東莞樓市:中長期投資如何配置?看看內(nèi)行人怎樣操作

來源：智能家居時間：2020-10-29 23:15

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提問：新人首問：廣叔您好！目前本人在東莞2套三房，南城西平景湖榮郡自住，東城萬科中天城市花園出租，有120萬貸款未結(jié)清，東莞還有新房房票，目前手上首付90萬，可考慮總價270萬以內(nèi)的房產(chǎn)做中長期投資。

1.近幾天看了茶山金融街，寮步保利卓越中環(huán)廣場，光大松湖云臺，都不太滿意。2.請廣叔推薦一下適合我自身情況的投資板塊和樓盤，謝謝您！

回答：你好。西平景湖榮郡區(qū)位不錯，建議繼續(xù)持有；東城萬科中天城市花園，地鐵1號線在建，近同沙公園站，建議繼續(xù)持有。270w，具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔您好！請教下我在東莞萬江有二套房，一套自住價值三百多萬，一套樓齡比較長的江濱花園在出租，是建議繼續(xù)租還是出售呢？另計劃以小孩名義投資一套，價值二百萬左右，中堂淺水灣與增城石灘金眾江悅府二個樓盤選哪個樓盤好？另不限購的城市肇慶與惠州值得投資嗎？謝謝

回答：你好。江濱花園在萬江華南摩爾，1992年的房子，樓梯房，也不近未來的地鐵口，這種老舊樓梯房未來是要跑輸?shù)牧耍ㄗh出手置換。中堂淺水灣景觀還可以，但周圍環(huán)境一般，總體價值一般，整個水鄉(xiāng)片區(qū)交通是“硬傷”，未來改善還需要時間。金眾江悅府，周圍較荒，缺少配套，也沒地鐵。目前石灘這個板塊是增城房地產(chǎn)市場的一個死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號地鐵與廣州新東站。整體看金眾江悅府不建議。肇慶和惠州都不建議。200左右可看下這些樓盤：東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔你好，本人現(xiàn)在東莞樟木頭雍景花園有1套地下3房，東莞和深圳還有購房名額，想投資或自住的，看了幾個樓盤，保利領(lǐng)袖山頂樓復(fù)式，有點超預(yù)算，但還是可以接受的，星岸也看了，感覺也還行，想問一下樟木頭那個樓盤自住和升值空間比較大，雍景花園建議出手還是繼續(xù)持有

回答：你好。雍景花園周邊多山地，西邊鐵路線東邊高速路，工業(yè)廠房較多，價值不大，建議出手。保利領(lǐng)秀山也在同一片區(qū)的，沒有什么配套。如果買的話考慮星岸吧。樟木頭看下中惠香樟綠洲。

提問：你好廣叔，本人夫妻名下兩套房（東莞和廣州還各剩一張房票）一套自?。|莞），一套南沙區(qū)地鐵口欠款90萬（月供8k，在租2.7K/月），現(xiàn)手上子彈160萬，想再投資一套房子，但因家庭年收入不高，最多能承受200萬以內(nèi)的。想請教廣叔，東莞大嶺山和長沙（沒有房票，看好一套法拍房）或廣州偏點地段，投資哪里好？另外請問東莞哪個區(qū)域投資回報最高？謝謝！

回答：你好，首先不建議買法拍房。法拍房套路多，法拍房的玩法不是公開去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個形式。流拍，流拍后處置，判決過戶…… 法拍的成本，不是掛牌價。打點官司，執(zhí)行時間，清場，債務(wù)，戶口……每一步都需要錢和精力。拍賣的底價是221，假設(shè)房子沒有別的債務(wù)，最后花的錢基本都要過300，如果拿不到房，幾百萬拖個一年半載，幾十萬成本又進去了。

如果說你只能承擔(dān)總價200，東莞可能更適合你。東莞是鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟，各區(qū)之間差異非常大。多年來資金分散，產(chǎn)業(yè)低端，城市界面差，房價扁平化，不利于吸引外來資金松山湖是東莞重點打造的經(jīng)濟高地。東莞未來的房價高點一定是松山湖，至于單價能托舉到多少，不僅看東莞本地的購買力，更要看對外來資本的吸引力?？梢源_定的是，四萬一定不是松山湖的天花板。東莞投資回報率高的樓盤詳見內(nèi)部分享

提問：你好廣叔坐標(biāo)深圳首套 7月預(yù)產(chǎn)期有必要現(xiàn)在考慮學(xué)區(qū)房嗎？自住，剛需。總價考慮350左右。這樣的價格，感覺羅湖的學(xué)區(qū)比如東門深圳小學(xué)學(xué)區(qū)會比福田，南山性價比高，總是舉棋不定，渴望得到指點。對孩子未來的教育很重視。

