以下精選問答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：我又來(lái)了 廣叔 就我單身外地戶口 南沙已購(gòu) 黃埔有的說(shuō)是我限貸必須全款 有的又說(shuō)讓觀望政策風(fēng)向 我是該等 還是…新塘品秀星圖 無(wú)錫朗詩(shī)太湖綠郡 萬(wàn)科翡翠之光 佛山 美的花灣城 綠城順德楊柳郡 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 麻煩您就教育 升值空間 城市潛力各方面給個(gè)優(yōu)先排序吧 我投資兩套 5年為期最佳 以廣叔看法 黃埔限貸問題 會(huì)有放松嗎

回答：你好，黃埔政策已經(jīng)屬于開放了的，可墊資全款買，后DY貸7成出來(lái)，一樣屬于3成首付，另外還可找人代持。首選品秀星圖，次選翡翠之光，佛山暫不考慮。品秀星圖 > 翡翠之光 > 朗詩(shī)太湖綠郡 >

提問：廣叔好，本人和老婆名下在新塘有兩套房供著，不是廣州戶，現(xiàn)在手上有100左右，利用今年疫情期間做操底投資，住宅應(yīng)該是沒有購(gòu)房名額，投資寫字樓或者公寓是否可以，投資哪里合適？

回答：你好，寫字樓和公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高，同時(shí)不能享受和住宅同等待遇?？蒍LH騰出名額，入一套黃埔科學(xué)城的房子?？蓞⒖迹喝f(wàn)科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語(yǔ)

提問：廣叔你好，我是廣州戶口，在新塘有一套無(wú)貸款的房子 ，有子彈90.看好文船小二房準(zhǔn)備投資。因文船二條地鐵和門口的廣深公路非常方便，現(xiàn)單價(jià)26000左右 請(qǐng)給建議 謝謝你

回答：你好，文船分三大區(qū)，近地鐵，缺點(diǎn)是樓齡較老，步梯，不過一些區(qū)域開始有加裝電梯，未來(lái)也有舊改方面利好。如果中長(zhǎng)期投資，可以考慮。

提問：你好廣叔，準(zhǔn)備在越秀買3房的學(xué)區(qū)房自住+投資，周邊大多是老舊小區(qū)，請(qǐng)問在這種情況下優(yōu)先考慮哪些因素，地鐵交通或離學(xué)校距離？樓齡較新的電梯房還是房改樓梯房呢？樓梯房使用面積較大，且現(xiàn)在也在加裝電梯。請(qǐng)您不吝賜教，謝謝！

回答：你好，如果注重教育，越秀是優(yōu)選，優(yōu)先考慮近地鐵、帶花園電梯房，已在電梯也可以考慮。

提問：你好廣叔，剛剛?cè)霊魪V州，有社保多年，自己做小生意。在和黃埔交界的新塘海倫堡有一臺(tái)100方的三房，有意換四房，無(wú)貸款。現(xiàn)可調(diào)動(dòng)100W上下.有三方案：一，準(zhǔn)備在文船生活區(qū)買套小三房投資，后過兩年再賣掉現(xiàn)住房在本小區(qū)或新塘遠(yuǎn)點(diǎn)的地方單價(jià)的換四房。二，現(xiàn)住的房子不動(dòng)，在黃埔中央城買90方的一套。三，到香江天賦買四房，改善居住環(huán)境，原有的海倫堡不動(dòng)。請(qǐng)給建議 謝謝！

回答：你好，海倫堡大花園社區(qū)，自住還是不錯(cuò)的，就是距離地鐵較遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)一般。1、文船生活區(qū)樓齡較老，博拆遷的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本也都較大，兩年后不一定能夠賣出。2、該方案可以考慮，海倫堡現(xiàn)在出手不劃算，未來(lái)還有潛力。黃埔中央城可以買。3、香江天賦可以買，廣州戰(zhàn)略向東，中長(zhǎng)期看好。

