東莞樓市:發(fā)現(xiàn)買房最容易犯的錯(cuò)誤,別再入坑了!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-11 22:48

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，東莞有兩套，一套在供，想在佛山入一套，首付約70左右的，有什么介紹，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸區(qū)位還可以，近佛山公園，3號(hào)線在線，未來(lái)開通有一定利好。其他的可以考慮千燈湖：中海錦城國(guó)際花園、萬(wàn)達(dá)華庭、中海寰宇天下

提問(wèn)：廣叔好，東莞萬(wàn)科松湖傳奇（目前3萬(wàn)）旁邊的新盤源悅（約2.8-3萬(wàn)），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，純投資選哪個(gè)面積好？

回答：你好。源悅可以考慮，建議選擇3房92平，112的4房次之。

提問(wèn)：新人首問(wèn)：手上200，有東莞房票。虎門華僑云麓臺(tái)開盤3萬(wàn)是否可以入手，另外想3-5年內(nèi)短線，東莞哪些盤最有價(jià)值，回報(bào)快！

回答：你好。華僑云麓臺(tái)自住可以考慮，由于周圍較多工業(yè)廠房，配套商業(yè)交通等還欠缺，投資價(jià)值一般。

3-5年短線，參考選籌：

松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣

南城：萬(wàn)科金悅香樹、萬(wàn)科翡麗山、恒大御景

長(zhǎng)安新區(qū)：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境

大朗：萬(wàn)科金域藍(lán)灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城

提問(wèn)：你好廣叔，我家一套龍崗悅瀾山花園89平和京基御景華城39平，預(yù)計(jì)全賣了資金大概500W。我和我老公30歲，總收入月均5萬(wàn)+，小孩一歲，考慮房子綜合教育、投資潛力、二胎三房等。目前考慮如下 1碧海區(qū)域，800萬(wàn)內(nèi)有能力購(gòu)置，考慮玉湖灣或者御龍灣，月供壓力相對(duì)不太大，其他資金可考慮其他投資，但教育資源一般，配套也還沒(méi)起來(lái) 2、寶中區(qū)域，最大可接受900+，月供壓力較大，資金也全投了，比較激進(jìn)，也怕自己高位上盤。目前幸福海岸、麗景城、深業(yè)新岸線、凱旋城都900萬(wàn)多。這些房源您推薦哪個(gè)？ 3、后海，城市印象、保利城、海印長(zhǎng)城900+，跟寶中哪個(gè)更推薦。以上選擇請(qǐng)廣叔指點(diǎn)迷津，萬(wàn)分感謝。

回答：你好， 1.碧海是非常推薦的投資板塊，入手碧海有個(gè)前提，未來(lái)5年內(nèi)你們還需要再入手一套能掛學(xué)位的小戶型。 2.寶中教育是亮點(diǎn)，但是上一輪領(lǐng)漲中，這些盤溢價(jià)太多，你關(guān)注的這幾個(gè)盤目前只認(rèn)可8萬(wàn)的單價(jià)，需要花精力淘筍。 3.后海板塊整體還行，略微跑贏大勢(shì)?？梢灾攸c(diǎn)關(guān)注。另外前海南帶學(xué)位兩房也可以關(guān)注。傾向方案3

提問(wèn)：廣叔好，我在深圳，預(yù)算在300w左右，最多350w，目前看的預(yù)算內(nèi)南山福田的房子都不太滿意，我應(yīng)該再淘一段時(shí)間還是先上車?。炕蛘呷绻麛U(kuò)大范圍您有建議嗎？目前寶安已經(jīng)漲了很多了，羅湖又擔(dān)心日漸衰落，不知道該不該選擇。

