買房人準(zhǔn)備好了么，明年北京樓市回暖已成定局

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-21 09:10

作者：吾心生

來(lái)源：樓市微觀察（loushi666）

還有10天，2020年即將過(guò)去，今年的北京土拍接近尾聲。14日的東壩限競(jìng)房地塊開拍，八家房企五個(gè)聯(lián)合體展開競(jìng)爭(zhēng)。

回顧2020年的北京土地市場(chǎng)，熱度可謂頗高。

前11個(gè)月，北京土地出讓金收入1669億元，同比上漲13.84%，但規(guī)劃建筑面積684萬(wàn)平米，卻同比下跌10.51%，量跌價(jià)漲，是北京2020年土地市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)。

收入增加了，供應(yīng)量下跌，這主要是因?yàn)橥恋毓?yīng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。很多人都已經(jīng)感受到了，今年北京土地供應(yīng)最大的感受是不限價(jià)的純商品房地塊明顯增加了。截止到目前，北京純商品房地塊成交占比達(dá)到了85%。相對(duì)于限競(jìng)房地塊，不限價(jià)的純商品房地塊更受開發(fā)商歡迎，操盤空間大，利潤(rùn)大，競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。

大量純商品房地塊入市，新房供應(yīng)格局在2021年將會(huì)明顯改變，購(gòu)房者有望告別千篇一律的89平米三居戶型，更多更大面積的改善戶型項(xiàng)目會(huì)在明年出現(xiàn)。對(duì)于憋了幾年的有改善需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可選度更大了。

隨之而來(lái)的是，新房?jī)r(jià)格上漲將是不爭(zhēng)的事實(shí)。

回頭來(lái)看看限競(jìng)房地塊，今年依然有小部分限競(jìng)房地塊入市，共有7宗。2020年的限競(jìng)房市場(chǎng)經(jīng)歷了激烈競(jìng)爭(zhēng)，截止到12月中旬，成交約2.7萬(wàn)套，同比下滑11%，目前尚存12萬(wàn)套庫(kù)存。限競(jìng)房市場(chǎng)的高峰期已經(jīng)過(guò)去，需求也被挖得差不多了，剩下這12萬(wàn)套庫(kù)存限競(jìng)房，地理位置及配套都是很差的，五六環(huán)外占絕大部分，這些限競(jìng)房只能走細(xì)水長(zhǎng)流路線。

對(duì)于首套房剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房這部分庫(kù)存體量不小，去化速度比較慢，價(jià)格也比較穩(wěn)定，依然是上車的機(jī)會(huì)，只不過(guò)要從心底里接受現(xiàn)實(shí)，畢竟價(jià)格擺在這。

北京的二手房市場(chǎng)也逐漸回溫。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，北京二手房成交14.8萬(wàn)套，而去年全年僅有14.5萬(wàn)套，僅11月份就成交1.7萬(wàn)余套，同比上漲40%。

對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，二手房成交占住宅總成交量的比例達(dá)到了8成，其走勢(shì)對(duì)于判斷樓市走向來(lái)說(shuō)，更具參考價(jià)值。

眼下的北京二手房市場(chǎng)回暖信號(hào)已經(jīng)比較明顯，按照目前的成交節(jié)奏，全年有望突破16萬(wàn)套，甚至達(dá)16.5萬(wàn)套比2019年多1萬(wàn)余套。

在二手房市場(chǎng)中，學(xué)區(qū)房熱度相對(duì)較高，很大程度上跟當(dāng)前海外疫情有關(guān)。有中介小哥就告訴我，很多原本打算安排子女出國(guó)留學(xué)的家長(zhǎng)現(xiàn)在計(jì)劃發(fā)生了變更，這導(dǎo)致了西城海淀等熱門學(xué)區(qū)房片區(qū)成交量明顯走高。

學(xué)區(qū)房的價(jià)值不用多說(shuō)，即便是入學(xué)機(jī)制發(fā)生變化，但買學(xué)區(qū)房依然是唯一的選擇，拼概率總比不去拼要好，很多家長(zhǎng)對(duì)于這一點(diǎn)看得很清楚。房子不用多好，只要能有機(jī)會(huì)入場(chǎng)即可，這種需求也推動(dòng)了小戶型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上升。

至于共有產(chǎn)權(quán)房，今年繼續(xù)萎縮，去年成交共有產(chǎn)權(quán)房地塊14宗，今年至于3宗。共有產(chǎn)權(quán)房的尷尬，所有人都看得到。

這種房子之所以遭到冷遇，說(shuō)到底就是因?yàn)椴痪邆渫顿Y價(jià)值。這話可能不符合“房住不炒”的精神，但在所有購(gòu)房者心理，房子必然要是具備投資價(jià)值，除非萬(wàn)不得已，他們不會(huì)去選擇這種房子。在北京，房子其實(shí)不只是用來(lái)住的，它是資產(chǎn)，是不落人后的籌碼，這才是購(gòu)房者真正的“剛需”，只有100%產(chǎn)權(quán)的商品房才符合他們的標(biāo)準(zhǔn)。

所以，雖然共有產(chǎn)權(quán)房是真正符合“房住不炒”的好房子，但它終究無(wú)法扭轉(zhuǎn)人們的執(zhí)念。這種執(zhí)念只有一個(gè)辦法才能破解，房?jī)r(jià)不漲。

其實(shí)從房?jī)r(jià)調(diào)控的成果來(lái)看，北京要比上海和深圳優(yōu)秀得多，看看現(xiàn)在的深圳和上海，暖流已經(jīng)成勢(shì)。

只能說(shuō)北京只有一個(gè)，房?jī)r(jià)也難以達(dá)到大家的預(yù)期。

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）