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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好，本人東莞有兩套房，前天去看了增城的時(shí)代名著（21號(hào)線山田地鐵站旁），總價(jià)200萬均價(jià)2萬，是否值得投資（3-5年）增值空間是否可以？怕到時(shí)不好出手，看了報(bào)道增城很多房?jī)r(jià)下調(diào)！現(xiàn)在住在金域中央（東莞南城）疊院，有一套百悅尚城的房子出租，是否把百悅尚城房子賣了，加錢買一套海逸豪庭的別墅以后居?。窟€是拿著現(xiàn)金再去東莞買二手房做投資，哪個(gè)小區(qū)可以投資？謝謝

回答：你好。時(shí)代名著在增城朱村，地鐵21號(hào)線山田站，周邊配套欠缺，適合中長期投資，短期不是很理想。百悅尚城在南城車站，地鐵蛤地站，還有潛力的，建議繼續(xù)持有。別墅自住還可以，投資漲幅較慢。

200左右可參考：

長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境

大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香

大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園

常平：綠地大都會(huì)、碧桂園常平首府

提問：廣叔您好！本人東莞戶籍，東江之星有套住房，月供6000，另有現(xiàn)金150萬，想投資一套房子，1、您覺得黃江有投資價(jià)值嗎？黃江保利和光塵樾值得入手嗎？黃江還有哪些盤值得投資？2、常平的翔龍?zhí)斓亍⑷f科城怎么樣？3、150可以在大朗可以關(guān)注哪些樓盤？4、這些區(qū)域哪個(gè)最有潛力？

回答：你好。1、黃江屬于臨深區(qū)域，有一定的投資價(jià)值。黃江保利和光塵樾，目前地鐵1號(hào)線在建，周圍配套欠缺，投資需要持有較長時(shí)間。還可以看下碧桂園翡翠山、中信紅樹山。2、常平的翔龍?zhí)斓嘏涮紫鄬?duì)好一些，萬科城靠近高速，周圍多工業(yè)廠房，不是很建議。3、150的話大朗可以看松湖朗悅、萬科金域藍(lán)灣、遠(yuǎn)大城市廣場(chǎng)。4、個(gè)人建議首選環(huán)湖大朗，次選常平

提問：廣叔，坐標(biāo)東莞，無房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告訴我廣州首套有房貸記錄（已還清），首付需要4成（我一直以為需要的是3成），因?yàn)闁|莞首套只需要3成，有東莞房票，準(zhǔn)備的子彈只有60，只夠付3成+過戶費(fèi)用，怎么樣破這個(gè)首付4成的局，中介給了一個(gè)建議方案JLH，但是代辦那邊要多收1個(gè)點(diǎn)手續(xù)費(fèi)，大約多出2W，這樣操作是否可行，還有多出2萬手續(xù)費(fèi)是不是值，另外有沒有什么其他辦法可以破局，或者降低成本，如果辦理JLH ，需要注意什么？問題有點(diǎn)多，望廣叔給個(gè)建議，剛需上車，不想錯(cuò)過機(jī)會(huì)，后面上車會(huì)成本越來越高，最近看了廣叔給的建議，感覺豁然開朗，感謝分享

回答：你好。建議找親朋好友融資，每人湊一點(diǎn)首付是沒有問題的，等貸款辦理下來再從信用卡德等其他方式套出資金還他們。否則就考慮JLH，這個(gè)影響不大。

提問：你好廣叔，我預(yù)算在600萬以內(nèi)，需求三房，希望學(xué)位排名在全市50名左右，交通最好有（或未來有）地鐵。目前已重點(diǎn)關(guān)注的盤：1.桃源居（世外桃源）；2.金地梅龍鎮(zhèn)；3.城投七里香；4.金地名津； 以上四個(gè)樓盤，您的建議順序是什么？如有其它更好的推薦，煩請(qǐng)告知，多謝！

