以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔您好，還有幾個(gè)問(wèn)題要請(qǐng)教您。1、如果投資，短期三五年持有，東莞的松山湖片區(qū)、濱海灣新區(qū)、南城CBD周邊、這三個(gè)片區(qū)哪個(gè)片區(qū)漲幅更大？2、各片區(qū)都有哪些有潛力的新盤推薦？

回答：你好。1、價(jià)值排序：松山湖>南城CBD>濱海；2、300可參考：松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣；南城：萬(wàn)科金悅香樹、萬(wàn)科翡麗山、恒大御景；長(zhǎng)安新區(qū)：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境。

提問(wèn)：廣叔好，目前東莞南城有2套房，一套230平方米疊加自住，一套93平小三房出租，欠款200萬(wàn)；還想買一套2房或者3房純投資，可以抵押貸100萬(wàn)出來(lái)做首付及2年按揭貸款，房?jī)r(jià)200萬(wàn)左右，哪個(gè)區(qū)域升值空間比較大？

回答：你好。200左右可以考慮：長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境。大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬(wàn)科金域緹香。大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園。常平：綠地大都會(huì)、碧桂園常平首府。

提問(wèn)：廣叔你好，本人現(xiàn)在有150萬(wàn)想買一套房投資，看了黃江一手全新，富基云山湖鏡，大朗安華香蜜松湖，還有大嶺山萬(wàn)科漢邦松湖半島，二手房只看了大朗松湖朗悅，請(qǐng)問(wèn)廣叔這幾個(gè)樓盤邊個(gè)樓盤有升值潛力，我打算了投資2-5年賣掉。

回答：你好。環(huán)松山湖的大朗和大嶺山價(jià)值比較高，我的看法：漢邦松湖半島>香蜜松湖 >松湖朗悅>富基·云山湖鏡

提問(wèn)：你好廣叔，19年12月在大族云峰買了個(gè)3房，貸款7成，目前家庭名下兩套房，另外一套在羅湖新天地名居，2房，16年底購(gòu)買，基本沒(méi)漲，貸款7成，目前自住，全家戶口都在這套房子 黃貝嶺的房子，感覺(jué)8號(hào)線開通，還有小區(qū)學(xué)校文錦中學(xué)被翠園中學(xué)收編，這兩個(gè)點(diǎn)，不知有沒(méi)有價(jià)格上漲可能 目前家庭年收入45萬(wàn)，月供3萬(wàn)，房貸外還有信用貸款45萬(wàn)，羅湖房子出手的話，可以回流130萬(wàn)，應(yīng)該可以湊到150萬(wàn)首付，妹妹還有房票 之前很看好寶中，也看了光明，沙井，后來(lái)考慮自住，買了大族云峰，有點(diǎn)后悔了 您覺(jué)得我目前是按兵不動(dòng)，還是把羅湖房子過(guò)段時(shí)間出售，希望您能指點(diǎn)一下

回答：你好，長(zhǎng)遠(yuǎn)看羅湖會(huì)跑輸大勢(shì)，可以置換到西部，但是現(xiàn)在部分樓盤正在虛高回調(diào)階段，不建議盲目入手，能淘到降價(jià)筍盤再入手也能保證你的確定收益，更穩(wěn)妥。 買賣可以同時(shí)進(jìn)行，必要時(shí)候找墊資公司配合。

提問(wèn)：廣叔你好，我坐標(biāo)廣州，已婚，孩子一歲半，計(jì)劃這兩年二胎，目前存米50w，社保滿五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每個(gè)月，不想再給房東打工了，想在廣州買個(gè)小三房。之前看了增城，黃埔，南沙幾個(gè)樓盤哪里值增值更好點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在首付不多，想先買套自住，過(guò)幾年經(jīng)濟(jì)寬裕一些再置換，二手房也可以考慮。廣叔有沒(méi)有好的建議，或者好的適合我們現(xiàn)階段首付的樓盤？