提問：廣叔你好，坐標(biāo)廣州，已有海珠區(qū)市內(nèi)住房一套，商貸剩余15萬(wàn)，另有購(gòu)花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬(wàn)，因不去居住，沒出租，最近看中一套市內(nèi)海珠區(qū)11號(hào)線（未開通）地鐵旁一手房公寓，總價(jià)279，但手頭沒有資金，首期無(wú)著落，于是打算賣花都的住房，出售價(jià)215萬(wàn)，在市區(qū)內(nèi)購(gòu)公寓，公寓考慮自住，請(qǐng)問廣叔，這樣操作是否可行，現(xiàn)在是不是置換的時(shí)機(jī)，因?yàn)槭诸^的資金不足，不賣花都的話，首期無(wú)著落，另外公寓首期5成，是新盤，而我還有十年就退休，想在市內(nèi)多一套住房，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買，堅(jiān)決回避，漲幅嚴(yán)重跑輸住宅。增值部分需要繳納 50%的稅金，所以二手房幾乎沒人接盤。不光是物業(yè)費(fèi)不低，水電費(fèi)都是商業(yè)水電費(fèi)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)只有 40 年，有可能拿鑰匙的時(shí)候只剩下了 30 年，產(chǎn)權(quán)到期以后也不可交易，且不享受商品房免費(fèi)延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買公寓之前要考慮一個(gè)問題：買來(lái)會(huì)虧多少！

提問：廣叔你好，很榮幸在這里向你提問： 1、個(gè)人情況 在南山科技園上班，無(wú)房無(wú)貸，月薪稅后2萬(wàn)5，公積金每月共繳存6千 2、買房訴求： 想看地鐵12號(hào)線-寶安區(qū)沿線的兩居室二手房，總價(jià)在400萬(wàn)以內(nèi)，居住+投資 近期好了幾個(gè)小區(qū)： （1）鳳凰雅居：49平，兩居室，售價(jià)365萬(wàn)； （2）桃源居十六區(qū)：66平，兩居室，售價(jià)370萬(wàn)，房子是雙拼房隔出來(lái)的一半，滿五 （3）中信領(lǐng)航城：49平，兩居室，售價(jià)365萬(wàn)； （4）中信領(lǐng)航城：65平，兩居室，售價(jià)460萬(wàn)； 請(qǐng)問廣叔對(duì)上面幾個(gè)小區(qū)怎么看，哪個(gè)更有升值空間？還有其它小區(qū)推薦嗎？

回答：你好，鳳凰雅居是鴻隆廣場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，到后海車程約20分鐘。 優(yōu)點(diǎn)：低總價(jià)兩房、次新花園社區(qū)、朝北看山朝南看花園、三梯十戶車位足、未來(lái)地鐵口200米、學(xué)校距離適中。 缺點(diǎn)：小區(qū)較小、附近配套較差、單價(jià)不便宜。 總結(jié)：地鐵12號(hào)線2022年開通，附近有華業(yè)舊改項(xiàng)目，未來(lái)可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社區(qū)，產(chǎn)品豐富，小區(qū)嚴(yán)重老化，住客素質(zhì)普遍較低，屬于沒有亮點(diǎn)的上車盤。 領(lǐng)航城一期二期是中信開發(fā)，贈(zèng)送比較多，89基本是3+1，三四五是機(jī)場(chǎng)開發(fā)，贈(zèng)送不多。 這幾個(gè)樓盤排序： 領(lǐng)航城>鳳凰雅居>桃源居 富通城 玉湖灣 招商果嶺也可以關(guān)注。

提問：廣叔您好，惠州龍光城有一套別墅，深圳購(gòu)置了麒麟公館，小孩一歲多了，想要未來(lái)有一個(gè)比較好的學(xué)校最好離家近一點(diǎn)，不知道是賣可別墅在南山在投資一套小的學(xué)位房好還是博一下深圳擴(kuò)容的紅利繼續(xù)持有龍光城別墅好呢？

回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉，還占用了名額和資金，錯(cuò)失了買深圳的機(jī)會(huì)。買惠州最大的痛苦來(lái)自我們不只有買惠州的能力，彼時(shí)卻只有買惠州的認(rèn)知?；葜莘?jī)r(jià)眼看離深圳越來(lái)越遠(yuǎn)，未來(lái)想再置換深圳很難了。建議出手惠州，置換南山。

提問：廣叔你好，本人在羅湖有套兩房，目前市值大概在400w左右，欠30W，現(xiàn)在想置換一套大一點(diǎn)的房子給老人養(yǎng)老，也希望有一定的升值空間，最近看了龍崗寶荷仁恒巒山美地四房430，房子各方面都很滿意，但就是交通不太方便，不通地鐵，據(jù)說(shuō)周邊要建科技園，14號(hào)線也會(huì)經(jīng)過。我看寶荷地區(qū)漲幅還行，請(qǐng)問我賣掉羅湖買寶荷值得嗎？感謝~

回答：你好，龍崗一般不推薦，投資不是個(gè)好地方，但如果你在那邊工作或者需要養(yǎng)老自住，巒山美地是個(gè)不錯(cuò)的選擇，未來(lái)地鐵開通、近大運(yùn)，高贈(zèng)送、大花園戶型也好。

