以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，首問(wèn)望指點(diǎn)：1.計(jì)劃在東莞投資，周期2～3年，總價(jià)300+以?xún)?nèi)。原標(biāo)的是松山湖或南城，但目前價(jià)位太高，短周期投資請(qǐng)問(wèn)是否合適。2. 投資周期2～3年，請(qǐng)教廣叔有什么區(qū)位建議。初選：（a）茶山中心，目前價(jià)位2.3左右；（b）東城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校周邊盤(pán)，如鼎峰尚景；（c）環(huán)湖（前面老師文章多有推薦）。請(qǐng)教選籌建議。3.如果考慮松山湖或南城，請(qǐng)問(wèn)投資時(shí)間需要考慮安排多長(zhǎng)。湖內(nèi)，東城，南城，環(huán)湖，哪個(gè)是更適合中期投資的區(qū)位？4.也看了環(huán)湖，松湖碧桂園位置較好但開(kāi)發(fā)商減分，萬(wàn)科城邦開(kāi)發(fā)商好但周邊交通很堵。選擇環(huán)湖標(biāo)的的話(huà)，大嶺山、大朗，寮步，選籌優(yōu)先順序如何。選籌上可以推薦一下嗎？5.環(huán)湖價(jià)格與湖內(nèi)價(jià)差多少才值得投？

回答：你好。1、短期還有一點(diǎn)空間，但不大了，這一波之后很大概率會(huì)橫盤(pán)。2、a茶山還屬于價(jià)格洼地，可以考慮。b可以考慮；c大嶺山和大朗都可考慮。3、短期投資考慮松山湖外溢，即環(huán)松山湖，東城南城外溢：高埗、石碣。中長(zhǎng)期則考慮核心區(qū)買(mǎi)，即買(mǎi)入最硬最核心資產(chǎn)，抗跌，領(lǐng)漲，如南城CBD。4、投資要看未來(lái)，目前短期內(nèi)環(huán)境和交通方面肯定都還不能盡善盡美，等改善后，才有價(jià)值的兌現(xiàn)。5、價(jià)差只能算一個(gè)參考因素，一般來(lái)說(shuō)，加入松山湖5w，那么環(huán)湖2-4w都可以入手。

提問(wèn)：廣叔您好，目前想投資一套東莞房子，不自住，但是子彈有限只能考慮200的，想問(wèn)下廣叔，長(zhǎng)安，大嶺山，大朗，長(zhǎng)安，常平，哪個(gè)具有投資前景，又或者市區(qū)能不能考慮？看廣叔推薦廣州黃埔多一些，請(qǐng)問(wèn)東莞社保能否購(gòu)入？這方面小白一個(gè)，我近期就要落實(shí)，最好是希望廣叔能給推薦個(gè)好一點(diǎn)的方案，我的廣叔，我可全靠您啦！

回答：你好，購(gòu)入黃埔需要補(bǔ)繳廣州社保半年，某寶就有。預(yù)算200可考慮：長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境；大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬(wàn)科金域緹香；大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園；常平：綠地大都會(huì)、碧桂園常平首府；廣州黃埔保利拾光年、萬(wàn)科幸福譽(yù)；可參考潛力順序：黃埔 > 大嶺山>=大朗 >長(zhǎng)安 >常平。

提問(wèn)：你好廣叔，新?lián)Q工作到東莞萬(wàn)江，想買(mǎi)房自住和保值，有兩小孩，大的準(zhǔn)備上四年級(jí)，小的一歲多，已入戶(hù)東莞。優(yōu)先考慮公立學(xué)校。小區(qū)最好友幼兒園。手上一套房已還清，準(zhǔn)備DY首付款買(mǎi)房，大概100-130W。家庭收入2W一個(gè)月。想買(mǎi)4房。可以照顧到小孩讀書(shū)，家庭居住。現(xiàn)城區(qū)（莞城南城東城萬(wàn)江房?jī)r(jià)太高）無(wú)法入手?，F(xiàn)考慮麻涌保利濱湖堂悅，140平的4房，是否可以出手？或者廣叔有好的建議樓盤(pán)給我，感謝

回答：你好。保利濱湖堂悅可以買(mǎi)，另外可以看下萬(wàn)科珠江東岸、信鴻熙岸花園、恒大濱江左岸

提問(wèn)：你好，廣叔， 東莞大嶺山的萬(wàn)科漢邦松湖半島VS長(zhǎng)安龍光江南大境，您更推薦哪一個(gè)？為什么？

回答：你好。純投資的話(huà)，一個(gè)是環(huán)松山湖戶(hù)，一個(gè)臨近深圳沙井，未來(lái)深圳的外溢。漢邦松湖半島還得看價(jià)格是多少，值不值。個(gè)人偏向長(zhǎng)安龍光江南大境