回答：你好，你的想法是正確的，租房沒(méi)有未來(lái)，盡快買房上車，才能在廣州扎根安家。我的建議是你的首付雖然不多，但是你月供能力還不錯(cuò)，可以淘二手次新，降低首付，這樣選籌范圍會(huì)更大，可以買到更好的房子。建議買黃埔。淺談新區(qū)買房，如何選擇？?jī)?yōu)先看新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)對(duì)于新區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，直接決定了人口能否有效流入。缺少產(chǎn)業(yè)的新區(qū)，完全不值得投資！

1、不要去碰投資周期超長(zhǎng)的新區(qū)，例如西安的西咸新區(qū)，南沙。2、不要去碰低能級(jí)城市的新區(qū)，比如贛江新區(qū)，因?yàn)槌鞘屑?jí)別低，吸引的都是傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，而非高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)都發(fā)展不起來(lái)，真正推進(jìn)執(zhí)行的力度甚至不如3、不要碰與主城區(qū)有斷裂帶的新區(qū)，例如蘭州新區(qū)，天津?yàn)I海新區(qū)。新區(qū)也不是說(shuō)就一定不能買，只是要擦亮眼睛注意區(qū)分哪些是具有潛力的，哪些是坑！

提問(wèn)：你好廣叔，我家現(xiàn)在武漢江夏金地湖山境為兒子購(gòu)買了一套132的住房140萬(wàn)左右。2017年買的19年交房的。月貸3000，不好出租空置中。現(xiàn)兒子在廣州打工，月收入1萬(wàn)。我們?cè)谒木€城市。兒子想考慮在廣州工作生活。我們想把武漢的這個(gè)房子賣掉再換一個(gè)，不知道是在武漢還是在廣州考慮？我們個(gè)人的想法是把現(xiàn)在的房，換到武漢有投資價(jià)值的地方買個(gè)小房?；蚴强紤]到廣州買房，希望廣叔能給個(gè)更合適的方案，謝謝！

回答：你好，廣州1500萬(wàn)+的常住人口，2500萬(wàn)的實(shí)際人口，每年人口繼續(xù)導(dǎo)入50萬(wàn)，土地資源不缺，粵港澳大灣區(qū)政策不缺，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力不缺，產(chǎn)業(yè)不缺，民間富裕購(gòu)買力強(qiáng)。從哪一點(diǎn)看，廣州的資產(chǎn)質(zhì)量都比武漢要強(qiáng)。大單優(yōu)先原則，如果子彈充足100 以上，建議優(yōu)先考慮廣州。廣州買完再考慮武漢。

提問(wèn)：廣叔好。目前廣州有一套，月供九千多。手里子彈三百個(gè)，一直喜歡上海，打算硬破限購(gòu)買入，九亭兩房這樣，長(zhǎng)持加出租。由于硬破限購(gòu)，可能需要一次性付款， 還想留足兩年房貸。請(qǐng)問(wèn)上海動(dòng)遷房可以買嗎？有些二手稅費(fèi)特別高，滿五唯一是不是能避稅？這樣安排是否妥當(dāng)，請(qǐng)您給點(diǎn)建議。寧波有房票，是不是買寧波算了。

回答；你好，如果是總價(jià)300，硬破的價(jià)格也不低，成本那么高就沒(méi)意思了。動(dòng)遷房可以買，免上家稅費(fèi)，你的契稅不免的?？傆X(jué)得你這么操作成本不低。如果你月供能力強(qiáng)，一線城市更建議你全款抵押方式買入，相當(dāng)于首付3成，不然總價(jià)300買不到太好的房子