回答：你好，投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買沒有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買學(xué)位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學(xué)位房（投資+剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中深高深實驗）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來進行選擇。羅湖除了學(xué)位房，整體跑輸。羅湖未來并非發(fā)展熱點，隨著生源老化，即使是學(xué)位房長持可能會跑輸大勢。孩子幾年后才入學(xué)，買未來成長空間大的學(xué)區(qū)房（可以考慮南山的教育集團（南二外南山實驗南山外國語）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式.生員也很好還有就是你自己對小孩的人生發(fā)展方向是什么？在考慮用那一種教育模式（私立出國高考公務(wù)員還是義務(wù)教育）方式都不同要選擇哪個小區(qū)可以用排除法

提問：廣叔好，600萬現(xiàn)金，廣州首套非首貸，可以買2套，純投資，有以下幾個設(shè)想 1.600萬做首付，上珠城中海花城保利心語3房等標(biāo)桿盤，單價11萬多，月供沒問題 2.上東方新世界，東逸花園三房，單價8-9萬 3.上魚珠美林湖畔盈彩美居等3房買2套，單價5-6萬能否幫參謀下？我覺得同面積同資金下，珠城的漲幅要超過魚珠兩倍以上才劃得來，是都魚珠的收益率更好一些？

回答：你好，如果純投資，您說的這幾個區(qū)域都是沒問題的，只是說珠城的漲幅要超過魚珠的兩倍，這個難度實在不小，幾乎不可能，5.5—11，那么珠城的11萬單價要漲到多少?? 我是覺得，如果您有兩張房票，結(jié)合貸票情況，全款買一套珠城，抵押出來差不多首付3成，之后再去買一套魚珠的（也要看資金量大?。纯词鞘赘稁壮?，是走按揭路子，還是全款再抵押

提問：您好廣叔，玖龍臺二期值得入手嗎？頤安五期相比呢？還有頤安的二期回遷房？這三者如何選？資金方面均不考慮的話。

回答：你好，玖龍臺作為光明最優(yōu)秀的樓盤，二期即使開到六萬一樣值得入手。但光明注定是長線投資產(chǎn)品，三年內(nèi)的收益不會太理想，比如這一輪光明漲幅就有限。頤安是龍崗標(biāo)桿，產(chǎn)品沒問題，但會受區(qū)域大勢拖累，漲幅受到抑制。純投資，總價600萬，我認為還有更好的選擇

提問：您好廣叔，深戶二套，打算買福田學(xué)區(qū)加自住的二手房，預(yù)算600萬首付，有好的建議嗎？考慮香蜜湖和紅荔村。

回答：你好，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價1000個人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤要根據(jù)你的情況來定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯。香域中央公館跟中旅花園也可以關(guān)注。二手房都可以通過全款抵押的方式操作成首付3成。具體推薦分析參考內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，目前有300萬的總價預(yù)算，剛需買房，請問在萬博和老黃埔有什么適合的標(biāo)可以入手嗎？

回答：你好，選對了板塊，基本上潛力不會低。樓盤來來去去也就那幾個，建議找那種有地鐵的，然后帶電梯的花園小區(qū)最好有個學(xué)位的商品房！

提問：廣叔你好，我愛人名下有一套房在前海，14年的時候買了觀瀾金地鷺湖一號三房，是在我的名下，因為觀瀾太遠了，現(xiàn)在想把我名下的觀瀾房子置換一下；因為也只能5成首付，考慮到置換成本較高，所以一直猶豫不決；感覺碧海的價格太高了，一直下不去手；按我們的首付只能買到陽光海2+1房80平左右；還有同小區(qū)金地天悅灣雙拼100多平680萬左右，我老公很心動，但是感覺短時間內(nèi)無法入住，至少要再過10多年左右才過去養(yǎng)老住，后面就純養(yǎng)老住宅；請問如果置換到前海，陽光棕櫚園或附近小區(qū)，也是看好前海發(fā)展。廣叔覺得呢？

回答：你好。觀瀾板塊，農(nóng)民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。紅山—龍華老城沒發(fā)展好之前觀瀾也不會有大動作。羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學(xué)校利好，大概率是橫盤期橫得更長，跌時跌多，行情來的時候反應(yīng)慢。投資當(dāng)然買漲得快地，穩(wěn)定的。金地天悅灣投資暫時回避。陽光棕櫚園：南山前海北板塊、前海學(xué)校、02年老社區(qū)、樓電混合社區(qū)，剛需兩房價格已經(jīng)上去了，最便宜的還是樓梯。跟星海名城、前?；▓@的邏輯一樣，太平庸了，沒亮點。深圳的很多“村”其實是公務(wù)員社區(qū)，深圳住建局開發(fā)建設(shè)的房子，以實用性高、密度大著稱，物業(yè)、品質(zhì)、社區(qū)、交通和學(xué)校都只能滿足“基本需求”。投資可以重點關(guān)注前海和碧海。

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