提問(wèn)：廣叔好，就是我首套資格 三成現(xiàn)在有一百萬(wàn)多點(diǎn) 買(mǎi)在哪里回報(bào)率更高 全款300-400萬(wàn)的樣子 可以中長(zhǎng)期 東莞 佛山 新塘 您覺(jué)得值得買(mǎi)的新盤(pán) 可以給我多推薦幾個(gè) 我去實(shí)地看看 多做下了解差不多可以訂了 麻煩老師啦

回答：你好，300-400可考慮東莞南城：恒大華府、匯龍灣、東駿朗晴軒 ；新塘：品秀星圖、時(shí)代風(fēng)華；這個(gè)預(yù)算佛山不建議。

提問(wèn)：廣叔你好！本人準(zhǔn)備居住南城帶孩子上學(xué)。手上首付在50萬(wàn)以?xún)?nèi)。如果在南城買(mǎi)房只能買(mǎi)到舊小區(qū)樓梯二房。舊小區(qū)家人也不想住。暫時(shí)只能租房。如果在周邊鎮(zhèn)可能可以買(mǎi)到電梯小三房。小孩讀一年級(jí)十二年不會(huì)離開(kāi)南城。目前收入不穩(wěn)定。以投資為目的麻煩推薦一下那個(gè)鎮(zhèn)升值空間大。

回答：你好。外溢片區(qū)高埗、石碣也可考慮。

提問(wèn)：廣叔，非常感謝之前的回答，很受益。我在大連有1套改善型房子，1套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在想總價(jià)200萬(wàn)以?xún)?nèi)購(gòu)?fù)顿Y房，之前特別想買(mǎi)東莞，幾天前去考察過(guò)東莞，200萬(wàn)買(mǎi)大嶺山大朗的環(huán)松山湖的地鐵口附近只能買(mǎi)到10年樓齡的70平2室，在南城CBD只能買(mǎi)10年樓齡的1室1廳，感覺(jué)樓齡有些舊不適合中長(zhǎng)期持有，而且1房和2房也不太受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)歡迎。而且東莞的城市面貌目前看很不宜居。另外環(huán)松山湖和南城的房?jī)r(jià)感覺(jué)在爆炒，房主一天一個(gè)價(jià)。所以我現(xiàn)在在考慮以下選擇，希望您幫忙出出主意。1.繼續(xù)在大連買(mǎi)個(gè)3室。2.在昆山的花橋買(mǎi)個(gè)3室。3.仍然在東莞買(mǎi)，但買(mǎi)大朗和大嶺山的地鐵口樓盤(pán)資金不太夠，改為買(mǎi)寮步的近松山湖樓盤(pán)。

回答：1、大連有一套自住即可。2、可以考慮3、可以考慮

提問(wèn)：你好廣叔，深圳現(xiàn)在這種樣子會(huì)不會(huì)出現(xiàn)橫盤(pán)個(gè)兩三年的情況？

回答：你好，會(huì)有橫盤(pán)期，任何城市不可能一直漲，每一輪牛市的漲幅都在30-50%左右，接下來(lái)需要2-3年時(shí)間來(lái)消化價(jià)格，牛市結(jié)束后還會(huì)經(jīng)歷價(jià)格回調(diào)，10-15%都是正常水平，等剛需們都能接受這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，再釋放利好，進(jìn)入下一輪漲幅。

提問(wèn)：廣叔，首付四十萬(wàn)，投資來(lái)看，是常州學(xué)區(qū)房好一些，還是徐州高新區(qū)的《千禧城》《奧園玖瓏天鏡》好一些？這兩個(gè)城市發(fā)展怎么樣？徐州那兩個(gè)小區(qū)潛力對(duì)比如何？

回答：你好，投資優(yōu)先考慮買(mǎi)常州，學(xué)區(qū)對(duì)常州的價(jià)格影響很大，傾向天寧 鐘樓淘筍。徐州市作為強(qiáng)三線(xiàn)城市，相比2016年的6000-7000一平的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)翻倍，市中區(qū)更是2-3萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格完全可以在南京買(mǎi)房了。徐州房?jī)r(jià)為啥那么高呢？目前徐州房?jī)r(jià)收入比接近14，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭不吃不喝需要14年才能在徐州買(mǎi)得起一套房子，這個(gè)比例已經(jīng)很高了，大家的杠桿也已經(jīng)到了最高點(diǎn)。徐州已經(jīng)補(bǔ)漲過(guò)一輪，在江蘇所有大城市中算是最后一波漲的。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)停滯，成交量明顯下降，二手房議價(jià)空間大?？紤]投資徐州不建議買(mǎi)。

