廣州樓市:發(fā)現(xiàn)買房最容易犯的錯誤,別再往坑里跳了!

來源：智能家居時間：2020-08-14 23:33

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔你好，新人首問，想咨詢下廣州白云區(qū)金沙洲保利西海岸，目前我有一套瀚海花園的大平層自住?，F(xiàn)在匯?；▓@有一套小三房無貸款，現(xiàn)在考慮想在天河去入手一套總價1200W左右的。匯?；▓@這套應(yīng)該出手還是繼續(xù)持有更好，就是匯?；▓@這套直接賣掉回籠資金還是用來貸款繼續(xù)持有更劃算，另外想咨詢下我另外的幾套房子是賣掉置換其他地方更好還是現(xiàn)在繼續(xù)持有更好，一套是重慶江北區(qū)保利江天悅，一套是佛山順德陳村碧桂園印象花城，一套是佛山南海區(qū)萬科金域中央的公寓。謝謝

回答：你好。瀚海花園位于金沙洲，自住不錯，大花園社區(qū)，景觀強?？杀Ａ?。匯?；▓@也就在旁邊，12號線在建，還有潛力，建議繼續(xù)持有?？煽紤]天河珠江新城。保利江天悅位于江北區(qū)比較有投資價值區(qū)域鴻恩寺，可在拿一下。陳村碧桂園印象花城，周圍工業(yè)廠房較多，高速公路環(huán)繞，可出手置換。萬科金域中央的公寓可出手置換，公寓漲幅較慢，稅費高，流動性弱。

提問：廣叔，您好！謝謝您這幾天的指點！聽您前天講得，今天去看了黃埔科學(xué)城和知識城，感覺科學(xué)城有點貴了，超預(yù)算了。萬科新里程很舊的也要3.5萬新福港鼎峰要4萬+ 。去看了知識城的時代天韻和保利拾光年都是 2.5+，總價能在250以下。 1.您覺得這知識城值得投資嗎？5年后能漲到3.5萬嗎？2.如果可以投資的話，時代天韻近地鐵二手現(xiàn)樓，保利是大開發(fā)商，哪個更好？

回答：你好。1、知識城中長期也是有一定潛力的。只能說有潛力，不預(yù)測漲幅。2、首選保利拾光年，建筑風(fēng)格很受現(xiàn)在年輕人歡迎。

提問：廣叔好，福田的南光捷佳價格3房八十幾平，均價4萬多一點，旁邊的嘉匯新城每平貴5千左右，請問有投資價值嗎，我已在坪山萬科有一套房，想再入一套400萬左右的房子，是選市區(qū)還是在坪山中心，謝謝！

回答：你好，這是你所說的三房么？這種生生在客廳隔出來一個沒有私密空間的暗屋算不得三房的，所以420來萬買個沒有居家氛圍，已經(jīng)淪為寫字樓的兩房是否值得，自然就有答案了。很多人總喜歡把老房子去對標(biāo)旁邊新房的價差從而得出被低估，人類是不斷進(jìn)步的，無論花園還是戶型設(shè)計，都不斷在更迭，兩個完全不一樣的產(chǎn)品，如何能夠相提并論？ PS:嘉匯新城的兩房不錯，比西鄉(xiāng)一些雞肋兩房還便宜，租金還高。

提問：廣叔你好，本人單身，在工作地惠州有一套56平米小戶型住宅，月供1500（因開發(fā)商問題10年未拿到房產(chǎn)證），目前無法轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。最近有回重慶發(fā)展的打算，想先在重慶買房，但資金不多且不了解重慶市場，有幾個想法想請廣叔幫我把關(guān)：

1、目前自有加借款的話，25—30左右，在偏遠(yuǎn)地區(qū)（江津雙福新區(qū)）買一套，主要考慮恒大健康城和藍(lán)光麓湖長島，因為近輕軌5號線，高新產(chǎn)業(yè)科技園，想請教廣叔這個位置能買嗎，如果能兩個樓盤哪個更好？2、等惠州房產(chǎn)證下來轉(zhuǎn)手（可能年底能拿到），除掉銀行貸款還可以增加60左右的資金，但惠州的房子在江北中心區(qū)，位置不錯，且深莞限購后，惠州房子好像又開始火起來，請教廣叔，我是證拿到后馬上轉(zhuǎn)手，再到重慶買房，還是繼續(xù)等增值以及證滿兩年后免稅再賣？3、以目前資金25—30的話，在重慶廣叔還有哪些區(qū)域和樓盤可以推薦？目前經(jīng)濟能力的話，月供只可承受4500左右（年收入12萬左右），考慮尚有房貸記錄，重慶最少首付也要三成，那么房子總價只能在100萬左右；4、目前資金不足，先不買房，把錢投入股市，賭運氣賺到錢后再買房？問題有點多，辛苦廣叔，期盼回復(fù)，非常感謝!!!

