說實(shí)話，最近地產(chǎn)人也都挺詫異：經(jīng)濟(jì)這么差，哪里來這么多買房的人？

前陣時(shí)間密集的房企年報(bào)字里行間都是“換檔降速”、“降負(fù)債降規(guī)?！?，充滿了悲觀情緒。

誰曾想年后畫風(fēng)一轉(zhuǎn)，內(nèi)有托市降息政策吹風(fēng)，外有全球危機(jī)貨幣放水，手里有錢的人越來越焦慮。

就這樣，第一波行情開始于剛需涌入市場，本以為只是需求回歸小面塊回暖，想不到改善客也跟著坐不住了，就這樣由點(diǎn)帶面，房產(chǎn)市場回歸了行情。

但我很擔(dān)心越是這種行情，買房人在市場里越會(huì)踩坑，無數(shù)案例驗(yàn)證過，人一到群體中，智商就會(huì)嚴(yán)重降低。

所以梳理幾點(diǎn)對置換改善客的買房建議，每一條都是實(shí)戰(zhàn)的血淚教訓(xùn)，希望能對各位有所幫助。

01、明確置換需求

選擇換房的朋友肯定會(huì)有多種原因，建議把所有想讓你換房的因素全都寫下來，衡量好置換優(yōu)先級(jí)。

對于普通家庭而言，置換現(xiàn)在一般有兩大出發(fā)點(diǎn)：滿足居住需求、教育。

滿足居住需求里也要明確幾點(diǎn)：

改善地段、交通通勤

改善居住面積

改善居住環(huán)境

改善多種配套

改善戶型

而在這些因素里，每個(gè)年齡段每個(gè)家庭都有不同的優(yōu)先級(jí)排序——

比如說年輕人，上班通勤肯定是首選因素，地段和交通肯定要足夠方便，我個(gè)人認(rèn)為時(shí)間是最大的資金成本，一定要距離產(chǎn)業(yè)園區(qū)和上班的地方近一些。

如果是老年人，養(yǎng)老和生活便捷肯定是首位，建議把居住環(huán)境和配套的優(yōu)先級(jí)排高一點(diǎn)。

而對于普通家庭而言，一般都是教育先行，這一點(diǎn)也要充分考慮資金狀況，是買入一套小的掛學(xué)區(qū)還是一步到位，或者通過住投分離解決教育問題。

沒有搞清需求就置換的買房人，無異于蒙個(gè)眼罩就沖進(jìn)戰(zhàn)場。

02、新房還是二手房

這兩者都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，展開來說有幾種不同情況——

新房的優(yōu)點(diǎn)是買入流程簡單，稅費(fèi)成本比較低，直接對接開發(fā)商和按揭銀行，一般在選定區(qū)域看好標(biāo)的即可買入，交易流程也比二手房要簡化。還有房齡新，內(nèi)部配套比二手房齊全等其他優(yōu)勢。

但同時(shí)優(yōu)點(diǎn)背后也是新房的缺點(diǎn)，對接開發(fā)商意味著購房者的談判空間極小，標(biāo)準(zhǔn)化的交易流程買房人一般砍不下來價(jià)，要么在內(nèi)部有夠硬的關(guān)系，要么在外部有聯(lián)系的渠道。

對于置換者來說，更建議買入二手次新房，優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房所見即所得，一般價(jià)格低于一手，還會(huì)有談判空間。

缺點(diǎn)是稅費(fèi)成本高，流程復(fù)雜，需要有大量看盤和避坑的經(jīng)驗(yàn)。

但同樣也是因?yàn)榱鞒虖?fù)雜和成本較高，二手房的缺點(diǎn)都可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)點(diǎn)作為談判空間。

二手房里的不利因素，都可以轉(zhuǎn)化為買房人談判的有利因素，這一點(diǎn)一定要心里有數(shù)，談判不要指望中介，要自己去壓。

對于選擇中介，也有一點(diǎn)小技巧，敲定房源后如果房東掛的不是獨(dú)家，可以在別處打聽，在中介費(fèi)方面爭取一點(diǎn)讓利。

不是教大家一定要跳單，對于好房源好價(jià)格，也要避免東打一錘西敲一棒，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后就可以加快成交周期。

想淘筍盤的朋友，就需要更多的踩盤經(jīng)驗(yàn)和更高的邏輯認(rèn)知，但對于置換而言，極少會(huì)有筍盤，都選擇改善了，盡量要避開老破小和藥單。

03、先買還是先賣，是一個(gè)永恒問題

關(guān)于這一點(diǎn)的抉擇，始終是見仁見智，要結(jié)合個(gè)人實(shí)際情況和需求來判斷，這里給一點(diǎn)個(gè)人建議。

第一，理清首付資金和購房資格

這一點(diǎn)是置換前關(guān)鍵的一步，是否要通過賣出才有首付資金和房票。

如果二者皆有，盡量不需要考慮賣出，一買一賣的置換成本還是比較高的。

手里現(xiàn)有的房子也可用來放租和養(yǎng)貸。如果需要賣出才有資金和房票，要重點(diǎn)關(guān)注所在城市的購房政策。

是否認(rèn)房認(rèn)貸、是否先賣才有房票，直接就決定了購房資格、首付比例及利率。

根據(jù)自身和城市的實(shí)際情況選擇換房方式，來獲取最大程度的騰挪空間。

第二，根據(jù)行情判斷買賣順序

類似去年11月11日深圳市場的啟動(dòng)，房源供不應(yīng)求，房東跳價(jià)。是容不得買房人多做時(shí)間思考的。這種時(shí)候考慮置換，買賣市場都很熱，建議先下定，再考慮賣出。

