廣州樓市:剛需買房最容易踩坑,一定要切記這幾點(diǎn)!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-19 23:28

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：新人首問(wèn)。廣叔你好，調(diào)廣州工作好多年，一直沒(méi)有買房，很是后悔！亡羊補(bǔ)牢，求助廣叔！個(gè)人情況如下：廣州集體戶口，多年廣州社保，應(yīng)該是擁有廣州房票。廣州無(wú)房，韶關(guān)有碧桂園別墅一套，房貸剛還清。手上已湊夠120W，家庭月入2.5W，如果韶關(guān)房子可出手預(yù)算在400-450，若無(wú)法出手預(yù)算在350左右。小孩戶口和我一起，在越秀上小學(xué)，馬上畢業(yè)，預(yù)計(jì)也是在越秀區(qū)繼續(xù)上初中，對(duì)房子學(xué)位沒(méi)有迫切要求。

以下問(wèn)題向您求教：1.我的情況是否只能四成首付，如果可以辦理三成首付，如何辦理？2.未來(lái)打算在越秀區(qū)陪讀，所以買的房子屬性應(yīng)該投資性居多，買了房可能要租出去，然后在越秀再租房住，所以應(yīng)該買新房還是二手？3.身邊有經(jīng)驗(yàn)的人一直說(shuō)要買買房要關(guān)注地段地段地段，所以350左右的番禺萬(wàn)博、黃埔科學(xué)城、東圃車陂、越秀老破小、天河員村單體樓，應(yīng)該關(guān)注哪個(gè)板塊？4.看了幾個(gè)樓盤(pán)，煩請(qǐng)分析下：珠江花城（目前沒(méi)有）、黃埔中央城、廣地觀瀾、大壯名城、羅馬家園二手（瀝滘村改造而補(bǔ)漲）哪個(gè)性價(jià)比更好，升值空間更大？

回答：你好。買廣州的房子就相當(dāng)于買廣州的股票，既然一直在廣州工作，有條件了就要及時(shí)上車，剛需上車每一個(gè)今天都是最好的時(shí)機(jī)。韶關(guān)三四線城市，自住尚可，投資的話很弱，沒(méi)有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐，也沒(méi)有人口流入。別墅由于總價(jià)高，并非主流產(chǎn)品，流動(dòng)性、增值也相對(duì)較弱。如不自住，可考慮出手。

1、如果在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，是需要4成的。資金量寬裕的話沒(méi)有必要做3成，3成的操作是墊資全款買，后DY貸7成。或者你愛(ài)人沒(méi)有貸款記錄，有廣州戶口，LH也可以3成。

2、以二手次新為主

3、首選黃埔科學(xué)城，次選番禺萬(wàn)博

4、珠江花城沒(méi)地鐵，配套和周圍環(huán)境較一般；中央城樓盤(pán)較大；廣地觀瀾雖然18號(hào)線在建，但離地鐵口還是遠(yuǎn)，近執(zhí)信中學(xué)；大壯名城，新盤(pán)，旁邊就是萬(wàn)達(dá)，近地鐵，華師實(shí)驗(yàn)小學(xué)初中高中；羅馬家園被高速立交切割，價(jià)值一般。

建議首選考慮大壯名城，其次考慮中央城、珠江花城

提問(wèn)：廣叔，您好！富力南馳.富逸華庭樓盤(pán)很大，旁邊還會(huì)有舊改項(xiàng)目，有投資空間嗎？現(xiàn)在差不多5萬(wàn)，這種大樓盤(pán)，以后會(huì)不會(huì)很難出手？目前附近還沒(méi)有地鐵，最近的地鐵都1km多。值得入手投資嗎？今天去看了樓盤(pán)，目前在售T6-T9，北向100多米有火車和高鐵還有廣園快速路，會(huì)不會(huì)噪音太大？?jī)商?戶，南向100平方的房子比中間105方的戶型的房子總價(jià)貴20萬(wàn)左右。南向的房子不擔(dān)心噪音，中間105方的戶型是南北對(duì)流的，就是擔(dān)心噪音。今天選了25樓，樓層高了會(huì)不會(huì)噪音小很多??？指教了誠(chéng)意金，可以退。急切期待廣叔您的寶貴意見(jiàn)！拜托拜托！