提問(wèn)：你好廣叔，想請(qǐng)教一下您說(shuō)深高北比深外龍好，能否具體說(shuō)下表現(xiàn)在哪些地方？深高北四盤單價(jià)在10幾萬(wàn)了，如果買的話，未來(lái)的成長(zhǎng)性如何？之前看到說(shuō)金茂府10萬(wàn)已經(jīng)算是龍華的房?jī)r(jià)頂部了。對(duì)此，您怎么看？我已付費(fèi)咨詢！

回答：你好，深圳現(xiàn)在的名校有以下幾種：1、市屬名校分校，比如龍華的深高北、深中龍初、南外高新之類的，這些本地名校會(huì)更注重自己在本地的IP，所以生源多數(shù)會(huì)點(diǎn)招，雖然頗為人詬病，但是不可否認(rèn)，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質(zhì)的孩子，從而提高生源質(zhì)量。2、豪宅片區(qū)生源純粹，外加小班教學(xué)，也能考出一道風(fēng)景線，比如香蜜湖的明德實(shí)驗(yàn)，所以大家對(duì)深圳灣學(xué)校未來(lái)期望也很高。 所以生源是不得不考慮的一個(gè)因素，生源質(zhì)量又和家庭有很大關(guān)系，一個(gè)掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時(shí)候是有心無(wú)力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。

深外龍成績(jī)問(wèn)題不大的，深外完全有“能力”讓它的成績(jī)很好。據(jù)說(shuō)現(xiàn)在聯(lián)考成績(jī)還不錯(cuò)，但是綜合實(shí)力目前看來(lái)不如深高北，龍華的學(xué)校普遍一般，這個(gè)學(xué)校成為龍華第二水到渠成。 金茂府是豪宅，產(chǎn)品定位是整個(gè)龍華稀缺的大平層，價(jià)格是龍華的天花板了，投資意義不大。

提問(wèn)：你好廣叔，在后海上班。首付預(yù)算120W左右?？紤]兩年內(nèi)會(huì)要小孩，想買龍崗大運(yùn)，但是無(wú)奈上班時(shí)間太長(zhǎng)難以自住，寶安中心價(jià)格偏高夠不上，主要比較關(guān)注12號(hào)沿線寶安老城區(qū)和福田羅湖老破電梯房的，現(xiàn)狀應(yīng)該入手哪里？謝謝！

回答：你好，預(yù)算首付120萬(wàn)，在后海工作，還要滿足三口之家居住，要滿足你的這些要求只能犧牲通勤時(shí)間，降低居住品質(zhì)。 個(gè)人建議重點(diǎn)去看看寶安翻身、西鄉(xiāng)、坪洲或者沿地鐵12號(hào)線去淘一淘老破舊小三房或者次新小兩房，這樣離你工作地點(diǎn)略近，也算熱點(diǎn)外溢片區(qū)，買對(duì)了一樣有跑贏大盤的可能性。

提問(wèn)：你好廣叔，我看現(xiàn)在市場(chǎng)有好多小區(qū)學(xué)位一般，但是一房一廳的單價(jià)普遍會(huì)高于單間的單價(jià)，如果一個(gè)小區(qū)學(xué)位好，單間價(jià)格也會(huì)很高。如福田的京基御景華城和南山的東方美地苑。

回答：你好，如果小區(qū)帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位，那么單間的單價(jià)會(huì)明顯高于一房一廳，如帶寶安中學(xué)學(xué)位的都市翠海華苑，南海中學(xué)的瑞景華庭和心語(yǔ)雅園等。原因：學(xué)位房比較好理解，因?yàn)閷W(xué)位房是由房子＋學(xué)票組成，學(xué)票的價(jià)值是一定的，所以面積越小，自然單價(jià)越高。 普通房子沒(méi)有學(xué)位的溢價(jià)，一房一廳比起單間會(huì)有更好的自住舒適性，功能分區(qū)，客餐廳和臥室是分離的，所以從自住角度一房一廳會(huì)更受買家青睞。目前花樣年的單間比一房一廳的單價(jià)要便宜一萬(wàn)左右，27平的單間單價(jià)11萬(wàn)左右，37平的一房一廳單價(jià)12萬(wàn)左右，這背后的原因跟海韻學(xué)校還沒(méi)被大眾普遍認(rèn)可有一定的關(guān)系。如果海韻的成績(jī)能進(jìn)一步穩(wěn)定在深圳市前30名的話，那就坐穩(wěn)名校這把交椅了，可以預(yù)見的是單間的價(jià)格肯定會(huì)反超一房一廳的，而這個(gè)現(xiàn)象可能在近一兩年就會(huì)實(shí)現(xiàn)。