回答：你好，桃源居的中澳實(shí)驗(yàn)成績(jī)比較好，桃源居在西鄉(xiāng)的邊緣區(qū)位，社區(qū)巨大，房源居多，我一直把它類比為北京的天通苑，屬于易橫難漲的類型。 金地梅隴鎮(zhèn)嚴(yán)格意義上講是在紅山片區(qū)的邊緣，除了外觀差了點(diǎn)，園林物業(yè)戶型都還不錯(cuò)，住家其實(shí)來說應(yīng)該是很不錯(cuò)的。但是離地鐵遠(yuǎn)（腳程20分鐘左右吧），學(xué)位不行是重大限制因素。現(xiàn)在深圳北站商務(wù)區(qū)沒有發(fā)展起來，而紅山片區(qū)主要的賣點(diǎn)來自于學(xué)位，承擔(dān)不了就業(yè)需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對(duì)于地鐵的依賴度高。如果北站商務(wù)區(qū)發(fā)展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮(zhèn)就能很快翻身。 現(xiàn)在看，河套片區(qū)的開發(fā)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期。 皇崗片區(qū)的住宅更多承擔(dān)福田中心區(qū)的外溢。 金地名津這個(gè)盤在福田的競(jìng)品太多，本身沒有太多亮點(diǎn)，不算投資的好標(biāo)的。 這幾個(gè)盤可以優(yōu)先金地梅龍鎮(zhèn)。

提問：廣叔您好，我目前在珠海工作，為了工作方便，在中山坦洲有一套買的剛需住房，無貸款。最近看到廣州南沙取消限購了，價(jià)格和珠海市區(qū)的老房子的房?jī)r(jià)差不多，配套設(shè)施和學(xué)區(qū)卻比珠海好，距離珠海80公里，未來7年后為了孩子上學(xué)，想現(xiàn)在入手南沙越秀濱?，B城。想問現(xiàn)在2.3w入手珺城是否太高？周圍有莞高速，雖然是低樓層但不知道噪音是否會(huì)有很大影響？珺城、心意華庭、圣淘沙、越秀濱海新城這四個(gè)盤相比，廣叔覺得性價(jià)比最高？

回答：你好，現(xiàn)階段不建議入手南沙，廣州發(fā)展向東向南，目前更傾向黃埔。總體來看，黃埔屬于中心六區(qū)之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、軌道交通規(guī)劃、與中心區(qū)的距離等方面，都更占上風(fēng)。這也是為什么限購放松后，黃埔更吸金的原因。不過買房還是要看實(shí)際需求，如果是在南沙工作的剛需客，買是沒問題的。

但對(duì)在中心區(qū)工作的人來說，離中心區(qū)的距離遠(yuǎn)是南沙的缺點(diǎn)，這也是南沙發(fā)展最大的痛點(diǎn)，要幾年時(shí)間才會(huì)有所改善。從這一點(diǎn)看，南沙投資價(jià)值沒有黃埔好。南沙房?jī)r(jià)僅憑規(guī)劃支撐，利好兌現(xiàn)太慢。雖然現(xiàn)在南沙的購房門檻低于黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因?yàn)樘旌訁^(qū)是廣州的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿天飛不如隔得近。

提問：廣叔好 請(qǐng)問寶安中心區(qū)的西岸觀邸小戶型怎么樣 寶安實(shí)驗(yàn)的學(xué)位怎么樣？

回答：你好，從學(xué)位價(jià)值來講，寶安實(shí)驗(yàn)近年都在寶安排名top3，原因也是寶安實(shí)驗(yàn)?zāi)依藢毎仓行姆浅?yōu)質(zhì)的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，這幾個(gè)盤也是上一輪的領(lǐng)漲盤。 但一街之隔的翻身寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)，是很多剛需家庭想上學(xué)的低成本選擇。 如果是單純考慮學(xué)位，翻身的性價(jià)比會(huì)高很多。投資更傾向西岸觀邸。

提問：你好廣叔，問個(gè)大家最近比較糾結(jié)的問題，目前全國一二線省會(huì)，從上海，福州，廣州，南京，到內(nèi)地二手房都在跌，深圳漲價(jià)據(jù)說是業(yè)主和中介惡意掛高價(jià)出貨，成交并不多。房?jī)r(jià)是否真的到頂了。國家也持續(xù)強(qiáng)調(diào)擺脫 房地產(chǎn)依賴，周圍人手里基本上都三四套....綜上，投資房產(chǎn)是否面臨將來虧本甚至難以出售的情況?

