東莞樓市:中長(zhǎng)期投資如何配置?看看內(nèi)行人怎樣操作

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-29 23:15

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提問(wèn)：新人首問(wèn)：廣叔您好！目前本人在東莞2套三房，南城西平景湖榮郡自住，東城萬(wàn)科中天城市花園出租，有120萬(wàn)貸款未結(jié)清，東莞還有新房房票，目前手上首付90萬(wàn)，可考慮總價(jià)270萬(wàn)以內(nèi)的房產(chǎn)做中長(zhǎng)期投資。

1.近幾天看了茶山金融街，寮步保利卓越中環(huán)廣場(chǎng)，光大松湖云臺(tái)，都不太滿意。2.請(qǐng)廣叔推薦一下適合我自身情況的投資板塊和樓盤(pán)，謝謝您！

回答：你好。西平景湖榮郡區(qū)位不錯(cuò)，建議繼續(xù)持有；東城萬(wàn)科中天城市花園，地鐵1號(hào)線在建，近同沙公園站，建議繼續(xù)持有。270w，具體潛力大的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔您好！請(qǐng)教下我在東莞萬(wàn)江有二套房，一套自住價(jià)值三百多萬(wàn)，一套樓齡比較長(zhǎng)的江濱花園在出租，是建議繼續(xù)租還是出售呢？另計(jì)劃以小孩名義投資一套，價(jià)值二百萬(wàn)左右，中堂淺水灣與增城石灘金眾江悅府二個(gè)樓盤(pán)選哪個(gè)樓盤(pán)好？另不限購(gòu)的城市肇慶與惠州值得投資嗎？謝謝

回答：你好。江濱花園在萬(wàn)江華南摩爾，1992年的房子，樓梯房，也不近未來(lái)的地鐵口，這種老舊樓梯房未來(lái)是要跑輸?shù)牧?，建議出手置換。中堂淺水灣景觀還可以，但周圍環(huán)境一般，總體價(jià)值一般，整個(gè)水鄉(xiāng)片區(qū)交通是“硬傷”，未來(lái)改善還需要時(shí)間。金眾江悅府，周圍較荒，缺少配套，也沒(méi)地鐵。目前石灘這個(gè)板塊是增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)死角，目前所有在賣的新樓盤(pán)都是在炒16號(hào)地鐵與廣州新東站。整體看金眾江悅府不建議。肇慶和惠州都不建議。200左右可看下這些樓盤(pán)：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見(jiàn)內(nèi)部！

提問(wèn)：廣叔你好，本人現(xiàn)在東莞樟木頭雍景花園有1套地下3房，東莞和深圳還有購(gòu)房名額，想投資或自住的，看了幾個(gè)樓盤(pán)，保利領(lǐng)袖山頂樓復(fù)式，有點(diǎn)超預(yù)算，但還是可以接受的，星岸也看了，感覺(jué)也還行，想問(wèn)一下樟木頭那個(gè)樓盤(pán)自住和升值空間比較大，雍景花園建議出手還是繼續(xù)持有

回答：你好。雍景花園周邊多山地，西邊鐵路線東邊高速路，工業(yè)廠房較多，價(jià)值不大，建議出手。保利領(lǐng)秀山也在同一片區(qū)的，沒(méi)有什么配套。如果買的話考慮星岸吧。樟木頭看下中惠香樟綠洲。

提問(wèn)：你好廣叔，本人夫妻名下兩套房（東莞和廣州還各剩一張房票）一套自?。|莞），一套南沙區(qū)地鐵口欠款90萬(wàn)（月供8k，在租2.7K/月），現(xiàn)手上子彈160萬(wàn)，想再投資一套房子，但因家庭年收入不高，最多能承受200萬(wàn)以內(nèi)的。想請(qǐng)教廣叔，東莞大嶺山和長(zhǎng)沙（沒(méi)有房票，看好一套法拍房）或廣州偏點(diǎn)地段，投資哪里好？另外請(qǐng)問(wèn)東莞哪個(gè)區(qū)域投資回報(bào)最高？謝謝！