回答：你好，先淘一段時(shí)間，反正房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)了。不著急上車了，寶安雖然漲了很多，但長(zhǎng)期依然沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)樗壳芭涮状_實(shí)不太成熟，區(qū)域板塊還有很大發(fā)展空間。有發(fā)展空間，就有希望。萬(wàn)物之中，希望至美。投資房子，也是投資預(yù)期。羅湖不用擔(dān)心日漸衰老，它本來(lái)就是這樣。如果把城市發(fā)展比作個(gè)人成長(zhǎng)，羅湖差不多邁入老年。

提問(wèn)：你好廣叔，我手上子彈50萬(wàn)，想在廣州上車，兼顧自住和投資需求，沒(méi)有市區(qū)購(gòu)房資格。目前看了南沙、新塘、中新板塊的幾套房子，已放棄南沙，其他兩板塊中比較中意的是品秀星圖、錦繡天倫、御溪世家，都算比較靠近地鐵，符合我的交通需求?，F(xiàn)在比較糾結(jié)的是在這幾個(gè)當(dāng)中選一個(gè)先上車還是再等等看？您這邊有適合剛需的盤推薦嗎？第一次購(gòu)房，比較緊張，還請(qǐng)多多指教。

回答：你好，每輪行情下：板塊輪動(dòng)到底改怎么演變，市中心：在上漲期漲幅中等，在下跌和橫盤期最抗跌，遠(yuǎn)郊區(qū)：在上漲期漲幅最好，在下跌和橫盤期最易跌。

1、每輪行情的特點(diǎn)是市中心先動(dòng)，城郊結(jié)合部再動(dòng)，最后是近郊、遠(yuǎn)郊，這是板上定訂的事實(shí)。2、每輪行情，每個(gè)外圍的區(qū)域甩掉的都是爛貨都是外地的接盤俠，外地人哪里懂一個(gè)城市的發(fā)展啊，所以不熟的地方千萬(wàn)不要去，因?yàn)樾畔⒉畹脑?，所以外地人就買單了。3、廣州：上面的這種情況，廣州的新塘、南沙、部分番禺、從化、部分白云，都是這種類型和特點(diǎn)，大家要小心謹(jǐn)慎??！

最后說(shuō)說(shuō)中新知識(shí)城：1、你見過(guò)世界上任何一個(gè)城市，距離市中心45-50公里的地方，盡管有一個(gè)概念在那里，會(huì)發(fā)展的起來(lái)且會(huì)發(fā)展的很好嗎，至少我敢說(shuō)需要很長(zhǎng)很長(zhǎng)的時(shí)間.2、知識(shí)城這個(gè)片區(qū)的背后大莊家是：廣州市政府+新加坡資方。政府要賣地賺錢，新加坡投資要追求回報(bào)率，所以一拍即可，但是現(xiàn)在好像不了了之，政府拍地賣地賺錢，但好像新加坡政府不領(lǐng)情走了.3、一個(gè)區(qū)域有沒(méi)有前途，要看兩個(gè)東西：產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)檔次、交通配套以及跟市中心的聯(lián)系。這兩個(gè)東西現(xiàn)在看來(lái)，都是極具的具有不確定性，風(fēng)險(xiǎn)太高了.4、我當(dāng)然知道，那邊的空氣好，有碧綠碧綠的鳳凰湖，以及遠(yuǎn)處帽峰山不錯(cuò)的景觀，但生活配套和通勤距離已經(jīng)超過(guò)了正常人的極限，太難了。.

這幾個(gè)板塊實(shí)在要買的話，就新塘吧。

提問(wèn)：你好廣叔，以投資為主，總價(jià)260萬(wàn)左右，年前看了八卦嶺一帶，福田保稅區(qū)一帶，南山前海帶南海中學(xué)的小戶型學(xué)位房，都感覺上漲得不少，不知道現(xiàn)在會(huì)不會(huì)已經(jīng)比較高位了是否還適合入手？您覺得哪一個(gè)比較推薦？或者您有更好的推薦嗎？非常感謝！

