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提問：廣叔你好，目前東莞南城有2套房，一套230平方米疊加自住，一套93平小三房出租，欠款200萬；還想買一套2房或者3房純投資，可以抵押貸100萬出來做首付及2年按揭貸款，房價200萬左右，哪個區(qū)域升值空間比較大？

回答：你好。200左右可以考慮：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境。大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香。大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園。常平：綠地大都會、碧桂園常平首府。

提問：廣叔好，1.未來世界花園兩房200萬2.第一國際一期一房75平200萬（第一國際的價格瘋了，三期買不起了）3.廣州黃埔，不過好像也都3萬+了，但是可選擇的戶型應(yīng)該比上面兩個好。4.東莞下轄各鎮(zhèn)區(qū)。廣叔，預(yù)算200萬，請問這些您會選擇哪一個??？請廣叔盡量幫我細致的分析下，投資不自住，麻煩您了廣叔，這次想一錘定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越難選擇，因為你“輸入”的信息越多，越會造成“判斷”的混亂。200w，有兩種選擇，一是核心區(qū)的一房，地鐵便利。二是郊區(qū)有潛力的地段2房，片區(qū)開發(fā)中或者地鐵在建。未來世界花園，在西平，近地鐵，雖然隔了一個立交橋，但仍然有CBD輻射利好，可以考慮。第一國際之前就有分析過，核心地段，商業(yè)配套繁華，雖然是一房，一般家庭居住不便，但對于附近的小白領(lǐng)來說很是歡迎，租售比高，也可以考慮。廣州黃埔，黃埔其實價格已經(jīng)漲了一波了，但對于中長期投資來說，依舊看好。東莞除了環(huán)松山湖外，臨深的長安也是可以考慮的?？茨銈€人的投資偏好了，如果注重穩(wěn)定增長的，可以考慮1、2選項。注重長期增長或者暴擊的，考慮廣州黃埔、東莞長安。

提問：您好廣叔，感謝您的不厭其煩;資金有限又想上好車，真是不好意思，讓您費心了。接上個問題廣叔。其實子彈預(yù)算在210內(nèi)，看了配套設(shè)施還是想上車南城，但是不知道匯一城那個一房靠不靠譜，中介說是匯一城商圈學區(qū)房（但是我小孩不在這邊讀書）。一期朝南沒陽臺，三期朝西有陽臺，如果要上車匯一城，是選擇一期還是三期？匯一城和南城老小區(qū)誰更有優(yōu)勢？或者廣叔有具體樓盤推薦？題外話:今天看了大嶺山一個新盤碧桂園天鉆石，主打臨松湖概念，二期開盤價33000+，讓我更覺得東莞買不起了

回答：你好，感謝贊賞。匯一城的小戶型，可以做為學區(qū)房短期投資都沒問題的，朝西有點曬，但一般人不覺得怎樣，相反多個陽臺，吸引力更大一些。210可以買個2房了，如石竹的中信新天地，近地鐵，樓齡也不老；西平的未來世界花園也不錯。選籌盡量以次新帶花園小區(qū)，近地鐵為主。你去看看我說的這個兩個樓盤吧，比你說的一房和老小區(qū)好。

提問：新人首問～現(xiàn)有2套房。1東莞虎門名門華軒，帶個車位，老小區(qū)，加上車位250左右，明年6月才能賣。（掛別人名字（）2東莞東城地鐵口金澤花園，120平，240萬左右。可以賣，欠124萬。已經(jīng)結(jié)清房貸，做的經(jīng)營貸款?，F(xiàn)在住我媽沙田這里，今天賣出沙田一套房，178萬，現(xiàn)在這套房是我名下，實際是我媽的。因為我把我媽那套賣出去了，套178萬現(xiàn)金，然后我這套還要幫她供5000一個月，還有27年，剩70多萬，帶一個車位。這套房可以住到我弟結(jié)婚。估計可以住三到四年。工作在東莞，可以轉(zhuǎn)戶口去深圳拿房票。目前資金280萬。問題：1要不要賣了東城地鐵口金澤投資深圳。2深圳買哪里。3投資深圳還是投資東莞。4如果投資東莞需要投資哪里。5每個月收入5到15萬，自己做老板，很難說收入。6只需要掙錢就可以，孩子2歲半，東莞有學校，不需要解決孩子問題。投資回報大。7虎門明年一定會賣。