回答：你好。富逸華庭近魚(yú)珠CBD，北向多工業(yè)廠房，鐵路線、高速，周圍環(huán)境不是很好。未來(lái)如果周圍改善的話，價(jià)值應(yīng)該會(huì)有所提升，馬馬虎虎吧，看舊改力度了，有一定的不確定性。選里面那一棟會(huì)安靜一點(diǎn)。

提問(wèn)：您好廣叔，謝謝您的詳細(xì)解答。補(bǔ)充提問(wèn)：臨深清溪麗景名門(mén)小三房無(wú)貸。想考慮置換到琶州周邊，改善+學(xué)位有推薦嗎？這樣置換，資產(chǎn)配置是否更優(yōu)置。如果不考慮學(xué)位，只改善琶州雅湖、番禺劍橋郡、珊瑚天峰、和珠江鉑世灣、凱徳山海連城別墅，那個(gè)更好？

回答：你好。清溪麗景名門(mén)自住還可以，投資潛力一般，可出手置換。

琶洲附近好學(xué)校不多，有同福中路第一小學(xué)、江南西的海珠區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。雅居樂(lè)的雅湖、劍橋郡都可以考慮；珊瑚天峰不建議，沒(méi)有花園。鉑世灣看江景，萬(wàn)博商圈，可以考慮；凱徳山海連城在汽車小鎮(zhèn)，缺少配套，不建議。

提問(wèn)：廣叔，您好！新人提問(wèn)，現(xiàn)有30萬(wàn)左右的資金可支配購(gòu)房，本人工作并租房于石碣鎮(zhèn)，月租金約2500元，考慮在增城三江盛匯購(gòu)買一套120平的三方，既暫時(shí)自住，又希望做投資升值，因?yàn)檫@里購(gòu)房經(jīng)內(nèi)部操作首付很低，我們做生意正好需要資金，故減少押資金；另外2019年持有佛山高明龍光玖龍府一套125平的4房，貸款70萬(wàn)，平均月可支配資金約3萬(wàn)-4萬(wàn)左右，有東莞購(gòu)房資格，現(xiàn)我的問(wèn)題是：增城三江盛匯周邊未來(lái)的規(guī)劃有沒(méi)投資價(jià)值？我是選擇目前在增城購(gòu)入房產(chǎn)合適，還是等資金充足一些在東莞購(gòu)買？佛山龍光玖龍府的發(fā)展?jié)摿θ绾?？如果發(fā)展空間不大，可能考慮明年賣掉，謝謝指點(diǎn)

回答：你好。高明龍光玖龍府配套不是很好，周圍農(nóng)民房環(huán)繞，投資價(jià)值一般。三江盛匯在增城石灘，這個(gè)板塊是增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)死角，目前所有在賣的新樓盤(pán)都是在炒16號(hào)地鐵與廣州新東站。但目前還找不到新東站在哪里。也不能說(shuō)16號(hào)線與新東站不存在，時(shí)間問(wèn)題而已。但是對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，這樣的時(shí)間我們不愿意去賭，即便有了對(duì)于房?jī)r(jià)升值空間也不大。目前石灘板塊真正的二手接盤(pán)俠只有部分荔城人，這邊板塊一旦缺少市區(qū)的接盤(pán)俠，注定了他的價(jià)格就像一個(gè)水池沒(méi)有活水涌入進(jìn)來(lái)，房?jī)r(jià)要漲除非大市場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)，就像全世界在下雨，會(huì)有來(lái)自四面八方的接盤(pán)俠。三江盛匯自住可以考慮，投資的話一般。

