東莞樓市:這些板塊不管多便宜都別買,入手就賠錢

來源：智能家居時間：2020-07-16 20:49

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，首問望指點(diǎn)：1.計(jì)劃在東莞投資，周期2～3年，總價300+以內(nèi)。原標(biāo)的是松山湖或南城，但目前價位太高，短周期投資請問是否合適。2. 投資周期2～3年，請教廣叔有什么區(qū)位建議。初選：（a）茶山中心，目前價位2.3左右；（b）東城外國語學(xué)校周邊盤，如鼎峰尚景；（c）環(huán)湖（前面老師文章多有推薦）。請教選籌建議。3.如果考慮松山湖或南城，請問投資時間需要考慮安排多長。湖內(nèi)，東城，南城，環(huán)湖，哪個是更適合中期投資的區(qū)位？4.也看了環(huán)湖，松湖碧桂園位置較好但開發(fā)商減分，萬科城邦開發(fā)商好但周邊交通很堵。選擇環(huán)湖標(biāo)的的話，大嶺山、大朗，寮步，選籌優(yōu)先順序如何。選籌上可以推薦一下嗎？5.環(huán)湖價格與湖內(nèi)價差多少才值得投？

回答：你好。1、短期還有一點(diǎn)空間，但不大了，這一波之后很大概率會橫盤。2、a茶山還屬于價格洼地，可以考慮。b可以考慮；c大嶺山和大朗都可考慮。3、短期投資考慮松山湖外溢，即環(huán)松山湖，東城南城外溢：高埗、石碣。中長期則考慮核心區(qū)買，即買入最硬最核心資產(chǎn)，抗跌，領(lǐng)漲，如南城CBD。4、投資要看未來，目前短期內(nèi)環(huán)境和交通方面肯定都還不能盡善盡美，等改善后，才有價值的兌現(xiàn)。5、價差只能算一個參考因素，一般來說，加入松山湖5w，那么環(huán)湖2-4w都可以入手。

提問：廣叔您好，目前想投資一套東莞房子，不自住，但是子彈有限只能考慮200的，想問下廣叔，長安，大嶺山，大朗，長安，常平，哪個具有投資前景，又或者市區(qū)能不能考慮？看廣叔推薦廣州黃埔多一些，請問東莞社保能否購入？這方面小白一個，我近期就要落實(shí)，最好是希望廣叔能給推薦個好一點(diǎn)的方案，我的廣叔，我可全靠您啦！

回答：你好，購入黃埔需要補(bǔ)繳廣州社保半年，某寶就有。預(yù)算200可考慮：長安：長安花園、金沙花園、龍光江南大境；大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬科金域緹香；大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園；常平：綠地大都會、碧桂園常平首府；廣州黃埔保利拾光年、萬科幸福譽(yù)；可參考潛力順序：黃埔 > 大嶺山>=大朗 >長安 >常平。

提問：你好廣叔，新?lián)Q工作到東莞萬江，想買房自住和保值，有兩小孩，大的準(zhǔn)備上四年級，小的一歲多，已入戶東莞。優(yōu)先考慮公立學(xué)校。小區(qū)最好友幼兒園。手上一套房已還清，準(zhǔn)備DY首付款買房，大概100-130W。家庭收入2W一個月。想買4房?？梢哉疹櫟叫『⒆x書，家庭居住?，F(xiàn)城區(qū)（莞城南城東城萬江房價太高）無法入手?，F(xiàn)考慮麻涌保利濱湖堂悅，140平的4房，是否可以出手？或者廣叔有好的建議樓盤給我，感謝

回答：你好。保利濱湖堂悅可以買，另外可以看下萬科珠江東岸、信鴻熙岸花園、恒大濱江左岸

提問：你好，廣叔，東莞大嶺山的萬科漢邦松湖半島VS長安龍光江南大境，您更推薦哪一個？為什么？

回答：你好。純投資的話，一個是環(huán)松山湖戶，一個臨近深圳沙井，未來深圳的外溢。漢邦松湖半島還得看價格是多少，值不值。個人偏向長安龍光江南大境

提問：廣叔好，就是我首套資格三成現(xiàn)在有一百萬多點(diǎn) 買在哪里回報率更高全款300-400萬的樣子可以中長期東莞佛山新塘您覺得值得買的新盤可以給我多推薦幾個我去實(shí)地看看多做下了解差不多可以訂了麻煩老師啦

