到中介，還涉及到稅費、裝修、設計、建材等方方面面。

房子是500萬深圳中產家庭的主要財富，控制房價過快上漲，讓這個城市的房地產市場健康起來，非常有必要，那些指望出政策導致房價暴跌看笑話的，可以繼續(xù)洗洗睡，那些持幣指望調控導致房價下跌的，還是早點下手為妙。

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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