以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔，你好，我現(xiàn)在廣州沙太南有套小面積的二房，東莞麻涌一套三房，想置換黃埔科學(xué)城一套，用來(lái)自住加投資，請(qǐng)教如何考慮？

回答：你好。沙太南這套可保留。麻涌屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，是東莞經(jīng)濟(jì)最弱、房?jī)r(jià)洼地的一個(gè)片區(qū)，從地理位置上看，水鄉(xiāng)片區(qū)是真正位于廣深之間，麻涌、中堂與廣州隔江相望，但廣州新塘的房?jī)r(jià)也僅僅是2萬(wàn)元/㎡左右，這也決定了水鄉(xiāng)片區(qū)并不能像臨深片區(qū)一樣，依靠外地客戶(hù)炒熱片區(qū)樓市。麻涌這套可出手置換?？茖W(xué)城可參考：萬(wàn)科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語(yǔ)

提問(wèn)：廣叔，新塘“景新豪苑電梯房”“新康花園樓梯房”“亞太新城富麗園樓梯房”“富雅都市華庭”“水電二局美居中心樓上電梯房”這幾個(gè)小區(qū)都有適合我的房子！但是新舊相差有點(diǎn)大！學(xué)區(qū)和地段又都各有千秋！這咋選？您給個(gè)建議，一直聽(tīng)您說(shuō)新塘短期會(huì)有爆發(fā)的可能！請(qǐng)問(wèn)爆發(fā)的點(diǎn)是什么？

回答：你好。要專(zhuān)注一兩個(gè)點(diǎn)，不要面面俱到，比如是自住就考慮小區(qū)環(huán)境，上班就考慮通勤，注重教育就靠考慮學(xué)區(qū)，如果想要各方面都好，又要樓新，又要近地鐵，又要學(xué)區(qū)好，那價(jià)格都不便宜，這也是糾結(jié)的原因。如果自住，就考慮工作近，樓新一點(diǎn)的電梯房，老的樓梯房，除非有頂級(jí)學(xué)位加持，不然還是不要考慮。新塘價(jià)位最低價(jià)，已經(jīng)低無(wú)可低的時(shí)候，自然是上漲的時(shí)候。

提問(wèn)：廣叔你好。坐標(biāo)廣州，工作在琶洲，月收入7W，之前有貸無(wú)房?，F(xiàn)在子彈150，年底能到200，也能再借一些湊到250。兩個(gè)孩子還未上小學(xué)，也會(huì)有上學(xué)的考慮。想考慮買(mǎi)房自住，請(qǐng)問(wèn)有什么推薦嗎？是現(xiàn)在買(mǎi)好，還是一年后子彈再充裕點(diǎn)買(mǎi)好？看了珠江帝景苑，都是大套，總價(jià)好高。

回答：你好，250首付，能買(mǎi)到800左右的房子。自住現(xiàn)在就可以上車(chē)，不要等。濱江東可以考慮。琶洲工作，濱江東可以考慮，其次磨碟沙和萬(wàn)勝?lài)伎梢钥紤]。珠江帝景苑大面積多，總價(jià)高，有三房100平的可以考慮，其他可參考選籌：泊雅灣、星品、世港花園、保利天悅花園、雅郡花園

提問(wèn)：你好廣叔，當(dāng)前家中有兩套房，分別在海印長(zhǎng)城（2房）和坂田佳兆業(yè)（3房），兩套房總計(jì)剩余貸款100W。目前兩套房都是自己和父母自住?？紤]到5年左右公婆會(huì)來(lái)深，為了便于照顧，現(xiàn)考慮在后海附近買(mǎi)個(gè)1房（先投資+后自住）。父母有房票，但可貸款年限短。由于不想貸款壓力過(guò)大，首付可湊150左右，總預(yù)算350左右?？戳讼卢F(xiàn)代城夢(mèng)想家園，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)小區(qū)怎樣？或有什么更好的方案？請(qǐng)廣叔給點(diǎn)建議，謝謝

回答：你好，首付150萬(wàn)，全款抵押的方式可以買(mǎi)400萬(wàn)左右的兩房 推薦 蔚藍(lán)海岸二期，后海理想雅園、海境界、漾日灣畔 現(xiàn)代城夢(mèng)想家園如果價(jià)格合適可以入