回答：你好，300-400可考慮東莞南城：恒大華府、匯龍灣、東駿朗晴軒；新塘：品秀星圖、時代風(fēng)華；這個預(yù)算佛山不建議。

提問：廣叔你好！本人準(zhǔn)備居住南城帶孩子上學(xué)。手上首付在50萬以內(nèi)。如果在南城買房只能買到舊小區(qū)樓梯二房。舊小區(qū)家人也不想住。暫時只能租房。如果在周邊鎮(zhèn)可能可以買到電梯小三房。小孩讀一年級十二年不會離開南城。目前收入不穩(wěn)定。以投資為目的麻煩推薦一下那個鎮(zhèn)升值空間大。

回答：你好。外溢片區(qū)高埗、石碣也可考慮。

提問：廣叔，非常感謝之前的回答，很受益。我在大連有1套改善型房子，1套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在想總價200萬以內(nèi)購?fù)顿Y房，之前特別想買東莞，幾天前去考察過東莞，200萬買大嶺山大朗的環(huán)松山湖的地鐵口附近只能買到10年樓齡的70平2室，在南城CBD只能買10年樓齡的1室1廳，感覺樓齡有些舊不適合中長期持有，而且1房和2房也不太受當(dāng)?shù)厥袌鰵g迎。而且東莞的城市面貌目前看很不宜居。另外環(huán)松山湖和南城的房價感覺在爆炒，房主一天一個價。所以我現(xiàn)在在考慮以下選擇，希望您幫忙出出主意。1.繼續(xù)在大連買個3室。2.在昆山的花橋買個3室。3.仍然在東莞買，但買大朗和大嶺山的地鐵口樓盤資金不太夠，改為買寮步的近松山湖樓盤。

回答：1、大連有一套自住即可。2、可以考慮3、可以考慮

提問：你好廣叔，深圳現(xiàn)在這種樣子會不會出現(xiàn)橫盤個兩三年的情況？

回答：你好，會有橫盤期，任何城市不可能一直漲，每一輪牛市的漲幅都在30-50%左右，接下來需要2-3年時間來消化價格，牛市結(jié)束后還會經(jīng)歷價格回調(diào)，10-15%都是正常水平，等剛需們都能接受這個價格的基礎(chǔ)上，再釋放利好，進(jìn)入下一輪漲幅。

提問：廣叔，首付四十萬，投資來看，是常州學(xué)區(qū)房好一些，還是徐州高新區(qū)的《千禧城》《奧園玖瓏天鏡》好一些？這兩個城市發(fā)展怎么樣？徐州那兩個小區(qū)潛力對比如何？

回答：你好，投資優(yōu)先考慮買常州，學(xué)區(qū)對常州的價格影響很大，傾向天寧鐘樓淘筍。徐州市作為強(qiáng)三線城市，相比2016年的6000-7000一平的房價，現(xiàn)在均價已經(jīng)翻倍，市中區(qū)更是2-3萬，這個價格完全可以在南京買房了。徐州房價為啥那么高呢？目前徐州房價收入比接近14，也就是說，一個家庭不吃不喝需要14年才能在徐州買得起一套房子，這個比例已經(jīng)很高了，大家的杠桿也已經(jīng)到了最高點(diǎn)。徐州已經(jīng)補(bǔ)漲過一輪，在江蘇所有大城市中算是最后一波漲的。目前房價已經(jīng)停滯，成交量明顯下降，二手房議價空間大?？紤]投資徐州不建議買。