回答：你好，深圳漲價(jià)據(jù)說是業(yè)主和中介惡意掛高價(jià)出貨，成交并不多，這句話從何談起?深圳核心區(qū)至少漲了20%，看看成交數(shù)據(jù)再說話。城市化、人口、土地供應(yīng)和貨幣等因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和宏觀調(diào)控面前顯得非常蒼白無力。外部環(huán)境這么嚴(yán)峻的情況下，不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲這種深化國內(nèi)矛盾的情況，即使是貨幣角度的放水，也都是定向的，不可能大規(guī)模流向樓市。這個(gè)情況下去，明年30%都是問題!我們?cè)撛趺醋?怎樣抵御通脹?怎樣應(yīng)對(duì)變幻莫測(cè)時(shí)局?難道是買股票?數(shù)字貨幣?期貨?保險(xiǎn)?

我的做法還是買房，我們考慮清楚三件事:1.如果明年不漲30%，是不是就不買?或者明年不漲30%，能不能撐得住?假如明年沒漲，后年漲50%呢?2.通過技術(shù)手段，通過多踩盤，買到被低估15%的房子，明年再漲15%，是不是就能實(shí)現(xiàn)30%的漲幅?3.如果持續(xù)觀望，有沒有踏空的風(fēng)險(xiǎn)?征信更新、三價(jià)合一，雖然能抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但也增加了后來購房者的購房成本。我認(rèn)識(shí)很多朋友，都是為了買房，有的人做好資金規(guī)劃，選對(duì)買房區(qū)域、樓盤，很快下手，有部分人比我看的房子還多，卻遲遲下不了手。永遠(yuǎn)是剛毅、果敢的第一種人更容易在樓市掙到錢。

提問：廣叔，你好！我是昨天問珠江新城買一房的，看中的是58方粵海麗江的一房一廳。您推薦的中怡，我也看了，500萬差不多可以買個(gè)帶陽臺(tái)的兩房60方了，學(xué)位肯定是中怡好，但樓齡和位置肯定是豬城勝出。天河北已經(jīng)是過去式了，金融城才是未來，是否粵海麗江更勝一籌？完全不考慮自住，就是打算女兒十年后畢業(yè)到結(jié)婚這段時(shí)間自己住的。

回答：你好，其實(shí)買小面積的話，我傾向于買一個(gè)帶學(xué)位房的房子，后續(xù)接盤的人多，華陽殼還是很多人喜歡的，很多人特地買一個(gè)中怡小面積的學(xué)位房，然后在里面租一個(gè)大房來享受 珠城雖好，學(xué)位一般的1房始終不是主流，前天VIP群哪個(gè)小伙伴就說自己的豬心一房不好賣了，畢竟是錯(cuò)配 500萬更建議買個(gè)3房，3房始終是優(yōu)選。 要學(xué)位的話那就來個(gè)頂級(jí)學(xué)位房

提問：你好廣叔，請(qǐng)問你是怎么看臨深的東莞長安的別墅的？比如蓮湖山莊，萬科紫臺(tái)？

回答：你好，東莞微觀上都不太熟悉，深圳樓市都已經(jīng)夠我喝一壺了，這一波深圳和東莞都出了新政，市場(chǎng)要冷淡一段時(shí)間了。個(gè)人建議：深圳值得買的別墅都不多，更別提東莞了。但是一定買東莞別墅的話，松山湖片區(qū)自住還是可以考慮的，邏輯類似于深圳灣；虹吸整個(gè)城市的高凈值人群，其他區(qū)域的就不要考慮了。