回答：你好，低總價(jià)小戶型，這一輪凡是有點(diǎn)概念的全部雞犬升天。八卦嶺老破小靠一個(gè)荔園小學(xué)沖到十萬(wàn)，我可以很確定的說(shuō)，如果中學(xué)沒(méi)有名校落地，根本撐不起十萬(wàn)的價(jià)格，不相信可以參照位置和配套更好的締夢(mèng)園。南海中學(xué)，已經(jīng)淪為二類下，一大片老破大老破小自稱學(xué)位房不心虛嗎？福外南作為區(qū)域名校的分校，底子沒(méi)有四大硬，成績(jī)還沒(méi)出來(lái)價(jià)格已經(jīng)透支，考不好怎么辦？投資客站崗唄！大漲帶來(lái)非理性的羊群效應(yīng)，然后是漫長(zhǎng)的理性回歸，260萬(wàn)雖然選擇有限，我們也會(huì)回避這些羊群盤，推薦更穩(wěn)的片區(qū)和產(chǎn)品。

提問(wèn)：你好廣叔，坐標(biāo)中山，聯(lián)通廣深，那么深中通道的馬鞍島地塊或者廣州線的南沙港值得關(guān)注嗎？

回答；你好，深中通道開通后中山的人口會(huì)被深圳虹吸，利好深圳，利空中山?，F(xiàn)階段不建議入手南沙，廣州發(fā)展向東向南，目前更傾向黃埔。總體來(lái)看，黃埔屬于中心六區(qū)之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、軌道交通規(guī)劃、與中心區(qū)的距離等方面，都更占上風(fēng)。這也是為什么限購(gòu)放松后，黃埔更吸金的原因。南沙戰(zhàn)略位置很好，未來(lái)可能成長(zhǎng)為一個(gè)很大的城市。南沙未來(lái)的.上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區(qū)的水平。而現(xiàn)在，南沙新房不到3萬(wàn)，廣州珠江新城次新房10萬(wàn)，深圳南山、寶安次新房10-20萬(wàn)。

當(dāng)然，目前租和賣的流動(dòng)性都是比較差的，配套也是基本沒(méi)有的。所以，對(duì)于喜歡較高風(fēng)險(xiǎn)較高收益、博取超額漲幅的投資者來(lái)說(shuō)，是個(gè)不錯(cuò)的“戰(zhàn)點(diǎn)”。南沙的夢(mèng)想，并不是成為一個(gè)睡城、衛(wèi)星城而已。而是劍指廣東省的第三個(gè)一線城市本身！它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來(lái)挑戰(zhàn)這一點(diǎn)。南沙成功概率并不一定能到50%，對(duì)我個(gè)人而言，我不太喜歡風(fēng)險(xiǎn)大的投資產(chǎn)品，我只買很高很高確定性的超級(jí)城市。廣州市區(qū)收益更穩(wěn)

提問(wèn)：你好廣叔，想請(qǐng)教一下: 本人（女），福田深戶，社保十一年，有一套房子在皇崗片區(qū)的皇都廣場(chǎng)，一號(hào)樓，屬于住宅性質(zhì)。高層?xùn)|南，面積108，大概可以賣580-630，房子持有多年貸款早還完。滿五唯一，紅本在手。我想問(wèn)一下： 1、房子這些年漲的慢，是現(xiàn)在出手還是等兩年后再出手。兩年后是想看看皇崗口岸規(guī)劃好以后以及皇崗中學(xué)重新掛牌，房子會(huì)不會(huì)漲多一些。另外，就是孩子暑假后是讀五年級(jí)，兩年后能確保讀重建后的皇崗中學(xué)。 2、房子現(xiàn)在空置，如果建議賣我就馬上賣，然后買比皇崗中學(xué)好的學(xué)區(qū)房。如果不賣，就出租出去，同時(shí)看看能否抵押貸款投資點(diǎn)潛力房，讓它價(jià)值最大化，我目前是LH單身，深戶兩年，社保十一年，年收入有30。

