大家好，我是小司。

　　后臺(tái)問(wèn)我房產(chǎn)問(wèn)題的朋友非常多。

　　很多朋友問(wèn)的都很具體XX城市XX區(qū)域XX樓盤能不能買，其實(shí)說(shuō)實(shí)話，有些地方我沒(méi)去過(guò)，樓盤也沒(méi)實(shí)地考察過(guò)，直接就說(shuō)能買不能買，屬實(shí)是不負(fù)責(zé)任。

　　但是買房有大邏輯在，跳出地段、樓盤來(lái)看，還有一部分朋友還在糾結(jié)要不要買商鋪、寫字樓和公寓。

　　遇到這樣的朋友，屬實(shí)是讓我很著急，大家對(duì)于房產(chǎn)投資的專業(yè)知識(shí)，真的是太匱乏了。

　　今天就來(lái)跟大家說(shuō)說(shuō)為什么我不建議大家買這幾類房產(chǎn)。

　　，

　　01

　　大部分人買公寓，一般就是圖幾點(diǎn)：便宜、不限購(gòu)、總價(jià)低。

　　如果沒(méi)有缺點(diǎn)，那公寓豈不是被搶瘋了？誰(shuí)還買住宅？

　　所以說(shuō)公寓是有硬傷的，俗話說(shuō)便宜沒(méi)好貨，也是這個(gè)道理。

　　一般情況下，公寓是沒(méi)有落戶功能的，也沒(méi)有學(xué)區(qū)性質(zhì)。

　　公寓生活成本比較高，水電都是按照商水、商電收取，價(jià)格比民水民電相差一倍。一般情況下公寓是不接入煤氣的，只能用電磁爐做飯。

　　而且公寓的交易稅費(fèi)是按商業(yè)用房交易收取，一般交易需要繳納稅費(fèi)達(dá)到10%-15%之間，比一般普通住宅交易繳納稅費(fèi)要高出1倍甚至2倍以上。

　　所以公寓在未來(lái)買賣的時(shí)候，會(huì)比住宅交更多的稅費(fèi)，所以增值回報(bào)率不高，賣不上高價(jià)；

　　而且公寓首付五成，只能貸款十年，不像住宅能首付三成，貸款三十年；對(duì)買家的購(gòu)買力要求比較高，所以導(dǎo)致在二手市場(chǎng)上買家不喜歡公寓。

　　而且最重要的是公寓沒(méi)有信貸價(jià)值，也就是說(shuō)在銀行的信貸評(píng)估系統(tǒng)中，公寓是不怎么值錢的。對(duì)比看，住宅在銀行的信貸評(píng)估系統(tǒng)中是非常值錢的。

　　所以沒(méi)有信貸屬性，或者低信貸屬性的公寓，并不是投資的優(yōu)選。

　　商鋪、寫字樓，本質(zhì)上也是這個(gè)原因，甚至我認(rèn)為商鋪和寫字樓，是比公寓更差的投資標(biāo)的。

　　，

　　02

　　先不說(shuō)商鋪本身有什么問(wèn)題。

　　就是現(xiàn)在的商業(yè)模式來(lái)說(shuō)，大量的線上渠道、電商渠道，已經(jīng)完全瓜分了流量，甚至成為主流渠道，商鋪已經(jīng)不是流量的匯聚地了。

　　買寫字樓也是這個(gè)邏輯，現(xiàn)在寫字樓的空置率有多高，就不用我來(lái)說(shuō)了。

　　買了寫字樓你自己開(kāi)公司家大業(yè)大還可以，如果想要出租賺回報(bào)率，我勸你還是謹(jǐn)慎吧。

　　尤其是當(dāng)有人跟你說(shuō)商鋪、寫字樓能升值，這事兒就更不靠譜了。

　　二手商鋪過(guò)戶費(fèi)用，稅金和交易費(fèi)用在10%左右，土地增值稅在50-80之間。

　　也就是說(shuō)漲的的再多，都是給國(guó)家的，你得到的很少。

　　比如說(shuō)：一間商鋪，漲了100萬(wàn)，其中有50%-80%的稅費(fèi)，你得到的只有20萬(wàn)-50萬(wàn)之間，還有交易稅賣家的接近10% 。

　　你能拿到的溢價(jià)本身就很少，而且買商鋪、寫字樓的首付基本都在5-7成之間，按揭的貸款年限最高也只有10年，流動(dòng)性又遠(yuǎn)差于住宅。

　　據(jù)小司了解，很多買了商鋪的都是7折左右就把房拋售了。這投資回報(bào)率，可以說(shuō)是相當(dāng)?shù)土恕?

　　，

　　03

　　最后，我建議大家純投資還是別考慮這三種房子了，投資回報(bào)率真的不高，手里的錢還鎖死了，得不償失。

　　有一個(gè)地產(chǎn)大佬曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：沒(méi)有六套住宅不要買商鋪，沒(méi)有三套商鋪不要碰寫字樓、公寓。

　　房產(chǎn)里面的彎彎繞，還真的是挺多的。如果不是極其敏銳能選中未來(lái)優(yōu)質(zhì)地段、配套的朋友我建議還是不要碰這類型的房。

　　現(xiàn)在已經(jīng)不是閉眼買房的時(shí)代了，普通老百姓(603883,股吧)還是多看，多聽(tīng)，最后再考慮投資吧。

　　但如果有的朋友說(shuō)：我就真的又沒(méi)戶口又沒(méi)錢，只能買公寓，如果不買，我在北上廣深連個(gè)住的地方都沒(méi)有。

　　如果是這樣的話，我認(rèn)為你可以考慮買一個(gè)商住自用，畢竟也算是一份資產(chǎn)，最重要的是有自己的窩，安心、踏實(shí)也挺重要。

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