回答：你好。1、名門華軒，樓齡有點老，獨棟小區(qū)，居家體驗可能不是很好，明年可出手置換。金澤花園2003年的房子，樓齡再過幾年就老了，近地鐵，如果置換到深圳，可以出手，不然建議繼續(xù)持有。2、如果不賣金澤花園，深圳有貸款記錄只能五成，能買到560左右的房子，可考慮深圳坂田：信義嘉御山、佳兆業(yè)上品佳園、萬科里城、沙井：鴻榮源禧園、西薈城、翡麗郡。3、建議買深圳。4、東莞考慮：萬科金域松湖花園、南部灣萬科城、長安花園、保利紅珊瑚花園

提問：您好廣叔。坐標東莞萬江，首套房，在中堂購買了一套剛需小三房，頂樓，86.6平方，總價133萬左右，離我上班距離8公里。開始去看的時候感覺各方面都不錯，當天下了3萬定金。后來過了一段時間，家里人各種不滿意。最近惠州那邊的銷售員推薦了惠州園洲正黃金色云庭，格局還不錯，面積101平方，6樓，總價格88萬左右可以拿下，距離離我上班約33公里。周邊還有其他小區(qū)，價格應(yīng)該差不多。提問1、我是不是應(yīng)該舍棄中堂小三房，在園洲購買這個101平方的房子來自??？2、惠州還有臨近深圳那邊的房子，單價比園洲更加優(yōu)惠，我如果去那邊買來投資，它有沒有前景呢？3、中堂這邊值得購買嗎？

回答：你好，首套房應(yīng)該更多考慮自住，你不應(yīng)該放棄去惠州園洲，惠州離你距離太遠了，距離基本上要橫跨整個東莞。臨深投資的確有價值的，但臨深投資最大的機會在于東莞的塘廈鳳崗還有長安。這幾個片區(qū)的單價都接近3萬了。你的預(yù)算有限，去也買不到什么好房子，還是應(yīng)該聚焦于自己居住。還是剛才那句話，你現(xiàn)在的預(yù)算有限，如果不買中堂，你買不到其他特別適合你的。這一套房，不如太太平平地買一套自己住的。等到將來有余力再去投資。

提問：你好廣叔，請問龍華上塘潛龍漫海寧花園潛力如何？想在那邊買一套小單位投資兼學位。(本人在附近有一套大三房自住但不帶學位)。另外還問一下，金地上塘道和曼海林寧誰潛力更大？或者有沒有更好推薦，謝謝！

回答：你好，這2個盤都是星球內(nèi)推薦的樓盤。 紅山就是所謂的宇宙中心，龍華的核心區(qū)域，短短兩年房價能沖到8萬以上可見一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兌現(xiàn)需要時間； 上塘定位為龍華的核心居住區(qū)，是龍華居住環(huán)境較好的片區(qū)； 區(qū)位對比曼海寧略占上風。

提問：廣叔，你好！本人坐座標深圳，在深圳工作生活了多年，非常想買一套投資用的房產(chǎn)，有深圳的房票，深圳無房且有房貸記錄，手頭現(xiàn)有資金200萬左右，還有一套外地住房可以抵押出 150萬左右，先有以下幾點困惑，望廣叔給予解答。1，目前的形勢下是在深圳買房呢，還是在廣州買呢？2，在深圳是買二手房呢還是打新房？3，去廣州，是在黃埔個人名義買呢？還是以公司的名義在天河買呢？4，在深圳買二手房的話買哪些區(qū)域？哪些樓盤會更有投資價值？5，在廣州，哪些區(qū)域和樓盤比較適合投資？6，新房打新的話，優(yōu)勢和劣勢是是什么？

