廣州樓市:你的房子如果具備這些特征,未來升值空間會(huì)大

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-13 23:47

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，化龍汽車小鎮(zhèn)投資，值得入手嗎？還有山海連城投資潛力如何？如果二選一，買哪個(gè)升值更快？我現(xiàn)在想明白了，決定做純投資，昨天看了萬科歐泊的次新房，都在漲價(jià)！想趕緊上車！希望能廣叔回復(fù)我的問題！

回答：你好，山海連城自住還可以，投資不建議，沒有配套，而且汽車產(chǎn)業(yè)是主要做生產(chǎn)研發(fā)的。投資主要是以CBD為主，小白領(lǐng)剛需為主，你買房要考慮未來出手的，你跑到這個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)里，賣給工程師嗎？而且汽車產(chǎn)業(yè)園荒山野嶺的，幾個(gè)公里都找不到一個(gè)像樣的商城。如果你在汽車產(chǎn)業(yè)園工作，直接租個(gè)房子住好了，把資金投資到更有潛力的地段。萬科歐泊可以考慮，廣州還是抓緊上車吧。

提問：廣叔，您好！番禺萬博和黃埔科學(xué)城，這兩個(gè)板塊做投資，哪個(gè)升值更快？

回答：你好。黃埔科學(xué)城的確定性要高一些。

提問：你好廣叔，現(xiàn)在黃埔科學(xué)城的樓盤基本都不等名額，差五個(gè)月社保，怎么破？知識(shí)城的萬科幸福譽(yù)跟東莞的龍光江南大境，哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)！

回答：你好，萬科幸福譽(yù)未來有規(guī)劃利好，但周圍配套欠缺，還很荒，發(fā)展還要很久；龍光江南大境靠的是臨深，深圳的外溢，靠近沙井，而深圳的沙井的房價(jià)已經(jīng)六七萬了。如果我選的話，選后者。

提問：廣叔你好，今天去看了品秀星圖感覺公攤面積很大 100方使用面積才73方左右值得買嗎后期好出手嗎

回答：你好。公攤面積大的有一定的影響，但是不大。買房買的是地段，買的是周邊環(huán)境，買的是升值潛力。品秀星圖從各方面看都還不錯(cuò)的，可以考慮。

提問：廣叔好，坐標(biāo)廣州越秀區(qū)區(qū)莊，有一套自住，現(xiàn)有資金180W,家庭年收入40-50W, 想在廣州投資二套，很猶豫選擇附近的執(zhí)信南竹絲村小區(qū)內(nèi)二十年樓齡左右的房子，還是考慮東圃、或者南沙的新房子。由于兩孩子過兩年上大學(xué)，傾向于執(zhí)信南竹絲村好租減輕經(jīng)濟(jì)壓力，還是再等一段時(shí)間再存多些首付再考慮，投資，烏魯木齊友好商圈精裝碧桂園帶車位和大亞灣西區(qū)精裝不帶車位，哪個(gè)合適？單價(jià)都是都是13500左右，95三室戶型。請(qǐng)廣叔指點(diǎn)。

回答：你好，廣州我認(rèn)為東面更有價(jià)值。如果你有資格，車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔其實(shí)更佳，這一線也是廣州最有價(jià)值的區(qū)域。投資其實(shí)這2個(gè)地點(diǎn)都不是優(yōu)選，烏魯木齊350萬，屬于人口凈流出城市，未來沒有年輕購買力支撐。除非自住，投資是不建議買入的。大亞灣可以享受深圳和廣州的輻射，但是環(huán)一線城市，未來發(fā)展一定是向一線城市強(qiáng)制獻(xiàn)血。如果子彈50左右，買二線省會(huì)+人口1000萬以上+人口凈流入+有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐的城市，未來漲幅更確定。

提問：你好廣叔，現(xiàn)金200W，年收入25W，想投資加自住，首套二貸，最少兩房，南山上班，求推薦樓盤

回答：你好，南山上班首選寶安寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財(cái)富港、圣拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。

提問：你好廣叔，我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學(xué)位很一般（市值1500左右），兩套小產(chǎn)權(quán)房，一套已經(jīng)準(zhǔn)備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農(nóng)民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加杠桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個(gè)樓盤比較推介呢？