提問(wèn)：【新人首問(wèn)】廣叔你好，家庭年收入稅前230左右，目前在深圳寶中有一套小三房，月供三萬(wàn)，貸款500。剛賣掉松山湖一套房，手頭可湊出300左右現(xiàn)金?，F(xiàn)在居住廣州，小孩不到半歲，老婆戶口轉(zhuǎn)廣州了，馬上下來(lái)了就有廣州房票了，想再投資一套房?，F(xiàn)在糾結(jié)是繼續(xù)買深圳還是買廣州，都得付七成，但在深圳選擇面就太小了，看了一些廣州的二手房，越看越迷茫，求指點(diǎn):

1、買深圳還是買廣州？2、買新房還是買二手？3、最好能有些具體樓盤(pán)推薦。

多謝。對(duì)了，明年深圳房子交房后，舉家搬回深圳定居。

回答：你好。1、深圳有一套了，剩余資金在深圳也買不到好的產(chǎn)品，不如考慮當(dāng)下較有潛力的廣州。做個(gè)短線沒(méi)問(wèn)題的。2、建議二手淘筍。3、450左右建議考慮黃埔：黃埔花園、金碧領(lǐng)秀國(guó)際,黃埔科學(xué)城：萬(wàn)科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語(yǔ)

提問(wèn)：您好！本人在東莞工作生活，戶籍東莞，目前在東莞南城有一套房，還有再購(gòu)買一套新房的名額，想再買一套新房和一套二手房投資，資金充裕，不用考慮資金問(wèn)題，只尋找升值潛力發(fā)的樓盤(pán)。請(qǐng)問(wèn)廣叔：1、選擇新房好還是二手房好？2、有沒(méi)有合適的樓盤(pán)推薦？3、金域華府二手房或者華潤(rùn)萬(wàn)象府新房是否值得入手？4、水鄉(xiāng)片單價(jià)低的房和南城松山湖濱海灣單價(jià)高的房，哪一個(gè)更值得投資？5、松山湖的錦繡山河、長(zhǎng)城世家，南城的恒大雅苑、金域華府、景湖春曉是否值得入手？哪一個(gè)是更好的投資對(duì)象？6、現(xiàn)在東莞剛漲了一波，現(xiàn)在入手會(huì)不會(huì)高位站崗？8、新盤(pán)和二手房哪個(gè)樓盤(pán)更適合投資？

回答：你好。

1、具體還是看價(jià)格，如果一手房有優(yōu)惠也是可以考慮的，二手相對(duì)選擇要多一些、靈活一些。一手房交房周期長(zhǎng)。

2、預(yù)算多少呢？

3、萬(wàn)象府新房更值得，但不一定能夠搶到。金域華府在核心地段上，未來(lái)還有潛力

4、水鄉(xiāng)片區(qū)是東莞經(jīng)濟(jì)最弱、房?jī)r(jià)洼地的一個(gè)片區(qū)，從地理位置上看，水鄉(xiāng)片區(qū)是真正位于廣深之間，麻涌、中堂與廣州隔江相望，但廣州新塘的房?jī)r(jià)也僅僅是2w左右，這也決定了水鄉(xiāng)片區(qū)并不能像臨深片區(qū)一樣，依靠外地客戶炒熱片區(qū)樓市。而水鄉(xiāng)本地購(gòu)買力并不強(qiáng)，主要承接城區(qū)購(gòu)買力的外溢。因此南城價(jià)值要更高，同時(shí)確定性也高。水鄉(xiāng)的話雖然價(jià)格便宜，但站崗的概率也大一些。

5、首選選擇松山湖錦繡山河，其次考慮金域華府>光大景湖春曉>恒大雅苑；如果在南城周邊工作，首先考慮南城的。

6、核心的好房子不會(huì)下降，1年后大家都有房票了，房?jī)r(jià)還會(huì)漲的。可趁年底淘筍入。

7、哪個(gè)有性價(jià)比哪個(gè)就值得投資，這個(gè)還得看選籌的。新房的話關(guān)注下萬(wàn)象府

提問(wèn)：你好，廣叔，深圳已有一套房，現(xiàn)有多余子彈120左右，目前深圳和東莞無(wú)房票。目前有2個(gè)思路：1.在周邊中山和惠州南投2套，資金回收考慮3年和6~8年回收計(jì)劃，中山主看火炬開(kāi)發(fā)區(qū)黎村方直香山墅，世茂福附近，惠州南圍繞白云新城看保利，靠近地鐵14號(hào)惠州段樓盤(pán)？2.或者再等一年補(bǔ)交方式，投資東莞松山湖或長(zhǎng)安？您看哪個(gè)一個(gè)方案比較好呢？另我說(shuō)的上面樓盤(pán)可以嗎？您這會(huì)不會(huì)有更好的建議呢？很迷茫哦