提問(wèn)：北二環(huán)上班，有2歲孩子，年收入60結(jié)余40。和父母住新景家園，賣(mài)八百萬(wàn)租九千。門(mén)頭溝loft，賣(mài)二百萬(wàn)（割肉30萬(wàn)）租四千五。香河富力新城三居，有30萬(wàn)貸款，賣(mài)一百萬(wàn)租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，買(mǎi)時(shí)五萬(wàn)現(xiàn)六萬(wàn)一，出租中，租五千六，有155萬(wàn)貸款。子彈一百萬(wàn) 1以后想和父母住近點(diǎn)，現(xiàn)有資產(chǎn)怎么配置？香河有發(fā)展嗎？門(mén)頭溝租金不少，是賣(mài)是租 2崇文門(mén)能上崇文小學(xué)，是在附近再買(mǎi)個(gè)一居，便于和父母生活？或在石佛營(yíng)附近再買(mǎi)二或三居？有學(xué)區(qū)嗎？看您推薦雙井，雙井買(mǎi)一大一小合適嗎 3若考慮二胎，是一步到位還是以后再改善 4現(xiàn)在先買(mǎi)個(gè)小房子投資，過(guò)幾年再置換可以嗎？富頓怎樣？北京置換成本高嗎

回答：你好，香河可以出掉，門(mén)頭溝租金還行，但未來(lái)漲幅預(yù)期低，可以一并出掉 石佛營(yíng)不推薦。雙井可以看看珠江帝景，兼顧學(xué)區(qū)+自住還不錯(cuò) 北京持有5年以上比較合適，太短的時(shí)間置換成本會(huì)較高，富頓5.5左右的單價(jià)可以考慮

提問(wèn)：你好廣叔，坐標(biāo)廣西桂林市，現(xiàn)金15w，可貸公積金40萬(wàn)（在桂林）。我目前在桂林市下一縣城工作，想買(mǎi)人生中第一套房（資金允許想買(mǎi)第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自覺(jué)買(mǎi)貴了（買(mǎi)在臨桂區(qū)匯榮桂林桂林84平三房?jī)尚l(wèi)6500一平）。想請(qǐng)教：1、付完首付之后有什么辦法可以退房？2、想要自住加投資，整個(gè)市區(qū)買(mǎi)哪里好？3、可融資15w，若想買(mǎi)第二套做投資，整個(gè)市區(qū)買(mǎi)哪里好？目前利率下降+臨桂區(qū)免契稅，二套還買(mǎi)臨桂區(qū)好嗎？若買(mǎi)臨桂區(qū)買(mǎi)哪個(gè)位置的好？4、其實(shí)想過(guò)投資周邊城市或者省份的房，但是擔(dān)心不好管理，可以給點(diǎn)建議嗎？

回答：你好，付完首付，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)退全款的，就算能退，違約金也很高。桂林臨桂新區(qū)自住加投資，對(duì)當(dāng)?shù)赝林鴣?lái)說(shuō)其實(shí)可以買(mǎi)，就桂林這個(gè)城市來(lái)看的話(huà)，還是看好臨桂的，甚至我覺(jué)得他的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)在兩年內(nèi)爬上1w。

原因有： 1、老區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)上萬(wàn)、沒(méi)有可開(kāi)發(fā)土地，新區(qū)規(guī)劃相當(dāng)有譜，近年很多國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房企開(kāi)始擠入。2、市政所在地，各種配套會(huì)根據(jù)時(shí)間表按時(shí)到位。3、桂林在中國(guó)的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。4、溫度適宜非常宜居養(yǎng)老。 5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整體看，適合本土自住加投資，如果你想純投資一套，優(yōu)先西北重鎮(zhèn) 重慶。

提問(wèn)：你好廣叔，問(wèn)題：1、前年盲目買(mǎi)下一套公寓，后來(lái)看些文章說(shuō)公寓不能碰，基于現(xiàn)狀，看能否有優(yōu)化資產(chǎn)配置的空間，出租還是賣(mài)掉？2、孩子今年上幼兒園，9年后希望有個(gè)更好的初中學(xué)位（現(xiàn)在的學(xué)位是前海學(xué)校），后續(xù)應(yīng)該怎樣操作在保證有一定居住品質(zhì)的情況下?lián)Q到好的學(xué)位房？ 現(xiàn)狀：1、目前在前海北陽(yáng)光棕櫚園有一套120平的房子（自?。o(wú)欠款，在老婆名下；2、紅山地鐵口龍光玖鉆一套39平的商務(wù)公寓，有90W欠款，每月還12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手頭有100W現(xiàn)金，家庭年收入40W，我目前名下無(wú)房，但有異地貸款記錄。

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對(duì)稅費(fèi)承受力也不同。龍光玖鉆公寓未來(lái)潛力并不看好，建議出手。 投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買(mǎi)沒(méi)有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買(mǎi)學(xué)位用過(guò)的可以有折扣（時(shí)間的財(cái)富） 3.買(mǎi)成熟自己要用的學(xué)位房（投資？剛需） 如果要買(mǎi)馬上要用（你小孩讀書(shū)）就買(mǎi)四大（深中 深高 深實(shí)驗(yàn) ）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來(lái)進(jìn)行選擇 但是你的小孩9年后才用得上，建議買(mǎi)未來(lái)成長(zhǎng)空間大的學(xué)區(qū)房（可以考慮南山的教育集團(tuán)（南二外 南山實(shí)驗(yàn) 南山外國(guó)語(yǔ)）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式，生源也很好

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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