廣州樓市:蠢蠢欲動的房價,樓市回暖已是不爭的事實

來源：智能家居時間：2020-07-23 21:04

以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔，你好，我現(xiàn)在廣州沙太南有套小面積的二房，東莞麻涌一套三房，想置換黃埔科學城一套，用來自住加投資，請教如何考慮？

回答：你好。沙太南這套可保留。麻涌屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，是東莞經濟最弱、房價洼地的一個片區(qū)，從地理位置上看，水鄉(xiāng)片區(qū)是真正位于廣深之間，麻涌、中堂與廣州隔江相望，但廣州新塘的房價也僅僅是2萬元/㎡左右，這也決定了水鄉(xiāng)片區(qū)并不能像臨深片區(qū)一樣，依靠外地客戶炒熱片區(qū)樓市。麻涌這套可出手置換?？茖W城可參考：萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：廣叔，新塘“景新豪苑電梯房”“新康花園樓梯房”“亞太新城富麗園樓梯房”“富雅都市華庭”“水電二局美居中心樓上電梯房”這幾個小區(qū)都有適合我的房子！但是新舊相差有點大！學區(qū)和地段又都各有千秋！這咋選？您給個建議，一直聽您說新塘短期會有爆發(fā)的可能！請問爆發(fā)的點是什么？

回答：你好。要專注一兩個點，不要面面俱到，比如是自住就考慮小區(qū)環(huán)境，上班就考慮通勤，注重教育就靠考慮學區(qū)，如果想要各方面都好，又要樓新，又要近地鐵，又要學區(qū)好，那價格都不便宜，這也是糾結的原因。如果自住，就考慮工作近，樓新一點的電梯房，老的樓梯房，除非有頂級學位加持，不然還是不要考慮。新塘價位最低價，已經低無可低的時候，自然是上漲的時候。

提問：廣叔你好。坐標廣州，工作在琶洲，月收入7W，之前有貸無房?，F(xiàn)在子彈150，年底能到200，也能再借一些湊到250。兩個孩子還未上小學，也會有上學的考慮。想考慮買房自住，請問有什么推薦嗎？是現(xiàn)在買好，還是一年后子彈再充裕點買好？看了珠江帝景苑，都是大套，總價好高。

回答：你好，250首付，能買到800左右的房子。自住現(xiàn)在就可以上車，不要等。濱江東可以考慮。琶洲工作，濱江東可以考慮，其次磨碟沙和萬勝圍都可以考慮。珠江帝景苑大面積多，總價高，有三房100平的可以考慮，其他可參考選籌：泊雅灣、星品、世港花園、保利天悅花園、雅郡花園

提問：你好廣叔，當前家中有兩套房，分別在海印長城（2房）和坂田佳兆業(yè)（3房），兩套房總計剩余貸款100W。目前兩套房都是自己和父母自住?？紤]到5年左右公婆會來深，為了便于照顧，現(xiàn)考慮在后海附近買個1房（先投資+后自住）。父母有房票，但可貸款年限短。由于不想貸款壓力過大，首付可湊150左右，總預算350左右?？戳讼卢F(xiàn)代城夢想家園，請問這個小區(qū)怎樣？或有什么更好的方案？請廣叔給點建議，謝謝

回答：你好，首付150萬，全款抵押的方式可以買400萬左右的兩房推薦蔚藍海岸二期，后海理想雅園、海境界、漾日灣畔現(xiàn)代城夢想家園如果價格合適可以入

提問：廣叔你好，惠州大亞灣的房子值得投資嗎？現(xiàn)在40多手上存了幾十萬，中介推薦大亞灣，想養(yǎng)老加升值，不知可不可以？

回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉。土豪隨意。買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認知?；葜輽M盤的時間會很久，屬于慢牛，未來發(fā)展不確定性太大。想自住可以買，投資不看好。房價上漲的內生動力，在于人口和產業(yè)的支撐。旅游城市的產業(yè)人口是很少的，而且大部分在當?shù)囟际腔鶎臃諛I(yè)，基層服務是沒有高薪的，自然也沒法拉動房價上漲。旅游城市容易產生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然發(fā)現(xiàn)二手沒人接盤了，因為住在當?shù)?，又愿意買房的接盤俠真的是沒錢啊。沒有的人口和產業(yè)的支撐，所謂的房價上漲，只能是一廂情愿！你唯一的接盤客，恐怕是一樣和你被美景沖昏頭腦的外地投資客，只是這樣的投資客，更多是被開發(fā)商帶到了售樓處割韭菜，到底能不能轉到你的眼前，只能看緣分了！帶刺的玫瑰，很美，但是也會傷人，還是不要碰了！

