最近調(diào)控非常多，新聞里面鋪天蓋地，說(shuō)房?jī)r(jià)要暴跌了，其實(shí)私下聊，大部分寫(xiě)新聞的記者和在新聞里面揮斥方遒的專(zhuān)家也不相信自己寫(xiě)的內(nèi)容，包括前一段時(shí)間造謠偉哥的易居嚴(yán)專(zhuān)家，他們的確響應(yīng)房住不炒，一直在堅(jiān)持租房住。所以期望他們說(shuō)什么真有意義的話(huà)是很難的。

樓市出現(xiàn)上漲的原因是打新潮+資金潮+學(xué)區(qū)回流，目前看，所有政策都沒(méi)有影響根本。所以很可能春節(jié)后，補(bǔ)丁還需要繼續(xù)打。

那么今天聊聊最近調(diào)控的背后，最近的一系列政策是真打擊了投資客嗎？特別是銀行的政策！

最近多家媒體報(bào)道房貸收緊，實(shí)際情況是：當(dāng)下全國(guó)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房貸基本政策，少數(shù)城市包括上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)交易活躍城市出現(xiàn)了放款排隊(duì)現(xiàn)象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒(méi)有出現(xiàn)政策變化。

首先：2020年全年人民幣貸款增加19.63萬(wàn)億元，同比多增2.82萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加7.87萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.92萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元。

2019年住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加5.45萬(wàn)億，從房貸角度看，實(shí)際增幅不大，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點(diǎn)城市2020年交易活躍，少數(shù)交易挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。

最近一段時(shí)間，多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，原本1個(gè)月左右就能申請(qǐng)下來(lái)的新房住房審批貸款，突然被拉長(zhǎng)到3至4個(gè)月。對(duì)此，AI財(cái)經(jīng)社致電北京、深圳、上海、廣州的各大銀行了解到，住房貸款放緩的情況主要集中在滬廣深等樓市成交火熱地帶，不僅如此，廣州的"工農(nóng)中建"四大行也于近日整體上提了按揭貸款利率。

所以從當(dāng)下市場(chǎng)實(shí)際情況看，熱點(diǎn)城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長(zhǎng)，部分城市從1個(gè)月拉長(zhǎng)到了2個(gè)月。

其次：從銀行政策看，目前沒(méi)有變化，當(dāng)下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易正常貸款。

第三：按揭貸款的額度吃緊不利于剛需購(gòu)房，從市場(chǎng)看，部分投資購(gòu)房客戶(hù)用全款買(mǎi)房再抵押經(jīng)營(yíng)貸，利率更低。而按揭貸款的剛需基本都屬于首次購(gòu)房，利率更高。

第四：當(dāng)下市場(chǎng)按揭貸款利率依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)貸利率。放款難易程度也同樣。

上海深圳的調(diào)控是在市場(chǎng)明顯上漲的基礎(chǔ)上，對(duì)于短期市場(chǎng)有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對(duì)打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。

那么當(dāng)下的購(gòu)房政策影響如何？

首先：政策角度看，上海樓市調(diào)控主要打擊了假離婚購(gòu)房+3-5年的二手房房源，針對(duì)打新潮、經(jīng)營(yíng)貸等政策雖然提及，但沒(méi)有明確政策力度。

上海和深圳樓市已經(jīng)徹底金融化，打新潮導(dǎo)致的套利群體里成為市場(chǎng)主流。這種情況下任何調(diào)控政策想有效越來(lái)越難。

如果不打擊套利，只想辦法抑制套利者的資格、錢(qián)，只能增加一點(diǎn)成本而已。

現(xiàn)在上海深圳的政策都是想辦法只讓越來(lái)越少的人參與套利游戲。

四個(gè)一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯在加快。出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格上漲的核心原因是因?yàn)榘?：疫情影響下，一線(xiàn)城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國(guó)讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶(hù)房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線(xiàn)城市需求。

4：市場(chǎng)的反彈，上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，價(jià)格上漲速度快。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

1：這一輪7天5個(gè)城市的調(diào)控，并不是地方主動(dòng)，更多是部委壓力導(dǎo)致的地方出政策，所以看政策內(nèi)容，大部分屬于應(yīng)付，只有少數(shù)城市針對(duì)自己的問(wèn)題出臺(tái)了政策，但力度很容易，比如杭州的搖號(hào)房源5年限售，深圳的假結(jié)婚不能更名，但很難影響到離婚。

2：當(dāng)下銀行所有的政策都在歧視剛需，針對(duì)二套房有高利率，這市場(chǎng)都能接受，但每次調(diào)控都首先打擊首套房剛需的放款，這對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只能影響剛需。

反而投資者有很多辦法可以獲得經(jīng)營(yíng)貸。利率只有3-4%，而已經(jīng)被政策認(rèn)定的剛需的首套房購(gòu)房者，利率現(xiàn)在動(dòng)輒是5-6.

3：每次樓市政策調(diào)控，相信房?jī)r(jià)會(huì)跌的人，總是發(fā)現(xiàn)下一個(gè)月下一年買(mǎi)房?jī)r(jià)格更高了，而且相信調(diào)控的人基本都是剛需。

打新的出現(xiàn)，只有多年限售才能讓投資客不愿意打新，而現(xiàn)在的政策事實(shí)上，很難影響投資客，反而很容易影響剛需。

4：本來(lái)從疫情后市場(chǎng)的上漲，核心原因是因?yàn)槠髽I(yè)貸款利率暴跌，所以各地市場(chǎng)火熱明顯都是從中高端開(kāi)始，打新潮出現(xiàn)。不抑制這一點(diǎn)，很難市場(chǎng)出現(xiàn)趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)。

這一輪多城市收緊，看著熱鬧，實(shí)際有力度的政策很少，因?yàn)椴皇亲园l(fā)調(diào)控，而是部委壓力，對(duì)于萬(wàn)人搶房來(lái)說(shuō)，影響很弱，特別是杭州已經(jīng)出現(xiàn)的搖號(hào)打新大軍，基本不受影響。

對(duì)普通人買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，很簡(jiǎn)單，不要看房貸如何收緊，因?yàn)橐荒攴抠J總額就是6萬(wàn)億，不會(huì)多多少，不會(huì)少多少。核心還是看到經(jīng)營(yíng)貸收緊了，你就趕快賣(mài)房，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌，反之也成立。

    本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大偉看樓市。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

被樓市調(diào)控“歧視”的剛需！
買(mǎi)房被歧視,單身有錯(cuò)?
官方呼吁，調(diào)控要照顧剛需購(gòu)房者，正式對(duì)炒房客做出區(qū)分
多地繼續(xù)升級(jí)樓市調(diào)控 支持剛需成關(guān)鍵詞
如果此時(shí)放松樓市調(diào)控,必然再次拉抬房?jī)r(jià)打擊剛需
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào):如果此時(shí)放松樓市調(diào)控,必然再次拉抬房?jī)r(jià)打擊剛需
樓市調(diào)控|或許是剛需族最佳置業(yè)之時(shí)!
記者走訪驗(yàn)證樓市調(diào)控成效：多地房?jī)r(jià)穩(wěn)定 剛需理性“上車(chē)”
3大信號(hào)顯示，樓市大局已定，某些剛需購(gòu)房者可以“上車(chē)”了嗎？
支持剛需 遏制炒房 多地樓市出臺(tái)新政