提問：請(qǐng)問廣叔再過兩年流塘片區(qū)地鐵開通后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又漲一翻？布吉GFY補(bǔ)漲的話您覺得會(huì)走贏流塘片區(qū)嗎？

回答：你好，地鐵開通后肯定會(huì)有一波利好，但翻翻就有點(diǎn)夸張了，因?yàn)榈罔F只能算其中一個(gè)升值因素，地鐵開通南山剛需外溢，不僅僅會(huì)進(jìn)入流塘，還可以進(jìn)入新安、靈芝等片區(qū)。至于能漲多少還要看產(chǎn)品上的優(yōu)劣。GFY在布吉是領(lǐng)漲盤，能跑贏布吉的其他盤，但是擴(kuò)大到全深圳，跟西部比，肯定是比不上西部的。

提問：廣叔你好，預(yù)算280萬(wàn)左右，需求二房。請(qǐng)問羅湖的老舊小區(qū)清湖山莊和龍崗坪地的次新小區(qū)中駿四季花園，哪一個(gè)更有投資價(jià)值呢？

回答：你好，一個(gè)老破舊，一個(gè)新偏遠(yuǎn)，哪個(gè)都不要。 結(jié)構(gòu)化行情，要兼顧地段+產(chǎn)品。

提問：你好廣叔，手上有250萬(wàn)左右資金，總預(yù)算不超過700萬(wàn)，小孩一歲，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解決學(xué)位和有升值空間。目前在剛改和學(xué)位之間搖擺，擔(dān)心現(xiàn)在不買將來(lái)可能更買不起學(xué)位房，但又不愿意犧牲居住。學(xué)位、居住和投資之間如何平衡？期待指點(diǎn)迷津。 坂田看了嘉御山和銀湖谷，優(yōu)點(diǎn)是樓齡新，配套好，但差在學(xué)位。但是坂田沒啥規(guī)劃，擔(dān)心變成下一個(gè)四季花城，多年橫盤，坂銀通道和10號(hào)線都帶不動(dòng)。 南山看了陽(yáng)光雅居里和創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@。雅居里樓新，但學(xué)位一般，創(chuàng)世紀(jì)濱海學(xué)位尚可（學(xué)府），但樓齡20年，戶型物業(yè)一般?，F(xiàn)在價(jià)格都在高位，擔(dān)心光靠學(xué)位拉動(dòng)還有多少升值空間。 寶安還不太熟，不知大大有無(wú)折中的推薦？

回答：你好，深圳房產(chǎn)升值潛力與學(xué)位強(qiáng)相關(guān)。 雖然學(xué)區(qū)房面臨很多政策風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法推理及預(yù)判，有很大的賭博性質(zhì)； 但是，在深圳，新學(xué)校的引入是平穩(wěn)的行情下完成暴擊的最大因素；如，去年的深圳灣暴漲，主要是歸功于深圳灣學(xué)校的建立； 深圳教育資源不足，優(yōu)質(zhì)教育資源更是極端緊缺，因此深圳學(xué)區(qū)房相比其他城市未來(lái)會(huì)有更大的想象空間。 坂田 南山和寶安對(duì)比，南山想象力更大。 孩子才1歲，疫情之后，你有充足的時(shí)間淘筍。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號(hào)，進(jìn)入知識(shí)星球提問，有問必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

相關(guān)知識(shí)

廣州樓市:不限購(gòu)的區(qū)域板塊值得買嗎,看看內(nèi)行人的分析
廣州樓市:南沙這個(gè)板塊還能買嗎?看完內(nèi)行人分析后明白了
廣州樓市:不是所有新盤都值得買,看看內(nèi)行人怎么說(shuō)
廣州樓市:南沙的房產(chǎn)能買嗎?只有內(nèi)行人敢說(shuō)真話
廣州樓市:內(nèi)行人透漏:這幾個(gè)板塊未來(lái)潛力大,購(gòu)房者趕緊上車
廣州樓市:普通人以為買這些板塊保值,內(nèi)行人卻繞開不碰!
廣州樓市:有潛力的房子都有這些特點(diǎn),看看內(nèi)行人怎么選擇
廣州樓市:番禺能買的板塊,只剩這幾個(gè)
廣州樓市:這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)已是高位,內(nèi)行人都在回避
廣州樓市:年底房?jī)r(jià)都這么高,該買哪個(gè)板塊更保值?專家給出答案