回答：你好，首先不建議買法拍房。法拍房套路多，法拍房的玩法不是公開(kāi)去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個(gè)形式。流拍，流拍后處置，判決過(guò)戶…… 法拍的成本，不是掛牌價(jià)。打點(diǎn)官司，執(zhí)行時(shí)間，清場(chǎng)，債務(wù)，戶口……每一步都需要錢(qián)和精力。拍賣的底價(jià)是221，假設(shè)房子沒(méi)有別的債務(wù)，最后花的錢(qián)基本都要過(guò)300，如果拿不到房，幾百萬(wàn)拖個(gè)一年半載，幾十萬(wàn)成本又進(jìn)去了。

如果說(shuō)你只能承擔(dān)總價(jià)200，東莞可能更適合你。東莞是鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)，各區(qū)之間差異非常大。多年來(lái)資金分散，產(chǎn)業(yè)低端，城市界面差，房?jī)r(jià)扁平化，不利于吸引外來(lái)資金松山湖是東莞重點(diǎn)打造的經(jīng)濟(jì)高地。東莞未來(lái)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)一定是松山湖，至于單價(jià)能托舉到多少，不僅看東莞本地的購(gòu)買力，更要看對(duì)外來(lái)資本的吸引力。可以確定的是，四萬(wàn)一定不是松山湖的天花板。東莞投資回報(bào)率高的樓盤(pán) 詳見(jiàn)內(nèi)部分享

提問(wèn)：你好廣叔坐標(biāo)深圳首套 7月預(yù)產(chǎn)期有必要現(xiàn)在考慮學(xué)區(qū)房嗎？自住，剛需?？們r(jià)考慮350左右。這樣的價(jià)格，感覺(jué)羅湖的學(xué)區(qū)比如東門(mén)深圳小學(xué)學(xué)區(qū)會(huì)比福田，南山性價(jià)比高，總是舉棋不定，渴望得到指點(diǎn)。對(duì)孩子未來(lái)的教育很重視。

回答：你好，投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買沒(méi)有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買學(xué)位用過(guò)的可以有折扣（時(shí)間的財(cái)富） 3.買成熟自己要用的學(xué)位房（投資+剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書(shū)）就買四大（深中深高深實(shí)驗(yàn)）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來(lái)進(jìn)行選擇。羅湖除了學(xué)位房，整體跑輸。羅湖未來(lái)并非發(fā)展熱點(diǎn)，隨著生源老化，即使是學(xué)位房長(zhǎng)持可能會(huì)跑輸大勢(shì)。孩子幾年后才入學(xué)，買未來(lái)成長(zhǎng)空間大的學(xué)區(qū)房（可以考慮南山的教育集團(tuán)（南二外南山實(shí)驗(yàn) 南山外國(guó)語(yǔ)）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式.生員也很好還有就是你自己對(duì)小孩的人生發(fā)展方向是什么？在考慮用那一種教育模式（私立出國(guó) 高考公務(wù)員還是義務(wù)教育）方式都不同要選擇哪個(gè)小區(qū)可以用排除法

提問(wèn)：廣叔好，600萬(wàn)現(xiàn)金，廣州首套非首貸，可以買2套，純投資，有以下幾個(gè)設(shè)想 1.600萬(wàn)做首付，上珠城中海花城保利心語(yǔ)3房等標(biāo)桿盤(pán)，單價(jià)11萬(wàn)多，月供沒(méi)問(wèn)題 2.上東方新世界，東逸花園三房，單價(jià)8-9萬(wàn) 3.上魚(yú)珠美林湖畔盈彩美居等3房買2套，單價(jià)5-6萬(wàn) 能否幫參謀下？我覺(jué)得同面積同資金下，珠城的漲幅要超過(guò)魚(yú)珠兩倍以上才劃得來(lái)，是都魚(yú)珠的收益率更好一些？

回答：你好，如果純投資，您說(shuō)的這幾個(gè)區(qū)域都是沒(méi)問(wèn)題的，只是說(shuō)珠城的漲幅要超過(guò)魚(yú)珠的兩倍，這個(gè)難度實(shí)在不小，幾乎不可能，5.5—11，那么珠城的11萬(wàn)單價(jià)要漲到多少?? 我是覺(jué)得，如果您有兩張房票，結(jié)合貸票情況，全款買一套珠城，抵押出來(lái)差不多首付3成，之后再去買一套魚(yú)珠的（也要看資金量大小），看看是首付幾成，是走按揭路子，還是全款再抵押