回答：你好，1，最近不少人都在炒惠州，并且說得很隱晦。第一、惠州限購。一個完全靠房地產(chǎn)活的城市，我相信不會真的限購，真的限購就是惠州自己作si。假如真的限購，最后沖進(jìn)去的最慘，不知道要站崗到什么時候。第二、擴容深圳。市zf都沒有了，還有個什么，最強購買力之一的公w員都跑到深圳去了，變成了深圳十八線郊區(qū)的一個街道辦。所以我不認(rèn)為惠州能有多大發(fā)展，相比重慶會更有價值?？梢钥紤]證到手后趁這一點熱度能賣趕緊賣。

2、如果買重慶資金30的話，選擇不多，盡量不要買太遠(yuǎn)。有沙坪壩雙碑一片，中央公園一片，價格在1萬3左右，大多都有教育指標(biāo)，未來區(qū)域升值潛力也有，可住可投資，建議著重考慮。南岸區(qū)和黃御峰，靠近四公里，有輕軌環(huán)線2個站點加持，未來地段很好，公立小學(xué)已經(jīng)建好，價格在1萬3-4左右，我認(rèn)為還是比較不錯的。茶園一片，環(huán)境不錯，交通方便，價格還算較低的。

3、買房還是買股，本質(zhì)是個偽命題。剛需和改善，老老實實買房即可。股市的投資門檻其實比房子高。為什么，因為投資的第一條就是閑錢炒股。如果就扔幾萬或者十幾萬，那其實沒有多少意義，掙多掙少也沒多少錢。買房的錢，不能拿來炒股。背著高額房貸，即使手里有幾十萬，也不適宜拿來炒股，因為你這個錢實際是借的，借錢炒你扛不住波動的，一有風(fēng)吹草動你就想著割肉。所以，股市投資的前提是有房無貸，然后手里再有個幾十萬上百萬，這個門檻太高了。

提問：廣叔好，有三個問題：第一：網(wǎng)絡(luò)關(guān)于深圳擴容的事，說有三套方案。方案一：把整個東莞直接劃給深圳。方案二：把整個惠州劃給深圳。方案三：東莞和惠州各劃一部分給深圳。今年8月深圳40年大慶，擴容政策極有可能出臺，上述這些觀點廣叔怎么看？第二：中介1萬多的中介費落戶深圳從投資角度有什么現(xiàn)實意義？第三：烏魯木齊戶籍，子彈100，擬選北京、廣州老破小能否給出建議？謝謝！準(zhǔn)備給7歲的孩子準(zhǔn)備以后的房子，現(xiàn)在考慮是不是太早了？謝謝！

回答：你好，十年前就在傳，十年后繼續(xù)傳，為什么會傳？惠州和鳳崗中介要賣房子。如果可以擴容惠州臨深何必深汕合作區(qū) 深圳其實還有很多地，除了拆遷舊改之外，30年前就開始填海造陸。你現(xiàn)在知道的：后海和深圳灣片區(qū)，前海居住區(qū)和前海自貿(mào)區(qū)，寶中、碧海和機場片區(qū)等等都是填海填出來的。這些填出來的凈土都是高價區(qū)，也是為什么深圳一路向西發(fā)展的主要原因。未來深圳向外擴容，除了“飛地”合作區(qū)這種形式，其他擴容概率很小。你符合深圳落戶要求，可以自己操作啊，1萬多也太貴了…… 深圳戶口比烏魯木齊戶口是強多了，想想現(xiàn)在的北京和上海戶口多難搞就知道一線城市戶口意義多大了。子彈100，買北京吧，畢竟是首都，現(xiàn)在還能入手上車盤。八里莊、甘露園，石佛營、十里堡，酒仙橋高家園，勁松十里河是首選。買房要趁早。