提問(wèn)：廣叔你好，惠州大亞灣的房子值得投資嗎？現(xiàn)在40多手上存了幾十萬(wàn)，中介推薦大亞灣，想養(yǎng)老加升值，不知可不可以？

回答：你好，買(mǎi)惠州很可能住不上，租不出，賣(mài)不掉。土豪隨意。買(mǎi)惠州最大的痛苦來(lái)自我們不只有買(mǎi)惠州的能力，彼時(shí)卻只有買(mǎi)惠州的認(rèn)知。惠州橫盤(pán)的時(shí)間會(huì)很久，屬于慢牛，未來(lái)發(fā)展不確定性太大。想自住可以買(mǎi)，投資不看好。房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生動(dòng)力，在于人口和產(chǎn)業(yè)的支撐。旅游城市的產(chǎn)業(yè)人口是很少的，而且大部分在當(dāng)?shù)囟际腔鶎臃?wù)業(yè)，基層服務(wù)是沒(méi)有高薪的，自然也沒(méi)法拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。旅游城市容易產(chǎn)生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然發(fā)現(xiàn)二手沒(méi)人接盤(pán)了，因?yàn)樽≡诋?dāng)?shù)?，又愿意買(mǎi)房的接盤(pán)俠真的是沒(méi)錢(qián)啊。沒(méi)有的人口和產(chǎn)業(yè)的支撐，所謂的房?jī)r(jià)上漲，只能是一廂情愿！你唯一的接盤(pán)客，恐怕是一樣和你被美景沖昏頭腦的外地投資客，只是這樣的投資客，更多是被開(kāi)發(fā)商帶到了售樓處割韭菜，到底能不能轉(zhuǎn)到你的眼前，只能看緣分了！帶刺的玫瑰，很美，但是也會(huì)傷人，還是不要碰了！

提問(wèn)：廣叔你好，最近有個(gè)朋友做民間借貸，想讓我做擔(dān)保人，想請(qǐng)教一下有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？

回答：你好，要不要給別人做擔(dān)保人？這幾點(diǎn)建議送給你：最壞的借貸關(guān)系，往往出現(xiàn)在最好的時(shí)候。這種民間借貸的發(fā)生，往往是借貸關(guān)系惡化的最后一步，錢(qián)出去了，收不回是必然的，不要借錢(qián)給別人投資，不要超過(guò)自己能力的去借錢(qián)投資，結(jié)果都是增加自己的負(fù)擔(dān)，也增加別人的負(fù)擔(dān)，不要去碰民間借貸和私人借貸，不管是要去借還是要幫別人擔(dān)保，這個(gè)代價(jià)都是自己不一定能承擔(dān)的，很多風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隱藏在最光鮮亮麗的時(shí)候。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)在羅湖有一套低總價(jià)的住宅，只有50年的產(chǎn)權(quán)，雖然是有學(xué)位這樣的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但是學(xué)位并不是很好可以落戶(hù)，我主要是想買(mǎi)來(lái)自住，你覺(jué)得值得嗎？

回答：你好，羅湖的房子目前投資價(jià)值并不是很好，但是自住的話(huà)還是可以的，如果是受力資金不多又不想上班太辛苦的話(huà)，其實(shí)也是好的選擇。

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)下預(yù)算700以?xún)?nèi)，想買(mǎi)育才學(xué)位的房子，花園城一期，三期，五期和桃花園的兩房哪個(gè)盤(pán)更合適？要兼顧自住需求。謝謝

回答：你好，買(mǎi)花園城五期了，桃花園和一期都是01、02年的老房子了，樓齡馬上20年，你住個(gè)十年想要置換，房子都30歲了，接盤(pán)客也會(huì)大減。 花園城三期戶(hù)型偏大，你700萬(wàn)預(yù)算只能買(mǎi)大一居，勉強(qiáng)改兩居住起來(lái)也不舒服。 五期是10年的盤(pán)在市區(qū)絕對(duì)算次新了，再住十年依然能打，兩居比其他盤(pán)小個(gè)幾平米，但住起來(lái)差別不大。 再加上花園城是知名大盤(pán)，買(mǎi)賣(mài)都很旺，升值預(yù)期也會(huì)優(yōu)于桃花園。