提問(wèn)：你好廣叔，我在花好園有套兩房，現(xiàn)在還不打算出手，另外我還有一張房票。為了減少摩擦成本，工作地點(diǎn)的因素和更好的體現(xiàn)居住屬性，我自己擬了幾個(gè)方案：1、坂田的第五園和萬(wàn)科城；2、龍中的翰林城和學(xué)府道；3、吉祥的萬(wàn)科天譽(yù)，總價(jià)大概在600萬(wàn)左右，還請(qǐng)老師能幫忙分析一下。萬(wàn)分感謝。我是會(huì)員。

回答：你好，這幾個(gè)板塊對(duì)比，坂田優(yōu)于龍中和吉祥。萬(wàn)科第五園和萬(wàn)科城共同的特點(diǎn)：1.大社區(qū)、高低配，動(dòng)輒數(shù)十棟。2.建成年份從2006至2010年不等，綠化率高，但人車不分流。3.周邊商業(yè)配套相對(duì)不夠完善，缺乏醫(yī)院、地鐵、商業(yè)和好的學(xué)校加持。4.周圍環(huán)境比較差，農(nóng)民房扎堆短期內(nèi)也難以改造。

我的看法是：一.未來(lái)坂雪崗科技城和10號(hào)線對(duì)區(qū)域有一定的推動(dòng)作用。二.大社區(qū)居住舒適，但絕對(duì)不適合投資，因?yàn)橥粫r(shí)間內(nèi)放盤量太高，賣家沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。類似社區(qū)還有桃源村、桃源居?？紤]自住第五園和萬(wàn)科城都可以關(guān)注下，重點(diǎn)要看價(jià)格。如果是考慮投資未來(lái)的漲幅，能接受投住分離的話，房子買在寶安，自己在公司附近租房會(huì)是更好的選擇。

提問(wèn)：廣叔好，我37了，有500萬(wàn)資金還有一套坂田嘉御山的房市價(jià)700萬(wàn)無(wú)貸款(復(fù)式實(shí)際建面135平) 買房目的：自主改善兼投資(7年內(nèi)不會(huì)有小孩要上小學(xué))。 關(guān)注點(diǎn)按重要性排序： 1、最好2000萬(wàn)以內(nèi)，特別棒的2500也可以 2、關(guān)內(nèi)有升值潛力的區(qū)域 3、環(huán)境要好：不能是老破房，不能吵，小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境好周邊環(huán)境也好 4、有商業(yè)生活便利； 5、有學(xué)區(qū)或者潛力學(xué)區(qū)(保值考慮) 6、去公攤后建面在120-140； 香蜜湖(學(xué)位好有金融街規(guī)劃，但是有學(xué)區(qū)房都太老) ，深圳灣(好像什么都好就是漲得太貴了) ，華僑城(老婆特別喜歡，但是好像沒(méi)有發(fā)展?jié)摿α?，后海，前海，科技園，選哪里呢？求區(qū)域樓盤推薦

回答：你好，投資考慮有以下3種思路： 1.保險(xiǎn)點(diǎn)買深圳灣。 2.進(jìn)取點(diǎn)買蛇口。 3.重視教育買香蜜湖。 半島城邦，華潤(rùn)城，陽(yáng)光海濱，海境界，恒裕檳城都不錯(cuò)。

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