回答：你好，當下可以買廣州，但是你要確定2-3年后 能脫手廣州買深圳。換倉是比較痛苦的。不是人人都能吃盡未來廣州和深圳2波漲幅。建議2手準備，深圳和廣州同時關(guān)注，深圳打新，廣州淘筍。如果深圳打新成功，廣州就用公司名義買。深圳新盤打到肯定是賺到，打不到要置換的話，價格整體是趨穩(wěn)。雖然新政讓很大一部分人失去購房資格，但是這些網(wǎng)紅新盤能打到的概率依然很低。如果沒打到，這里面的主要成本就是買賣交易之間的摩擦成本（稅費和中介費）需要考慮進去。

提問：廣叔好，請問松坪村3期現(xiàn)在還值得入手嗎？

回答：你好，松坪村三期在房圈屬于爭議較大的盤，屬于南山剛需次新入門；大的地理位置優(yōu)越，但小板塊卻被京港澳、沙河西、北環(huán)圍繞；優(yōu)缺點十分明顯，除非1/2期舊改或者學校被南山四大集團收購，要不很難打出暴擊，但是作為南山最低總價次新兩房，會是一個南山鐵底，每一輪都可以略贏，但很難大贏。

提問：廣叔你好，我看現(xiàn)在市場上還是有好多人手里幾百萬的，但是因為這個名額問題買不了房了，像這種人他們現(xiàn)在會去哪里呢？

回答：你好，外地投資客，除了深圳，還有自家省會城市和其他強二線可以進場。大灣區(qū)居民，除了深圳，還有廣州、東莞、珠海、佛山、中山、惠州可選。深圳本地，被限購的最難受，能夠跨城市投資的人不多，因為非常怕出去了回不來。4、切忌買小產(chǎn)權(quán)、公寓，可以考慮跟開發(fā)商買回遷更名房。

提問：你好廣叔， 本人馬上進入不惑之年了，在深圳三套小產(chǎn)權(quán)沒欠款共值380這樣，一套自住二套出租租金有3.5點，另2016入手中駿四季陽光三期一套商品房有180貨款，這套本是投資的但近年來都沒升，現(xiàn)出租才2000多一點，很傷！這套有沒有必要留，現(xiàn)想換房改善自住加小孩讀書的，大的三年級小的沒有上學，必須三房，現(xiàn)手上130，看過宏發(fā)世紀城，很新但覺得跟我現(xiàn)住的沒有什么改善，鴻景園看得可以但面積太大總價太高，光明勤誠達正太城又覺得太偏，廣叔個有什么樓盤推薦？或我現(xiàn)階段怎么做跑贏通脹？謝謝

回答：你好，深圳一路向西的大趨勢不變，所以近幾年在龍崗買的盤，基本都沒怎么漲。 1.宏發(fā)世紀城在石巖，板塊本身沒有什么規(guī)劃，主要就是承接南山人口外溢，缺點在于周邊盤太少，地也少，很難和周邊樓盤形成聯(lián)動。生活半徑在附近可以入手，升值潛力還不如光明。 2.鴻景園，有大泳池和超高綠化，非常宜居，短板是學位和交通。 3.光明中心我們都是很推薦的，但勤誠達屬于中心邊緣，靠近老城區(qū)，不如選擇光明一號，位置更好。 這幾個板塊排序： 光明>鴻景園>宏發(fā)世紀城

提問：你好廣叔，我17年決策失誤，在布吉sfsd買了套兩房240萬，到現(xiàn)在也才260萬，這幾天仔細算了下，首付+按揭的資金成本平均6.5%，增幅+租金收益才不到年4%，這房子還能繼續(xù)拿著么？還是說接受損失早點賣掉？

回答：你好，兩年漲了20w，這在布吉算是不錯的表現(xiàn)了吧，說實話現(xiàn)在去置換你要面臨的有貸款記錄，再買首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置換，長期持有會面臨其他更好區(qū)域的機會成本。 現(xiàn)金流強的話，果斷置換，現(xiàn)金流弱，拿住等等看吧。

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