回答：你好，皇崗口岸通關(guān)，貨柜車搬去蓮塘，有河套深港聯(lián)合創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)。但皇崗片區(qū)短期內(nèi)沒(méi)有什么成長(zhǎng)性，也沒(méi)有大量人口導(dǎo)入，光靠吃福田的老本，沒(méi)有拿得出手的硬核是不夠的。十年前人們提及皇崗的時(shí)候就在說(shuō)河套，十年過(guò)去了，空有深圳人民的一廂情愿，而今時(shí)今日的HK，對(duì)面的建設(shè)恐怕依然還會(huì)是停留在藍(lán)圖上。皇崗片區(qū)的住宅更多承擔(dān)福田中心區(qū)的外溢，屬于補(bǔ)漲區(qū)。更適合資金量少的剛需族落腳。皇崗中學(xué)的改建，除了硬件上的提升，軟件上會(huì)有什么改變更關(guān)鍵。傳統(tǒng)的教育管理體制會(huì)不會(huì)創(chuàng)新突破，結(jié)構(gòu)失衡的教職工隊(duì)伍會(huì)不會(huì)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)生源的流失會(huì)不會(huì)改善。皇崗中學(xué)，更可能的是穩(wěn)步提升。綜合考慮可以

提問(wèn)：你好廣叔，我跟我老婆都是深戶，但是長(zhǎng)年在蘇州，去年年底聽中介忽悠買了一套頤安麓園143平方，一套金地龍城中央89平方，現(xiàn)在感覺到了沒(méi)買對(duì)，價(jià)格也全部都跌了，現(xiàn)在金地的房子過(guò)戶給我老婆，現(xiàn)金差不多230萬(wàn)左右，我朋友讓我在龍崗?fù)顿Y一套，感覺大家好像都不是很看好東部，永哥你有沒(méi)有更好的投資標(biāo)，想做純投資，光明沙井那邊怎么樣呢？謝謝。

回答：你好，這兩個(gè)盤在龍崗算中等盤吧，去年年底買在龍崗，現(xiàn)在看不到漲幅也是很正常，這個(gè)階段正是龍崗的橫盤期。你已經(jīng)有兩套在龍崗，如果要入手第三套換個(gè)片區(qū)肯定是好的，不能在龍崗死磕?，F(xiàn)金230左右，如果總價(jià)考慮在450左右，西部和中部都是可以淘到潛力盤的，而且短期就能看到漲幅。光明沙井要投長(zhǎng)線會(huì)比較好，要是超過(guò)400萬(wàn)總價(jià)我就不太建議，長(zhǎng)回報(bào)周期的項(xiàng)目，不太適合放置大量資金。

提問(wèn)：你好廣叔。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號(hào)線地鐵口，據(jù)說(shuō)四年后五站到福田。附近老點(diǎn)點(diǎn)小區(qū)不足四萬(wàn)單價(jià)，是否有空間？

回答：你好，二手房里買未來(lái)地鐵口，挺好的。只是不適合長(zhǎng)持，就是3年后的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優(yōu)質(zhì)板塊的機(jī)會(huì)成本。自住沒(méi)問(wèn)題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養(yǎng)娃住家，心情很愉快的。

提問(wèn)：你好廣叔，從未來(lái)5年時(shí)間來(lái)看，前海旁的前海豪苑小區(qū)（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這里學(xué)位是否存在因前海片區(qū)發(fā)展而升級(jí)的可能性，如名校的集團(tuán)化？

回答：你好，前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個(gè)占據(jù)了好區(qū)位的爛樓盤。硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒(méi)有小區(qū)，盤子超小容積率超高，復(fù)式產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)超爛。這樣一個(gè)產(chǎn)品，靠著樓盤新和前海的區(qū)位，硬是飆到了八萬(wàn)多的單價(jià)，也是很神奇了。不過(guò)，大風(fēng)起時(shí)，豬會(huì)飛上天，大風(fēng)過(guò)后，最先掉下來(lái)的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之后是分化，東方銀座未來(lái)的命運(yùn)已經(jīng)注定。

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