回答：你好。1、惠州南可以考慮，不過(guò)要做好中長(zhǎng)期準(zhǔn)備，畢竟惠州供應(yīng)量還是挺大的；中山火炬區(qū)黎村周邊是工業(yè)區(qū)，有硫化氫污染。2、建議看下廣州新塘，如品秀星圖。東莞可先交社保，明年再買。中長(zhǎng)期打算的話，廣州南沙是個(gè)不錯(cuò)的選擇，比惠州中山好。

提問(wèn)：新人提問(wèn)，我和老公在東莞松山湖上班，麻涌有套143平的房子貸款已付清，現(xiàn)在有子彈250萬(wàn)，想入手一套松山湖的房子自住加投資，看了松山湖的翠瓏灣一期和二期，費(fèi)用加起來(lái)要6萬(wàn)一平了，翠瓏灣三期和四期4-4.5萬(wàn)，但是寮步的，請(qǐng)問(wèn)我現(xiàn)在是買哪個(gè)更有價(jià)值呢？還是等著明天松山湖的新盤(pán)？松山湖新盤(pán)會(huì)過(guò)6萬(wàn)嗎？

回答：你好。能買松湖建議買松湖，寮步屬于外溢片區(qū)，價(jià)值沒(méi)有松湖大，新盤(pán)估計(jì)5.4w左右，具體還要看新盤(pán)的價(jià)格，性價(jià)比高的話選新盤(pán)。

提問(wèn)：廣叔你好，萬(wàn)科東薈城二手和品秀星越的新房，怎么選呢？

回答：你好。兩個(gè)盤(pán)很近，理論上有相同比例的漲幅，自住看看喜歡哪個(gè)吧

提問(wèn)：新人首問(wèn)：廣叔你好！很仰慕你！有兩個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教廣叔。第一，我在東莞城區(qū)賣掉了東湖花園得現(xiàn)金170萬(wàn)，還可信用卡借30到40萬(wàn)，名下無(wú)房了，月流水3.4萬(wàn)，想買兩套三房可不可以？最好在東莞CBD周邊和松湖朗悅、金地格林上院。近一個(gè)月看了中信新天地（104平350萬(wàn)）、萬(wàn)科金域華府（一期86平3房400萬(wàn)，一期57平兩房300萬(wàn)）、石竹新花園（98平330萬(wàn)）、香榭麗舍（88平340萬(wàn)）、中信凱旋國(guó)際（90平360萬(wàn)和71平改小3房270萬(wàn)）、精英名都（91平285萬(wàn)），第一國(guó)際稻花村（98平265萬(wàn)）和菊香苑（93平260萬(wàn)）和百安居（107平330萬(wàn)復(fù)式）、金地格林上院（91平270萬(wàn)）和龍光君御華府（80平256萬(wàn)）、松湖朗悅（95平255萬(wàn)）。廣叔，如果可以買兩套三房，首套選哪個(gè)樓盤(pán)，二套選哪個(gè)盤(pán)？

第二，還是買一套萬(wàn)科金域華府一期的三房（86平400萬(wàn)二樓）就算了。以上所買之房投資不自住。謝謝！

回答：你好?？梢再I兩套，一套3成、一套4成。

金域華府一期二樓，低樓層不是很好。

建議集中子彈入一套金域華府3房，中層的。

第二方案是買兩套，一套中信新天地400w左右、一套松湖朗悅300左右。

我更傾向方案1.

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