提問：你好廣叔，我和太太準(zhǔn)備用已成年的孩子首房首貸資格買第二套房。兩年后，在房產(chǎn)證上去掉孩子的名字，這時孩子首房首貸資格是否就恢復(fù)了？我們貸款期限等是否會隨之變化？此路徑可行否？多謝了

回答：你好，不建議用孩子的sfsd,目前北京.上海廣州深圳杭州成都這些城市只要處女貸已經(jīng)用掉了，再買都算二套?？梢訨LH，也可以開發(fā)老人票做接力貸。

提問：您好廣叔，我是剛需，我17年的時候當(dāng)時是想在保稅區(qū)或布吉理想家園買套房的，但是一不小心買了理想家園的，結(jié)果現(xiàn)在保稅區(qū)的那套房子漲了250萬，理想家園的房子價格一分不漲?，F(xiàn)在工作的地方離保稅區(qū)近，想賣掉布吉這套房，再買保稅區(qū)房，但是要增加200萬，心疼。又覺得布吉的房子會補漲，所以猶豫不決想問一下廣叔我下面該如何操作最好？感謝。

回答：你好，理想家園自住還是可以的，布吉是很多人上車的首選，看起來性價比很高，通勤距離也不遠(yuǎn)，但城市面貌相對破舊，缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆遷十分艱難，十年內(nèi)也很難有所改觀，整體看跑輸大勢，這也是為什么一直不推薦布吉的原因。短期東部是還有一點補漲的，但從長遠(yuǎn)角度看，建議你置換。短期雖然不好把握，中長期看一定是正確的。

提問：你們廣叔，我是剛需，前段時間我把我在廣州的房子賣了，現(xiàn)在有350萬的現(xiàn)金，但是有過貸款記錄。我是去年落戶的深圳，現(xiàn)在我想把房產(chǎn)置換到深圳，請問廣叔，在蛇口一帶有沒有可以建議的小區(qū)??？您覺得雍景灣和南海玫瑰三期怎么樣？可以入手嗎？廣叔有更好的推薦呢？感謝。

回答：你好，要知道蛇口是擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源的，有山有海，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境很好，住宅也有更多大面積的豪宅，定位很明確，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片區(qū)。蛇口價格支撐性會很好。是近幾年來深圳樓市價值重構(gòu)之年，有稀缺屬性的新盤被重新估值?？梢躁P(guān)注一下，南海玫瑰，山語海，中熙君南山，半島城邦。

提問：廣叔你好，我的需求：孩子上學(xué)兼顧升值空間，請問海印長城和城市山林兩個小區(qū)怎么選擇？

回答：你好，這兩個都不錯，要選的話海印長城會好點，海印長城屬于南山中心區(qū)，附近的教育、商業(yè)、交通都非常完善，小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)也都不錯，是自住投資都不錯的樓盤。優(yōu)點1、學(xué)位學(xué)府二小，學(xué)府中學(xué)。2、海岸城、南山書城、海雅繽紛廣場。3、南山書城地鐵站 4、小區(qū)大花園、附近環(huán)境較好、容積率低。5、地段好、租金高。6、人車分流，車位充足。缺點 1、小區(qū)沒游泳池。2、樓齡高。

提問：你好廣叔，外地貸款記錄未結(jié)清，現(xiàn)在想在深圳投資一套。想買450左右的總價房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付嗎？好評能做到嗎？因為資金有限，預(yù)計只有100_150左右的首付。

回答：你好，前兩年深圳的按揭評估價下調(diào)過一次，現(xiàn)在正常盤能做到成交價評估，但是想拉高是有難度的，并且也沒有針對外地投資者好辦理的5+2產(chǎn)品。走全款抵押是目前最適合的方法。

提問：你好廣叔，投資。玖龍臺二期值得入手嗎？頤安五期相比呢？還有頤安的二期回遷房？這三者如何選？資金方面均不考慮的話。

回答：你好，玖龍臺作為光明最優(yōu)秀的樓盤，二期即使開到六萬一樣值得入手。但光明注定是長線投資產(chǎn)品，三年內(nèi)的收益不會太理想，比如這一輪光明漲幅就有限。頤安是龍崗標(biāo)桿，產(chǎn)品沒問題，但會受區(qū)域大勢拖累，漲幅受到抑制。純投資，總價600萬，我認(rèn)為還有更好的選擇。

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