提問(wèn)：您好廣叔，玖龍臺(tái)二期值得入手嗎？頤安五期相比呢？還有頤安的二期回遷房？這三者如何選？資金方面均不考慮的話。

回答：你好，玖龍臺(tái)作為光明最優(yōu)秀的樓盤(pán)，二期即使開(kāi)到六萬(wàn)一樣值得入手。但光明注定是長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，三年內(nèi)的收益不會(huì)太理想，比如這一輪光明漲幅就有限。頤安是龍崗標(biāo)桿，產(chǎn)品沒(méi)問(wèn)題，但會(huì)受區(qū)域大勢(shì)拖累，漲幅受到抑制。純投資，總價(jià)600萬(wàn)，我認(rèn)為還有更好的選擇

提問(wèn)：您好廣叔，深戶二套，打算買福田學(xué)區(qū)加自住的二手房，預(yù)算600萬(wàn)首付，有好的建議嗎？考慮香蜜湖和紅荔村。

回答：你好，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價(jià)1000個(gè)人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤(pán)要根據(jù)你的情況來(lái)定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯(cuò)。香域中央公館跟中旅花園也可以關(guān)注。二手房都可以通過(guò)全款抵押的方式操作成首付3成。具體推薦分析參考內(nèi)部分享！

提問(wèn)：您好廣叔，目前有300萬(wàn)的總價(jià)預(yù)算，剛需買房，請(qǐng)問(wèn)在萬(wàn)博和老黃埔有什么適合的標(biāo)可以入手嗎？

回答：你好，選對(duì)了板塊，基本上潛力不會(huì)低。樓盤(pán)來(lái)來(lái)去去也就那幾個(gè)，建議找那種有地鐵的，然后帶電梯的花園小區(qū)最好有個(gè)學(xué)位的商品房！

提問(wèn)：廣叔你好，我愛(ài)人名下有一套房在前海，14年的時(shí)候買了觀瀾金地鷺湖一號(hào)三房，是在我的名下，因?yàn)橛^瀾太遠(yuǎn)了，現(xiàn)在想把我名下的觀瀾房子置換一下；因?yàn)橐仓荒?成首付，考慮到置換成本較高，所以一直猶豫不決；感覺(jué)碧海的價(jià)格太高了，一直下不去手；按我們的首付只能買到陽(yáng)光海2+1房80平左右；還有同小區(qū)金地天悅灣雙拼100多平680萬(wàn)左右，我老公很心動(dòng)，但是感覺(jué)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法入住，至少要再過(guò)10多年左右才過(guò)去養(yǎng)老住，后面就純養(yǎng)老住宅；請(qǐng)問(wèn)如果置換到前海，陽(yáng)光棕櫚園或附近小區(qū)，也是看好前海發(fā)展。廣叔覺(jué)得呢？

回答：你好。觀瀾板塊，農(nóng)民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價(jià)格也不低。紅山—龍華老城沒(méi)發(fā)展好之前觀瀾也不會(huì)有大動(dòng)作。羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學(xué)校利好，大概率是橫盤(pán)期橫得更長(zhǎng)，跌時(shí)跌多，行情來(lái)的時(shí)候反應(yīng)慢。投資當(dāng)然買漲得快地，穩(wěn)定的。金地天悅灣投資暫時(shí)回避。陽(yáng)光棕櫚園：南山前海北板塊、前海學(xué)校、02年老社區(qū)、樓電混合社區(qū)，剛需兩房?jī)r(jià)格已經(jīng)上去了，最便宜的還是樓梯。跟星海名城、前?；▓@的邏輯一樣，太平庸了，沒(méi)亮點(diǎn)。深圳的很多“村”其實(shí)是公務(wù)員社區(qū)，深圳住建局開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子，以實(shí)用性高、密度大著稱，物業(yè)、品質(zhì)、社區(qū)、交通和學(xué)校都只能滿足“基本需求”。投資可以重點(diǎn)關(guān)注前海和碧海。

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