最近調(diào)控非常多，新聞里面鋪天蓋地，說房價要暴跌了，其實私下聊，大部分寫新聞的記者和在新聞里面揮斥方遒的專家也不相信自己寫的內(nèi)容，包括前一段時間造謠偉哥的易居嚴專家，他們的確響應房住不炒，一直在堅持租房住。所以期望他們說什么真有意義的話是很難的。

樓市出現(xiàn)上漲的原因是打新潮+資金潮+學區(qū)回流，目前看，所有政策都沒有影響根本。所以很可能春節(jié)后，補丁還需要繼續(xù)打。

那么今天聊聊最近調(diào)控的背后，最近的一系列政策是真打擊了投資客嗎？特別是銀行的政策！

最近多家媒體報道房貸收緊，實際情況是：當下全國一二線熱點城市房貸基本政策，少數(shù)城市包括上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)交易活躍城市出現(xiàn)了放款排隊現(xiàn)象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒有出現(xiàn)政策變化。

首先：2020年全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。分部門看，住戶貸款增加7.87萬億元，其中，短期貸款增加1.92萬億元，中長期貸款增加5.95萬億元。

2019年住戶部門中長期貸款增加5.45萬億，從房貸角度看，實際增幅不大，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數(shù)交易挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。

最近一段時間，多家銀行暫停房屋貸款的消息沖上了微博熱搜。不少購房者發(fā)現(xiàn)，原本1個月左右就能申請下來的新房住房審批貸款，突然被拉長到3至4個月。對此，AI財經(jīng)社致電北京、深圳、上海、廣州的各大銀行了解到，住房貸款放緩的情況主要集中在滬廣深等樓市成交火熱地帶，不僅如此，廣州的"工農(nóng)中建"四大行也于近日整體上提了按揭貸款利率。

所以從當下市場實際情況看，熱點城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長，部分城市從1個月拉長到了2個月。

其次：從銀行政策看，目前沒有變化，當下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易正常貸款。

第三：按揭貸款的額度吃緊不利于剛需購房，從市場看，部分投資購房客戶用全款買房再抵押經(jīng)營貸，利率更低。而按揭貸款的剛需基本都屬于首次購房，利率更高。

第四：當下市場按揭貸款利率依然遠遠高于經(jīng)營貸利率。放款難易程度也同樣。

上海深圳的調(diào)控是在市場明顯上漲的基礎上，對于短期市場有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對打新潮及經(jīng)營貸的補丁政策與執(zhí)行力度。

那么當下的購房政策影響如何？

首先：政策角度看，上海樓市調(diào)控主要打擊了假離婚購房+3-5年的二手房房源，針對打新潮、經(jīng)營貸等政策雖然提及，但沒有明確政策力度。

上海和深圳樓市已經(jīng)徹底金融化，打新潮導致的套利群體里成為市場主流。這種情況下任何調(diào)控政策想有效越來越難。

如果不打擊套利，只想辦法抑制套利者的資格、錢，只能增加一點成本而已。

現(xiàn)在上海深圳的政策都是想辦法只讓越來越少的人參與套利游戲。

四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯在加快。出現(xiàn)二手房價格上漲的核心原因是因為包括1：疫情影響下，一線城市學區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數(shù)新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。

4：市場的反彈，上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。

簡單的總結(jié)一下：

1：這一輪7天5個城市的調(diào)控，并不是地方主動，更多是部委壓力導致的地方出政策，所以看政策內(nèi)容，大部分屬于應付，只有少數(shù)城市針對自己的問題出臺了政策，但力度很容易，比如杭州的搖號房源5年限售，深圳的假結(jié)婚不能更名，但很難影響到離婚。

2：當下銀行所有的政策都在歧視剛需，針對二套房有高利率，這市場都能接受，但每次調(diào)控都首先打擊首套房剛需的放款，這對于市場來說，只能影響剛需。

反而投資者有很多辦法可以獲得經(jīng)營貸。利率只有3-4%，而已經(jīng)被政策認定的剛需的首套房購房者，利率現(xiàn)在動輒是5-6.

3：每次樓市政策調(diào)控，相信房價會跌的人，總是發(fā)現(xiàn)下一個月下一年買房價格更高了，而且相信調(diào)控的人基本都是剛需。

打新的出現(xiàn)，只有多年限售才能讓投資客不愿意打新，而現(xiàn)在的政策事實上，很難影響投資客，反而很容易影響剛需。

4：本來從疫情后市場的上漲，核心原因是因為企業(yè)貸款利率暴跌，所以各地市場火熱明顯都是從中高端開始，打新潮出現(xiàn)。不抑制這一點，很難市場出現(xiàn)趨勢性扭轉(zhuǎn)。

這一輪多城市收緊，看著熱鬧，實際有力度的政策很少，因為不是自發(fā)調(diào)控，而是部委壓力，對于萬人搶房來說，影響很弱，特別是杭州已經(jīng)出現(xiàn)的搖號打新大軍，基本不受影響。

對普通人買房來說，很簡單，不要看房貸如何收緊，因為一年房貸總額就是6萬億，不會多多少，不會少多少。核心還是看到經(jīng)營貸收緊了，你就趕快賣房，房價肯定會跌，反之也成立。

    本文首發(fā)于微信公眾號：大偉看樓市。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

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