第三，不著急置換，建議先賣后買

買房也是一場心理拉鋸戰(zhàn)，誰最著急誰就是弱勢的一方。

如果已經(jīng)做好了長周期置換的準(zhǔn)備，建議先賣房選擇持幣待購，保證你看房的時(shí)候會(huì)更理性，也有足夠的權(quán)利和時(shí)間成本去談判去壓價(jià)。

第四，踩準(zhǔn)買房賣房的周期

經(jīng)驗(yàn)不足就要遵循周期，熊市買房，牛市賣房。

另外要堅(jiān)信，除了極個(gè)別城市，短周期房價(jià)波動(dòng)的情況很難再出現(xiàn)，所以買入賣出也不要有大的心理波動(dòng)。

04、想買賣好價(jià)格，必須做好這幾件事

我們經(jīng)常可以看到中介平臺(tái)，很多老破小不做清潔和簡裝就掛出售賣，要知道這樣的房子掛到市場，一定會(huì)被砍到懷疑人生。

可以借用投資客里的“鳳變冰”手段，通過一些清潔、簡單裝修、裝飾的手段，來讓房屋的評(píng)估價(jià)變高，完成“鳳姐變冰冰”的華麗轉(zhuǎn)變，別怕麻煩，差的產(chǎn)品一定會(huì)讓你在市場上沒有話語權(quán)。

另外不要抵觸結(jié)識(shí)中介，一個(gè)好的靠譜的中介，可以幫你完成：賣一個(gè)好價(jià)錢，買一個(gè)好價(jià)錢。

房子這么大宗的資產(chǎn)托付給了中介，就要做好擺正心態(tài)的準(zhǔn)備，不要像大爺一樣對人呼來喝去，當(dāng)然也不用諂媚奉承，禮貌大方地把房子的優(yōu)勢盤點(diǎn)給中介。

如果覺得不好賣，還可以承諾一筆小額獎(jiǎng)金，沒有中介會(huì)抗拒又有教養(yǎng)分寸又會(huì)講究做事的房東。

中介是服務(wù)者，但也不是只服務(wù)你一個(gè)人，要想到別人手里有房源，憑什么先推你的？

想買個(gè)好價(jià)格也是同理，處好關(guān)系中介也會(huì)幫忙壓價(jià)，因?yàn)樗麄儗Ψ繓|的情況基本都了解，極易打破他們的心理攻防，知己知彼百戰(zhàn)不殆。

但也不要完全依靠中介，自己做點(diǎn)壓價(jià)準(zhǔn)備，進(jìn)小區(qū)前你就要開始觀察不利因素，進(jìn)了小區(qū)觀察內(nèi)部環(huán)境，進(jìn)入戶大門前觀察維護(hù)狀況，進(jìn)房后觀察樓層因素，觀察是否有樹木遮擋陽光，觀察房屋內(nèi)部狀況。

這些軟肋，都可以變成你買到好房子好價(jià)格的鎧甲。

如果是買新房，提前在約定時(shí)間20分鐘到售樓處觀察不利因素，給自己留足獨(dú)立看房和思考的時(shí)間，先不要留電話和聯(lián)系方式。

看房過后如果覺得還不錯(cuò)，大膽聯(lián)系渠道，他們手里有傭金或者禮包，不需要給開發(fā)商節(jié)省這些成本。

05、都改善了，避開遠(yuǎn)郊、硬傷和非常規(guī)產(chǎn)品

作為置換改善的買房人，千萬不要看房看多以后忘掉了換房的初衷，都準(zhǔn)備換房改善了，不要再別圖便宜買遠(yuǎn)郊、買有硬傷和非常規(guī)產(chǎn)品。

而且一二線對改善選籌的寬容度開始降低，買入賣出都是成本，買房禁不起瞎折騰了。

避開遠(yuǎn)郊的非地鐵盤，避開沒有確定性的新區(qū)。

有硬傷的房子也要避開，比如樓層不佳、正對大馬路、戶型不好、老破小等，如果預(yù)算不夠也特別喜歡，那就砍到好價(jià)格再買入，否則不要用“還行吧”這樣的理由來敷衍自己完成置換。

06、留一點(diǎn)心眼

置換者不要再把自己當(dāng)成剛需和小白，也不要太過指望房東中間都會(huì)體諒你，想要置換取勝就要把每一套房子都當(dāng)作投資來對待。

看盤也要有重點(diǎn)，白天去看光照，晚上看亮燈率和噪音，雨雪天去看是否漏水積水，物業(yè)服務(wù)如何。

無論是買還是賣，不要第一次就報(bào)心理價(jià)位，給自己留一點(diǎn)回旋的余地。

做好一切壞的打算，別只幻想未來入住的美好生活，做好資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管控，留一點(diǎn)尾款。

最后請記住，人不會(huì)珍惜輕而易舉就得到的東西，換房也是。

來源：真叫盧俊

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