回答：你好，學(xué)位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動(dòng)能確實(shí)不足，華僑城就是個(gè)最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。您家沒有任何杠杠，建議和我們當(dāng)面溝通，來給您更好的建議。 3000萬的預(yù)算，直接往深圳最頂級(jí)的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣，迄今都沒停止過上漲，建議盡快著手置換。

提問：廣叔好！福田京基御景華城(赤尾站上蓋) 高樓層?xùn)|南向，現(xiàn)在業(yè)主急用錢460萬急售，75.39平米方正2??房，單價(jià)僅6萬1?？梢匀胧謫?？

回答：你好，房子性價(jià)比還行，屬于放租盤京基御景華城距離7號(hào)線赤尾站200米，靠近深圳河，北沿濱河大道，小區(qū)原址是墳地，05年建造，四棟大單體樓，大花園社區(qū)，綠化率高，約3600戶，車位配比不足。戶型27平-45平一房，60-75平兩房，80平三房，4梯22戶，由于是剛需小面積總價(jià)低性價(jià)比高小區(qū)，成交量活躍，常年位于福田區(qū)成交前三甲。主要居民為和租戶為華強(qiáng)北做電子生意人，近福田CBD，租金高且穩(wěn)定，樓下自帶美康百貨。兩大利好，附近福田村的海岸城舊改和落馬洲河套地區(qū)開發(fā)。追求穩(wěn)定租金可以入手，考慮漲幅，這里不算很好的選擇

提問：廣叔好：想請(qǐng)教你幾個(gè)問題。1、本人在深圳中海怡翠有一套房，前段時(shí)間傳言有舊改的可能，不知道是不是真的，有置換的必要嗎？2、老家在安徽，想在合肥購置一套房，自住兼顧投資需求，準(zhǔn)備看蜀西湖板塊，怎么樣？濱湖是不錯(cuò)的選擇，但不利于我自主所以暫時(shí)不考慮，高新區(qū)有沒有其他的建議。如果藍(lán)光湖景房與非湖景相差15萬，有考慮湖景的必要嗎？3、合肥房貸利率有點(diǎn)高，2套房要到6.1左右，有沒有辦法做低點(diǎn)利率，之前考慮抵押貸，但說我有公積金所以做不了。煩請(qǐng)指教，謝謝！

回答：你好，1、在深圳最近的城市更新條例征求意見稿中，也確實(shí)明確提出了住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，可以申報(bào)城市更新。但前提是，要么需要落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，要么存在嚴(yán)重安全隱患，要么使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善。中海怡翠山莊的情況，似乎并沒有滿足以上三個(gè)條件，目前來看，小區(qū)內(nèi)居住人群還很多，生活氛圍相當(dāng)濃郁，在這樣的情況下，很難會(huì)推進(jìn)舊改。2、合肥蜀西湖是未來高新區(qū)未來核心，蜀西湖及泛蜀西湖板塊價(jià)位相對(duì)合理，長期還是看好。具體投資回報(bào)率高的板塊及樓盤，詳見內(nèi)部分享！3、可以開發(fā)父母老人票。

提問：你好廣叔，我目前持有筍崗一套小2房，帶桂園中學(xué)的學(xué)位。我感覺小學(xué)不怎么樣。現(xiàn)在預(yù)算600萬，考慮到小孩三年后上小學(xué)的學(xué)位，金城華庭還能上車小3房，八卦嶺只能2房了，請(qǐng)問應(yīng)該如何做選擇？謝謝！

回答：你好，深圳10年前的教育幾乎被羅湖+福田霸占了。今天寶安+南山也已經(jīng)占有一席之地。從自用的角度出發(fā)，螺嶺、深小、翠園、深中、桂園這些都是性價(jià)比極高的。但是投資從來都不是看現(xiàn)在，而是看未來的趨勢(shì)。如果你考慮自用，根據(jù)個(gè)人的自身情況；平衡學(xué)校、小區(qū)、幾房就好。如果想在滿足自用的前提下，還能保值與增值，可能需要換另一套思路去操作了。