提問(wèn)：您好廣叔，預(yù)算總價(jià)700萬(wàn)左右，我孩子馬上4歲。需求三房或者小四房，目前在考慮以下幾個(gè)片區(qū)：龍崗大運(yùn)、坂田、龍華、南山西麗，因?yàn)榭紤]到自住和小孩上學(xué)，煩請(qǐng)廣叔，綜合自住和學(xué)校推薦一下每個(gè)片區(qū)的房源，并說(shuō)明下各自的優(yōu)缺點(diǎn)。新房二手房都可以。學(xué)校中上水平就可以！

回答：你好，大運(yùn)和西麗，一個(gè)是龍崗優(yōu)質(zhì)片區(qū)，一個(gè)是南山弱片區(qū)。 坂田： 坂田雖然屬于龍崗區(qū)，但地理位置不錯(cuò)，毗鄰福田和龍華中心；得益于萬(wàn)科等品牌物業(yè)的優(yōu)良管理，坂田雖然房子不新，但保養(yǎng)得不錯(cuò)，價(jià)格不貴，是福田上班族的性?xún)r(jià)比之選；中長(zhǎng)期能略微跑贏大勢(shì)； 然而，坂田也有隱憂(yōu)，就是華為搬遷帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力遷出，會(huì)導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)萎靡。龍華： 紅山均價(jià)9萬(wàn)，紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區(qū)域，短短兩年房?jī)r(jià)能沖到8萬(wàn)可見(jiàn)一斑；但沒(méi)有需求外溢的問(wèn)題，深圳北CBD也尚未建成，未來(lái)存在不確定性；上塘均價(jià)7萬(wàn)：定位為龍華的核心居住區(qū)，是龍華居住環(huán)境較好的片區(qū)； 綜合考慮龍華和坂田更適合你。 關(guān)注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山。

提問(wèn)：廣叔好，我朋友有套三湘海尚140平雙拼，現(xiàn)在他愿意低于市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)賣(mài)我，請(qǐng)問(wèn)廣叔這個(gè)算筍嗎？

回答：你好。不算筍。筍盤(pán)的定義是成交價(jià)的7折，而事實(shí)上，你淘到8折的房難度都很大。 如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的淘筍渠道，這套房子沒(méi)有硬傷，可以考慮拿下。 但是需要對(duì)比最新成交價(jià)，不是報(bào)價(jià)。

提問(wèn)：廣叔好，家庭年總收入八十萬(wàn)左右，目前在羅湖黃貝嶺有一套房，有貸款200多一點(diǎn)，包括房貸和孩子教育等現(xiàn)在家庭年支出四十至四十五左右。目前想買(mǎi)一個(gè)初中學(xué)位房。（學(xué)位需求是當(dāng)下要考慮的，后續(xù)房子投資價(jià)值不落后大盤(pán)就行）手里目前有五十，跟朋友湊湊能多出二三十。這種情況下，考慮深中小戶(hù)型有可能實(shí)現(xiàn)并明智嗎？如果有難度，是還在羅湖選其他中學(xué)的房子更合適還是選福田的小戶(hù)型更合理，手頭這點(diǎn)錢(qián)偏少，又不想推遲到明年（明年手頭資金會(huì)多一點(diǎn)）再買(mǎi)，廣叔您看如何方案是好？謝謝您。

回答：你好，優(yōu)勢(shì)資源是跟著錢(qián)和人走的，學(xué)區(qū)也一樣，近幾年羅湖的學(xué)區(qū)已經(jīng)在衰落，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學(xué)位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂(yōu)，但是這種第一梯隊(duì)的頂級(jí)名校，很難被撼動(dòng)的。至少在短期內(nèi)，不會(huì)衰敗。 我個(gè)人的建議是，如果孩子即將入學(xué)，可以入手。 如果但是孩子入學(xué)在5年后，可以緩一緩。不用著急。 另外提醒下，上一波深中學(xué)位房?jī)r(jià)格拉升過(guò)猛，目前嘉多利 金麗豪庭 柏麗花園等樓盤(pán)都有不同程度的降幅，建議先觀望段時(shí)間，能撿漏是最好的。

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新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買(mǎi)在大漲前夜等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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