提問：廣叔你好，最近有個朋友做民間借貸，想讓我做擔保人，想請教一下有什么風險嗎？

回答：你好，要不要給別人做擔保人？這幾點建議送給你：最壞的借貸關系，往往出現(xiàn)在最好的時候。這種民間借貸的發(fā)生，往往是借貸關系惡化的最后一步，錢出去了，收不回是必然的，不要借錢給別人投資，不要超過自己能力的去借錢投資，結果都是增加自己的負擔，也增加別人的負擔，不要去碰民間借貸和私人借貸，不管是要去借還是要幫別人擔保，這個代價都是自己不一定能承擔的，很多風險的開始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隱藏在最光鮮亮麗的時候。

提問：你好廣叔，請問在羅湖有一套低總價的住宅，只有50年的產權，雖然是有學位這樣的一個優(yōu)勢，但是學位并不是很好可以落戶，我主要是想買來自住，你覺得值得嗎？

回答：你好，羅湖的房子目前投資價值并不是很好，但是自住的話還是可以的，如果是受力資金不多又不想上班太辛苦的話，其實也是好的選擇。

提問：您好廣叔，請問下預算700以內，想買育才學位的房子，花園城一期，三期，五期和桃花園的兩房哪個盤更合適？要兼顧自住需求。謝謝

回答：你好，買花園城五期了，桃花園和一期都是01、02年的老房子了，樓齡馬上20年，你住個十年想要置換，房子都30歲了，接盤客也會大減。花園城三期戶型偏大，你700萬預算只能買大一居，勉強改兩居住起來也不舒服。五期是10年的盤在市區(qū)絕對算次新了，再住十年依然能打，兩居比其他盤小個幾平米，但住起來差別不大。再加上花園城是知名大盤，買賣都很旺，升值預期也會優(yōu)于桃花園。

提問：您好廣叔，預算總價700萬左右，我孩子馬上4歲。需求三房或者小四房，目前在考慮以下幾個片區(qū)：龍崗大運、坂田、龍華、南山西麗，因為考慮到自住和小孩上學，煩請廣叔，綜合自住和學校推薦一下每個片區(qū)的房源，并說明下各自的優(yōu)缺點。新房二手房都可以。學校中上水平就可以！

回答：你好，大運和西麗，一個是龍崗優(yōu)質片區(qū)，一個是南山弱片區(qū)。坂田：坂田雖然屬于龍崗區(qū)，但地理位置不錯，毗鄰福田和龍華中心；得益于萬科等品牌物業(yè)的優(yōu)良管理，坂田雖然房子不新，但保養(yǎng)得不錯，價格不貴，是福田上班族的性價比之選；中長期能略微跑贏大勢；然而，坂田也有隱憂，就是華為搬遷帶來的購買力遷出，會導致短期房價萎靡。龍華：紅山均價9萬，紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區(qū)域，短短兩年房價能沖到8萬可見一斑；但沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，未來存在不確定性；上塘均價7萬：定位為龍華的核心居住區(qū)，是龍華居住環(huán)境較好的片區(qū)；綜合考慮龍華和坂田更適合你。關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山。

提問：廣叔好，我朋友有套三湘海尚140平雙拼，現(xiàn)在他愿意低于市場價100萬賣我，請問廣叔這個算筍嗎？

回答：你好。不算筍。筍盤的定義是成交價的7折，而事實上，你淘到8折的房難度都很大。如果沒有專業(yè)的淘筍渠道，這套房子沒有硬傷，可以考慮拿下。但是需要對比最新成交價，不是報價。

提問：廣叔好，家庭年總收入八十萬左右，目前在羅湖黃貝嶺有一套房，有貸款200多一點，包括房貸和孩子教育等現(xiàn)在家庭年支出四十至四十五左右。目前想買一個初中學位房。（學位需求是當下要考慮的，后續(xù)房子投資價值不落后大盤就行）手里目前有五十，跟朋友湊湊能多出二三十。這種情況下，考慮深中小戶型有可能實現(xiàn)并明智嗎？如果有難度，是還在羅湖選其他中學的房子更合適還是選福田的小戶型更合理，手頭這點錢偏少，又不想推遲到明年（明年手頭資金會多一點）再買，廣叔您看如何方案是好？謝謝您。

回答：你好，優(yōu)勢資源是跟著錢和人走的，學區(qū)也一樣，近幾年羅湖的學區(qū)已經在衰落，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。至少在短期內，不會衰敗。我個人的建議是，如果孩子即將入學，可以入手。如果但是孩子入學在5年后，可以緩一緩。不用著急。另外提醒下，上一波深中學位房價格拉升過猛，目前嘉多利金麗豪庭柏麗花園等樓盤都有不同程度的降幅，建議先觀望段時間，能撿漏是最好的。

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