提問：北二環(huán)上班，有2歲孩子，年收入60結(jié)余40。和父母住新景家園，賣八百萬租九千。門頭溝loft，賣二百萬（割肉30萬）租四千五。香河富力新城三居，有30萬貸款，賣一百萬租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，買時五萬現(xiàn)六萬一，出租中，租五千六，有155萬貸款。子彈一百萬 1以后想和父母住近點(diǎn)，現(xiàn)有資產(chǎn)怎么配置？香河有發(fā)展嗎？門頭溝租金不少，是賣是租 2崇文門能上崇文小學(xué)，是在附近再買個一居，便于和父母生活？或在石佛營附近再買二或三居？有學(xué)區(qū)嗎？看您推薦雙井，雙井買一大一小合適嗎 3若考慮二胎，是一步到位還是以后再改善 4現(xiàn)在先買個小房子投資，過幾年再置換可以嗎？富頓怎樣？北京置換成本高嗎

回答：你好，香河可以出掉，門頭溝租金還行，但未來漲幅預(yù)期低，可以一并出掉石佛營不推薦。雙井可以看看珠江帝景，兼顧學(xué)區(qū)+自住還不錯北京持有5年以上比較合適，太短的時間置換成本會較高，富頓5.5左右的單價可以考慮

提問：你好廣叔，坐標(biāo)廣西桂林市，現(xiàn)金15w，可貸公積金40萬（在桂林）。我目前在桂林市下一縣城工作，想買人生中第一套房（資金允許想買第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自覺買貴了（買在臨桂區(qū)匯榮桂林桂林84平三房兩衛(wèi)6500一平）。想請教：1、付完首付之后有什么辦法可以退房？2、想要自住加投資，整個市區(qū)買哪里好？3、可融資15w，若想買第二套做投資，整個市區(qū)買哪里好？目前利率下降+臨桂區(qū)免契稅，二套還買臨桂區(qū)好嗎？若買臨桂區(qū)買哪個位置的好？4、其實(shí)想過投資周邊城市或者省份的房，但是擔(dān)心不好管理，可以給點(diǎn)建議嗎？

回答：你好，付完首付，開發(fā)商是不會退全款的，就算能退，違約金也很高。桂林臨桂新區(qū)自住加投資，對當(dāng)?shù)赝林鴣碚f其實(shí)可以買，就桂林這個城市來看的話，還是看好臨桂的，甚至我覺得他的房價很有可能會在兩年內(nèi)爬上1w。

原因有： 1、老區(qū)房價已經(jīng)上萬、沒有可開發(fā)土地，新區(qū)規(guī)劃相當(dāng)有譜，近年很多國內(nèi)一線房企開始擠入。2、市政所在地，各種配套會根據(jù)時間表按時到位。3、桂林在中國的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。4、溫度適宜非常宜居養(yǎng)老。 5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整體看，適合本土自住加投資，如果你想純投資一套，優(yōu)先西北重鎮(zhèn) 重慶。

提問：你好廣叔，問題：1、前年盲目買下一套公寓，后來看些文章說公寓不能碰，基于現(xiàn)狀，看能否有優(yōu)化資產(chǎn)配置的空間，出租還是賣掉？2、孩子今年上幼兒園，9年后希望有個更好的初中學(xué)位（現(xiàn)在的學(xué)位是前海學(xué)校），后續(xù)應(yīng)該怎樣操作在保證有一定居住品質(zhì)的情況下?lián)Q到好的學(xué)位房？現(xiàn)狀：1、目前在前海北陽光棕櫚園有一套120平的房子（自住）無欠款，在老婆名下；2、紅山地鐵口龍光玖鉆一套39平的商務(wù)公寓，有90W欠款，每月還12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手頭有100W現(xiàn)金，家庭年收入40W，我目前名下無房，但有異地貸款記錄。

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費(fèi)承受力也不同。龍光玖鉆公寓未來潛力并不看好，建議出手。投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買沒有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買學(xué)位用過的可以有折扣（時間的財(cái)富） 3.買成熟自己要用的學(xué)位房（投資？剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中深高深實(shí)驗(yàn) ）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來進(jìn)行選擇但是你的小孩9年后才用得上，建議買未來成長空間大的學(xué)區(qū)房（可以考慮南山的教育集團(tuán)（南二外南山實(shí)驗(yàn) 南山外國語）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式，生源也很好

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