提問：你好廣叔，剛需四房打算在龍崗這邊買?？戳四敲炊嘀挥行呛訒r(shí)代，名居廣場(chǎng)，天健現(xiàn)代城，君悅龍庭這幾個(gè)小區(qū)幾套房比較符合我的預(yù)算和學(xué)位，在總價(jià)相差不多的情況下，哪個(gè)小區(qū)更值得入手呢？星河四房都是雙拼是個(gè)硬傷，學(xué)校的話這幾個(gè)小區(qū)都可以接受，當(dāng)然如果能越近越好。謝謝！

回答：你好，從小區(qū)來看星河時(shí)代的綜合指數(shù)最高，雙拼房不好轉(zhuǎn)手但是自用性價(jià)比高。天健現(xiàn)代城外墻顯舊，板式樓但是戶型就不是很實(shí)用了。君悅龍庭純改善型小區(qū)，保養(yǎng)也不錯(cuò)但是放出來的好戶型很少，樓齡也是個(gè)問題。名居最新可周邊都是民房，而且剛需戶型比較多?？梢詫?duì)比下頤安和學(xué)府道，雖然不是很看好華南師大能成為名校，但是生源不會(huì)差而且學(xué)校也在花重金請(qǐng)廣叔。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問我們匯賓廣場(chǎng)有套99平紅本在手，在同小區(qū)訂了一套130的，中介建議不建議我們出售99的，建議抵押這個(gè)99平，同時(shí)出租，同時(shí)持有兩套，月供能力3可以，請(qǐng)問如何操作比較好？

回答：你好，匯賓廣場(chǎng) 典型的兩梯八戶老大樓，朝北戶型沿馬路很吵，外立面也不耐看，優(yōu)點(diǎn)是地鐵即將開通、帶南海中學(xué)學(xué)位。 塔樓，樓齡老，無社區(qū)花園，戶型不方正，都是硬傷。 南海中學(xué)，只是二類中流，被熱炒只是因?yàn)榍昂Ｗ再Q(mào)區(qū)火了，學(xué)校本身并不過硬。 考慮未來升值和保值，有1套自住即可。 出手99，置換更有潛力的板塊。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問一下寶安坪洲地鐵口的財(cái)富港大廈純用來做投資怎么樣??？我感覺這個(gè)盤租金還是比較高的。可減輕月供壓力，首付計(jì)劃70w，現(xiàn)金流可供3到5年。請(qǐng)廣叔指點(diǎn)一下。

回答：你好，既然你本身現(xiàn)金流可以支撐3-5年，那又何必考慮這種租金盤呢？這個(gè)租金盤不太適合住家客群，投資客入場(chǎng)關(guān)注的也是低首付和高租金，漲幅慢，現(xiàn)在看來這種資產(chǎn)的回報(bào)率并不高。

提問：廣叔你好， 我是首房首貸 ，工作在寶安福永，家庭有兩個(gè)小孩，小孩一年級(jí)，大孩3年級(jí)。 我們的需求是能兼顧學(xué)位和自住 ，預(yù)算600w以內(nèi)， 請(qǐng)問是去新安老城區(qū)找，還是去買沙井福永西鄉(xiāng)一手樓，請(qǐng)廣叔給些意見，沙井沒什么好學(xué)校，還是買個(gè)2房的都市翠海，靈芝新村呢？感謝回復(fù)。

回答：你好，考慮學(xué)位，建議多關(guān)注新安 翻身。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點(diǎn)也沒都市的感覺，獨(dú)棟樓，靠馬路，樓下是醫(yī)院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 靈芝新村是多層樓梯房，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。 對(duì)于這類老破小學(xué)區(qū)房只能單考慮總價(jià)了，不能看單價(jià)。 這2個(gè)盤對(duì)比，更傾向入手都市翠海。 站在現(xiàn)在看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都貴。站在未來看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都是筍盤。一直如此。 沙井的新盤，海岸城可以關(guān)注下。

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