我是云叔說(shuō)房，資深房產(chǎn)專(zhuān)家。專(zhuān)研樓市十余年在數(shù)十座城市投資買(mǎi)房，長(zhǎng)期進(jìn)行樓市調(diào)研，選擇大于努力！未來(lái)10年依舊可以靠買(mǎi)房躺著賺錢(qián)，關(guān)注“云叔說(shuō)房”，成為最會(huì)買(mǎi)房的人。

以下內(nèi)容是“云叔說(shuō)房”微信公眾號(hào)的粉絲精選提問(wèn)

提問(wèn)：云叔，深圳回遷房250總價(jià)投資，目前已拆比較快地看到兩個(gè)，一個(gè)是龍中愛(ài)聯(lián)地鐵口保利上城對(duì)面占地4萬(wàn)平回遷指標(biāo)，帶上外附屬龍崗學(xué)位，另一個(gè)布吉木棉灣地鐵口龍珠花園前面占地3萬(wàn)平地塊的回遷指標(biāo)房，小學(xué)看著還可以，初中可園學(xué)校一般。兩個(gè)單價(jià)和拆遷速度相當(dāng)。想預(yù)期5年左右收房賣(mài)出或再抵押，你評(píng)估哪個(gè)升值潛力大些？如果都不行，另外有單價(jià)相同龍城廣場(chǎng)向前村舊改，進(jìn)度更慢點(diǎn)，會(huì)配建一個(gè)九年制新學(xué)校是否稍微好一點(diǎn)。再然后這個(gè)總價(jià)這個(gè)進(jìn)度的不好找了，西部未知，希望云叔簽回遷房需要合同備注關(guān)鍵事項(xiàng)再給點(diǎn)建議，謝謝

回答：回遷房的問(wèn)題，沒(méi)有房票又有閑置資金的可以買(mǎi)，但要注意兩個(gè)問(wèn)題，一是拆遷周期，不確定性很大，有的似乎快完成了，最后幾戶(hù)人家可能會(huì)拖上十年，每年的占用資金成本來(lái)計(jì)算;二是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，盡量直接與開(kāi)發(fā)商簽約，但即使開(kāi)發(fā)商簽約，回購(gòu)房屋仍是半地下交易，拿到紅本之前都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。 這兩種風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有人會(huì)幫你背書(shū)信用，必須自己承擔(dān)，只能說(shuō)沒(méi)有理由便宜。

提問(wèn)：您好云叔，想在鹽田購(gòu)買(mǎi)小三房60到80平米的學(xué)區(qū)房，看了春天海，請(qǐng)問(wèn)是否有其它推薦？謝謝

回答：你好，其實(shí)鹽田也有不錯(cuò)的學(xué)校，具體還是看你主要考慮自住還是學(xué)位，如果重點(diǎn)考慮學(xué)位也可以買(mǎi)在羅湖。 如果是自住的話(huà)，可以考慮春天海。但是鹽田投資潛力一般，鹽田定位是港口和旅游業(yè)，不是重點(diǎn)，缺少城市資源。

提問(wèn)：云叔好，為什么很多人說(shuō)買(mǎi)房最好能多貸款，還款時(shí)間越長(zhǎng)越好？是不是貸款100萬(wàn)，供30年比供20年對(duì)購(gòu)房者要好？

回答：你好，關(guān)于買(mǎi)房貸款是做20年好，還是30年好，個(gè)人看法是貸款永遠(yuǎn)是越長(zhǎng)越好，永遠(yuǎn)選擇等額本息，因?yàn)橘J款的本質(zhì)目的是為了獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值，我們之所以做按揭，就是要負(fù)債套利，現(xiàn)在通貨膨脹已經(jīng)非常高了，多做按揭是可以賺錢(qián)的，因?yàn)槲飪r(jià)漲了，你的負(fù)債沒(méi)有漲，你就賺錢(qián)了。

提問(wèn)：您好云叔，本人在東莞無(wú)房，但有名額，惠州有一套房，貸款早已結(jié)清，現(xiàn)在手上有120萬(wàn)左右資金，想在東莞上車(chē)，考慮純投資，現(xiàn)在看了茶山龍湖天曜城，這里的交通比較好，但是比城區(qū)和松山湖那邊差很遠(yuǎn)，感覺(jué)后期升值空間不大，如果想在松山湖周邊或者濱海區(qū)選擇，請(qǐng)問(wèn)云叔有什么好的建議，如果后期政策收緊，現(xiàn)在上車(chē)的話(huà)會(huì)不會(huì)追高，感謝！

回答：你好，茶山龍湖天曜城，東莞站，是可以考慮的。現(xiàn)在上車(chē)沒(méi)問(wèn)題，短期看最多就是橫盤(pán)，但低總價(jià)的剛需房子更大概率會(huì)繼續(xù)漲。具體詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：云叔好，我廣州戶(hù)口，在南沙中交藍(lán)色海灣有一套房，現(xiàn)有資金200W左右，請(qǐng)問(wèn)云叔建議我買(mǎi)哪個(gè)片區(qū)，南沙星河智薈可以買(mǎi)嗎？可以幫我分析一下嗎？謝謝

回答：你好，中交藍(lán)色海灣還可繼續(xù)持有；星河智薈，大涌地鐵口，目前周?chē)h(huán)境不太好，也需要持有較長(zhǎng)時(shí)間，綜合來(lái)看，也可考慮的，可考慮科學(xué)城入一套。

提問(wèn)：云叔好，考慮投資，總價(jià)500左右，算上時(shí)間成本，目前3個(gè)月后黃埔購(gòu)房資格，在3房中黃埔花園，中鼎，鼎峰，還有新房品秀，哪一個(gè)漲幅更大，適合長(zhǎng)持?或者您有其他的好的建議？

回答：你好，新房不要考慮，首先撇開(kāi)，新房溢價(jià)會(huì)吃掉你大部分利潤(rùn)，投資論漲幅，一定不能忽視起漲前進(jìn)入的短時(shí)間拉漲，要不然錯(cuò)誤的進(jìn)入時(shí)間你攤分到每個(gè)月，你總會(huì)覺(jué)得等待期有點(diǎn)漫長(zhǎng)。目前來(lái)看，廣州調(diào)控還沒(méi)到達(dá)，廣州房?jī)r(jià)還是有上漲的空間。選擇更適合新廣口味的次新房，不失是一種進(jìn)攻的手段。而現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，其實(shí)各位都錯(cuò)過(guò)了起步階段了，目前投資就按照限售期去看待吧，具體樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：云叔好，投資+自住，打算持有5年以上，請(qǐng)問(wèn)富通城三期復(fù)式小三房、圣拿威兩房、綠海名居兩房、灣上六座兩房，更看好哪一個(gè)呢？碧海、西鄉(xiāng)片區(qū)是否有其他推薦的選擇呢？謝謝

回答：你好，富通城3期的復(fù)式，總體會(huì)跑輸，戶(hù)型設(shè)計(jì)很一般，住起來(lái)相對(duì)比較逼仄，好在還是算有大花園的社區(qū)，具體你要看你買(mǎi)入的價(jià)格， 圣拿威，樓齡新、近地鐵，交通便利、大花園，缺點(diǎn)是沒(méi)贈(zèng)送、單價(jià)高，灣上六座的劣勢(shì)在于戶(hù)型，其他都不錯(cuò)， 綠海名居劣勢(shì)在于高架太近，地鐵太遠(yuǎn)，出行不太方便。 這幾個(gè)樓盤(pán)對(duì)比的話(huà)，富通城>圣拿威>圣拿威=綠海名居。

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