提問：你好廣叔，我現(xiàn)在已經(jīng)賣了我唯一的一套房子，準(zhǔn)備買一套700萬左右的，自住2房或者小3房，目前在考慮的地方有3個(gè)；福田梅林一村，福田外國語南校區(qū)的駿皇名居，深外龍華分校的星河盛世、萬科金域華府和書香門第，請(qǐng)問這三個(gè)片區(qū)您會(huì)更推薦哪一個(gè)呢？謝謝建議。

回答：你好，你說的這三個(gè)片區(qū)都是未出成績的潛力名校，福外南的駿皇名居雖然是片區(qū)的頭牌，但是經(jīng)過年初疫情至現(xiàn)在的這一波補(bǔ)漲，目前單價(jià)已經(jīng)比較高了，700萬買一個(gè)60來平的兩房，現(xiàn)階段不建議入手。梅林一村是大型公職社區(qū)，背靠梅林水庫環(huán)境不錯(cuò)，雙學(xué)位，缺點(diǎn)是樓齡有點(diǎn)老，車位不足。深外龍華這三個(gè)小區(qū)都還比較新，地鐵口物業(yè)，附近有玖龍薈，上河坊購物樂園以及星河Coco city的商業(yè)。深外作為四大之一，雖然是與龍華區(qū)合作辦學(xué)，實(shí)力依然不可小覷，而且深外龍華的整體生源還是不錯(cuò)的。這3個(gè)片區(qū)可以優(yōu)選梅香和深外龍華。

提問：廣叔你好，本人目前在布吉有兩套房，一套是鴻榮源尚峰89四房和萬科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩快上小學(xué)了。目前我們自住在麓城是因?yàn)橛變簣@和小學(xué)都比較滿意，但是中學(xué)學(xué)位為布吉中學(xué)，所以想提前做好初中學(xué)位的準(zhǔn)備。目前上班在蛇口，但是喜歡好的小區(qū)好的物業(yè)，還想住大點(diǎn)的房子，學(xué)位不能太差。所以最近在想用出手尚峰這套更換到大運(yùn)的仁恒公園世紀(jì)帶上外附屬學(xué)校，是新學(xué)校。首付大概400萬左右，總價(jià)650萬以內(nèi)。廣叔覺得怎么樣？之前我們也考慮過西麗寶能城帶南科大實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)位，但看著89的價(jià)位從900到1100！增長太快導(dǎo)致貸款多壓力大，有點(diǎn)承受不住，廣叔能給點(diǎn)建議嗎？或者廣叔有更好的推薦嗎？謝謝。

回答：你好，大運(yùn)還是比較看好的，但是兌現(xiàn)的周期比較長，雖然發(fā)展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動(dòng)的，龍崗的地理位置無法與主城連在一起決定他的未來是個(gè)城市副中心。東部大運(yùn)是龍頭！沒有崛起之前坪山?jīng)]前途，同理紅山—龍華老城沒發(fā)展好之前觀瀾也不會(huì)有大動(dòng)作。寶能城學(xué)校是科大九年制，一般，但是區(qū)位比大運(yùn)強(qiáng)很多。二者對(duì)比優(yōu)先寶能城，比較推薦華潤城！

提問：你好廣叔，請(qǐng)問怎么看石廈片區(qū)？從投資角度和學(xué)校角度幫忙分析一下。謝謝

回答：你好，石廈中學(xué)在福田僅次于四大、福外和明德，屬于福田家長比較認(rèn)可的名校。但是選擇這個(gè)片區(qū)要慎重，主要原因有二： 1、石廈片區(qū)樓盤過多，學(xué)位非常緊張，石廈小學(xué)今年入學(xué)分?jǐn)?shù)高達(dá)96，是福田幼升小錄取分?jǐn)?shù)最高的小學(xué)，大量學(xué)生被分流，石廈中學(xué)也會(huì)面臨這種情況。 2、深圳教育集團(tuán)化趨勢(shì)明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實(shí)驗(yàn)、南山外國語等，缺乏集團(tuán)化支撐的石廈中學(xué)，優(yōu)異成績能否保持存在變數(shù)。

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